Decreto Nº3967

Decreto Nº 3967

Avellaneda, 04/08/2022

Visto

El expediente Nº 2 - 94770/2022  (6 cuerpos); y

Considerando

Que se iniciaron las presentes actuaciones a raíz de la situación relacionada con los inmuebles adquiridos por medio del proceso falencia! de la firma Manuel Neira SAICF en la Manzana 74 de la Sección K, Circunscripción 11, de este Partido de Avellaneda; 

Que por medio de la Ordenanza Nº 29406 se autorizó al Departamento Ejecutivo a realizar, los actos jurídicos necesarios para la adquisición de los inmuebles determinados como A) Un predio compuesto de 18 lotes ubicado en la manzana 74, Entre Ríos entre Conesa e Isleta, Piñeiro, Avellaneda identificado con las matrículas 15969, 17851, 22977, 31537, 20765, F581/1972, 15101, B) Un predio compuesto por dos lotes ubicado en la manzana 89, caJle Conesa 1825/53, Piñeiro, Avellaneda, identificado con las matriculas 11955 y 15368; C) Un predio compuesto por dos lotes ubicado en la manzana 73, Entre Ríos esquina Conesa, Piñeiro, Avellaneda, identificado con la matrícula F1648/1977; identificados catastralmente como a) MATRICULA 11955 Y 15368, NC: II-K-89- 12/13;b) MATRICULA 15969, NC 11- K-74-13; c) MATRICULA 17851, NC ll-K-74-14; d) MATRICULA 22977, NC II-K-74-12; e) MATRICULA 31537, NC II-K-74- 18; f) MATRICULA 20765, NC II-K-74-7; g) FOLIO 1487/1978, NC II-K-74-15; h) FOLIO 581/1972, NC II-K-74-16/17/20/21/22; i) FOLIO 1648/1977, NC II-K-73-19/20 j) NC II­ K-74-25/27/28/23 y k) MATRICULA 15101 NC II-K-74-6; quedando especialmente facultado para proponer en la quiebra de MANUEL NEIRA SAICF que tramita por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial Nº 3 Secretaria Nº 6, la compra de los mismos por los importes y en las condiciones que surgen de la tasación realizada por la firma enajenadora SAPIN, aprobada por el Juez para la realización de esos activos en el referido proceso de quiebra en la que se encuentran comprendidos los inmuebles;

Que el artículo 1º in fine de dicha Ordenanza estableció que el mismo se deberá destinar al desarrollo de equipamiento comunitario, viviendas y/o  espacios verdes; 

Que a fs. 74 del Expediente Nº 1-4004-73481/2021 se agregó el mandamiento ley 22172 el cual en su parte pertinente tiene por adquirente definitiva a la Municipalidad de Avellaneda de los inmuebles: (A) un predio compuesto de 18 Lotes ubicado en la manzana 74, Calle Entre Ríos entre Conesa e Isleta, Piñeiro; (B) Un predio compuesto por dos lotes ubicado en la manzana 89, Calle Conesa Nº 1825/53, Piñeiro, (C) Un predio compuesto por dos lotes ubicado en la manzana 73, Entre Ríos Esquina Conesa, Piñeiro, todosdel Partido de Avellaneda; haciéndose efectiva la tradición del bien a favor del Municipio; 

Que según se desprende de las planchetas catastrales suministradas por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), (1) las parcelas 19 y 20 de la manza na 73 fueron unificadas posteriormente en la parcela 19A, (2) las parcelas 6 y 7 de Ja manzana 74 fueron unificadas posteriormente en la parcela 6A, (3) las parcelas 13 y 14 de la manzana 74 fueron unificadas posteriormente en la parcela 13A, y (4) las parcelas 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 y 30 de la manzana 74 fueron unificadas posteriormente en la parcela 15A;

Que se verificó posteriormente que el lote construido incluye también la Parcela Nº 32 y la Parcela Nº 19, incorporándose al macizo en donde hubiera funcionado la curtiembre del fallido Manuel Neira; 

Que se procedió a verificar la titula ridad dominial de las parcela s mencion ada en el considerando que antecede, arrojando los siguientes resultados: (A) PARCELA 19: TitulariC.ad a nombre de (1) Gonzalez Francisco Alberto, (2) Gonzalez Alfredo Alberto,

