Ordenanza Nº6879/2022

Ordenanza Nº 6879/2022

Nueve de Julio, 08/09/2022

CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS REVALORIZACION INMOBILIARIA. MODIFICACIÓN ART. 49 ORDENANZA IMPOSITIVA N° 6617/2022 Y ARTÍCULO 186 ORDENANZA FISCAL N°6616/2022.-

VISTO:

Lo determinado por la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, en su Sección Primera Declaraciones, Derechos y Garantías, artículo 36, incisos 1 y 7; lo establecido en los artículos 25, 26, 27 inc. 28, 28 inc. 7, 226 inc. 31 y 32 y concordantes del Decreto Ley 6769/1958, complementarias y modificaciones (Ley Orgánica de las Municipalidades); lo legislado por los artículos 2 incisos e y f. 62 y concordantes de la Ley 8912; lo consignado por los artículos 1 y 46 a 51 de la Ley 14.449 y; los artículos 182 a 187 de la ordenanza fiscal 6616 y artículo 49 de la ordenanza impositiva 6617.

CONSIDERANDO:

Que la contribución por mejoras es un tributo especial (participa de la naturaleza de los tributos, aun cuando no es idéntica a las tasas o a los impuestos) consistente en la obligación pecuniaria impuesta por el Estado a los propietarios de determinados inmuebles, en función de la plusvalía que experimentan con motivo de una obra pública de uso común; el beneficio particular aportado por la obra pública constituye una ventaja diferencial respecto de la cosa mejorada, que es lo que da a esta contribución el carácter de tributo especial;

Que el hecho imponible de la contribución por mejoras se ha ampliado a otros tipos de intervención pública, básicamente a decisiones administrativas que, al modificar los parámetros urbanísticos, generan el incremento en los precios del suelo o bienes beneficiados;

Que la contribución por mejoras, resulta entonces un instrumento de recuperación pública de la valorización inmobiliaria generada por la acción urbanística –acción del Estado-, sea a través de la modificación en el tipo e intensidad de usos del suelo o de la inversión en obra pública efectuada por cualquier nivel de gobierno;

Que resulta contrario a la justicia social y a los mínimos principios éticos y jurídicos que el propietario de la tierra recupere para sí la totalidad de aquellas rentas que no se derivan de su esfuerzo y trabajo propio, sino del esfuerzo de la colectividad; Que en los medios urbanos y suburbanos casi ningún incremento en el precio de la tierra es derivado del trabajo del propietario; por el contrario, son producidos por el esfuerzo de la colectividad, por la necesidad de tener acceso a unavivienda y otros usos urbanos, que se manifiestan en los cambios y normas urbanísticas o en las necesidades deinversiones públicas o de obras, o lo que es peor, por los movimientos especulativos y que, al captarlos de manera exclusiva, producen pobreza, exclusión, segregación, degradación ambiental, minimización de los espacios colectivos en la ciudad, desequilibrios en las finanzas públicas, con el consecuente conflicto y disolución de los vínculos de solidaridad; Que si bien estos conceptos parecen que deberían formar parte de la lógica jurídica incorporada a nuestra legislación,por casi 30 años no se ha contado con una legislación sobre la recuperación de las contribuciones por mejoras. Su recuperación es un derecho ejercido por las entidades públicas y no un simple tributo; Que países como Colombia, Uruguay y Brasil han consolidado en los últimos años este principio;

Que es importante llevar adelante políticas planificadas que vinculen los distintos niveles de decisión en tierras, urbanismo, vivienda y titulación, dirigidas a los sectores sociales más desprotegidos;

Que se hace necesario para ello una mayor intervención estatal y la adecuación de instrumentos legales vigentes, que permitan mejorar el actual cuadro de situación.

