Decreto Nº1902

Decreto Nº 1902

San Vicente, 03/11/2023

Visto

La Ordenanza N° 5371 que aprueba el Plan 720 lotes y da lugar a la creación del “Barrio Papa Francisco”, y;

Considerando

Que la Ordenanza N° 5371 se establece que el Departamento Ejecutivo dicta el reglamento de edificación para las viviendas que se construyan en los 720 lotes con servicios;

Que por Ordenanza N° 5386 se aprobaron los indicadores que corresponde a los lotes;

Que el Barrio se denomina “Barrio Papa Francisco”;

 

Por ello,

El Señor Intendente Municipal en uso de sus atribuciones

 

D E C R E T A

ARTÍCULO 1°:        Se aprueba el Reglamento de Edificación para el “Barrio Papa Francisco”, originado en el Plan de 720 lotes.

                                    El Reglamento de Edificación se agrega como Anexo I a este Decreto.

 

ARTÍCULO 2°:        Regístrese, notifíquese, hecho archívese.

 

ANEXO I

 

REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN

“BARRIO PAPA FRANCISCO”

(720 LOTES)

 

ARTICULO 1°: AMBITO DE APLICACIÓN Y FINALIDAD.

1. 1. Este reglamento rige toda obra o edificación -y sus modificaciones- a ejecutarse en el “Barrio Papa Francisco” (en adelante el “Barrio”) -Plan de viviendas 720 Lotes-.
   2. Las normas municipales, provinciales y nacionales vigentes que reglen la ejecución de edificaciones serán de aplicación supletoria.
   3. La finalidad es lograr que las edificaciones alcancen una composición armónica, tendiendo al enriquecimiento del todo por la suma de cada una de las partes, para obtener la imagen final de un “Barrio Parque” completamente integrado con el entorno.

 

 

ARTICULO 2º: DESTINO DE LAS EDIFICACIONES.

1. 1. Las edificaciones serán destinadas únicamente a vivienda unifamiliar.
   2. Sólo se podrá construir una vivienda unifamiliar por parcela.
   3. No podrán desarrollarse usos industriales, comerciales, profesionales o de otra naturaleza que no sea el estrictamente residencial.
   4. No está permitido la construcción de anexos como boxees, caballerizas, gallineros o criaderos de animales tales como conejos, palomas u otros animales de granja cuya presencia en el Barrio.

 

 

ARTICULO 3º: COMISION DE ARQUITECTURA.

1. 1. El Barrio contará con una Comisión de Arquitectura (en adelante la Comisión) que será auxiliar de la Municipalidad de San Vicente.
   2. La Comisión estará integrada por tres miembros designados por la Asamblea de Propietarios del Barrio (en adelante la Asamblea).

Durarán dos años en la función pudiendo ser reelectos reelegibles.

Deberán ser vecinos del Barrio.

Se priorizará para su selección -aunque no es requisito excluyente- a aquellos que cuenten con título de Arquitecto, Ingeniero, Maestro Mayor de Obras o que posean estudios técnicos referidos a la materia constructiva.

0. 3. La Asamblea o la Comisión notificará a la Municipalidad los integrantes de la Comisión y todo cambio que se produzca en su composición.
   4. La tarea de los miembros de la Comisión será voluntaria y ad honorem, sin perjuicio que los gastos que demande la misma será solventado por los vecinos del Barrio.
   5. Son sus funciones de la Comisión:
1. interpretar y hacer cumplir este Reglamento y verificar periódicamente la fidelidad de las obras con respecto al proyecto aprobado.
2. visar -mediante un sellado- los planos de los proyectos de obras que presenten los vecinos del Barrio como requisito para la gestión del permiso de construcción municipal.
3. denunciar a la Municipalidad de San Vicente cualquier incumplimiento del presente reglamento y de la normativa vigente en materia de construcciones.
   6. Procedimiento para el visado por parte de la Comisión:

