Decreto Nº604

Decreto Nº 604

San Vicente, 17/03/2025

Visto

La Ordenanza N° 5163, que crea el Banco Municipal de Tierras e Inmuebles; la Ordenanza N° 5371, que establece el Programa Casa Municipal de Tierras; y la Ordenanza N° 5498, que incorpora al mencionado programa tres (3) Planes de Viviendas – Suelo Urbano, y;

Considerando

Que la Ordenanza N° 5498 incorpora al "Programa Casa Municipal de Tierras" tres (3) Planes de Viviendas – Suelo Urbano, dentro de los cuales se encuentra el Plan Lotes Barrio San José;

Que los inmuebles identificados catastralmente como Circunscripción VIII, Sección G, Manzana 255, Parcelas 1/12; Manzana 256, Parcelas 1/12; Manzana 268, Parcelas 1/8; Manzana 269, Parcelas 1/5, así como la subdivisión resultante del plano cuyo objeto es la “Mensura, desafectación de calles, unificación, división, cesión de calles y ochavas", actualmente en trámite de aprobación ante la autoridad provincial, con visado municipal mediante el Expte. 4108-V-75676-2022-00 o sus modificaciones posteriores, forman parte del mencionado plan y están afectados al Plan de Vivienda - Suelo Urbano, conforme lo dispuesto en el artículo 1°, inciso b), de la Ordenanza N° 5371;

Que resulta fundamental establecer un marco regulatorio adecuado para garantizar un desarrollo urbano ordenado y sostenible en la zona;

Que es imprescindible dotar a los futuros habitantes de herramientas y directrices que aseguren una adecuada calidad en el diseño y construcción de sus viviendas, favoreciendo así un entorno armónico y funcional;

Que el diseño urbano y arquitectónico debe orientarse hacia la eficiencia energética y la sostenibilidad ambiental, promoviendo la incorporación de energías renovables como alternativa a las fuentes tradicionales;

Que la incorporación de espacios verdes y especies vegetales adecuadas contribuirá a mejorar la calidad ambiental y la calidad de vida de los habitantes del sector;

Que el artículo 18° de la Ordenanza N° 5498 establece que el Departamento Ejecutivo deberá elaborar y aprobar el Reglamento de Construcción aplicable a los planes correspondientes;

Que en virtud de lo expuesto resulta pertinente la aprobación del Reglamento de Edificación del Plan Lotes Barrio San José, con el objetivo de establecer criterios claros para las construcciones en dicho sector;

Por ello,

El Señor Intendente Municipal en uso de sus atribuciones

D E C R E T A

ARTÍCULO 1°:        Apruébese el REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN del "PLAN LOTES BARRIO SAN JOSÉ", que como ANEXO I forma parte integrante del presente decreto.

ARTÍCULO 2°:        El presente Decreto será refrendado por el señor Secretario de Planificación y Gestión Institucional.

ARTÍCULO 3°:        Regístrese, publíquese, notifíquese, comuníquese a las dependencias competentes y, cumplido, archívese.

DECRETO N° 0604

                                                         San Vicente, 17 de marzo de 2025

ANEXO I

REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN

“PLAN LOTES BARRIO SAN JOSÉ”

(72 LOTES)

ARTICULO 1°: AMBITO DE APLICACIÓN Y FINALIDAD.

1. 1. Este reglamento rige a toda obra o edificación -y sus modificaciones- a ejecutarse en el polígono delimitado por las calles Luis M. Drago, Guyanas, Bartolomé Mitre y La Pampa, de la localidad de Alejandro Korn, que forma parte del “Plan Lotes Barrio San José” (en adelante “el Barrio).
   2. Las normas municipales, provinciales y nacionales vigentes que reglen la ejecución de edificaciones serán de aplicación supletoria.
   3. La finalidad es lograr que las edificaciones alcancen una composición armónica, tendiendo al enriquecimiento del todo por la suma de cada una de las partes, promoviendo su proyección hacia el entorno circundante.

ARTICULO 2º: DESTINO DE LAS EDIFICACIONES.

1. 1. Las edificaciones serán destinadas únicamente a vivienda unifamiliar.
   2. Sólo se podrá construir una vivienda unifamiliar por parcela.
   3. No podrán desarrollarse usos industriales, comerciales, profesionales o de otra naturaleza que no sea el estrictamente residencial.
   4. No está permitido la construcción de anexos como boxes, caballerizas, gallineros o criaderos de animales tales como conejos, palomas u otros animales de granja cuya presencia en el Barrio.

