Ordenanza Nº183/23

Ordenanza Nº 183/23

Balcarce, 28/09/2023

VISTO:

El Expediente Administrativo Nº 8226/B/2023 caratulado “INCUMPLIMIENTO DE CLAUSULA DE NO ENAJENAR, LAURA MENDEZ”, y

CONSIDERANDO:

Que se dieron inicio a las presentes actuaciones administrativas a solicitud de la Asesoría Legal y Técnica, por incumplimiento de la cláusula de no enajenar por parte de la Sra. Laura Luján Méndez, DNI. Nº 28.065.779, respecto del boleto de compraventa suscripto con fecha 04 de octubre de 2019 con la Municipalidad de Balcarce, en el marco de la Ordenanza Nº 54/2019 y el Decreto Reglamentario Nº 3000/2019.-

Con fecha 04 de octubre de 2019, la Sra. Laura Luján Méndez suscribe boleto de compraventa con la Municipalidad de Balcarce adunado a fs. 2, por intermedio de sus representantes, adquiriendo un lote de terreno sin edificar, sito en calle 44 BIS entre las arterias 33 y 35 de la ciudad de Balcarce, que mide 8,20 metros de frente por 24,50 de fondo, superficie 200,90 m2, identificado catastralmente como: Circunscripción XI, Sección A, Chacra 44, Manzana 44h, Parcela 15, del Partido de Balcarce, efectivizándose la venta en la suma de PESOS CIEN MIL ($100.000,00.--), los cuales serían abonados en NOVENTA (90) cuotas fijas de PESOS UN MIL SEISCIENTOS NOVENTA CON 31/100 ($1.690,31.--), siendo a cargo del comprador los gastos administrativos comunales que representan el TRES por ciento (3%) del precio fijado de venta que asciende a PESOS TRES MIL ($3.000,00.--).-

A fs. 3/5, obra agregada Ordenanza Nº 54/19, por el cual se implementa un Plan de Viviendas en la Municipalidad de Balcarce, compuesto por un Sistema de inscripción, adjudicación y entrega de lotes de propiedad de la Municipalidad, para ser destinados al emplazamiento de interés social, únicas y de ocupación permanente, por el cual se enmarco el boleto de compraventa suscripto con la Sra. Méndez.-

A fs. 6, obra agregada acta de fecha 21 de junio de 2022 de la Sra. Laura Luján Méndez, previamente citada por cédula adunada a fs. 7, por medio de la cual manifiesta y declara que en carácter de vendedora procedió a enajenar el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción XI, Sección A, Chacra 44, Manzana 44h, Parcela 15, del Partido de Balcarce, al Sr. Leandro Ferreyra, DNI. Nº 40.063.859, realizada por la suma total de PESOS UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL ($1.300.000,00.--), habiendo recibido al momento de la firma del boleto, 02 de diciembre de 2021, la suma de PESOS QUINIENTOS MIL ($500.000,00.--) más un automóvil marca Volkswagen y cuotas mensuales de PESOS CINCUENTA MIL ($50.000,00.--). Asimismo reconoce que el lote vendido había sido comprado a la Municipalidad del cual posee boleto de compraventa y que abono la totalidad de las cuotas, dicho que acredita con “Certificado de Libre Deuda Total” que acompaña.-

A fs. 8, obra agregada acta de fecha 01 de julio de 2022 del Sr. Leandro Andrés Ferreyra, por medio del cual manifiesta y declara que en carácter de comprador procedió a adquirir el lote sito en calle 44 BIS e/ 33 y 35 Nº 1077 de la ciudad de Balcarce para construir su vivienda familiar ya que no posee otro inmueble y se encuentra alquilando, a través de boleto de compraventa firmado con fecha 02 de diciembre de 2021, por la suma total de PESOS UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL ($1.300.000,00.--), habiendo recibido al momento de la firma del boleto, 02 de diciembre de 2021, la suma de PESOS QUINIENTOS MIL ($500.000,00.--) más un automóvil marca Volkswagen y cuotas mensuales de PESOS CINCUENTA MIL ($50.000,00.--), coincidente con lo manifestado con la Sra. Méndez. Asimismo reconoce que la Sra. Méndez le entregó copia del Boleto de Compraventa suscripto con fecha 04 de septiembre de 2019 con más croquis adjunto, por el cual le compró el lote en cuestión a la Municipalidad de Balcarce, alegando que ella ya lo había terminado de abonar.-