1. la Comisión constituirá una dirección de correo electrónico.
2. el interesado pedirá el visado de su proyecto a la Comisión mediante correo electrónico al que adjuntará dicho proyecto en dos formatos: uno en PDF y otro compatible con AutoCad (u otro que establezca el Departamento Ejecutivo Municipal)
3. la Comisión deberá expedirse en plazo no mayor a diez (10) días corridos mediante un visado que se comunicará al interesado por devolución del correo electrónico.
4. el visado podrá o no contener observaciones al proyecto.
5. el interesado al momento de presentar el proyecto ante las oficinas técnicas de la Municipalidad adjuntará copia del correo electrónico por el cual solicitó el visado de la Comisión y copia del correo electrónico que contenga el visado -con o sin observaciones.
6. si transcurrieran los diez (10) días que la Comisión tiene para expedir visado sin que esta lo haga, el interesado podrá presentar su proyecto directamente ante las oficinas técnicas de la Municipalidad. Acompañará copia del correo electrónico por el cual efectuó el pedido de visado
   7. El visado por parte de la Comisión no implica aprobación o rechazo del proyecto, sino que es una manifestación de tener conocimiento de las obras que se pretenden ejecutar en el Barrio a los fines del ejercicio de las funciones previstas en el apartado 3.5. incisos (i) y (iii).
   8. Hasta tanto se constituya la Comisión, los proyectos se presentarán directamente ante las oficinas técnicas de la Municipalidad. El Departamento Ejecutivo por Decreto dispondrá el momento y procedimiento para la constitución de la primera Comisión.

 

 

ARTICULO 4º: APROBACION DEL PROYECTO

0. 1. Procedimiento.
1. el Proyecto será aprobado únicamente por la Municipalidad de San Vicente, quien admitirá sólo los modelos constructivos del Programa PROCREAR, inclusive si este último fuera dado de baja o si las viviendas se ejecutaran con otro tipo de financiamiento.
2. a tales efectos los propietarios/adjudicatarios deberán:

1. consignar en la carátula del plano municipal la siguiente nota:

“El plano presentado corresponde al modelo …..(indicar nombre del modelo seleccionado) del Programar PROCREAR CASA PROPIA”.

2. acompañar copia del pedido de visado ante la Comisión del Barrio y del visado expedido.

3. el proyecto deberá adecuarse a este reglamento y supletoriamente a las normas que regulan la construcción en el Partido de San Vicente.
4. la tarea del profesional designado será la de: “Interpretación de Proyecto y Dirección Ejecutiva por Contratos Separados o Dirección por Administración”.
5. por tratarse de un programa PROCREAR, los propietarios gozarán del beneficio de la eximición de la Tasa de Derechos de Construcción por la superficie del modelo seleccionado; el cual no alcanza a ampliaciones a solicitarse en permisos posteriores.

 

1. 2. Modificación de los modelos seleccionados

Los modelos seleccionados podrán modificarse levemente para lograr mejores aprovechamientos de locales habitables siempre que se respete tanto la superficie total del prototipo como la distribución de su planta. También podrán alterarse para adaptar sus dimensiones a las del terreno.

Podrán adicionarse al modelo pérgolas metálicas o de madera.

 

1. 3. Modificación de fachadas en lotes esquineros

La modificación del modelo será de carácter obligatorio cuando el lote sea esquinero y el prototipo no dé una respuesta arquitectónica a ambas fachadas, para estos casos se podrán adicionar ventanas, molduras o los recursos de diseño con los que el modelo cuente en la vista propuesta. La fachada ciega a línea municipal se encuentra prohibida.

 

 

ARTICULO 5º: DE LAS OBRAS

0. 1. Obra.
1. Toda obra deberá comenzarse dentro de los noventa (90) días corridos de aprobado el proyecto y finalizarse dentro de los dieciocho (18) meses de su comienzo, manteniendo un ritmo acorde con el plazo máximo indicado.
2. La construcción deberá iniciar siempre por el modelo seleccionado aprobado en el primer permiso, pudiendo solicitarse nuevas autorizaciones para ejecutar ampliaciones o instalaciones complementarias, sólo cuando este se haya terminado, y cuente con el “certificado de final de obra municipal”.
3. Será obligatorio en todas las obras mantener orden, limpieza, cerco prolijo y el césped siempre cortado.
4. Es obligación del responsable de cada obra limpiar el frente de la misma al final de cada jornada, esto incluye la calle, la vereda y todo el sector afectado por el movimiento de sus vehículos.
5. En caso de suspensión de los trabajos por más de sesenta (60) días corridos, se deberá mantener la obra libre de materiales, enseres y equipos, y correctamente cerrado tanto el cerco de obra como el obrador. Asimismo, deberá continuarse con las tareas de limpieza y corte de césped.

