Ordenanza Nº21075

Ordenanza Nº 21075

Bahia Blanca, 09/02/2023

VISTO

El proyecto de ordenanza obrante a fojas 40/40 vlta., mediante el cual se autoriza con carácter de excepción el desarrollo de los usos “Garage para ómnibus y colectivos” y “Despacho de combustible” en el inmueble identificado catastralmente como: Circ. II – Secc. C – Ch 229 – Fr. I – Parcela 4 b – Partida 628.

Y CONSIDERANDO:

Que a fojas 6, el Departamento Planeamiento Urbano informa que el inmueble en cuestión pertenece a la zona Residencial Densidad Media (R1) del Código de Planeamiento Urbano.

Que la zona R1 se califica como: “Residencia general donde la vivienda está asociada con los usos directamente vinculados a ella, tolerándose otros, que por su tipo y magnitud no desvirtúan el carácter predominante de la zona. Convive la vivienda unifamiliar con la vivienda multifamiliar de hasta 4 pisos”.

Que las actividades solicitadas se encuadran en los siguientes usos, según el Cuadro N.º 1 (Usos según distritos) del Código de Planeamiento Urbano:

1. Oficinas administrativas: “Oficina comercial”, se encuentra permitido en la zona R1.

2. Galpón para guardado de flota propia de colectivos: “Garage para ómnibus y colectivos”, no se encuentra permitido en la zona R1.

3. Despacho de combustible para las mismas unidades, se analiza según el cuadro N.º 4 (Clasificación de los depósitos según molestias), como “Depósito de combustible (petróleo y sus derivados)”, calificado con grado de molestia I, no permitido en la zona R1.

Que a fojas 39, la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano analiza el pedido, llegando a las siguientes conclusiones:

Que el predio se emplaza en una zona donde la normativa urbanística vigente define como uso dominante residencial pero admite como usos complementarios Comercio, Industrias con grado de molestia III, IV y V y Depósitos con grado de molestia III, IV y V, por lo que no se trata de una zona de características residenciales exclusivas.

Que el entorno inmediato se presenta con escasa consolidación, siendo las actividades predominantes, el denominado “Parque de la Ciudad” y el predio recreativo de la UOM.

Que dicha Subsecretaría indica que la existencia de importantes superficies parquizadas y arboladas oficiarían de fuelle con los sectores residenciales consolidados al sudeste de calle Ugarte y al noreste de calle Castelli.

Que en cuanto a la conectividad y accesos en relación a la actividad, el inmueble se encuentra próximo al Camino Parque Sesquicentenario.

Que según los planos agregados al expediente, las instalaciones proyectadas no se desarrollan sobre línea municipal, guardando un retiro desde la misma, por lo que el impacto y la impronta de las edificaciones sobre el entorno inmediato no sera de magnitud. Asimismo, se prevé espacio de estacionamiento para personal dentro del predio.

Que las superficies a desarrollar se encuentran muy por debajo de las máximas admitidas para la zona, representando un Factor de Ocupación Total (FOT) a construir de 0,20 en relación al 1,40 máximo y un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) del 20% en relación al 60% máximo para la zona. Las alturas a construir son dos niveles (7,20 m según plano) en relación a los 4 niveles máximos para la zona.

Que por lo expuesto precedentemente, la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano observa que la construcción a realizar cumple holgadamente con los indicadores urbanísticos establecidos para zona, representando una carga constructiva menor a la normada.

Que respecto a los usos propuestos, los mismos se desarrollarán hacia el interior de la manzana, alejándolos de la línea municipal y por consiguiente, del entorno inmediato a los que podrían resultar de mayor impacto.

Que agrega dicha Subsecretaría que atento a las condiciones del terreno en cuanto a su emplazamiento y al proyecto presentado, el mismo resultaría factible y podría ser admitido por excepción el desarrollo del uso “Garage para ómnibus y colectivos”, siempre y cuando se procure que el tránsito de las unidades afecte lo menos posible las áreas residenciales existentes entre esa ubicación y las arterias jerarquizadas del sector (calle Castelli y Camino Sesquicentenario), no se generen ruidos y emisión de olores por fuera de lo admitido por la normativa vigente.

Que respecto al depósito de combustible, la mencionada dependencia considera que resulta complementario de la actividad principal, la cual cuenta con normativa y procedimientos específicos, debiendo dar cumplimiento a ello independientemente de la autorización al uso principal.

Que agrega la Subsecretaría de Planificación que según la Ordenanza 18675, artículo 22, el cambio de uso de suelo de la parcela constituye un hecho generador de valorización de la misma, por lo que corresponde abonar el tributo “Contribución al Desarrollo Urbano”, conforme la Ordenanza Fiscal vigente.

Que en el caso en particular corresponde, según el cálculo realizado por dicha dependencia, que se abone la suma de $2.399.016,37 (pesos dos millones trescientos noventa y nueve mil dieciséis con 37/100) en concepto de Contribución al Desarrollo Urbano.

Por lo expuesto, el H.Concejo Deliberante en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de:

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º – Autorízase con carácter de excepción el desarrollo de los usos “Garage para ómnibus y colectivos” y “Despacho de combustible” (para uso propio), en el inmueble identificado catastralmente como: Circ. II – Secc. C – Ch 229 – fr I – Parcela 4 b – Partida 628.

Artículo 2º – Cumplir con el pago establecido en la Ordenanza Fiscal 2023, Capítulo 22, artículo 60, inciso 4, en un todo de acuerdo con los antecedentes obrantes en el expediente 0/00-9190-2022.

Artículo 3º – Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.-