Ordenanza Nº21605

Ordenanza Nº 21605

Bahia Blanca, 12/10/2023

VISTO

El proyecto de ordenanza obrante a fojas 15/17 por el cual se expresan las dificultades que surgen para la aprobación de planos de subdivisión en cuanto a los requerimientos que presentan las empresas prestatarias de servicios para el otorgamiento de factibilidad, en particular la provisión de servicios de agua potable, y a lo dispuesto en esta materia en los artículos 2.2.3., 2.2.1.0, 2.2.13, 2.2.17 al 19 del Código de Planeamiento Urbano (ordenanza municipal 5691, modificatorias y complementarias).

Y CONSIDERANDO

Que ante la necesidad que tiene la ciudad en ser eficiente en el uso de los recursos urbanos es que en materia de habilitación de proyectos de subdivisión y generación de suelo urbano resulta importante diferenciar las áreas con existencia de infraestructura.

Que dado que la normativa vigente no identifica las áreas ya servidas con infraestructura (luz, agua, cloacas, gas) de las que no cuentan con dichos servicios, surgen dificultades para el desarrollo o conclusión de proyectos de subdivisión dentro del área urbana de Bahía Blanca.

Que asimismo las empresas prestatarias tampoco distinguen las áreas con infraestructura objetando la factibilidad de suministro a cuestiones que no tienen que ver precisamente con ella, tal como es el caso de la red de agua corriente.

Que en la actualidad existen obras en curso que permitirían mejorar las condiciones de producción y almacenamiento de agua potable, vislumbrándose un escenario de mejores condiciones.

Que en ese contexto y ante las dificultades para el acceso al suelo a gran parte de la comunidad, resulta imperioso resolver la cuestión normativa que permita ser más precisa en cuanto a las condiciones para la visación de proyectos de mensura.

Que cabe destacar que ciertos cambios culturales (vivienda en entornos de muy baja densidad de características de barrio parque) y económicos (valor de la tierra) dieron lugar a un proceso acelerado de ocupación de suelo urbano hacia los bordes de la ciudad y sobre el periurbano a partir del año 2010, profundizándose a partir del año 2012.

Que este proceso de consolidación del tejido hacia los bordes no ha sido para nada homogéneo, dejando grandes espacios intersticiales vacíos, los que representan una gran dificultad para la cobertura de servicios, equipamiento e infraestructura.

Que estos vacíos existen de diferentes tamaños y condiciones y responden a diversos factores, algunos son el resultado de prácticas especulativas que han dejado voluntariamente el suelo sin subdividir a la espera de mejores condiciones, en otros casos dichos vacíos no pueden movilizarse por las limitaciones económicas y/o financieras de sus propietarios, pero por otro lado es importante también señalar que una importante superficie de ese suelo vacante es propiedad del Estado Nacional o Provincial .

Que asimismo se han presentado proyectos urbanísticos o de subdivisión de suelo, y ante las dificultades en materia de infraestructura han provocado que la empresa prestataria ABSA deniegue factibilidades en casos donde incluso existe el servicio, lo que ha generado por un lado la paralización completa del proceso de creación de suelo urbano, planteando dificultades para el mercado de suelo formal, dando lugar así al desarrollo de un mercado irregular de suelo.

Que esta situación genera una dificultad importante sobre el acceso al suelo urbano a una gran cantidad de familias, dando lugar a situaciones complejas, resultando en el encarecimiento del suelo urbano servido, como también venta, ocupaciones y posteriores construcciones de parcelas irregulares, las cuales resultan imposibles de escriturar y en consecuencia el dominio de las mismas no resulta perfecto, con lo cual trae aparejado la imposibilidad de acceso a créditos hipotecarios, encareciendo significativamente la financiación de la vivienda.

Esta informalidad también se traslada a lo administrativo, ya que estas parcelas generadas irregularmente no existen para los Catastros, por lo que no pueden identificarse dominialmente y resulta imposible realizar las presentaciones municipales correspondientes para la obtención de permisos de construcción (promoviendo la construcción sin permiso), e impactando también sobre lo fiscal e impositivo ya que estas parcelas al no existir y no contar con un número de partida, no pueden cobrarse derechos ni tasas.

Que previamente se han requerido soluciones a las autoridades locales de la empresa prestataria del servicio ABSA, complementando con múltiples presentaciones ante las autoridades provinciales solicitando la urgente implementación de las obras necesarias que permitan un adecuado nivel de servicio y que permitan un crecimiento y desarrollo urbano razonable.

Que en este contexto, resulta importante discernir tres situaciones claramente diferenciadas: existe una importante área que cuenta con cobertura de servicio de agua corriente de red y que además cuenta con otros servicios como energía eléctrica, pavimento y cloacas (área comprendida dentro del Área de Urbanización Prioritaria), luego otra área con cierto nivel de consolidación y que estaría potencialmente servida con agua corriente de red cuando se concreten ciertas obras en curso o en proceso de licitación/adjudicación y finalmente existe un área a la cual resultaría imposible servir.