 

1. 2. Pilar de luz.

Sobre la línea municipal será obligatoria la construcción del pilar de luz de obra adecuado a lo reglamentado por la empresa prestataria del servicio de electricidad (EDESUR), quedando expresamente prohibido el cableado exterior para la utilización en otras obras. Una vez finalizada, deberá construirse el pilar definitivo de luz cuyo tratamiento estético deberá integrarse a la fachada.

 

1. 3. Obrador y baño químico.

El obrador deberá ser pintado de color verde oscuro, su superficie máxima será 6mts2, estando prohibido su uso para pernocte por más de 1 persona (Sereno).

Toda obra deberá contar obligatoriamente con un baño químico.

 

1. 4. Cerco de obra

Los cercos de obra tendrán las funciones de impedir completamente el ingreso al predio, estando o no el personal en ella, y también la de imposibilitar la visión directa de la misma desde el exterior. El cerco de obra podrá materializarse utilizando como base el cerco definitivo del terreno al que deberá adicionarse una tela de rafia o media sombra color verde oscuro tomada con precintos a los alambres, siendo su altura mínima permitida de 1,60metros y la máxima de 2 metros. La utilización de otros tipos de cerco conllevará la obligación de colocar la tela antes mencionada.

El cerco del frente, y la tela adicionada, solo podrán retirarse cuando la obra esté finalizada, sin materiales o restos de obra ni maquinarias.

 

1. 5. Cañerías de servicio

Las cañerías de servicios de: agua, cloaca, y desagüe pluvial, están enterradas con sus tapadas reglamentarias exigidas, y pasan por delante de los terrenos, se debe tener especial precaución al realizar tareas de excavación y zanjeo, como así también el peso de camiones sobre ellos.

Cualquier daño o rotura de estos producida por trabajos de obra, deberá ser avisada inmediatamente a la empresa prestataria del servicio (ABSA). El costo de la reparación quedará a cargo del propietario.

 

1. 6. Uso de lote vecino

Está prohibido el uso de los lotes linderos a la obra para cualquier destino: paso, acopio de materiales etc.

 

 

ARTICULO 6º: USO DEL SUELO – INDICADORES URBANISTICOS

1. 1. Indicadores.

Regirá lo previsto en la Ordenanza N° 5386, la norma que la reglamente, modifique o reemplace.

 

0. 2. Retiros
1. La edificación deberá estar retirada de la línea de municipal y del eje medianero de fondo.
2. Se dejará libre de todo tipo de construcción o elementos de cobertura una franja de:

1. tres (3) metros al frente del terreno para jardín
2. cinco (5) metros para pulmón de manzana.

3. La restricción a la edificación comprende a la vivienda, columnas de galerías, depósitos, y construcciones auxiliares de cualquier tipo.
4. En los terrenos esquineros, tanto el retiro de frente, como el retiro de fondo se aplicarán paralelamente al lado más corto, siendo optativo para el propietario retirarse sobre el lado remanente.

 

1. 3. Excepciones al retiro de frente

Solo podrá ocuparse el retiro de frente con vereda para el ingreso vehicular y peatonal al predio, en cuyo caso el ancho máximo permitido será de 2,80 metros y 1 metro respectivamente. Asimismo, por sobre el ingreso vehicular, podrá implantarse una pérgola metálica o de madera de ancho máximo 3,50 metros.

 

1. 4. Excepciones al retiro de fondo

Solo podrá ocuparse el retiro de fondo con una construcción paralela al eje medianero de fondo destinada a “quincho familiar”. El mismo podrá contar con un largo que alcance el ancho total del terreno y una profundidad que no supere los 4metros.

Para este caso, la distancia mínima entre la construcción principal y el quincho deberá ser como mínimo de 5 metros.

 

0. 5. Altura y número de plantas
1. No podrán edificarse más de dos plantas.
2. En ningún caso se podrá superar las alturas máximas y se considerará como cota cero el nivel de cordón cuneta:

1. para construcciones con techo plano la altura máxima será de 6 metros.
2. para construcciones con cubiertas inclinadas la altura máxima será de 8 metros.

