Ordenanza Nº192/23

Ordenanza Nº 192/23

Balcarce, 12/10/2023

VISTO:

El Expediente Administrativo Nº 7949/B/2023 caratulado “ACUERDO ESCRITURACION VIVIENDAS PLAN FEDERAL”. Y,

CONSIDERANDO:

Que se dieron inicio a las presentes actuaciones administrativas a solicitud de la Asesoría Legal y Técnica, con el fin de procurar acuerdo de escrituración de las viviendas del Plan Federal.-

En dichos autos obran los antecedentes tendientes a lograr la escrituración de los Bº “Balcarce V” y “Balcarce VII” de la ciudad de Balcarce.-

En virtud de ello en el marco del “Subprograma Federal de Construcción de Viviendas Con Municipios”, se celebró oportunamente Convenio Marco entre la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda dependiente de la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, y la Municipalidad de Balcarce, cuyo objeto, era la construcción de distintos barrios en la ciudad de Balcarce.-

Mediante Decreto Municipal Nº 0718/2005 se llamó a licitación pública para la ejecución de la Obra de Construcción de Viviendas del Barrio denominado “Balcarce V”. Lo que incluiría, la edificación de SESENTA Y CINCO (65) unidades habitacionales, la provisión del lote en que se emplazarían y su escrituración. Dicha licitación Nº 05/05, se autorizó mediante Expediente Municipal Nº 0958/B/2005.-

En tanto, mediante Decreto Municipal Nº 0720/2005, se llamó a licitación pública para la ejecución de la Obra de Construcción de Viviendas del Barrio denominado “Balcarce VII”. Lo que incluiría, la edificación de SETENTA Y DOS (72) unidades habitacionales, la provisión del lote en que se emplazarían y su escrituración. Dicha licitación Nº 07/05, se autorizó mediante expediente municipal Nº 0960/B/2005.-

Con fecha 27/04/2005, se suscribió un convenio entre el Sr. Claudio Raúl Saralegui como propietario de dos fracciones de terreno y MF. S.A., en carácter de Empresa constructora, en el marco del “Programa Federal de Construcción de Viviendas”, “Subprograma de Construcción de Viviendas con Municipios”, Licitaciones Públicas Nº 05/05 y 07/05. En el cual, ambas partes acordaron la presentación ante la Municipalidad de Balcarce de propuestas para los planes de viviendas de los Barrios “Balcarce V” y “Balcarce VII”, en las fracciones de terreno propiedad del Sr. Saralegui: Fracción Nº 1: Nomenclatura Catastral: Circunscripción XI, Sección A, Chacra 26, Parcela 35, Superficie total 17.500m2, Partida inmobiliaria Nº 1379, inscripto al Nº de matrícula 578 y Fracción Nº 2: Nomenclatura Catastral: Circunscripción XI, Sección A, Chacra 26, Parcela 15, Superficie total 801.700m2, Partida inmobiliaria: 168 inscripta en la matrícula Nº 13.202.-

En el curso del convenio de mención, el Sr. Saralegui se comprometió a realizar todo acto útil, tendiente al perfeccionamiento del plan propuesto y una vez adjudicada la obra a la Empresa MF. S.A., a escriturar las fracciones de su propiedad al Instituto de Vivienda de la Provincia de Buenos Aires.-

El 18/08/2005, se celebró Contrato de Obra Pública entre la Municipalidad de Balcarce y la empresa MF. S.A. (contrato aprobado por Decreto Nº 1260/2006), cuyo objeto consistía en la ejecución de la obra del barrio a denominarse “Balcarce V”, consistente en la ejecución de SESENTA Y CINCO (65) viviendas, infraestructura y provisión de terreno en la localidad de Balcarce.-

En tanto, el 18/08/2005, se celebró Contrato de Obra Pública entre la Municipalidad de Balcarce y la empresa MF. S.A. (contrato aprobado por Decreto Municipal Nº 1261/2006), cuyo objeto consistía en la ejecución de la obra del barrio a denominarse “Balcarce VII”, consistente en la ejecución de SETENTA Y DOS (72) viviendas, infraestructura y provisión de terreno en la localidad de Balcarce.-

El 17/01/2006, mediante nota enviada al Secretario de Obras Públicas de la Municipalidad de Balcarce, la Empresa MF. S.A., comunicó que se había visto obligada a adquirir inmuebles sustitutivos a los ofrecidos en el acto licitatorio, toda vez que no podrían ser transferidos al Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, debido a la ausencia de titularidad que registraba el Sr. Saralegui y su inhibición para realizar la transferencia de dominio. Es por ello, que ofreció la sustitución por los lotes ubicado en la ciudad de Balcarce, identificados como Circunscripción II, Sección A, Chacra 19, Parcela 1, y Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, inscripto al dominio en la Matrícula N° 12.110 (08), Número de guía 008-001651-4, en los cuales se emplazarían los Bº “Balcarce V” y “Balcarce VII”.-

Con fecha 01/02/2006, mediante nota dirigida al Intendente Ing. Carlos A. Erreguerena, la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda aprobó el cambio de localización solicitado, por lo cual en definitiva el lote utilizado fue el citado en el párrafo anterior.-