A fs. 9, obra agregada copia del Documento Nacional de Identidad del Sr. Leandro Andrés Ferreyra.-

A fs. 10, obra agregada copia del Boleto de Compraventa suscripto entre la Sra. Laura Méndez y el Sr. Leandro Ferreyra, por el cual se celebra la venta del terreno ubicado en calle 44 BIS e/ 33 y 35 Nº 1077, por la suma total de PESOS UN MILLON TRESCIENTOS ($1.300.000,00.--), pagaderos PESOS QUINIENTOS MIL ($500.000,00.--) y un automóvil Gol Modelo 2009 a la firma del boleto y cuotas de PESOS CINCUENTA MIL ($50.000,00.--).-

A fs. 11, obra agregada copia de croquis provisorio del inmueble de autos.-

A fs. 12, obra agregado copia de Certificado de Libre Deuda Total de fecha 04/10/2021, emitido desde el Sistema RAFAM. y suscripto por el Director Interino de Recursos de la Municipalidad de Balcarce, Cr. Jacobo Antonelli, donde consta que el inmueble identificado como C.11 S.A CH.44 F.0 M.44 H P.15 SP. UF. con el Nº 1624200, propiedad de la Municipalidad de Balcarce (Méndez Laura), según detalla, no adeuda tributo hasta la fecha de certificación.-

A fs. 13/16, obra Tasación de fecha 05 de septiembre de 2022, de la Martillera y Corredora Pública, Julieta A. Forte, de la Municipalidad de Balcarce, efectuando una valoración de venta social del inmueble objeto de autos estimada en PESOS QUINIENTOS MIL ($500.000,00.--) y no comercial. Tal es así que de las propias aseveraciones volcada por la profesional en su tasación surge que teniendo efectivamente los inmuebles un valor de mercado, no es función del estado intervenir en el mercado inmobiliario por que el estado cumple un rol netamente social.-

Que citados los Sres. Méndez y Ferreyra, a comparecer el día 12 de enero de 2023 a las 09:00, a la Dirección de Regularización Dominial para manifestar propuestas de resolución al conflicto suscitado, conjuntamente solicitan que “(…) 1- Se autorice el pago actualizado del lote sito en calle 44 BIS e/ 33 y 35 de la ciudad de Balcarce, identificado catastralmente como: Circunscripción 11, Sección A, Chacra 44, Manzana 44H, Parcela 15 del Partido de Balcarce, conforme Tasación de fecha 05/09/2022, adunada a fs. 13/16, que establece un VALOR VENTA SOCIAL por dicho lote que asciende a PESOS QUINIENTOS MIL ($500.000,00.--).-2- Que encontrándose acreditado en autos, a fs. 12, Certificado de Libre Deuda Total, suscripto por la Dirección de Recursos, correspondiente a la Partida Municipal Nº 1624200, en donde se constata que no se registra deuda, requieren que se tomen a cuenta del monto a abonar indicado en el “PUNTO 1”, la suma abonada oportunamente pactada como importe original de venta, que asciende a PESOS CIEN MIL ($100.000,00.--), computada la misma a valor histórico y sin intereses. Asimismo, solicitan la posibilidad de que el pago de la diferencia a abonar pueda ser efectivizada en cuotas con el interés que fije el Departamento Ejecutivo.- 3- Por último serán a cargo de los mismos, los conceptos de Gastos Administrativos comunales, los que deberán ser abonados a la Municipalidad de Balcarce, y que representan el TRES por ciento (3%) de la Tasación por el Valor Venta Social actualizado, resultando un total de PESOS QUINCE MIL ($15.000,00.--) no tomándose a cuenta lo pagado oportunamente bajo el mismo concepto.- (…)”, conforme Acta adunada a fs. 20.-

