Ordenanza Nº21385

Ordenanza Nº 21385

Bahia Blanca, 08/06/2023

VISTO

El proyecto de Ordenanza obrante a fojas 79 y 80, mediante el cual se autoriza con carácter de excepción la subdivisión del inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción: II – Sección: D – Chacra: 300 – Parcela: 5 – Partida: 36247; y

CONSIDERANDO

Que a fojas 22 y 23 del expediente 290-17-2021, el Departamento Planeamiento Urbano informa que el inmueble pertenece a la Zona R1 del Código de Planeamiento Urbano, que se caracteriza como “Residencia general donde la vivienda está asociada con los usos directamente vinculados a ella, tolerándose otros, que por su tipo y magnitud no desvirtúan el carácter predominante de la zona. Convive la vivienda unifamiliar con la vivienda multifamiliar de hasta 4 pisos”.

Que analizando el proyecto en general, se observa que el mismo cumple con las medidas mínimas establecidas para la Zona R1 en cuanto a superficie y frentes.

Que respecto a las calles, el proyecto se ajusta a lo establecido en el Artículo 2.1.3 a) y b) pero incumple lo dispuesto en el Artículo 2.2.9. “Las manzanas o macizos resultantes de una modificación parcelaria en el área urbana no podrán tener lados inferiores a 50 m y sólo podrán ser superiores a 150 m cuando se exijan como consecuencia de condicionantes urbanísticos preexistentes.”

Que no se encuentra objeción en cuanto a la ubicación del Espacio Verde de uso público y la reserva para Equipamiento Comunitario, quedando sus cálculos a consideración una vez establecido el balance de superficies definitivo y en función de la aplicación del Artículo 2.2.21 del Código de Planeamiento Urbano.

Que en tal sentido, el agrimensor Juan Pablo Miranda presenta a fojas 37 una nota mediante la cual expresa que haciendo lugar a las observaciones, se modificó el

proyecto inicial, se ampliaron las calles y se llevaron a 15,00 mts. A consecuencia de esto se redujeron la cantidad de parcelas y las dimensiones de las manzanas generadas. Se ingresó nuevamente al Departamento de Planeamiento Urbano para su evaluación y se dio el visto bueno, ya que el proyecto sería viable porque se encuadra dentro de los criterios de tolerancia dimensionales para manzanas mínimas fijadas en la Ordenanza 20.207.

Que el proyecto fue presentado en el Departamento de Mensuras de Tierras (ARBA) y fueron observadas las dimensiones de las manzanas generadas, ya que son antirreglamentarias (Decreto Ley 8912 – Decreto Reglamentario 1549/1983), por lo que adjunta plano observado. En consecuencia, solicita la posibilidad de rever el proyecto de los anchos de calles secundarias de 12.00 mts ya que las mismas no serían de gran circulación, solo tránsito interno para el ingreso a los inmuebles y sería la única posibilidad para llevar adelante la subdivisión.

Que al respecto, el Jefe de la División Área Hidráulica del Departamento de Vialidad de la Municipalidad, informa a fojas 41 que la modificación del ancho de calles a ceder no afecta el escurrimiento de aguas superficiales y a fojas 42 el Departamento Ingeniería de Tránsito Técnico expresa que no existen impedimentos para establecer el ancho solicitado, teniendo en cuenta que existen otra calles en la ciudad con el mismo ancho.

Que de acuerdo a lo manifestado, la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano expresa a fojas 43 que acepta la propuesta en cuento al ancho de 12 metros de las dos calles secundarias según plano de fojas 10, siempre que no tengan salida directa a una vía de circulación jerarquizada como futura Avenida Newton u otras alternativas.

Que mediante Acta Nº 584 del día 2 de agosto de 2022, la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento evaluó el proyecto, de la cual surge: “…Respecto las cesiones de calles, se completa Calle Newton (sujeta a ensanche), y Sócrates, y se proponen dos calles secundarias, que responderán a lo establecido en el Código de Planeamiento Urbano según artículos del 2.1.3 Anchos de calle “…Calles de servicio: Tendrán un ancho mínimo de 12m. Se admitirán con carácter de excepción en caso de responder a necesidades debidamente fundadas generadas por proyectos de urbanización integrales que incluyan asentamientos poblacionales.

- Cada caso se considerará en particular por la oficinas técnicas correspondientes su aprobación quedará condicionada a las siguientes pautas. Que se ubiquen en las zonas designadas actualmente como R.2 y R.P.

- Que no tengan salida directa a una vía de circulación jerarquizada, sean rutas, avenidas o calles principales.

- No podrán tener una extensión menor ni mayor a una cuadra o 150m y siempre que no tengan continuidad con otra calle existente.

- Se autorizarán solamente en los amanzanamientos existentes o en los futuros que no estén condicionados en sus dimensiones mínimas por la trama circulatoria del área.

- Se establecerán retiros de edificación de 3m en cada lado; el diseño de la calle será de 7m de calzada y 2, 50m de vereda.

Por lo expuesto, la presente propuesta no se ajusta a lo normado.