(3) Gonzalez Mabel Aurora, (4) Gonzalez Marta Susana, (5) Marote Amerita), Inscripción Nº 001033 AÑO 1932. (B) PARCELA 32: Titularidad a nombre de Garrido Victorian a, Inscripción  Nº 001196 AÑO 1953; 

Que toda vez que si bien las titularidades no se encuentran bajo la órbita de Man uel Neira SAlCF ni sus socios, las dos parcelas se encontraban en posesión de la firma al momento de decretarse su quiebra, correspondería instar el procedimiento tendiente a regularizar la situación dominial de las mismas; 

Que en el caso de la Parcela 32 de la Manzana 74, la misma se trata de una parcela sin salida a la vía pública, la cual en los planos que se adjuntan se encontraba dentro del predio en el que funcionaba la curtiembre; 

Que el mismo tenor aplica para la Parcela 19, la cual, si bien se trata de una parcela de esquina y posee salida a la vía pública, se encontraba incorporada al predio en el que funcionaba la curtiembre; 

Que habiendo adquirido el Municipio de Avellaneda la posesión de las parcelas que se mencionaron previamente por medio del proceso falencia}, también haría suyos los derechos que el fallido ejercía sobre las parcelas 19 y 32, teniendo en cuenta que las mismas conforman  un único bloque de construcciones, y acceden a las parcelas adquiridas; 

Que tomado conocimiento de la situación relatada en los párrafos que anteceden, y habida cuenta del transcurso del tiempo en el ejercicio de la posesión por parte de la curtiembre Manuel Neira SAICF y luego por este Municipio a través de la adquisición de las parcelas sirvientes a las parcelas 19 y 32  n el proceso falencia! referido, y a los efectos de proceder con la regularización de la titula ridad de las parcelas mencionadas, se sugirió instar el procedimiento correspondiente a los efectos de realizar el procedimiento de prescripción administrativa de dichos bienes inmuebles, por resultar la vía más idónea frente a los evidentes actos posesorios ejercidos sobre las mismas; 

Que posteriormente, con la documental acompañada, se analizó la factibilidad de instar un procedimiento de prescri pción administrativa de dichos inmuebles, según lo regulado por la Ley Nº 24320, que en su artículo 1º prevé que el dominio de inmuebles que hubieren adquirido o adquieran los estados provinciales y las municipalidades por el modo establecido en el artículo 4015 del Código Civil, será documentado e inscripto como se determina en el artículo 2;

Que la Prescripción Adquisitiva Admi nistrativa puede entenderse como el instituto del Derecho que tutela el dominio de inmuebles que se hubieran adquirido o adquiriesen el Estado Nacional, los Estados Provinciales y las Municipalidades, median te el modo establecido en la normativa civil, según los artículos 1897, 1899, subsiguientes y conc.0rdantes;

Que al referirnos al "modo", la doctrina generalmente lo asimila al "modo de adquirir el dominio", es decir, entonces, al acto que puede dar lugar al nacimiento del derecho de propiedad;

Que este instituto, no debe ser considerado como una mera norm a de carácter ritual y procedimental, sino principalmente un instrumento de gestión  de suelo con miras a la satisfacción del interés general, ya que la misma, en el caso que se encuentra bajo análisis, no solo permitiría la regularización dominial de un inmueble cedido al Municipio, sobre el que este al día de la fecha ejerce sus derechos posesorios, sino también coadyuvaría a la regularización de un territorio que requiere una intervención del Estado Municipal a los efectos de procurar su regularización dominial; 

Que ello se plasma en una concepción social del derecho y de la ju sticia, que se materializa en acciones como la pretendida en este expediente administrativo, a través de la concreción y reaseguro del derecho a la ciudad, el cual es mucho más que la libertad individual de acceder a los recursos urbanos, sino que también se trata del derecho a cambiar la sociedad modificando la sociedad; 

Que este derecho a la ciudad se construye sobre la base de que la transformación de las ciudades, y de nuestro municipio en particular, depende inevitablemente del ejercicio de un poder colectivo para remodelar los procesos de urbanización; 