Atento lo expuesto por las partes, la Dirección de Regularización Dominial les comunica que lo manifestado por ellos, se encontrará supeditado a la consideración del Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento y posterior aprobación, y que una vez dada las condiciones, las partes serán notificadas a fin de proceder a la suscripción del correspondiente Contrato.-

Elevadas las actuaciones a consideración de la Secretaría de Desarrollo Social, con el objeto de que lleve a cabo Informe Socioambiental con profesional idóneo en los domicilios de las partes intervinientes, a fin de contar con elementos circunstanciados que verifiquen la estructura de los grupos familiares convivientes de los Sres. Méndez y Ferreyra, procedieron a realizar encuesta socio-económica con fecha 19/05/2023 y 31/05/2023.-

Que de la encuesta realizada en fecha 19/05/2023 en el domicilio de la Sra. Méndez y que obra agregada a fs. 26/27, de acuerdo a la apreciación profesional en el aspecto económico, se indica que la Sra. Méndez es auxiliar de laboratorio en el INTA, percibiendo la suma de PESOS CIENTO OCHENTA MIL ($180.000,00.--), y su pareja trabaja como chofer de camión percibiendo PESOS DOSCIENTOS CINCUENTA MIL ($250.000,00.--) mensuales, indicando que tiene voluntad de abonar pero solicita un plan de pago en cuotas de PESOS QUINCE MIL ($15.000,00.--) con interés, manifestando que desconocía la cláusula de CINCO (5) años de no enajenar, ya que se encontraba todo pago respecto de deudas y cuotas del terreno, y por tal motivo decidió vender dicho terreno.-

Que de la encuesta realizada en fecha 31/05/2023 en el domicilio del Sr. Ferreyra que obra agregada a fs. 31/33, de acuerdo a la apreciación profesional en el aspecto económico, se indica que el Sr. Ferreyra se desempeña laboralmente como chofer en relación de dependencia, percibiendo la suma de PESOS CIENTO NOVENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UNO ($192.451,00.--) informando que de acuerdo a los viajes que realiza cobra un porcentaje por fuera del recibo de sueldo. Respecto a su pareja se encuentra cursando 3º año de la carrera de maestra jardinera en el ISFDyT. Nº 32 y realiza tareas en servicio doméstico percibiendo aproximadamente PESOS DIEZ MIL ($10.000,00.--) por semana, siendo de carácter inestable ya que depende de las horas que trabaje. De acuerdo a lo expresado actualmente habitan en una vivienda que es cedida por la abuela del Sr. Ferreyra, manifestando que a fin de año se irán a vivir a la vivienda que construyeron en el lote que le compraron a la Sra. Méndez.-

En relación a las locuciones mentadas anteriormente, se efectuó inspección ocular en el domicilio de autos, cuya Acta de Inspección de fecha 14 de agosto de 2023 se encuentra anejada a fs. 35/38, observando el inspector “(…) una construcción avanzada de una vivienda donde, cuentan con el medidor de luz ya instalado y el de agua y cloacas respectivamente (…)”.-

Que elevadas las actuaciones a la Asesoría Legal y Técnica, proceder a efectuar análisis de la normativa aplicable al caso en cuestión, y conforme lo normado en el artículo 10 de la Ordenanza Nº 54/2019, el cual establece que “Una vez concretadas las preadjudicaciones, dentro del plazo que fije el Departamento Ejecutivo, se procederá a la suscripción de los respectivos boletos, de acuerdo a las siguientes condiciones (…) f) Una vez escriturado el lote a favor del adjudicatario, este no podrá enajenarlo hasta luego de transcurrido cinco (5) años”, deja claramente evidenciado la prohibición de venta del inmueble dentro del plazo enunciado.-

Expresa que para ello, hay que entender a la compraventa como lo describe nuestro Código Civil y Comercial en el artículo 1123, que es cuando una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero, surgiendo del mismo los elementos esenciales de este contrato típico, como lo son la cosa, precio y la finalidad económica de transferirse la propiedad.-