ARTICULO 3º: APROBACION DEL PROYECTO

3.1. Procedimiento.

1. el Proyecto será aprobado únicamente por la Municipalidad de San Vicente, quien admitirá modelos constructivos del Programa PROCREAR CASA PROPIA, inclusive si este último fuera dado de baja o si las viviendas se ejecutaran con otro tipo de financiamiento.
2. a tales efectos los propietarios/adjudicatarios deberán:

1. Contratar un profesional. El trámite administrativo y la Dirección de la obra deberán estar a cargo de un Profesional registrado en la Municipalidad de San Vicente (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto o Ingeniero Civil)
2. En caso de optar por un modelo constructivo del Programa PROCREAR CASA propia, consignar en la carátula del plano municipal la siguiente nota:

“El plano presentado corresponde al modelo .... (indicar nombre del modelo seleccionado) del Programar PROCREAR CASA PROPIA”.

3. el proyecto deberá adecuarse a este reglamento y supletoriamente a las normas que regulan la construcción en el Partido de San Vicente.
4. por tratarse de un programa de promoción habitacional -Programa Casa Municipal de Tierras (Ordenanza N°5371)-, los propietarios/adjudicatarios gozarán del beneficio de eximición del pago de la “Tasa de Derechos de Oficina correspondiente al certificado domiciliario” y de los “Derechos de Construcción” del proyecto inicial y hasta los 72m² de superficie cubierta o su equivalente. No se eximirá el pago de “Derechos de construcción” respecto de superficie mayor a la mencionada o ampliaciones a solicitarse en permisos posteriores.

3.2. Modificación de los modelos seleccionados

Podrán hacerse modificaciones a los modelos seleccionados bajo las siguientes pautas, y siempre respetando el concepto del del proyecto:

1. leves alteraciones que podrán involucrar: tipo de cubierta, dimensiones de los ambientes o creación de nuevos locales.
2. las necesarias para adaptar sus dimensiones a las del terreno, o su implantación en pos de lograr un mejor asoleamiento.
3. aquellas que no superaren el 20% de la superficie total del prototipo.
4. adiciones al modelo base, como ser pérgolas descubiertas metálicas o de madera.

La admisibilidad de estas modificaciones queda a exclusivo criterio de la Dirección de Obras Particulares.

3.3 Modificación de fachadas en lotes esquineros

La modificación del modelo será de carácter obligatorio cuando el lote sea esquinero y el prototipo no dé una respuesta arquitectónica a ambas fachadas, para estos casos se podrán adicionar ventanas, molduras o los recursos de diseño con los que el modelo cuente en la vista propuesta. La fachada ciega a línea municipal se encuentra prohibida.

4.3 Presentación de proyectos propios

Es posible de aprobar propuestas de diseño diferentes a las establecidas en artículo 4.1 inciso “a”, para estos casos, los diseños del programa PROCREAR serán tomados como un “piso”, y la propuesta presentada debe ser considerada a criterio de la Dirección de Obras Particulares como “superadora” de aquellos. 

A tales efectos, deberá adjuntarse además de los planos municipales, imágenes 3D de las fachadas (renders), junto a una breve memoria técnica descriptiva de las características morfológicas, funcionales y constructivas del nuevo proyecto a adoptar.

Para estos casos, la eximición del pago de la “Tasa de los Derechos de Construcción” será de aplicación hasta setenta y dos metros cuadrados (72m²) de superficie, debiendo abonarse los excedentes restantes.

ARTICULO 4º: DE LAS OBRAS

4.1. Obra.

1. Toda obra deberá comenzarse dentro de los noventa (90) días corridos de aprobado el proyecto y finalizarse dentro de los dieciocho (18) meses de su comienzo, manteniendo un ritmo acorde con el plazo máximo indicado.
2. La construcción deberá iniciar siempre por el modelo seleccionado aprobado en el primer permiso, pudiendo solicitarse nuevas autorizaciones para ejecutar ampliaciones o instalaciones complementarias que excedan los parámetros establecidos en el artículo 3.2., sólo cuando el modelo base se encuentre completamente finalizado en su exterior y previa aprobación del permiso ampliatorio de obra correspondiente.
3. Será obligatorio en todas las obras mantener orden, limpieza, cerco prolijo y el césped siempre cortado.
4. Es obligación del responsable de cada obra limpiar el frente de la misma al final de cada jornada, esto incluye la calle, la vereda y todo el sector afectado por el movimiento de sus vehículos.
5. No podrán acopiarse materiales en el terreno sin el correspondiente permiso de obra. Dicho acopio podrá realizarse en los corralones de materiales y afines.
6. En caso de suspensión de los trabajos por más de sesenta (60) días corridos, se deberá mantener la obra libre de materiales, enseres y equipos, y correctamente cerrado tanto el cerco de obra como el obrador. Asimismo, deberá continuarse con las tareas de limpieza y corte de césped.
7. Se deberá mitigar toda molestia a los vecinos en el proceso de construcción.