Con fecha 02/04/2006, por Escritura Pública N° 32 pasada ante el Escribano Marcelo Alejandro Delledonne, Notario Titular del Registro Nº 8 del Partido de Balcarce, la empresa MF. S.A adquirió la fracción de terreno identificada catastralmente como: Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Inmobiliaria Nº 008-001651-4, a efectos de requerir la sustitución de los lotes ofrecidos oportunamente en el acto licitatorio, toda vez que no podrían ser transferidos al Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, debido a la ausencia de titularidad e inhibición para realizar transferencia de dominio del oferente.-

Concorde con el acta acuerdo rubricada en fecha 20/10/2008, entre “MF S.A.” y la Municipalidad de Balcarce, la primera se comprometió a llevar a cabo la transferencia de dominio de los terrenos donde se encontraban en construcción los Barrios “Balcarce V” y “Balcarce VII” a favor del Municipio y a poner a su disposición toda la documentación necesaria a tal efecto.-

Acaecido el incumplimiento y ante la imposibilidad de llevar a cabo la transferencia de dominio de los terrenos, en fecha 07/03/2016, se inició acción de escrituración de trámite por ante en el Juzgado en lo Civil y Comercial N° 14 del Departamento Judicial de Mar del Plata, dando lugar a la formación de los autos caratulados “MUNICIPALIDAD DE BALCARCE C/ MF S.A. S/ MATERIA A CATEGORIZAR” Expte. N° 21072.-

Es insoslayable mencionar, que en las obras correspondientes al Barrio “Balcarce V” adjudicadas por Licitación Publica N° 05/05, a la empresa MF S.A., que tenía por objeto la construcción de SESENTA Y CINCO (65) viviendas en la ciudad de Balcarce, se constataron diferencias en los certificados de avance de obra y su avance real y efectivo, lo que se tradujo en la sobre certificación y en consecuencia el pago en exceso a la contratista de PESOS CIENTO NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UNO ($192.631,00), suma a la que deberían adicionarse los intereses devengados desde la fecha en que el pago en exceso se efectuó, hasta la de su efectivo pago. En tanto, en las obras correspondientes al Barrio “Balcarce VII” adjudicadas por Licitación Publica N° 07/05 a la empresa MF S.A. que tenía por objeto la construcción de SETENTA Y DOS (72) viviendas en la ciudad de Balcarce se constataron diferencias entre los certificados de avance de obra y su avance real y efectivo, lo que se tradujo en la sobre certificación y en consecuencia el pago en exceso a la contratista de PESOS DOSCIENTOS TREINTA MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS CON 22/100 ($230.762,22) suma a la que deberían adicionarse los intereses devengados desde la fecha en que el pago en exceso se efectuó, hasta la de su efectivo pago.-

Constatado lo referido tanto judicial como administrativamente, con fecha 26/06/2019, se amplió la demanda que dio lugar a la formación del expediente judicial precedentemente consignado, adicionando al libelo inicial el reclamo por las sumas de dinero que fueron pagadas en exceso. Posteriormente, mediante ampliación de fecha 20/08/2019 se reclamó en forma subsidiaria al objeto de la demanda incoada, que se condene al pago de los gastos de subdivisión y el estado parcelario, los cuales tampoco fueron cumplimentados por la empresa MF. S.A.-

En este orden de ideas se suscribió con fecha 29 de agosto de 2022, Acuerdo Transaccional que obra agregado a fs. 247/252 y Addenda a fs. 255/256 de las actuaciones en análisis, entre la Municipalidad de Balcarce, los Contratistas Sr. Daniel Esteban Fernández y Sr. Antonio María Aguirre en representación de “MANUEL RAMON AGUIRRE S.A.” y el enajenante Sr. Miguel Ángel Pérez, aprobado por Decreto Municipal Nº 3269 de fecha 02 de noviembre de 2022, conforme autorización expedida por Ordenanza N° 122/22. Dejando constancia en este aspecto que en virtud del mismo se dirimió parte del reclamo de escrituración que formó parte del objeto de los autos caratulados “MUNICIPALIDAD DE BALCARCE C/ MF S.A. S/ MATERIA A CATEGORIZAR” Expte. N° 21072 de trámite por ante el Juzgado en lo Civil y Comercial N° 14 del Departamento Judicial de Mar del Plata. Por medio de la CLÁUSULA PRIMERA, punto 2.3, inciso “a”, se acordó la escrituración de las parcelas emplazadas en parte del inmueble identificado catastralmente como Circunscripción XI, Sección A, Chacra 19, Parcela 1, correspondiente a CATORCE (14) parcelas del Bº “Balcarce VII”. Que para mayores recaudos se transcribe lo expuesto ut-supra y que en su parte pertinente dice “(…) En parte del predio de mayor extensión, identificado catastralmente como, Circunscripción XI, Sección A, Chacra 19, Parcela 1, de la ciudad de Balcarce, se emplazan determinadas porciones de los barrios correspondientes al “Plan Federal de Viviendas”, designados según plano 8-32-2015 como Circ. XI – Secc. A – Cha. 19 – Mza 19 d – Parc. 2; Mza 19 k – Parc. 1; Mza 19 m – Parc. 1; Mza 19 n – Parc. 1; Mza 19 r – Parc. 1, denominados, Balcarce IV” (58 parcelas - Empresa contratante “Manuel Ramón Aguirre S.A.”), “Balcarce VI” (14 parcelas - Empresa contratante Daniel Esteban Fernández) y “Balcarce VII” (14 parcelas - Empresa contratante “MF S.A.”), existiendo asimismo un superficie cedida para reserva de equipamiento comunitario.- Las parcelas de mención (86 en total, sin contar la reserva de equipamiento comunitario), se emplazan en un sector más extenso comprendido entre las calles 116 a 120 y 9 a 13, de la ciudad de Balcarce. Tal se aprecia en las fotografías satelitales, planchetas catastrales y croquis adjuntos en el expediente administrativo.-Conforme relevamiento realizado por profesionales de la Municipalidad del Área de Desarrollo Social, en relación a la situación económica de las familias que habitan en las parcelas de mención, se observó que el 30% de las encuestadas posee ingresos estables (jubilados, pensionados, empleados municipales), en tanto el 70% restante no cuenta con trabajo en relación de dependencia, que se encuentran debidamente respaldados mediante los instrumentos adjuntos en expediente administrativo N° 7949/B/2019 de la Municipalidad de Balcarce (…)”.-