En virtud de la definición prestada anteriormente de compraventa, se desprenden los caracteres, de los cuales se distinguen la: bilateralidad, porque emergen obligaciones para ambas partes contratantes; onerosidad, representando ventajas y sacrificios para los intervinientes; conmutativo, respecto a la certeza de las ventajas de las partes; formal; y nominado; resultando ser un título causal idóneo para transmitir el dominio de una cosa, no bastando su celebración para producir el efecto transmisivo; pues de conformidad con lo dispuesto por el art. 1892 CCyCom.: “

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes (...)”.-

Como bien se refirió en cuanto a la bilateralidad, recaen sobre cada una de las partes obligaciones inherentes al contrato celebrado, vendedora y compradora, y su incumplimiento puede traer aparejado la extinción del contrato.-

Nuestro Código Civil y Comercial, en el “LIBRO TERCERO - DERECHOS PERSONALES”, “TÍTULO II – CONTRATOS EN GENERAL”, “CAPITULO 13” se encarga de regular la extinción, modificación y adecuación de los contratos.-

En efecto, el artículo 1077 del CCyCom., contempla el supuesto de extinción del acto jurídico por la disposición de una sola de las partes -por supuesto, con causa en un incumplimiento o en un vicio provocado por la otra parte-. En el caso de autos, quien se halla habilitada a resolver la extinción -con fundamento en el incumplimiento de la adquirente- es la Comuna. De modo que, la extinción es posible por la declaración de una de las partes, en este caso el Municipio.-

La rescisión unilateral y por ende la revocación de un contrato, surten efectos hacia el futuro, produciendo su resolución efectos retroactivos entre las partes, no afectando el derecho adquirido a título oneroso por terceros de buena fe, dada la previsión expresa en el artículo 1079 del CCyCom.-

De este modo, por imperio de lo normado por el artículo 1080 del CCyC, en el caso de extinguido el contrato por rescisión unilateral -obviamente con sustento en el incumplimiento provocado por la adquirente-, procedería que las partes se restituyesen recíprocamente lo recibido en razón de la compraventa suscitada en la medida que corresponda.-

En función de lo planteado, tiene dicho la Doctrina que “Además de las causas naturales de extinción del contrato administrativo, que no difieren de las atinentes a los contratos de derecho común (vg. consecución del objeto o cumplimiento del contrato, vencimiento del plazo, muerte o quiebra del cocontratante, etc.) y que implica cesación de sus efectos, los contratos administrativos se extinguen: 39.1. Por acuerdo de partes, es decir, por resolución contractual, con la especial variante de la renuncia del contratista en los supuestos especiales que esta se acepta; 39.2. Por voluntad de la Administración, por rescisión unilateral, caducidad del contrato por culpa del cocontratante; 39.3. La volundad del cocontratante no opera como extintiva de la relación contractual, ya que solo tiene la potestad de solicitar la rescisión del contrato a la Administración, dadas determinadas causales que la ley o la reglamentación estipula como extintivas; 39.4. Por razones de fuerza mayor” (“Derecho Administrativo”, Hernán J. Martínez, Ed. Nova Tesis Editorial Jurídica, año 2017, Tomo I, pags. 601 y 602).-

En consonancia con lo hasta aquí desarrollado por el Asesor Legal y Técnico, la Administración puede rescindir unilateralmente el contrato, ya que ésta es una potestad exorbitante del ámbito contractual común y que permite dos variantes: la rescisión unilateral simple, lo que implica que la Administración puede extinguir el contrato sin invocar causa alguna o demostrar causa; y la caducidad del contrato, como especial variante de la rescisión unilateral, fundada en la culpa o falta del cocontratante.-

En el caso en cuestión, la falta de obediencia a las prescripciones por sobre la cual se circunscribía la venta del inmueble, se encuadra como una falta grave pasible de resolución del contrato suscripto, por la exclusiva culpa de la Sra. Méndez, con sustento en los objetos y fines sobre los cuales se encolumna la venta de los lotes.-