4.2. Tareas preliminares:

Requieren del otorgamiento de un permiso por parte de la Dirección de Obras Particulares. Se consideran tareas preliminares:

1. Consolidación de acceso vehicular

Previo al ingreso de tierra y/o materiales de construcción deberá consolidarse la vereda para el ingreso vehicular (por ejemplo, con suelo seleccionado -tipo tosca-) en un ancho de al menos 2.80m. con el fin de preservar el cordón cuneta y el correcto escurrimiento en el mismo.

Cualquier daño o rotura producida en el equipamiento e infraestructura urbana por trabajos de obra u otros usos indebidos en la vía pública, deberá ser avisada inmediatamente a la Municipalidad. El costo de la reparación quedará a cargo del propietario/adjudicatario.

2. Nivelación del terreno.

Siendo la cota mínima permitida: +0.10m., y máxima: +0,40m. Ambas cotas se toman sobre el borde superior del cordón cuneta y con pendiente hacia la calle según croquis que se adjunta al presente reglamento.

El nivel de piso terminado de la vivienda no podrá superar la cota máxima permitida para el terreno (+0,40m.).

Deberá asegurarse el normal escurrimiento de las aguas de lluvia hacia las cunetas (desde el fondo del lote hacia el frente) y que no se involucren lotes linderos. En los casos en que la edificación ocupe todo el ancho de la parcela, el escurrimiento de dichas aguas deberá garantizarse por desagüe pluvial debidamente canalizado hacia el cordón cuneta.

Se encuentra prohibida toda construcción soterrada a excepción de las piletas de natación.

3. Cerco de obra

Los cercos de obra tendrán las funciones de impedir completamente el ingreso al predio, estando o no el personal en ella, y también la de imposibilitar la visión directa de la misma desde el exterior. El cerco de obra podrá materializarse utilizando como base el cerco perimetral (definitivo o no) del terreno al que deberá adicionarse una tela de rafia o media sombra color verde oscuro sujetada a los alambres, siendo que su altura mínima permitida de 1,60m y máxima de 2m pueda efectivizarse. La utilización de otros tipos de cerco conllevará la obligación de colocar la tela antes mencionada.

Lo anterior citado es requerido también para el cerco del frente.

El cerco de obra deberá retirarse cuando la obra esté finalizada, sin
materiales o restos de obra ni maquinarias.

4. Perforación para captación de agua:

Perforación para captación de agua: se debe respetar la distancia mínima de 1,50m a Línea municipal y 2,50m al Eje medianero, además de prever la futura conexión a red de agua corriente domiciliaria.

5. Obrador y baño químico:

El obrador deberá ser pintado de color verde oscuro, su superficie máxima será 6m², estando prohibido su uso para pernocte por más de 1 persona (Sereno).

Toda obra deberá contar obligatoriamente con un baño químico.

6. Pilar de luz:

Sobre la línea municipal será obligatoria la construcción del pilar de luz de obra adecuado a lo reglamentado por la empresa prestataria del servicio de electricidad (Edesur S.A.), quedando expresamente prohibido el cableado exterior para la utilización en otras obras. Una vez finalizada, la obra deberá construirse el pilar definitivo de luz cuyo tratamiento estético deberá integrarse a la fachada.

4.3. Cañerías de servicio - Evacuación desechos.

1. Se debe tener especial precaución al realizar tareas de excavación y zanjeo, como así también el peso de camiones, vehículos, materiales y otros elementos que puedan pasar sobre las cañerías de servicios que estarían enterradas con sus tapadas reglamentarias exigidas.

Cualquier daño o rotura de estos o cualquier otro equipamiento o infraestructura urbana producida por trabajos de obra u otros usos indebidos en la vía pública, deberá ser avisada inmediatamente a la Municipalidad. El costo de la reparación quedará a cargo del propietario/adjudicatario.