Que posteriormente se recibió una propuesta tendiente al logro de la escrituración de los Bº mencionados, y la pertinente aceptación por parte del Titular de Dominio, siendo factible aclarar al respecto que el Sr. Franco Martín Roella, DNI. Nº 26.659.869, en su carácter de Presidente de Directorio, de la firma “MF. S.A.” CUIT. Nº 30- 60413198-3, conforme Acta General Ordinaria firmada en fecha 17/10/2017 y Asamblea General Extraordinaria de Designación de Autoridades firmada en fecha 17/12/2019, formuló propuesta a fin de efectivizar la escrituración del inmueble del predio identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008- 001651-4, correspondientes a CINCUENTA Y OCHO (58) parcelas del Bº “Balcarce VII” y SESENTA Y CINCO (65) parcelas del Bº “Balcarce V” de la ciudad de Balcarce, el cual -de ser aceptado por la Municipalidad de Balcarce-, estaría sujeto a las siguientes condiciones según el planteo de los proponentes (ver que obra a fs. 140 a 141): La escrituración a favor de la Municipalidad de Balcarce del inmueble referido, sería realizada directamente por el Titular de Dominio (Empresa MF. S.A.), con intervención de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires.-

La Empresa MF. S.A., asumiría el compromiso irrevocable e incondicionado a afrontar la elaboración de la Registración de Legajo de Estado Parcelario correspondientes a las parcelas objeto de análisis ubicadas en el inmueble identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008-001651-4, que no fueron cumplimentados debidamente por dicha Empresa, estando a su exclusivo cargo los gastos que su trámite erogue.-

Asimismo, la Empresa MF. S.A., se comprometería a aportar toda la documentación y antecedentes que sean requeridos para asegurar y garantizar la continuidad de la escrituración a favor de la Municipalidad de Balcarce.-

En concordancia con lo mencionado, la Empresa MF. S.A., se obligaría a suscribir a primer requerimiento toda la documentación que le fuere requerida al efecto, así como concurrir a suscribir a la escritura traslativa de dominio a favor de la Municipalidad de Balcarce, cuando le fuere requerido.-

La Empresa MF. S.A. al suscribir la Carta de Intención acepta lo acordado entre la Municipalidad de Balcarce, los Contratistas Sr. Daniel Esteban Fernández y Sr. Antonio María Aguirre en representación de “MANUEL RAMON AGUIRRE S.A.” y el enajenante Sr. Miguel Ángel Pérez, en Acuerdo Transaccional de fecha 29 de agosto de 2023 y su Addenda, aprobado por Decreto Municipal Nº 3269 de fecha 02 de noviembre de 2022, conforme autorización expedida por Ordenanza N° 122/22, en virtud del cual por CLÁUSULA PRIMERA, punto 2.3, inciso “a”, se dirimió parte del reclamo de escrituración de las parcelas emplazadas en parte del inmueble identificado catastralmente como Circunscripción XI, Sección A, Chacra 19, Parcela 1, correspondiente a CATORCE (14) parcelas del Bº “Balcarce VII”.-

Por su parte, la Municipalidad de Balcarce, aceptaría asumir el compromiso de solicitar autorización al Honorable Concejo Deliberante, para llevar adelante los actos jurídicos que más adelante se detallan, los cuales de mediar aprobación se instrumentarían en el marco de un acuerdo transaccional:  La Municipalidad de Balcarce, prestaría expreso consentimiento y aceptaría para que se proceda a la escrituración del inmueble del predio identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008- 001651-4 de la ciudad de Balcarce, a favor de ella misma, directamente por el Titular de Dominio (Empresa MF. S.A.), con intervención de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires.-

La Municipalidad asumiría el compromiso de prestar su deber de colaboración a fin de posibilitar la realización del compromiso asumido. En el caso de mediar autorización por el Honorable Concejo Deliberante se comprometería a: a) Recabar toda la documentación y antecedentes que sean necesarios para asegurar y garantizar su continuidad; b) Suscribir a primer requerimiento toda la documentación que le fuere requerida al efecto; y c) Concurrir a suscribir la escritura traslativa de dominio a su favor, cuando le fuere requerido.-

Asimismo, aprobado por el Honorable Concejo Deliberante, la Municipalidad asumiría el compromiso irrevocable de gestionar: a) La escrituración con intervención de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires; b) Iniciar los trámites pertinentes a fin de requerir la liberación de las deudas provinciales y municipales que gravaren al inmueble, devengadas con posterioridad a las actas de recepción provisorias; c) Una vez obtenida la escrituración a su favor del inmueble identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008-001651-4, correspondiente por Barrio “Balcarce V” y “Balcarce VII”, gestionaría la escrituración por intermedio de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires respecto de cada una de las parcelas individuales a sus beneficiarios.-