Es dable decir que la venta de bienes inmuebles de las Municipalidades que se encuentra regulada por el DecretoLey N° 9533/80 que establece el Régimen de los Inmuebles del dominio Municipal y Provincial y por la Ley Orgánica de las Municipalidades Decreto-Ley Nº 6769/58, más precisamente por los artículos 21, 25 y 26 en la primer norma y 159 en la segunda, responden a una función social para paliar el déficit habitacional por parte del Departamento Ejecutivo, a través de la implementación de la Ordenanza Nº 54/19.-

En este contexto, integrado el sistema de inscripción, adjudicación y la entrega de lotes para ser destinados para el emplazamiento de interés social, únicas y de ocupación permanente, una de las principales prohibiciones es la de no enajenación, incluida en la referida Ordenanza.-

Del análisis global, y puntualmente del artículo 12 de la Ordenanza en estudio, resulta que la persona beneficiaria de la adquisición de un lote municipal, que posteriormente lo enajene, así como la persona que lo adquiera de ella, se encontrará imposibilitado de escriturar dicho lote, ya que la solicitud deviene al requerimiento del adjudicatario originario, la cual se realizará ante la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, siendo necesario en estos casos la declaración de la escrituración como de interés social por parte del Departamento Ejecutivo.-

Por ello, resuelta la compraventa, el adquirente –Sr. Ferreyra- únicamente contará con la herramienta prevista en el artículo 25 inciso d) del Decreto-Ley Nº 9533/1980 (Texto según Ley 14.461), que instituye que “Podrá efectuarse la transferencia en forma directa, en venta o donación, con exclusión del régimen de subasta pública y previa determinación del estado ocupacional, cuando: (…) d) Lo requieran ocupantes que acrediten fehacientemente la erección de mejoras o construcciones permanentes con una antelación de tres (3) años a la fecha de la petición. En los casos que resulte necesaria la subdivisión de parcelas de acuerdo a las ocupaciones existentes, con predominio de hogares que hubieren erigido su vivienda familiar, única y permanente, estas operaciones quedarán exceptuadas de la aplicación de las Leyes 6.253 y 6.254 y del Decreto Ley 8.912/77. Cuando proceda dicha excepción, la adjudicación será de un lote por núcleo familiar y su dimensión garantizará las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad. La Autoridad de Aplicación, en colaboración con los órganos competentes, efectuará las determinaciones pertinentes.”, mediante el cual se podrá efectuar la venta al ocupante actual, siempre y cuando cumpla con el plazo establecido en la normativa aplicable, es decir la acreditación fehaciente de realización de mejoras o construcciones con una antelación de TRES (3) años anteriores a la solicitud de venta, debiendo concretarse en el caso hipotético, al valor del día del efectivo pago.-

Conforme lo expuso el Asesor Legal y Técnico, se colige, en cuanto al modo y valores pautados en el Contrato de Compraventa en cuestión, que para concretar las restituciones recíprocas en caso de proceder a la resolución del contrato, se deberá receptar las siguientes consideraciones: 1) El precio que se abonara como de venta, no correspondiéndose con el valor de un inmueble en el mercado, sino por el contrario, con un valor social dispuesto por la Comuna en el marco de la Ordenanza Nº 54/19 prevista para facilitar el acceso a la vivienda a familias que no la poseen, de acuerdo a la solicitud de la requirente, resulta pasible de mantener en reserva a valor histórico las sumas abonadas como de pago del lote; 2) Resulta razonable para el caso de resolverse el convenio, la no restitución de los gastos administrativos comunales, puesto que si bien tales conceptos no integran el precio del bien, responden a prestaciones que efectivamente se cumplieron independientemente de que a posteriori se invalide la operación por causas exclusivamente imputables a la adquirente; 3°) Las pruebas colectadas conducen a demostrar con absoluta certeza que las acciones y hechos desarrollados por la propia adquirente al vender un lote adquirido a la Municipalidad de Balcarce, siendo el mismo inalienable, ocasiona que haya tenido acceso a un inmueble a valor social que estaba destinado a familias que no poseían vivienda, quedando demostrado que la misma no tenía intenciones de construir su vivienda en dicho lote.-