2. Para la evacuación de los desechos cloacales se sugiere la instalación de Biodigestor seguido de Pozo Absorbente, encontrándose igualmente permitido la instalación de éste mediante cámara séptica. La implantación del pozo deberá respetar las distancias mínimas de 1,50m a Línea municipal y de 2,50m al Eje medianero, además de prever la futura conexión a red cloacal domiciliaria.

4.4 Uso de lote vecino

Está prohibido el uso de los lotes linderos a la obra para cualquier destino: paso, acopio de materiales, etc.

ARTICULO 5º: USO DEL SUELO – INDICADORES URBANISTICOS

5.1. Indicadores.

Regirá lo previsto en la Ordenanza N°1522/79, la norma que la reglamente, modifique o reemplace.

5.2. Retiros

1. La edificación deberá estar retirada de la línea de municipal y del eje medianero de fondo.
2. Se dejará libre de todo tipo de construcción o elementos de cobertura una franja de:

1. Tres (3) metros al frente del terreno para jardín,
2. Cinco (5) metros para pulmón de manzana.

3. La restricción a la edificación comprende a la vivienda, columnas de galerías, depósitos, y construcciones auxiliares de cualquier tipo.
4. En los terrenos esquineros, tanto el retiro de frente, como el retiro de fondo se aplicarán paralelamente al lado más corto, siendo optativo para el propietario retirarse sobre el lado remanente.

5.3. Excepciones al retiro de frente

Solo podrá ocuparse el retiro de frente con vereda para el ingreso vehicular y peatonal al predio, en cuyo caso el ancho máximo permitido será de 2,80m y 1m respectivamente. Asimismo, por sobre el ingreso vehicular, podrá implantarse una pérgola metálica o de madera de ancho máximo 3,50m.

5.4. Excepciones al retiro de fondo

Solo podrá ocuparse el retiro de fondo con una construcción paralela al eje medianero de fondo destinada a “quincho familiar”. El mismo podrá contar con un largo que alcance el ancho total del terreno y una profundidad que no supere los 4m.

Para este caso, la distancia mínima entre la construcción principal y el quincho deberá ser como mínimo de 4m.

5.5.  Altura y número de plantas

1. No podrán edificarse más de dos plantas.
2. En ningún caso se podrá superar las alturas máximas y se considerará como cota cero el nivel de la calzada:

1. para construcciones con techo plano la altura máxima será de 6m.
2. para construcciones con cubiertas inclinadas la altura máxima será de 8m.

3. Sólo se permitirá que por sobre la altura máxima sobresalgan chimeneas, tanques de agua, y conductos de ventilación, los que no podrán superar los 2,5m de altura, con respecto a la cota máxima. Estos elementos deberán tener un tratamiento arquitectónico acorde con la estética de la obra.

5.7 Cercas de frente

El cerramiento de frente del lote será provisto con alambrado de campo por la Municipalidad de San Vicente previo a su adjudicación. En caso de optar el propietario por modificar el mismo, deberá contar con una altura mínima de 1,60m y máxima de 2,00m. Siendo importante para la armonía del conjunto respetar las líneas de las cercas vecinas.

Su materialización deberá ser de reja artística o tratamiento similar que permita la visión completa de la fachada y su jardín. En caso de optarse por un cerramiento de muro ciego o materiales análogos, incluso en sectores parciales, deberá combinarse paisajísticamente con vegetación, como por ejemplo plantas trepadoras.

Para los casos de lotes esquineros la cerca de frente será obligatoria en toda la longitud del mismo retiro.

5.7 Depósito de residuos

Se sugiere al propietario/adjudicatario la colocación de cestos de residuos, sobre el espacio destinado a la vereda. Con el fin de lograr armonía de conjunto se propone que los mismos respeten las dimensiones y características del modelo estándar adjunto.

Los propietarios de terrenos baldíos deberán mantenerlos libres de basura y los mismos no podrán ser utilizados como depósito transitorio de cualquier tipo de vehículo, material y/o elementos distintos al de los materiales necesarios para la inmediata construcción de la casa.

5.8 Estacionamiento

Se deberá prever un área dentro de la parcela para el estacionamiento de por lo menos un automóvil, que puede ser descubierto. La medida mínima para el módulo de estacionamiento será la de 2,50m de ancho por 5m de largo.