La Municipalidad de Balcarce renunciaría a exigir el cobro de los excesos con más los intereses devengados desde la fecha de pago en demasía y hasta su efectivo reintegro conforme lo reclamado en los caratulados “MUNICIPALIDAD DE BALCARCE C/ MF S.A. S/ MATERIA A CATEGORIZAR”, Expte. N° 21.072, de trámite por ante el Juzgado en lo Civil y Comercial N° 14 del Departamento Judicial de Mar del Plata, en virtud de las diferencias que habían sido constatadas entre los certificados de avance de obra y su avance real y efectivo, lo que se tradujo en la sobre certificación y en consecuencia el pago en exceso a la contratista por los Barrios “Balcarce V” y “Balcarce VII”. Los cuales quedarían compensados con la obligación que asumiría la empresa MF S.A., de efectuar la Registración de Legajo de Estado Parcelario.-

Por último, la Municipalidad de Balcarce, en caso de concretarse la escrituración a su favor del inmueble referido, se obligaría a desistir de la acción y derecho en todos sus objetos de manera irrevocable, en los autos caratulados “MUNICIPALIDAD DE BALCARCE C/ MF S.A. S/ MATERIA A CATEGORIZAR” Expte. N° 21.072 de trámite por ante el Juzgado en lo Civil y Comercial N° 14 del Departamento Judicial de Mar del Plata, haciendo extensivo el desistimiento respecto de la Aseguradora citada en garantía.-

Que llegadas las actuaciones a análisis del Asesor Legal, a los efectos de dictaminar al efecto, pondera el siguiente cuadro de situación en concordancia con el dictamen de la Asesoría Legal y Técnica de fecha 27/06/2022, correspondiente a el análisis de propuesta de los Sres. Daniel Esteban Fernández y Antonio María Aguirre (este por sí y en representación de Manuel Aguirre S.A.), adunada a fs. 204/217: Respecto al Derecho de acceso a la vivienda, en primer orden, precisa, que el derecho al acceso a una vivienda digna se encuentra reconocido expresamente, tanto en el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, como en el artículo 36 de la Constitución Provincial.-

Al respecto, el artículo 14 bis de la Carta Magna en su parte pertinente reza: “(…) El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: el seguro social obligatorio, que estará a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonomía financiera y económica, administradas por los interesados con participación del Estado, sin que pueda existir superposición de aportes; jubilaciones y pensiones móviles; la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna.”.-

En la misma tónica, pero con mucha más potencia, la Constitución de la provincia de Buenos Aires, en su artículo 36 dispone que: “(…) La Provincia promoverá la eliminación de los obstáculos económicos, sociales o de cualquier otra naturaleza, que afecten o impidan el ejercicio de los derechos y garantías constitucionales. A tal fin reconoce los siguientes derechos sociales: (…) 7.- A la Vivienda. La Provincia promoverá el acceso a la vivienda única y la constitución del asiento del hogar como bien de familia; garantizará el acceso a la propiedad de un lote de terreno apto para erigir su vivienda familiar única y de ocupación permanente, a familias radicadas o que se radiquen en el interior de la Provincia, en municipios de hasta 50.000 habitantes, sus localidades o pueblos.”-

Los derechos reconocidos en ambas Cartas Magnas -es decir, la nacional y la provincial-, son operativos -y no meramente declarativos- por el sólo hecho de estar contenidos en ellas, y en consecuencia, existe un deberatribución del Estado de garantizarlos.-

El derecho a la vivienda digna constituye una llamada prerrogativa con operatividad derivada, ya que pone en cabeza del Estado el diseño de políticas públicas para facilitar el acceso a él. En otras palabras, constituye una impostergable obligación de hacer a cargo del Estado, cuya atribución se encuentra en cabeza de los poderes Legislativo y Ejecutivo.-

El Derecho fundamental de acceso a la vivienda, también encuentra recepción en una serie de Tratados internacionales que comparten la cúspide normativa con nuestra Carta Magna, por imperio del inciso 22 de su artículo 75.-

De este modo, en la actualidad el marco regulatorio queda conformado por las normas precedentemente señaladas en los dos párrafos que anteceden, a las que deben adicionarse las siguientes ubicadas en el plano internacional que integran el bloque de constitucionalidad, por imperio de lo dispuesto en el ya citado artículo 75 inciso 22 de la Carta Magna, que son las siguientes:

● La Declaración Universal de los Derechos Humanos, que reconoce el derecho de toda persona "(…) a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios (...)" (Artículo 25);

● El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, en tanto en él los Estados partes "(…) reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia (…)", y asumen el compromiso de tomar "medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento" (artículo 11.1);

● La Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, en la cual se encuentra plasmado el derecho de toda persona "(…) a que su salud sea preservada por medidas sanitarias y sociales, relativas a la alimentación, el vestido, la vivienda y la asistencia médica, correspondientes al nivel que permitan los recursos públicos y los de la comunidad (…)” (artículo 11); y