3. Sólo se permitirá que por sobre la altura máxima sobresalgan chimeneas, tanques de agua, y conductos de ventilación, los que no podrán superar los 2,5 metros de altura, con respecto a la cota máxima. Estos elementos deberán tener un tratamiento arquitectónico acorde con la estética de la obra.

 

0. 6. Cercos medianeros
1. Los cercos medianeros deberán construirse únicamente con alambre tejido romboidal y postes de madera o premoldeados con una altura mínima de 1,60 metros y máxima de 1,80 metros
2. Los cercos podrán cubrirse con forestación acorde (“cerco verde”) y podrán combinarse en forma alternada o simultánea -nunca exclusiva- con material orgánico como ser madera o caña.
3. Debajo de los cercos deberá construirse un zócalo de hormigón para evitar el paso de animales desde lotes linderos.

 

1. 7. Cercas de frente

No será obligatorio colocar cerca de frente, pudiendo quedar el jardín frontal integrado con el espacio urbano. En caso de optar el propietario por su instalación, la misma deberá contar con una altura mínima de 1,60 metros y máxima de 2,00 metros. Siendo importante para la armonía del conjunto respetar las líneas de las cercas vecinas.

Su materialización deberá ser de reja artística o tratamiento similar que permita la visión completa de la fachada y su jardín estando prohibidos los muros ciegos o materiales análogos incluso en sectores parciales, como también el uso de malla sima.

Para los casos de lotes esquineros, podrá consolidarse como un cerco medianero el tramo comprendido entre el final de la construcción y el eje medianero de fondo, siendo obligatoria la cerca de frente en el resto del perímetro, en caso de haberse optado por el cierre del jardín.

 

1. 8. Depósito de residuos

El propietario tendrá a su cargo la colocación de cestos de residuos, sobre el espacio destinado a la vereda, los mismos podrán ser de material metálico o madera y estarán como mínimo a 1m de altura sobre el nivel de suelo terminado. Contemplando la obligación de separación de residuos en origen.

Los propietarios de terrenos baldíos deberán mantenerlos libres de basura y los mismos no podrán ser utilizados como depósito transitorio de cualquier tipo de vehículo, material y/o elementos distintos al de los materiales necesarios para la inmediata construcción de la casa.

 

1. 9. Modificación de la topografía del terreno

Deberá asegurarse el normal escurrimiento de las aguas de lluvia hacia las cunetas (desde el fondo del lote hacia el frente) y que no se involucren lotes linderos. En los casos en que la edificación ocupe todo el ancho de la parcela, el escurrimiento de dichas aguas, deberá garantizarse por desagüe pluvial debidamente canalizado hacia el cordón cuneta.

Se deberá rellenar el terreno indefectiblemente hasta alcanzar los 0,20 metros sobre el nivel de cordón cuneta, siendo el nivel máximo permitido para ello el de 0,40 metros tomando como base la misma referencia.

Se encuentra prohibida toda construcción soterrada a excepción de las piletas de natación.

 

1. 10. Estacionamiento

Se deberá prever un área dentro de la parcela para el estacionamiento de por lo menos un automóvil, que puede ser descubierto. La medida mínima para el módulo de estacionamiento será la de 2,50 metros de ancho por 5 metros de largo.

 

1. 11. Piletas de natación

La implantación de piletas de natación no se verá afectada por los retiros establecidos precedentemente, su construcción quedará condicionada a las siguientes restricciones:

1. deberá ubicarse el espejo de agua como mínimo a 2 metros de los ejes medianeros laterales y de fondo de los lotes, y a no menos de 4 metros de la línea municipal.
2. su solárium podrá extenderse debiendo dejar como mínimo una franja de 1 metro al eje medianero de terreno libre y absorbente.
3. la máxima elevación permitida para las piletas de natación será de 0,40 metros respecto del nivel de cordón cuneta.
4. la provisión de agua para su llenado deberá ser realizada por cada propietario mediante perforaciones individuales estando prohibido el uso de la red de agua corriente.
5. es obligatorio la construcción de un cerco perimetral a la pileta fijo y de altura 1 metro en aquellos casos en que el terreno no se encuentre totalmente cerrado, y su acceso sea posible desde la calle.
6. las piletas deberán tener su borde cubierto con deck de madera o piso atérmico antideslizante de espesor no menor a 0,60metros.
7. deberán contar con filtros adecuados y está prohibido su desagote a lotes vecinos, para lo cual deberá realizarse a la red pluvial enterrada, nunca a las cunetas de frente sobre la calle o a la red de saneamiento.