5.9 Piletas de natación

La implantación de piletas de natación no se verá afectada por los retiros establecidos precedentemente, su construcción quedará condicionada a las siguientes restricciones:

1. deberá ubicarse el espejo de agua como mínimo a 2m de los ejes medianeros laterales y de fondo de los lotes, y a no menos de 4m de la línea municipal.
2. su solárium podrá extenderse debiendo dejar como mínimo una franja de 1m al eje medianero de terreno libre y absorbente.
3. la máxima elevación permitida para las piletas de natación será de 0,40m respecto del nivel de cordón cuneta.
4. la provisión de agua para su llenado deberá ser realizada por cada propietario mediante perforaciones individuales estando prohibido el uso de la red de agua corriente.
5. es obligatorio la construcción de un cerco perimetral a la pileta fijo y de altura 1m en aquellos casos en que el terreno no se encuentre totalmente cerrado, y su acceso sea posible desde la calle.
6. las piletas deberán tener su borde cubierto con deck de madera o piso atérmico antideslizante de espesor no menor a 0,60m.
7. deberán contar con filtros adecuados y está prohibido su desagote a lotes vecinos, a las cunetas de frente sobre la calle o a la red de saneamiento.

ARTICULO 6º: CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

1. Son permitidas únicamente las construcciones de primera calidad sean tradicionales de mampostería o del sistema Steel Framing.

Las construcciones de madera serán admitidas únicamente bajo el sistema Wood Framing, siempre que se mantenga el parámetro de calidad establecido precedentemente. Para estos casos, será requisito obligatorio la construcción del muro cortafuego estipulado en el Código de Edificación Municipal.

Ello a exclusivo criterio de las oficinas técnicas municipales.

2. Las cubiertas deberán ser de losa, tejas, chapa escondida o chapa color a la vista, asentadas sobre estructuras de madera, perfilaría de galvanizado o losa, quedando prohibida la construcción de techos de paja o de chapa de zinc a la vista.
3. Únicamente para las pérgolas semicubiertas se admitirá el uso de chapas de policarbonato tipo cristal o similar.
4. No se permite el uso de elementos ornamentales (tales como estatuas, etc.) en el exterior o sobre las viviendas.
5. Las antenas de cualquier tipo deberán colocarse sujetas a la construcción, lo más ocultas posibles.
6. La ubicación de equipos condensadores de aires acondicionados sobre la fachada a línea municipal se encuentra absolutamente prohibida, lo mismo vale para los toldos de cualquier tipo.
7. En ningún caso se podrán dejar ladrillos huecos sin revocar, ni revestir las fachadas exteriores con cerámicos de ningún tipo, tampoco podrán ser pintadas con colores saturados. Los colores de pintura permitidos serán pálidos, y deberán formar parte de la gama de los blancos, grises o tierras únicamente.

ARTICULO 7º: FORESTACION

Cuando se decida plantar árboles en el terreno, los mismos deberán estar ubicados a 3m de los ejes divisorios.

Los árboles deberán ser podados por su propietario e indefectiblemente no podrán generar molestia a los propietarios de los lotes vecinos.

ARTICULO 8º: DEL ESPACIO PÚBLICO

Sobre la vía pública será obligatorio para los propietarios plantar un árbol por frente. Este requisito se ampliará a 3 árboles para los lotes esquineros (1 a plantar sobre el frente corto y 2 a plantar sobre el frente largo). Será prioritario seleccionar las especies en consonancia con los lotes vecinos para lograr en la cuadra una armonía de conjunto.

Se dejará libre de cualquier elemento de cobertura la franja resultante entre el cordón cuneta y la vereda para árboles, la cual solo podrá ocuparse con una rampa para el ingreso vehicular y una vereda para el ingreso peatonal, en cuyo caso el ancho máximo permitido será de 2,80m y 1m respectivamente.

ARTICULO 9º: SUSTENTABILIDAD

Serán valoradas aquellas iniciativas tendientes a la preservación y cuidado del medio ambiente. Aquellos propietarios que opten por la instalación de termotanques solares para el calentamiento del agua de su vivienda gozarán de los beneficios estipulados en la Ordenanza Fiscal para tal caso.

ARTICULO 10º: REGIMEN SANCIONATORIO

Las disposiciones del Código de Edificación Municipal, de la Ordenanza 1562/1980, del Código de Faltas Municipal, de la Ordenanza 1574/1981 y de las normas que las modifiquen o reemplacen serán aplicables para juzgar y sancionar los incumplimientos al presente reglamento como a la normativa que reglamenta la construcción en el Barrio.

Anexos