● La Convención sobre los Derechos del Niño, en la cual se hace expreso reconocimiento del derecho del niño al disfrute del más alto nivel posible de salud y a servicios para el tratamiento de las enfermedades y la rehabilitación de la salud (artículo 24) y a un nivel de vida adecuado para su desarrollo físico, mental, espiritual, moral y social(artículo 27.1). Sobre este último se estipula que los Estados partes "(…) adoptarán medidas apropiadas para ayudar a los padres y a otras personas responsables por el niño a dar efectividad a este derecho y, en caso necesario, proporcionarán asistencia material y programas de apoyo, particularmente con respecto a la nutrición,

el vestuario y la vivienda (…)" (artículo 27.3).-

Además de los tratados internacionales de protección de los derechos humanos a los que se hizo referencia, se ha reconocido el derecho a la vivienda y su compromiso de puesta en práctica, en distintas declaraciones internacionales, tales como:

● La Declaración de Vancouver adoptada por la Conferencia de las Naciones Unidas sobre asentamientos humanos (sección III 8);

● La Segunda Conferencia de las Naciones Unidas sobre asentamientos humanos (Hábitat II), reunida en la ciudad de Estambul en 1996;

● La Agenda 21 adoptada en la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el medio ambiente y el desarrollo de 1992 (párrafos 7-6 y 7-9.b);

● La Resolución 1993/77 de la Comisión de Derechos Humanos, adoptada el 10 de marzo de 1993, en la cual los desalojos forzosos fueron calificados como "(…) violaciones flagrantes de los derechos humanos (…)"; y

● La Resolución de la Comisión de Derechos Humanos, E/CN.4/RES/2005/25 del 15 de abril de 2005, referente a la no discriminación contra las mujeres en el acceso a la vivienda y a la tierra.-

La inclusión del derecho de acceso a la vivienda al nivel de los tratados de rango constitucional, no es una cuestión menor. Toda vez, que a partir de ello, ya no basta con que el ordenamiento jurídico se amolde a los tratados, sino que es imprescindible que los órganos y funcionarios de cualquier poder estatal ejerzan sus funciones de un modo acorde con el derecho internacional aplicable. En grado tal, que las obligaciones que emergen de los tratados internacionales no quedan satisfechas con la sola expedición de normas, sino que requieren además otras medidas estatales orientadas a materializar el acceso tangible al goce de los derechos. Por ello es, que la remoción de obstáculos por conducto de acciones positivas en todos los estamentos estatales, las modalidades de toma de decisiones administrativas y todos los procesos de la práctica gubernamental, deben encontrarse encaminados a cumplir esos mandatos. (Gutiérrez Colantuono, Pablo A. - Justo, Juan B. Administración Pública, Juridicidad y Derechos Humanos, pág. 9 y ss, Ed. Abeledo Perrot, año 2006).-

En relación al derecho al acceso a una vivienda digna, nuestra más destacada doctrina expresa, que: “(…) La disposición, en concordancia con el artículo 75 inc. 19 de la Constitución Nacional, pone en cabeza del Estado el diseño de políticas públicas para facilitar el acceso a una vivienda digna. Las opciones legislativas para cumplir el mandato constitucional varían y dependen de las posibilidades económicas y financieras con las que cuente la Administración.” (María Angélica Gelli. Constitución de la Nación Argentina, comentada y concordad, Ed. LL página 299 año 2018).-

Repárese, que la fuente primaria, no sólo del derecho administrativo, sino de todas las ramas del derecho, es la Constitución -tanto en sí misma, como por medio de las demás normas de raigambre constitucional-, en la escala jerárquica de las "fuentes", ocupando la grada o plano más elevado. Conforme se consagra en el artículo 31 de la Carta Magna Nacional, y en el ámbito Estadual, en los artículos 3 y 57 de la Carta Magna Provincial.-

Así las cosas, en la Constitución se hallan las bases del Derecho Administrativo -repito, al igual que en las restantes ramas del derecho-, o sea, los grandes principios del régimen administrativo de un País, en general, y de un Municipio en particular. Por lo tanto, toda la actividad jurídica de la Administración Pública, encuentra sus límites - es decir, obligaciones de no hacer- y también sus deberes -es decir, obligaciones de hacer- en la Constitución.Siendo fuentes del derecho administrativo, tanto las "normas" constitucionales, como así también los "principios" constitucionales.-

Ha de advertirse, que la vigencia plena de la Constitución, y más precisamente, la de las declaraciones, derechos y garantías constitucionales, no depende de su "reglamentación". Pues, tales declaraciones, derechos y garantías tienen "operatividad" por sí mismos; si así no fuere, el imperio de la Constitución dependería de las leyes o reglamentos que deban o puedan dictarse en su consecuencia. Lo que no armonizaría con lo dispuesto en su artículo 31, que proclama la supremacía constitucional (Marienhoff, Miguel. Tratado de Derecho Administrativo, Tomo I, Pág. 105 Ed. Abeledo Perrot).-

En este entendimiento, la obtención de las condiciones que permitan la escrituración de todas las unidades barriales -ni más ni menos que CIENTO VEINTITRES (123) parcelas- emplazadas en la Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008-001651-4, habitadas por familias en su mayoría de escasos recursos, conduciría a dar plena operatividad a los preceptos constitucionales anteriormente referidos. Ello así, dado que permitiría poner en práctica mecanismos tendientes a facilitar el acceso a la vivienda, en forma ágil y asequible.-

El Municipio de Balcarce, a lo largo de sus distintas gestiones siempre tendió a facilitar el acceso a la vivienda, empleando todas las alternativas a su alcance para lograrlo. Y aún más, también veló en todo momento, por la permanencia y continuidad de tal derecho. Resultando destacable al respecto, que la eventual consecución de la escrituración de las parcelas -la importante cantidad de CIENTO VEINTITRES (123)-, daría una enorme seguridad  jurídica a todas las familias que las habitan, quienes -gracias a ello- en el futuro verían logrado el importante anhelo de acceder a su propio título de propiedad.-