Que la prescripción como modo de adquirir el dominio parte del principio legal básico que regula el hecho de que el tiempo genera derechos, de manera que las demandas contra la precariedad en la tenencia del suelo pueden convertirse con el paso del tiempo en un derecho consolidado en cuanto a la titularidad del suelo; 

Que recurriendo al derecho civil, el artículo 1897 del Código Civil y Comercial define que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijada en la ley. Por su parte, el artículo 1898 establece el plazo de diez años para la prescripción administrativa breve de quien dispone de justo título y buena fe, mientras que el artículo 1899 dispone el plazo de veinte años para la prescripción administrativa larga, cuando no existe título ni buena fe; 

Que analizado en este sentido, la prescripción adquisitiva requiere la concurrencia de dos elementos: la posesión y el transcurso del tiempo; 

Que la prueba de la posesión, en este caso, surge de los actuados, en donde se acompañaron sendas imágenes de los predios, en donde se constata que previamente la cedente hacía uso del lugar, mientras que al día de la fecha el mismo se encuentra cercado y delimitado por el Municipio de Avellaneda; así como también se verifica que no existen actos posesorios realizados por los titulares, puesto que las parcelas comprendidas en su mayoría, y a mero título enunciativo, registran una cantidad considerable de deuda en concepto de tasas e impuestos; 

Que sobre el particular, es necesario recordar que son dos Jos elementos para que la posesión exista: el corpus animus  y el animus domini, definidos el primero como el tener, detentar, poder someter a la voluntad de quien posee, y a su exclusivo interés, una cosa; y el segundo dado por el elemento subjetivo de comportarse como dueño; 

Que los extremos reseñados en el párrafo anterior quedan acreditados, en el caso de la manzana 74, toda vez que las parcelas mencionadas constituían un macizo con el resto de las parcelas adquiridas, realizando su mantenimiento la fallida, y posteriormente  haciendo  ejercicio  del  animus  domini,  permitiendo  adicionar  dicha posesión al a que, al día de la fecha, realiza la Municipalidad de Avellaneda como adquirente del inmueble en el proceso falencia!;

Que el principio de accesión de posesiones aplicable en el caso consiste en la posibilidad de que el poseedor actual aproveche el tiempo de posesión que tenía el antecesor. Así, la accesión de la posesión de la fallida con la actual detentada por la Municipalidad de Avellaneda reviste un gran interés puesto que permite sumar los tiempos de posesión a los efectos de usucapir; 

Que para que este principio de accesión de posesiones  opere,  la jurisp rudencia ha referido que es un requisito esencial la existencia de un vínculo de derecho, de un título traslativo de dominio o posesión oneroso o gratuito que ligue al pri mer poseedor con el sucedido; cuestión acreditada en las actuaciones con las actuaciones judici ales glosadas en el expediente administrativo; 

Que cabe aclarar que dicha posesión, según las constancias realizadas, se realizó de forma pública, pacífica e ininterrumpida : con el cerramiento del terreno, la construcción del alambrado, el mantenimiento y mejoras de los mismos, el empadronamiento del inmueble en los registros municipales, el mantenimiento de sus instalaciones y accesorios, sumado a las declaraciones testimoniales adunadas; 

Que asimismo, en la demostración procesl de la existencia del derecho alegado por el Municipio en el caso, el enfoque no puede ser ni formalista ni la hermenéutica obstructiva, sino más bien facilitadora, toda vez que lo que se pretende en el caso es proceder con la regularización dominial de la zona; 

Que a ello se suma el hecho de que, consultado el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, y según los informes arrojados por el Índice de Titulares, no existirían modificaciones dominiales realizadas en  los últimos 20  (veinte) años; 

Que lo expuesto cobra especial relevancia teniendo en cuenta que, según las disposiciones del artículo 1911del Código Civil y Comercial de la Nación, se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa; 

Que en dicho sentido, la posesión se encuentra probada, surgiendo claramente y acreditándose según los respectivos organismos en donde se considera necesario, así como también se acreditó e indicó claramente el destino y actual afectación del inmueble poseído; 

