Ordenanza Nº6348-22

Ordenanza Nº 6348-22

Pinamar, 22/12/2022

VISTO: El Expte Nº 4123-2307/22 Cpo 1 Caratulado: “Solicitud cambio de zonificación calle del Tuyu” y la Ordenanza 6016/21. CONSIDERANDO: Que ambos expedientes iniciados por el pedido de vecinos quienes con el paso del tiempo identifican y verifican la necesidad de promover otros usos en el sector y entendiendo que ambos han sido tratados en el Honorable Concejo Deliberante previo a la pandemia que modifico notablemente los usos temporales de la ciudad generando mayor demanda de usos sobre algunos sectores específicos de la misma y que en gran parte esos usos se contemplan en las modificaciones que se plantean los expedientes referenciados por lo tanto esta Secretaria entiende pertinente impulsar cambios que revitalicen y a la vez refuercen el carácter comercial de la calle Del Tuyu a sabiendas que todo cambio se debe realizar en pos de fomentar los uso gastronómicos, comerciales y otros que generen un espacio urbano del sector hoy incipientes pero a la vez aletargados por el marco normativo vigente, situación que fue transformando a la calle Tuyu en un estacionamiento complementario a la zona comercial de Bunge. Es menester de este municipio regularizar la presencia de establecimientos dedicados a la explotación gastronómica que en la actualidad explotan la actividad mediante la prórroga extendida en el tiempo de habilitaciones otorgadas con la figura de “uso condicionado”. La propuesta de cambio viene a generar condiciones de equidad en cuanto a las posibilidades de uso entre aquellos establecimientos que cuentan hoy con habilitaciones otorgadas con anterioridad a 1.978 y quienes han construido con posterioridad. Que la Secretaría de Planeamiento, Vivienda y Hábitat entiende que, Todo cambio debe conservar las características identitarias del sector y reforzar los usos que allí se dan, entendiendo que la calle del Tuyu entre Av. Del Libertador y Av. del Mar se ha transformado en un corredor peatonal enriquecido por las propuestas comerciales que allí están autorizadas, la aplicación de la presente Ordenanza debe reforzar el carácter de calle comercial con resoluciones urbanas acordes al contexto sin que esto implique un cambio radical en las características que actualmente definen al sector dentro del casco fundacional de la ciudad siendo que la actividad comercial y el paisaje urbano se retroalimentan positivamente. Que esta Ordenanza además si bien aplicara directamente sobre la calle Tuyu en el sector que va de Libertador a Av. Del Mar, implicara cambios y propuestas futuras en el sector aledaño, que abarca el parque del Tridente y la calle Jonas. Que resulta conveniente extender el eje comercial y paseo peatonal sobre calle Tuyu hasta Av. Del Mar inclusive en ambas manos. Que puede observarse en la zona más de un 50% de las construcciones presentadas oficialmente entre 1970 y 1950 con solo 3 lotes vacantes en la zona hoy con uso unifamiliar y un mayor grado de materialización de edificios en altura en la zona multifamiliar próxima a AV. Del Mar. El mapeo de antigüedad se realiza a fin de establecer parámetros de conservación patrimonial que se plantean en la presente Ordenanza, si bien la zona en términos urbanos se encuentra ¨paralizada¨ se detectan presentaciones de modificaciones en un 25% de las obras aprobadas desde la década del 50, estas ampliaciones si bien se encuadran dentro de lo previsto por el COU, las mismas no contemplan nuevos usos ni materialidad tendiente a mantener el casco fundacional. Cabe destacar que como se ve en el relevamiento en la zona unifamiliar los retiros de frente son ampliamente superiores a lo previsto en el COU, esta Ordenanza contempla conservar y potenciar esta característica ampliando perceptualmente el espacio público, ver corte transversal donde se grafica esta característica física que redunda en una notable mejora paisajística es de destacar lo positivo del cambio en la ecuación espacial propuesta por la ampliación de los retiros obligatorios en las obras nuevas donde se plantea una relación más equilibrada entre el espacio libre, el edificado y el espacio público. Que el uso actual de la tierra demuestra una incompatibilidad con las demandas urbanas actuales, el 50% de las construcciones están destinadas a vivienda unifamiliar generando incompatibilidades que se demuestran en conflictos por ruidos, flujos vehiculares y disposiciones varias de tránsito entre otras. El 34 % de las construcciones son usos multifamiliares y hoteleros y se concentran mayoritariamente en las zonas próximas a avenida del mar lo que provoca una sobrecarga en los usos. Visto que es necesario reforzar el carácter comercial otorgado por las habilitaciones de ¨uso condicionado¨ la presente ordenanza impulsa el desarrollo y transformación del 53% construido de la zona como unifamiliar y el 8% de terrenos aun vacantes en el sector, incidiendo directamente sobre el 60% de la zona, concentrado su aplicación directa entre Libertador y Del Odiseo. – Que la zona es de particular interés dado que gran cantidad de las construcciones actuales en el sector obtuvieron sus permisos de obra en las décadas del 50 y 60 por lo tanto la presente Ordenanza con sus cambios de usos además de incentivar las actividades comerciales, protege a las construcciones fundacionales incentivándolas a abrirse a actividades comerciales que permiten el acceso público y el desarrollo financiero que permita el mantenimiento del bien en óptimas condiciones. - Que en términos de indicadores, se plantea ampliar la capacidad constructiva en FOT previendo ampliar espacios de servicio como cocinas y sanitarios mejorando la oferta a fin de cumplir con la exigencia constructiva en cuanto a servicios y circulaciones que garanticen el acceso universal, los edificios deberán conservar los indicadores actuales de FOS y densidad manteniendo también los retiros de laterales y de fondo , a la vez que se propone aumentar el retiro de frente mencionado anteriormente. En cuanto a los servicios tal se observa en los planos la zona esta cubierta por gas, cloaca y agua corriente, y si bien los cambios propuestos por la presente no indican mayores requerimientos a las redes existentes ya que no se aumenta la densidad el dimensionado de la infraestructura relevado es importante por que la intensidad de uso diario será mayor . Que para acceder a los beneficios propuestos, corresponde la aplicación de la Ordenanza 6016 que establece el pago de la Contribución al Desarrollo Urbano, contraprestación que por otra parte no exime a cada propietario de la obligación en el cumplimiento de la Ordenanza de veredas (6048/21). La Normativa que esta Secretaria eleva el H.C.D en esta oportunidad puntualiza su articulado en medidas que tienden a regularizar usos que se dan en calle Del Tuyu potenciando la identidad del sector y generando a traves de beneficios al privado una potenciación del espacio público que redunda en mejoras para la ciudad toda.- POR ELLO: El Honorable Concejo Deliberante de Pinamar, en uso de facultades que le son propias sanciona la siguiente: ORDENANZA Nº 6348/2022 