 

 

ARTICULO 7º: CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

1. Son permitidas únicamente las construcciones de primera calidad sean tradicionales de mampostería o del sistema Steel Framing.

Las construcciones de madera serán admitidas únicamente bajo el sistema Wood Framing, siempre que se mantenga el parámetro de calidad establecido precedentemente. Para estos casos, será requisito obligatorio la construcción del muro cortafuego estipulado en el Código de Edificación Municipal.

Ello a exclusivo criterio de las oficinas técnicas municipales.

2. Las cubiertas deberán ser de losa, tejas, chapa escondida o chapa color a la vista, asentadas sobre estructuras de madera, perfilaría de galvanizado o losa, quedando prohibida la construcción de techos de paja o de chapa de zinc a la vista.
3. Únicamente para las pérgolas semicubiertas se admitirá el uso de chapas de policarbonato tipo cristal o similar.
4. No se permite el uso de elementos ornamentales (tales como estatuas, etc) en el exterior o sobre las viviendas.
5. Las antenas de cualquier tipo deberán colocarse sujetas a la construcción, lo más ocultas posibles.
6. La ubicación de equipos condensadores de aires acondicionados sobre la fachada a línea municipal se encuentra absolutamente prohibida, lo mismo vale para los toldos de cualquier tipo.
7. En caso de optarse por colocar rejas en las aberturas, las mismas no podrán ser de caños de acero embutidos a la pared ni mallas sima.
8. En ningún caso se podrán dejar ladrillos huecos sin revocar, ni revestir las fachadas exteriores con cerámicos de ningún tipo, tampoco podrán ser pintadas con colores saturados. Los colores de pintura permitidos serán pálidos, y deberán formar parte de la gama de los blancos, grises o tierras únicamente.

 

 

ARTICULO 8º: FORESTACION

No se podrán retirar los árboles existentes en cada lote. Cuando el proyecto requiera eliminar algún árbol se deberá solicitar permiso a la Municipalidad de San Vicente quien evaluará su justificación.

Cuando se decida plantar nuevos árboles en el terreno, los mismos deberán estar ubicados a 3 m de los ejes divisorios.

Los árboles nuevos y existentes deberán ser podados por su propietario e indefectiblemente no podrán generar molestia a los propietarios de los lotes vecinos.

 

 

ARTICULO 9º: DEL ESPACIO PUBLICO

Sobre la vía pública será obligatorio para los propietarios plantar un árbol por frente. Este requisito se ampliará a 3 árboles para los lotes esquineros (1 a plantar sobre el frente corto y 2 a plantar sobre el frente largo). Será prioritario seleccionar las especies en consonancia con los lotes vecinos para lograr en la cuadra una armonía de conjunto. La Secretaría de Ordenamiento Urbano y Ambiente elaborará una lista de las especies admitidas.

Se dejará libre de cualquier elemento de cobertura la franja resultante entre el cordón cuneta y la vereda para árboles, la cual solo podrá ocuparse con una rampa para el ingreso vehicular y una vereda para el ingreso peatonal, en cuyo caso el ancho máximo permitido será de 2,80 metros y 1 metro respectivamente.

 

 

ARTICULO 10º: SUSTENTABILIDAD

Serán valoradas aquellas iniciativas tendientes a la preservación y cuidado del medio ambiente. Aquellos propietarios que opten por la instalación de termotanques solares para el calentamiento del agua de su vivienda gozarán de los beneficios estipulados en la Ordenanza Fiscal para tal caso.

 

 

ARTICULO 11º: REGIMEN SANCIONATORIO

Las disposiciones del Código de Edificación Municipal, de la Ordenanza 1562/1980, del Código de Faltas Municipal, de la Ordenanza 1574/1981 y de las normas que las modifiquen o reemplacen serán aplicables para juzgar y sancionar los incumplimientos al presente reglamento como a la normativa que reglamenta la construcción en el Barrio.