Que esta situación ha dado lugar a irregularidades en el proceso de urbanización, por lo cual la presente consiste en dar lugar a la producción de suelo urbano dentro de ciertas condiciones que tengan que ver con el uso racional del suelo y de las infraestructuras y servicios urbanos, por lo cual se propone como solución establecer una nueva área específica dentro del Código de Planeamiento Urbano denominada “Área de Urbanización Prioritaria”.

Que dicha área se define como los suelos que se corresponden con sectores con un importante nivel de consolidación del tejido y con un adecuado nivel de cobertura de servicios sobre el mismo frente de las parcelas o macizos a subdividir o bien en el perímetro de ellos.

Que definir este o estos polígonos permitirá ser más eficientes y eifcaces en materia de desarrollo de suelo urbano, priorizando el completamiento de los vacíos intersticiales relativamente servidos, optimizando recursos públicos y privados.

Que a tal fin el Área de Urbanización Prioritaria (AUP) estará comprendida por las siguientes características:

A- Pertenecer al área urbana.

B- Contar como característica un importante nivel de consolidación del tejido urbano inmediato, existencia de al menos del 50% de las manzanas con el 50% de ocupación, pudiendo existir vacíos urbanizables intermedios o intersticiales.

C- Existencia a no más de 100 metros de servicios de agua corriente, energía eléctrica, apertura de calles, en al menos el 50% de la superficie del área.

D- Estar dentro de áreas de influencia de obras proyectadas, licitadas y/o enejecución en materia de infraestructura que evidencien condiciones óptimas para su urbanización en un plazo cercano.

Que aún así, la adopción de estas medidas coyunturales no eximen al desarrollador de la obligación que tenga de ejecutar la obra de red de agua corriente u otro servicio que le corresponda.

Que a fin de resolver esta problemática persistente desde hace años, resulta conveniente la implementación de una política al respecto para permitir al menos resolver las condiciones de irregularidad en la que se encuentran algunos desarrollos urbanos y dar lugar a otros nuevos dentro de ciertas condiciones que tengan que ver con el uso racional del suelo, de las infraestructuras y servicios urbanos.

Por lo expuesto, el H. Concejo Deliberante, en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

 

ORDENANZA

 

DEFINICIONES DE ÁREAS:

Artículo 1º - Establécese como Áreas de Urbanización Prioritaria (AUP) a las que a continuación se detallan:

1.1. AUP 1: Área Urbana, Sub Área Urbanizada: definida por el artículo 2.2.3 del Código de Planeamiento Urbano como sectores dentro del área urbana que se encuentren equipados por los servicios de agua corriente, cloacas, pavimento, energía eléctrica, alumbrado público y desagües pluviales.

1.2. AUP 2 Área Urbana, Sub Área Semiurbanizada: definida por el artículo 2.2.3 del Código de Planeamiento Urbano como sectores dentro del área urbana que no cuenten con la totalidad de los servicios indicados para la zona urbanizada.

Las parcelas que se encuentren en sectores definidos como AUP2 sólo podrán ser subdivididas cuando se desarrollen en manzanas que ya cuenten con calles cedidas y abiertas y tengan además cobertura del servicio básico de agua potable y energía eléctrica en al menos uno de sus lados.

Artículo 2º - Incorpórase como Anexo I la cartografía que determina las áreas definidas en el artículo 1º. La subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Bahía Blanca, o el área que en el futuro la reemplace, deberá actualizar anualmente los alcances de las Áreas de Urbanización Prioritarias (AUP), conforme la información que proporcionen las empresas prestatarias de servicios públicos domiciliarios, y dará a difusión dicha información en conjunto con la nueva cartografía que resulte de su actualización.

Artículo 3º - Encomiéndase a la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento el monitoreo y control de las actualizaciones de las Áreas de Urbanización Prioritarias (AUP), definidas en el artículo 1.1 y 1.2, que anualmente deba realizar la subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Bahía Blanca.

 

PROCEDIMIENTO, CONDICIONES Y PLAZOS PARA LA VISACIÓN DE PLANOS DE MENSURA Y SUBDIVISIÓN.

Artículo 4º – Los proyectos de subdivisión en áreas urbanas definidas como AUP serán considerados, a los fines de cumplimentar con lo dispuesto en el art. 2.2.19 del Código de Planeamiento Urbano, con cobertura de servicio de agua corriente de red.

Artículo 5º – Los proyectos de subdivisión o desarrollos urbanísticos contemplados en el artículo 4º, no podrán exceptuarse del cumplimiento de los indicadores urbanísticos, usos previstos, y demás exigencias de cumplimiento obligatorio establecidas para las zonificaciones en las que se emplacen, según el Código de Planeamiento Urbano, en ningún caso, ni eximen a sus propietarios y/o desarrolladores del cumplimiento de realización de las obras de infraestructura de servicios domiciliarios en caso de corresponder.

Artículo 6º – La presente ordenanza tendrá una vigencia máxima de 4 años, contados a partir de su promulgación, pudiéndose renovar anualmente a partir de su vencimiento de acuerdo al grado de avance de obras en curso o proyectadas por las empresas prestatarias (u otro ente), y previa evaluación que efectúe la subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano de la municipalidad de Bahía Blanca, o el área que en el futuro la reemplace.

Artículo 7º - Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.-