ORDENANZA

ARTICULO 1: Otórguese a las parcelas: Secc. L - Mz. 12, Lotes: 21- 20- 19- 18- 17-16- 15- 14- 10c y 10a Secc. L - Mz. 16 Lotes: 11- 10- 9 Secc. L- Mz. 17 Lotes: 1a - 2a- 3- 4- 5- 6- 7- 8- 9- 10- 11 La característica comercial de la zonificación RCp, manteniendo los indicadores de la zona actual (RUP) para toda construcción existente siendo los mismos. FOS: 0.25/FOT: 0.40 /DENS: 150 hab/hec RETIROS: 3 m para frente, fondo y laterales. ALTURAS: Planta Baja y 2 pisos ARTICULO 2: Los usos exclusivos de esta zona serán: Restaurant, Bar, Confitería, Heladería, Cafetería, Cervecería Artesanal, Hotel Boutique, Bed and Breakfast, Galería de arte. (y todo lo que aporte usos acordes al turismo) Se podrá mantener una sola vivienda en la parcela en convivencia con el comercio ARTICULO 3: Toda construcción existente con documentación Conforme a Obra emitida por la Autoridad de aplicación y que presente proyectos de ampliación podrá acceder a un FOT 0.6 . Toda ampliación destinada a servicios (baños, cocinas, depósitos) podrá presentarse siempre que la misma sea en el interior de la construcción existente o cuando la misma no se visible desde la vía publica Toda ampliación comercial deberá realizarse dejando como mínimo 5.00 mts de retiro en el frente.- Ninguna ampliación y/o modificación de obra podrá acceder al régimen de flexibilización según Punto 2. Inciso 1.10 del Código Urbanístico Vigente a menos que las nuevas superficies respeten las características originales de la construcción o refuercen el carácter de las mismas mediante construcciones ¨livianas¨. Para la presente Ordenanza entiéndase por livianas a aquellas construcciones en que la superficie construida en madera, aluminio, vidrio, policarbonato o material transparente supere el 80% de la superficie construida. (Si es en sectores de frente o visible de vía pública) ARTICULO 4: Las superficies exteriores descubiertas y permeables de carácter removible sean estas decks y o terrazas a nivel de suelo o no, siempre que las mismas no alberguen usos por debajo de la estructura no sumaran m2 computables en indicadores de FOS y FOT. ARTICULO 5: Toda obra nueva a realizarse en lotes actualmente vacantes accederá al uso COMERCIAL que promueve la presente con indicadores de la actual zona siendo estos: FOS: 0.25/FOT: 0.40 /DEN: 150 hab/hec RETIROS: 3 m para fondo y laterales, mientras que el retiro de frente deberá ser de 5.00mts.-ALTURAS: Planta Baja y 2 pisos. Una sola vivienda por parcela ARTICULO 6: Toda obra nueva y construcción existente en el sector deberá realizar veredas y tratamiento del espacio público según Ordenanza 6048/21 y de acuerdo a proyecto específico de la Dirección de Planeamiento ARTICULO 7: Toda habilitación comercial podrá emitirse cuando la construcción haya concluido las tramitaciones de modificación de obra con plano Autorizado ARTICULO 8: Para los inmuebles alcanzados por las modificaciones de la presente, será de aplicación lo normado en la Ord. 6016/21. Los titulares de dichos inmuebles podrán acceder a los beneficios constructivos previstos en los artículos precedentes únicamente a través del pago de la CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO establecida en el TITULO XXIV del CÓDIGO TRIBUTARIO, tomando como BASE IMPONIBLE el inciso 1) del Art. 263, por el cual se tributará por cada metro cuadrado que se desarrolle en Planta Baja que compute en FOT, que no corresponda a espacios comunes del edificio. ARTICULO 9: Dese al registro Oficial Municipal, cumplido archívese.