Lo propuesto posteriormente para cesión de Espacio Verde y libre público y reserva para Equipamiento Comunitario, cumple con lo establecido en el Artículo 2.2.21 del Código de Planeamiento Urbano, respecto su ubicación, no se encuentra objeción.

Los Colegios Profesionales concuerdan en viabilizar la excepción, teniendo en cuenta lo expresado por el Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano; como así también lo expuesto por el representante del Consejo de Agrimensores y Departamento Catastro Territorial.”

Que analizadas las actuaciones por el Asesor Legal dependiente de la subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano a fojas 59 y 60, expresa: “…en el plano de referencia se generan cuatro manzanas y, para lograr ese cometido, se contempla el trazado de dos calles de doce metros. Se observa que si a dichas calles se asignara un ancho superior, las manzanas proyectadas no cumplirían con el ancho mínimo que prevé el Artículo 2.2.9 del Código de Planeamiento Urbano para la generación de manzanas…

…el dimensionado de las vías circulatorias que propone el recurrente está contemplado en el Artículo 2.1.3 del Código de Planeamiento Urbano. En efecto, conforme se desprende en dicha norma, las vías circulatorias de doce metros de ancho reciben la denominación “calles de servicio”, revisten carácter excepcional y quedan reservadas para proyectos de urbanización integrales que incluyan asentamiento poblacionales … el expediente no cuenta con elementos de conocimiento que permitan aseverar que se pretende desarrollar un proyecto integral, que importa no sólo la subdivisión del suelo, al abastecimiento de servicios y la apertura de calles, sino también la edificación de viviendas en cada una de las parcelas que son generadas a través del plano de mensura y sub división … el trazado de dos calles de doce metros persigue fines diferentes a los auspiciados por la norma urbanística citada y el proyecto del recurrente se circunscribe a la mera subdivisión de la parcela, por lo que no es posible afirmar su encuadramiento como proyecto integral y, por ende, no resulta viable, conforme la normativa vigente, la geometría propuesta … no resulta posible concluir que la cuestión sometida a consideración encuadre en el artículo 2.1.3 inciso e) del Código de Planeamiento Urbano … atento las opiniones favorables de la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento y del Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano, de someter la cuestión a consideración del Departamento Deliberativo para su tratamiento como norma de excepción al Código de Planeamiento Urbano.

En caso de considerar viable dicha posibilidad, sugiero que se tengan especialmente en consideración las cinco condicionantes previstas en los subincisos 2 a 5 del artículo 2.1.3. inciso b) del Código de Planeamiento Urbano, cuestión que, en caso de ser recepcionada, deberá quedar plasmada en el articulado de la Ordenanza que se sancione… El otorgamiento de la excepción respecto al ancho del ancho de calle para la solución geométrica pretendida por el recurrente podría importar una plusvalía y quedar subsumida en el hecho imponible regulado por el artículo 293 inciso 5 de la ordenanza Fiscal vigente. En ese sentido, sugiero se proceda a efectuar los cálculos pertinentes a efectos de determinar la aplicación de la norma citada…”

Que a fojas 66 se realiza el cálculo correspondiente para la excepción solicitada, de acuerdo a la Ordenanza Fiscal 2022, Capítulo XXII, Artículo 60, Inciso 3, que resulta ser el 10% del valor de la renta diferencial calculada a fojas 63, cuyo monto asciende a $ 510.619,04, y mediante notas de fojas 67 y 68 se les pone en conocimiento al Agrimensor Juan Pablo Miranda y a los Señores Miguel Salum y José González Muñoz. Las personas citadas en el párrafo anterior presentan desde fojas 69 a fojas 78 inclusive, copia de la documentación solicitada en las notas de fojas 67 y 68, adjuntando comprobante de pago de la plusvalía citada por el Asesor Legal ut-supra.

Por todo ello, el H. Concejo Deliberante en uso de sus facultades sanciona con fuerza de:

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º - Autorízase con carácter de excepción la subdivisión del inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción: II – Sección: D – Chacra: 300 – Parcela: 5 – Partida: 36247, conforme al plano obrante a fojas 45, el cual como Anexo I pasa a formar parte de la presente, en un todo de acuerdo a lo expuesto en el exordio y a los antecedentes obrantes en el expediente 290-17-2021.

Artículo 2º - La excepción otorgada en el artículo primero queda condicionada al cumplimiento de lo previsto en los subincisos 2 a 5 del artículo 2.1.3 inciso b) del Código de Planeamiento Urbano, respecto a las calles de servicio de 12 metros de ancho:

- Que no tengan salida directa a una vía de circulación jerarquizada, sean rutas, avenidas o calles principales.

- No podrán tener una extensión menor ni mayor que una cuadra o 150 m y siempre que no tengan continuidad con otra calle existente.

- Se autorizarán solamente en los amanzanamientos existentes o en los futuros que no estén condicionados en sus dimensiones mínimas por la trama circulatoria del área.

- Se establecerán retiros de edificación de 3m en cada lado; el diseño de la calle será de 7m de calzada y 2,50 m de vereda.

Artículo 3º - Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.-