Por último, expone el Sr. Asesor que siendo inalienable estos bienes municipales por el plazo establecido, para poder proceder a lo estipulado en la Ordenanza deriva imperioso elevar a análisis del Honorable Concejo Deliberante su procedencia, recomendando elevar las actuaciones para su tratamiento a la Comisión Permanente de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, Ecología y Medio Ambiente del Honorable Concejo Deliberante a efectos de: 1.- Resolver el contrato por incumplimiento sustancial del adquirente originario, por exclusiva culpa del propio comprador -Sra. Laura Luján Méndez, DNI. Nº 28.065.779-, del lote sito en calle 44 BIS e/ 33 y 35 de la ciudad de Balcarce, identificado catastralmente como: Circunscripción 11, Sección A, Chacra 44, Manzana 44H, Parcela 15 del Partido de Balcarce; 2.- Mantener en RESERVA el valor del precio histórico abonado, en virtud de lo solicitado al respecto por el adquirente originario -Sra. Laura Luján Méndez, DNI. Nº 28.065.779; y 3.- Autorizar la venta al ocupante actual -Sr. Leandro Andrés Ferreyra, DNI. Nº 40.063.859-, una vez que cumplimente con los requisitos estipulados en el artículo 25 inciso d) del Decreto-Ley Nº 9.533/1980 (Texto según Ley 14.461), es decir que acredite fehacientemente la erección de mejoras o construcciones permanentes con una antelación de TRES (3)

años a la fecha de la petición, debiendo actualizarse el monto de la operación de venta al valor del día del efectivo pago, con más los correspondientes por gastos administrativos comunales.-

Que atento a lo referido ut-supra, y de acuerdo al Boleto de Compraventa suscripto y el marco normativo aplicable, se deberá proceder a efectivizar las medidas aludidas, conforme lo dispuesto en el artículo 10 inciso f) de la Ordenanza Nº 54/2019, artículo 25 inciso d) del Decreto-Ley Nº 9533/1980 (Texto según Ley 14.461), artículos 1077, 1079, 1080, 1123, ccdtes. y cctes. del CCyCom.-

POR ELLO:

                     El Honorable Concejo Deliberante del Partido de Balcarce, en uso de sus atribuciones, sanciona la siguiente:

ORDENANZA

ARTÍCULO 1.- Resuélvase, el Boleto de compraventa suscripto con fecha 04 de octubre de 2019, en virtud de la preadjudicación aprobada por Decreto Municipal Nº 3000 de fecha 30 de septiembre de 2019, por haberse acaecido la causal de incumplimiento sustancial por parte del comprador a la prohibición de enajenación del lote, normada en el art. 10 inc. f) de la Ordenanza Nº 54/19, adjudicado oportunamente a la Sra. Laura Luján Méndez, DNI. Nº 28.065.779, respecto del inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción: XI, Sección: A, Chacra: 44, Manzana: 44h, Parcela: 15, sito en calle 44 BIS e/ 33 y 35 de la ciudad de Balcarce.-

ARTICULO 2.- Manténgase en RESERVA, el valor del precio histórico abonado, en virtud de la solicitud efectuada por el adquirente originario -Sra. Laura Luján Méndez, DNI. Nº 28.065.779.-

ARTICULO 3.- Autorizase, la venta al ocupante actual -Sr. Leandro Andrés Ferreyra, DNI. Nº 40.063.859-, una vez cumplimentados los requisitos estipulados en el artículo 25 inciso d) del Decreto-Ley Nº 9.533/1980 (Texto según Ley 14.461), es decir que acredite fehacientemente la erección de mejoras o construcciones permanentes con una antelación de TRES (3) años a la fecha de la petición, debiendo actualizarse el monto de la operación de venta al valor del día del efectivo pago, con más los correspondientes por gastos administrativos comunales

ARTÍCULO 4.- Cúmplase, comuníquese regístrese, publíquese.

FIRMADO: Agustín Cassini - PRESIDENTE – Mercedes Palmadés – SECRETARIA.-