Que la puesta en práctica del uso de los recursos estatales en materia de gestión de tierras fiscales, de políticas tributarias y la efectiva movilización de los instrumentos legales hoy disponibles, permitirán lograr el objetivo deseado;

Que uno de esos instrumentos resulta la captación de las contribuciones por mejoras que se desata al producirse un cambio de las condiciones territoriales y/o urbanas, y tiene por fundamento el mayor valor que se desprende del precio por alteración de las condiciones normativas que lo regulan;

Que las Leyes Nº 11.622, 24.320, 9.533 y las Herencias Vacantes, resultan otros instrumentos legales valiosos que permiten la incorporación de tierras al patrimonio municipal;

Que en el plano local, este Municipio, a través del Honorable Concejo Deliberante ha introducido el tributo especial de “Contribución por mejoras” por revalorización inmobiliaria en la Ordenanza Fiscal Nro. 4822/09 (art. 193 y ssgtes.) y Ordenanza Impositiva Nro. 4823/09 (art. 54);

Que en dichas ordenanzas, se establecieron los hechos y bases imponibles, alícuotas, vigencia del tributo, contribuyentes obligados, oportunidad de pago y exenciones. Dicha regulación, ha sido modificada –en lo que aquí interesa- mediante la Ordenanza Impositiva 5473/14, la que en su artículo 50 inc. a eleva la alícuota del tributo del 15% al 20% (“…ARTICULO 50°: La alícuota para las Contribuciones de Mejoras serán las siguientes: a)En los casos de subdivisiones por el cambio de zonificación el 20% de los lotes del nuevo fraccionamiento…”) y; mediante la Ordenanza Impositiva 5774/2016, la que en su artículo 50 inc. a, establece la modalidad mediante la cual se establecerá el valor de los lotes del nuevo fraccionamiento (“…ARTICULO 50°: La alícuota para las Contribuciones de Mejoras serán las siguientes: a) En los casos de subdivisiones por el cambio de zonificación el 20% de su equivalente en Pesos, al precio según tasador oficial o Martillero Público de los lotes del nuevo fraccionamiento…”);

Que en las citadas ordenanzas locales, no está contemplada la posibilidad de recibir el pago de la contribución por mejoras en lotes;

Que, no resulta ocioso resaltar, que el tributo especial por contribución por mejora, es independiente de las cesiones que se realizan para vialidades, espacios verdes y libres públicos y para equipamiento comunitario (cfr. Ley 8912/77); Que, en la misma inteligencia, a través de la Ordenanza Nro. 5656/2016 el Municipio adhirió a la Ley de acceso justo al Habitat 14.449, sancionada a fines del año 2012; esta normativa define una serie de principios y regula la aplicación de diversos instrumentos –como el legislado por 9 de Julio- que permiten la recuperación pública de la valoración inmobiliaria, estableciendo –en los casos de solicitar su aplicación- la obligatoriedad para los municipios de recuperar, como mínimo, el 10% de la valoración que se genera por decisiones administrativas que permitan un mayor aprovechamiento del suelo. Si bien este Municipio ha implementado la contribución por mejoras previo a la sanción de la ley y adhesión local, su existencia mejora significativamente las condiciones para implementar instrumentos que promuevan la recuperación pública de la valoración inmobiliaria; Que otros Municipios de la región, de similares características a nuestro Partido, tales como Trenque Lauquen –pionero-, Bragado y Gral. Viamonte han implementado la contribución por mejora por revalorización inmobiliaria, con total éxito;

Que en el marco y con andamiaje jurídico de la normativa citada, corresponde analizar, legislar y –de ser necesario- adecuar la legislación vigente, en todo lo concerniente a la recuperación y captación de las contribuciones por mejoras en el Partido, como instrumento de promoción deldesarrollo urbano y política pública necesaria para el desarrollo dela comunidad, desde un criterio de equidad y eficiencia;

Que resulta, asimismo, una herramienta concreta y verificable de mejoramiento de la capacidad municipal para obtener fondos genuinos;

Que a los fines de su implementación, resultaría conveniente regular –aplicando criterios objetivos- lo concerniente a la localización y el tamaño mínimo de los lotes transferidos al Municipio como parte de pago del tributo, a los efectos de establecer parámetros mínimos que permitan desarrollar una negoción justa entre el Municipio y el obligado al pago de la contribución –cedente de los lotes-;