Resulta más que obvio, que las parcelas emplazadas en parte del predio anteriormente individualizado, se encontrarían a merced de los riesgos y contingencias a los que está expuesto el patrimonio del actual titular dominial. Siendo por ello, que reviste suma importancia articular los carriles que posibiliten la concreción de la escrituración a favor del Municipio, como paso previo, a la subdivisión y consiguiente generación de cada una de las unidades individuales de los barrios.-

La función del Estado, como garante que asegure el efectivo goce del derecho fundamental a la vivienda es insoslayable. Consiste básicamente en reconocer y respetar el derecho a una vivienda adecuada, que incluya ciertos grados de seguridad en la tenencia y protección contra el desahucio, y en la obligación de realizar acciones concretas que promuevan su plena realización. La recepción de este derecho social, significa un aspecto relevante que remarca las obligaciones que el Estado posee frente a quienes son titulares de tal derecho. De manera tal, que tiene la responsabilidad de diseñar y ejecutar políticas públicas, que tiendan a excluir la pobreza y aquellas situaciones que constituyan un verdadero obstáculo para el efectivo desarrollo de la persona. Así, debe entenderse la importancia que poseen las políticas habitacionales, en cuanto no sólo proveen o mejoran las características de las viviendas, sino también, coadyuvan a crear las condiciones necesarias para un desarrollo humano digno. Al ser reconocido el derecho del acceso a la vivienda como un derecho social fundamental, el Estado se encuentra obligado a operativizar los medios necesarios para garantizar lo que reconoce el plexo normativo vigente en Argentina. (Isaac Augusto Damnsky, El derecho a la vivienda en Argentina, Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM https://www.juridicas.unam.mx/). Entendiendo el suscripto, que ese es el espíritu que habilita al Municipio de Balcarce, a ejecutar las herramientas que posibiliten hacer efectiva la escrituración objeto del presente dictamen.-

Al respecto, resulta atendible lo expuesto por la SCBA en el fallo “Potrillo” en cuanto expresa que: “(…) en la reglamentación del artículo 11, párrafo primero del PIDESC, dicha Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas estableció que: "el derecho a la vivienda no se debe interpretar en un sentido estricto o restrictivo que lo equipare, por ejemplo, con el cobijo que resulta del mero hecho de tener un tejado por encima de la cabeza o lo considere exclusivamente como una comodidad. Debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte. Y así debe ser por lo menos por dos razones. En primer lugar, el derecho a la vivienda está vinculado por entero a otros derechos humanos y a los principios fundamentales que sirven de premisa al Pacto. Así pues, ‘la dignidad inherente a la persona humana´, de la que se dice que derivan los derechos del Pacto, exige que el término ‘vivienda´ se interprete en un sentido que tenga en cuenta otras diversas consideraciones, y principalmente que el derecho a la vivienda se debe garantizar a todos, sean cuales fueren sus ingresos o su acceso a recursos económicos. En segundo lugar, la referencia que figura en el párrafo I del artículo 11 no se debe entender en sentido de vivienda a secas, sino de vivienda adecuada. Como lo han reconocido la Comisión de Asentamientos Humanos y la Estrategia Mundial de Vivienda hasta el Año 2000 en su párrafo 5: ‘el concepto de vivienda adecuada´… significa disponer de un lugar donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuadas, una infraestructura básica adecuada y una situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable" (conf. Punto 7º). Así pues, el concepto de "adecuación" es particularmente significativo en lo que a Derechos Económicos, Sociales y Culturales se refiere, y particularmente lo es en materia de "vivienda digna". Para precisar aún más estos conceptos, la Observación General Nº 4 que es materia de cita, desarrolla en su punto 8º los aspectos centrales a tener en cuenta al momento de proveer el acceso a la morada (a saber: "seguridad jurídica de la tenencia"; "disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura"; "habitabilidad"; "asequibilidad"; "lugar" y "adecuación cultural"). De lo que se trata, en síntesis, es de dar efectivo cumplimiento a la Convención de los Derechos del Niño, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y los restantes tratados citados, que después de la reforma tienen jerarquía constitucional y en los que el Estado asumió el compromiso internacional de promover políticas tendientes a la efectividad, la igualdad de trato y de oportunidad.

En este sentido, he sostenido en otra causa (Ac. 86.250, sent. del 23-XII-2003), que la referida reforma constitucional, en el artículo 75 inc. 23 impone que el Estado debe asumir la concreción de medidas de acción positiva que garanticen la igualdad real de oportunidades y de trato y el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por esta Constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos humanos (…)”.-

