Resolución Nº342

Resolución Nº 342

Publicado en versión extractada

Bahia Blanca, 19/09/2023

Visto las presentes actuaciones mediante las cuales la empresa Emprendimientos Urbanísticos Bahía Blanca S.A. solicita factibilidad para la instalación de un conjunto comercial en propiedad horizontal conformado por oficinas, hotel, locales comerciales y gastronómicos, núcleo de servicios de proximidad en el inmueble identificado catastralmente como: Circ. II – Secc. A – Chacra 42 – Parcela 2 a – Partida 58292, y

CONSIDERANDO

Que Departamento Planeamiento Urbano informa a fs. 27 que dicho inmueble pertenece en sus primeros cien metros (100 m.) con frente a calle Colectora Dr. Martín Vergara (Camino Circunvalación Bahía Blanca) a la zona Frente de Servicios a Vialidad 2 (1) (FSV2 (1)), y el resto a la zona Distrito Periurbano Calificado (1) (PUC (1)), (Ordenanzas Nº 15.637, 16.249 y 18.021).

Que la zona FSV2 se define como: "Destinado a receptar servicios y equipamientos comerciales", mientras que el Distrito PUC, para residencia solo admite el uso vivienda unifamiliar.

Que la actividad “centro comercial", según el cuadro Nº 1 (Usos según Distritos), rubro Comercio minorista (Ordenanza Nº 16.249), se encuadra en el uso "Centro Comercial" de la Ordenanza 11.484, calificado con referencia 7 para la zona FSV, que establece: "La Comisión Asesora de Planeamiento efectuará en cada caso un estudio para determinar la conveniencia de la localización proyectada". 

Que a fs. 35 el citado Departamento menciona que la prefactibilidad de localización deberá condicionarse a la aprobación del plano de mensura y división que genere la parcela donde se desarrollará el uso propuesto exclusivamente en zona FSV2, que es la única que lo permite, ya que la zona PUC solo admite el uso vivienda unifamiliar.

Que asimismo se deberán cumplir y materializar las exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio establecidas en la Ordenanza Nº 16.249:

1.- Será cargo del promotor del desarrollo la realización de las obras de provisión de servicios de energía eléctrica, agua, desagües cloacales, gas natural y alumbrado público.

2.- Será obligación del promotor de un Frente de Servicios a Vialidad, la ejecución de las obras necesarias de accesibilidad que garanticen la seguridad vial según la normativa vigente.

3.- Sobre las vialidades de circunvalación en coincidencia con los sectores donde se desarrollarán los Frentes de Servicios a Vialidad, será cargo del promotor del desarrollo, la ejecución de una calle colectora según lo disponga la Secretaría de Obras Públicas para cada caso.

Que el Departamento Saneamiento Ambiental expresa a fs. 34: "...para condicionar la prefactibilidad solicitada, la empresa recurrente deberá presentar un Estudio de Impacto Ambiental previo a la presentación de los planos de obra. El proceso de evaluación de dicho EIA se efectuará por parte del Consejo de Medio Ambiente. Asimismo, tal lo informado, intervendrá la Comisión Asesora de Planeamiento.

Cabe señalar que a la fecha la empresa de ref. es titular de parcelas que se encuentran en el sector formando parte de otros dos proyectos sujetos a factibilidad, considerando que deberían analizarse conjuntamente en esta instancia. A saber:

-Estación de servicio - Expte. Nº 0-3559/2023 sobre la parcela de ref.- Sujeto a la misma normativa.

-Centro educativo integral - Expte. Nº 0-3747/2023 sobre la parcela de ref. - Sujeto a la misma normativa."

Que la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento en su Acta 595 opina favorablemente sobre el uso debido a que aportaría infraestructura y servicios al borde de la ciudad  que se encuentra en proceso de consolidación. No obstante deberán presentar un estudio de Impacto Ambiental integral (abarcando los tres proyectos: centro comercial, centro educativo y estación de servicio) así como deberá dar cumplimiento a las condiciones y exigencias de cumplimiento obligatorio nombradas por el Departamento Planeamiento Urbano.

Que a fs. 54 vta. el Asesor Legal de la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano indica: "...la factibilidad debería condicionarse a que el resultado de la subdivisión que se proyecta sobre la parcela en cuestión aloje la actividad exclusivamente sobre el FSV2, y no sobre la zona PUC1, pues allí el uso no se encuentra permitido y la recepción de la actividad en dicha zonificación importaría una excepción normativa que debería resolver el Departamento Deliberativo.

Finalmente, deberá cumplir los requerimientos normativos propios de la actividad a los que refiere el Departamento Planeamiento Urbano en sus respectivos informes. 

A lo dicho, debo agregar que las factibilidades fueron evaluadas en la cuestión referida al uso y no fueron objeto de análisis los indicadores urbanísticos que aprovechará la actividad, los que deberán ser objeto de petición autónoma del recurrente o evaluados a instancia de aprobación del proyecto constructivo, teniendo en consideración la realidad parcelaria existente en esas oportunidades."

Por todo lo expuesto, el SECRETARIO DE INFRAESTRUCTURA, en uso de las facultades que le confiere en el Artículo 182 de la Ley Orgánica de las Municipalidades

- RESUELVE -

PRIMERO: Otorgar prefactibilidad a la empresa Emprendimientos Urbanísticos Bahía Blanca S.A. para la instalación de un conjunto comercial en propiedad horizontal conformado por oficinas, hotel, locales comerciales y gastronómicos, núcleo de servicios de proximidad en el inmueble identificado catastralmente como: Circ. II – Secc. A – Chacra 42 – Parcela 2 a – Partida 58292, en un todo de acuerdo a los considerandos de la presente y a los antecedentes obrantes en el expediente Nº 0-3746/2023.-

SEGUNDO: La prefactibilidad autorizada en el artículo PRIMERO se otorga condicionada al cumplimiento de:

1. Ubicar el proyecto sobre los primeros cien metros (100 m.) del citado inmueble, con frente a calle Colectora Dr. Martín Vergara (Camino Circunvalación Bahía Blanca), perteneciente a la zona Frente de Servicios a Vialidad 2 (1) (FSV2 (1)).

2. Cumplir y materializar las exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio establecidas en la Ordenanza Nº 16.249:

a.- Será cargo del promotor del desarrollo la realización de las obras de provisión de servicios de energía eléctrica, agua, desagües cloacales, gas natural y alumbrado público.

b.- Será obligación del promotor de un Frente de Servicios a Vialidad, la ejecución de las obras necesarias de accesibilidad que garanticen la seguridad vial según la normativa vigente.

c.- Sobre las vialidades de circunvalación en coincidencia con los sectores donde se desarrollarán los Frentes de Servicios a Vialidad, será cargo del promotor del desarrollo, la ejecución de una calle colectora según lo disponga la Secretaría de Obras Públicas para cada caso.

3.  Presentación de un Estudio de Impacto Ambiental previo a la presentación de los planos de obra, que estará sujeto a evaluación por parte del Consejo de Medio Ambiente.

TERCERO: Cúmplase, publíquese, dése al R.O., notifíquese al interesado, tomen nota a sus efectos la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano, los Departamentos Planeamiento Urbano, Territorial, Habilitaciones, Contralor de Obras Particulares, Saneamiento Ambiental y demás dependencias municipales que correspondan. Hecho, ARCHÍVESE.-