Que no importando la presente modificación, un aumento o creación de la contribución por mejora –la que que ya se encuentra creada, y con una alícuota superior a la que se propone en este proyecto-, resulta innecesario el tratamiento de este proyecto en los términos y con los alcances del art. 193 inc. 2 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires;

ORDENANZA

ARTICULO 1°: Objeto. Modificar el artículo 49 de la Ordenanza Impositiva N° 6617/2022 y el artículo 186 de la Ordenanza Fiscal N° 6616/2022, los que quedarán redactadosen los siguientes términos: “CONTRIBUCION POR MEJORA – REVALORIZACION INMOBILIARIA ARTICULO 49°: La alícuota para las Contribuciones de Mejoras serán las siguientes: a) Establecimiento o modificación de zonas que permitan fraccionamientos en áreas anteriormente no permitidas, o de menor intensidad de uso: el 12% del plusvalor según valuación que surgirá del cálculo aproximado utilizando los valores por macizos provistos por ARBA (Decreto 790/16 y Resoluciones 24/2016 y 43/2017),actualizado con los coeficientes provistos por la ley fiscal impositiva provincial del año en curso (art. 52), más el coeficiente de actualización para el impuesto al acto determinado por dicha ley (artículo 263 del Código Fiscal – Ley Nº 10.397 - texto ordenado 2011). Se tendrá la opción de pago por lotes y las fracciones indivisibles en valor pactado según el presente artículo. b) Cambio de parámetros urbanos que permitan mayores superficies de edificación, que las anteriormente vigentes (Ley 8912 y ordenanzas reglamentarias):el 20% de la diferencia entre la máxima cantidad de m² construibles con la normativa anterior y los m² totales a construir con la nueva normativa.El valor del m², se basará en la unidad arancelaria que fija el municipio enlos derechos de construcción, el tributo tendrá vigencia cuando la obra esté realizada en un 80%. c) Cambio de usos de inmuebles: el 20% del valor fiscal. En los casos donde no se pueda establecer los valores por macizos, se utilizara el valor por metro cuadrado de la manzana más próxima con similares características” “CONTRIBUCION POR MEJORAS REVALORIZACION INMOBILIARIA OPORTUNIDAD DE PAGO ARTÍCULO 186º: Determinada la liquidación del monto de la contribución por mejora, el departamento ejecutivo emitirá el tributo, debiendo el contribuyente abonar el treinta y cinco por ciento (35%) del mismo al momento de visar el plano. El saldo se abonara una vez determinado el valor fiscal resultante de la subdivisión, con los valores provistos por ARBA aplicando los mismos coeficientes antes descriptos, ratificando o rectificando los valores declarados, ajustando la diferencia si la hubiera. El saldo deberá determinarse antes de los ciento veinte (120) días desde el visado del plano. Hasta tanto no se determine en forma exacta y definitiva el monto del Tributo a abonar, en los Certificados de Deuda que deban ser emitidos por la Municipalidad y correspondientes a los inmuebles afectados, deberá constar una nota que haga mención a dicha afectación. A los fines de la exigibilidad del Tributo y en los casos de actos que impliquen transferencia del dominio, una vez firme el acto administrativo de liquidación de mayor valor, se ordenará su inscripción enlos registros municipales. Asimismo, deberá figurar en los Certificados de Deuda. Para que puedan asentarse actos de transferencia del dominio, será requisito esencial el recibo del Municipio en el que se haga constar que se ha pagado la Contribución por Mejoras”.

ARTÍCULO 2°: Reglamentación. Facúltese al Departamento Ejecutivo a reglamentar el procedimiento para la percepción efectiva de esta contribución. ARTÍCULO 3°: Derogación. Deróguese el art. 183 de la Ordenanza Fiscal N° 6616/2022 y toda otra disposición que se oponga a la presente Ordenanza. ARTÍCULO 4°: Publíquese, dese amplia difusión, comuníquese, regístrese y achívese.-