Que la propuesta formulada por el Sr. Franco Martín Roella, en su carácter de Presidente de Directorio de la Empresa MF. S.A., tendría los siguientes alcances respecto del expediente “MUNICIPALIDAD DE BALCARCE C/ MF SA. S/ MATERIA A CATEGORIZAR” Expediente Nº 21.072, de trámite por ante el Juzgado Civil y Comercial Nº 14 del Departamento Judicial de Mar del Plata: a) Posibilitaría acceder a la escrituración de las parcelas emplazadas en el inmueble Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008-001651-4, correspondiente a CINCUENTA Y OCHO (58) parcelas del Bº “Balcarce VII” y SESENTA Y CINCO (65) parcelas del Bº “Balcarce V” de la ciudad de Balcarce a favor de la Municipalidad de Balcarce en una primera instancia, y posteriormente gestionar la escrituración por intermedio de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires respecto de cada una de las parcelas individuales a sus beneficiarios. Como contrapartida el Municipio daría por cumplido el objeto de reclamación en lo concerniente a la escrituración por vía de transacción; b) No permitiría el reintegro de las sumas abonadas en exceso por el Municipio en relación a la ejecución del Bº “Balcarce V” y “Balcarce VII”. Coligiéndose, que el fin mayor que se obtendría, esto es, la operativización del derecho de acceso a la vivienda –CIENTO VEINTITRES (123) parcelas-, resulta más relevante que la prerrogativa del Municipio de recuperar las sumas abonadas en exceso. Razón por la cual, se destaca que existen razones de sumo peso -en cuanto a mérito, oportunidad, efectividad y conveniencia-, que justificarían la renuncia por la Comuna al reclamo económico en el marco de un acuerdo transaccional con el demandado, como carril para posibilitar la escrituración; c) Implicancias del dictamen emanado del Honorable Tribunal de Cuentas: Oportunamente se hizo una consulta al Honorable Tribunal de Cuentas, que cuya respuesta obra a fs. 94/101 y 201/203, que es dable traerlo a colación para la propuesta brindada por MF. S.A., donde la Delegación Zonal del HTC. consideró que la eventual celebración de un acuerdo constituiría un acto de gestión municipal, en el que las Autoridades de la Comuna deberían evaluar su importancia, demostrado un beneficio para las arcas municipales y/o un menor perjuicio, correspondiendo a los funcionarios actuantes acreditar la oportunidad, conveniencia y eficacia de los actos que realicen.-

Conforme lo expuso el Asesor Legal, debe ponderarse al respecto, que en el caso en tratamiento, el interés de la Comuna radicaría en lograr la escrituración de las viviendas a efectos de resolver la situación habitacional de CIENTO VEINTITRES (123) unidades barriales -en las que habitan familias en su mayoría de escasos recursos-,

Que ante la no conclusión del plan de viviendas, debieron construir casi la totalidad de sus casas a su cargo y de su propio peculio.-

En las viviendas de los lotes que se trata de escriturar, viven familias cuyos ingresos económicos distan de ser holgados, de clase trabajadora y que carecen de recursos para solventar los gastos que insumiría la regularización dominial de sus viviendas. Prueba de ello, es el relevamiento individual que se llevó a cabo en el marco de las actuaciones administrativas caratuladas “CREACION DE PARTIDAS 90.000 BARRIO PLAN BALCARCE 5 Y 7” Expte. Nº 1095/B/2023, ya que atento la situación económica de los relevados por ser considerados de “escasos recursos”, y la esencialidad de los servicios declarados conforme lo normado en la Ordenanza Nº 13/2022, de acuerdo al dictamen de la Directora Interina de Regularización Dominial, recomienda que se continúe con el trámite requerido. Máxime, teniendo en cuenta que son totalmente ajenas a las circunstancias y situaciones que frustraron la culminación de la ejecución del contrato público.-

En base a tales parámetros y siguiendo la política habitacional que viene desarrollando el Municipio, es que se procuraría resolver una cuestión de larga data, que otorgaría a las familias afectadas el pleno derecho de propiedad de sus viviendas y su posesión digna. Es decir, algo tan loable como la tranquilidad de tener “la casa propia” con todas las ventajas que ello implica.-

En ese entendimiento, y primando la cuestión social como faro y eje de toda administración pública, es que se estima que existen verdaderas razones de mérito, oportunidad, eficacia y conveniencia que justifican holgadamente avanzar en un acuerdo que posibilite concretar la escrituración. Sobre todo si se sopesa, que se resolverían en términos sociales cuestiones invaluables.-

Que así pues, oportunamente en consulta elevada a la Delegación Zonal del Honorable Tribunal de Cuentas, respecto de las implicancias económicas de las cuestiones que se acuerden, sugirió que se considere que las cuestiones litigiosas que se acuerden no fueren en detrimento del patrimonio del Municipio.-

Cabe destacar que el principal aporte patrimonial que conllevaría la eventual concreción de un acuerdo transaccional por parte del Municipio -tendiente a obtener la escrituración-, estaría dado por la renuncia a continuar con el reclamo económico realizado en contra de la firma MF. S.A., por recupero de pagos en exceso realizados en el marco del contrato publico inherente a la ejecución de los Bº “Balcarce V” y “Balcarce VII”. Coligiéndose que resulta recomendable acceder a tal remisión, en razón de que el fin mayor que se obtendría, esto es, la operativización del derecho de acceso a la vivienda -CIENTO VEINTITRES (123) parcelas, habitadas por familias de escasos recursos-, resulta más relevante que el derecho de la Municipalidad de recuperar las sumas abonadas en exceso.-

Que atento a lo referido ut-supra, y de acuerdo a la Carta de Intención suscripta con fecha 23 de agosto de 2023 entre la Empresa MF. S.A. y la Municipalidad de Balcarce, se deberá proceder a efectivizar las medidas aludidas, en un todo de acuerdo con los antecedentes y documentación obrante en las presentes actuaciones.

POR ELLO:

                   El Honorable Concejo Deliberante del Partido de Balcarce, en uso de sus atribuciones, sanciona la siguiente:

ORDENANZA

ARTÍCULO 1.-Autorícese al Departamento Ejecutivo a celebrar acuerdo transaccional con el Sr. Franco Martín Roella, DNI. Nº 26.659.869 en su carácter de Presidente de Directorio de la firma “MF. S.A.” CUIT. Nº 30- 60413198-3, tendiente a la escrituración del predio identificado catastralmente como, Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008-001651-4, en el que se emplazan los Bº “Balcarce V”, SESENTA Y CINCO (65) parcelas, y “Balcarce VII”, CINCUENTA Y OCHO (58) parcelas, por considerar que existen razones de mérito, oportunidad y conveniencia que así lo justifican, atento que dicho acuerdo posibilitará en el futuro, el otorgamiento de las

escrituras individuales a cada una de las familias que habitan los barrios mencionados, resguardando así, su derecho constitucional de acceso a la vivienda.-

ARTÍCULO 2.- El acuerdo transaccional en el artículo que antecede, deberá estar sujeto a las siguientes pautas:

a) La Municipalidad aceptará por parte del Titular de Dominio, Empresa MF. S.A. por intermedio de su Presidente, la escrituración de la totalidad de la Quinta referida. El Municipio no afrontará el pago de suma alguna de dinero, ni de ninguna otra obligación de dar como contrapartida de la escrituración a su favor, siendo únicas obligaciones de la Comuna, las de gestionar: a.1) La escrituración con intervención de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires; a.2) La subdivisión del inmueble, a fin de generar las unidades correspondientes a los Bº “Balcarce V” y “Balcarce VII”; a.3) La liberación de las deudas provinciales y municipales que gravaren al inmueble, devengadas con posterioridad a las actas de recepción provisorias; a.4) Una vez obtenida la escrituración del inmueble a favor del Municipio (es decir, Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Inmobiliaria Nº 008- 001651-4), y realizada lasubdivisión correspondiente a fin de generar las unidades correspondientes a los Bº “Balcarce V” y “Balcarce VII” (esto es, SESENTA Y CINCO (65) Parcelas del Bº “Balcarce V” y CINCUENTA Y OCHO (58) parcelas del Bº “Balcarce VII”, el Municipio deberá escriturar por intermedio de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires cada una de las parcelas individuales a sus beneficiarios; a.5) Una vez concretada la escrituración, la Municipalidad de Balcarce renunciará a exigir el cobro de los excesos con más los intereses devengados desde la fecha de pago en demasía y hasta su efectivo reintegro conforme lo reclamado en los caratulados “MUNICIPALIDAD DE BALCARCE C/ MF S.A. S/ MATERIA A CATEGORIZAR”, Expte. N° 21.072, de trámite por ante el Juzgado en lo Civil y Comercial N° 14 del Departamento Judicial de Mar del Plata, en virtud de las diferencias que habían sido constatadas entre los certificados de avance de obra y su avance real y efectivo, lo que se tradujo en la sobre certificación y en consecuencia el pago en exceso a la contratista; a.6) Concretada la escrituración a su favor, el Municipio desistirá de la acción en el marco del proceso “MUNICIPALIDAD DE BALCARCE C/ M.F. S.A. S/ MATERIA A CATEGORIZAR” Expediente Nº 21.072, de trámite ante el Juzgado de primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 14 del Departamento Judicial de Mar del Plata.-

b) El Sr. Franco Martin Roella, en su carácter de Presidente de Directorio de la firma “MF. S.A.”, renunciará respecto del Municipio a todo reclamo como resultado de la escrituración a otorgarse conforme las pautas enunciadas en los incisos que anteceden de este punto y todo reclamo derivado de la ejecución de los contratos públicos relacionados a la provisión de parcelas y construcción de las unidades correspondientes a los Bº “Balcarce V” y “Balcarce VII”.-

c) El Sr. Franco Martin Roella (éste por sí y en representación de “MF. S.A.”), asumirá: c.1) Aceptar la escrituración a favor de la Municipalidad de Balcarce del inmueble referido, siendo realizada directamente por el Titular de Dominio (Empresa MF. S.A.), con intervención de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires; c.2) La Empresa MF. S.A., asumirá el compromiso irrevocable e incondicionado a afrontar la elaboración de la Registración de Legajo de Estado Parcelario correspondientes a las parcelas objeto de análisisubicadas en el inmueble identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección D, Quinta 2, Partida Nº 008- 001651-4, que no fueron cumplimentados debidamente por dicha Empresa, estando a su exclusivo cargo los gastos que su trámite erogue; c.3) Asimismo, la Empresa MF. S.A., se compromete a aportar toda la documentación y antecedentes que sean requeridos para asegurar y garantizar la continuidad de la escrituración a favor de la Municipalidad de Balcarce; c.4) En concordancia con lo mencionado, la Empresa MF. S.A., se obliga a suscribir a primer requerimiento toda la documentación que le fuere requerida al efecto, así como concurrir a suscribir la escritura traslativa de dominio a favor de la Municipalidad de Balcarce, cuando le fuere requerido.-

ARTICULO 3.-Instrúyase y facúltese al Departamento Ejecutivo a reglamentar las formalidades y demás requisitos que fueran necesarios a fin de instrumentar el procedimiento establecido en el marco de la presente Ordenanza.-

ARTICULO 4.- Cúmplase, comuníquese, regístrese, publíquese.-

FIRMADO: Agustín Cassini - PRESIDENTE – Mercedes Palmadés – SECRETARIA.-