Que la posesión referida, en dicho sentido, consolida la situación de la ocupante, y otorgaría un cierto carácter de seguridad y certeza jurídicas; a través del ejercicio de una posesión calificada,  esto es, con los caracteres de pública, continua y pacífica durante el tiempo requerido por la ley; 

Que configurada la posesión y acreditada la publicidad, continuidad y su carácter pacífico en el tiempo, correspondería verificar los extremos de las tramitaciones a llevarse adelante; 

Que la normativa aplicable, esto es, la ley Nº 24320, en su artículo 2º establece que la posesión ejercida por la administración provincial o municipal, o sus reparticiones descentralizadas o autárquicas y en su caso por sus antecesores, deberá surgir de informes de los respectivos organismos donde se especificará el origen de la posesión y el destino o afectación que haya tenido el inmueble poseído, agregando los antecedentes que obren en poder de la administración. Cada inmueble será descrito con su u bicación, medidas y linderos según plano de mensura, el que se agregará. El Poder Ejecutivo provincial o la autoridad ejecutiva muni cipal declarará en cada caso la prescripción adquisitiva operada. Las escrituras declarativas que en consecuencia otorgará el Poder Ejecutivo provincial o la autoridad ejecutiva municipal en las cuales se relacionarán las circunstancias del caso, servirán como título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble; 

Que en cuanto a los planos antecedentes agregados en el expediente,la Ley no establece que debe tratarse de un plano de mensura específico confeccionado para prescribir, sino que basta la agregación de un plano que individualice con precisión el inmueble a prescribirse sin discordancia entre la ocupación real y la que surja del plano; 

Que dicho criterio ha sido ratificad o por la Dirección Provincial del Registro de Ja Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires por medio del Instructivo Nº 5 del 15 de junio del 2010, y el mismo tenor indicó la Asesoría General de Gobierno el 13 de agosto del 2007, en el marco del Dictamen efectuado en el Expediente Nº 2410-10314/66; 

Que en conclusión, y habiéndose verificado en los extremos del obrar administrativo los requisitos pertinentes para considerar pasible la prescripción administrativa, correspondería dictar el acto administrativo que declare la misma operada, dejando constancia luego en las escrituras declarativas las circunstancias del caso, para luego proceder a su inscripción por ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires; 

POR ELLO:

El Intendente Municipal, en uso de sus facultades,

                           DECRETA

ARTÍCULO 1º:DECLÁRESE la Prescripción Administrativa sobre los lotes de terreno, cuyos datos catastrales de acuerdo a los planos antecedentes y de prescripción son: (A) Circunscripción 11, Sección K, Manzana 74, Parcela 19. Partida 004-45035. Superficie 283 m2. Inscripción de dominio Nº 001033 del año 1932 en favor de (1) Gonzalez Francisco Alberto, (2) Gonzalez Alfredo Alberto, (3) Gonzalez Mabel Aurora, (4) Gonzalez  Marta Susana, (5) Marote  Amerita;  (B) Circunscripción  11, Sección  K, Manzana  74, Parcela  32. 

Partida 004-45048. Superficie 67 m 2. Inscripción de dominio Nº 001196 del año 1953 en favor de Garrido Victoriana; en virtud de haberse acreditado la posesión continua durante más de 20 (veinte) años sobre los inmuebles descriptos por la firma MANUEL NEIRA SAICF, de cuya· quiebra la Municipalidad de Avellaneda ha adquirido las acciones y derechos posesorios del resto de las parcelas de la manzana que la circundan y que forman un único macizo, según lo expuesto en los considerandos del presente. 

ARTÍCULO 2º: Requiérase la Intervención de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires a los fines de la registración de la titularidad dominial de los lotes referidos en el artículo precedente a favor de la Municipalidad de Avellaneda, y la cancelación de las actuales inscripciones que constan por ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires indicados supra. 

ARTÍCULO 3º: Ordénese la elevación de las  actuaciones a la Escribanía General de Gobierno.de la Provincia de Buenos Aires, por intermedio de la Secretaría de Desarrollo Territ rial, previo pase por la Secretaría Legal y Técnica, a los efectos de proceder a la publicación del presente Decreto en el Boletín Oficial Municipal, y la confección de las min:.!tas de elevación correspondientes.

ARTÍCULO 4º: Regístrese, publíquese en el Boletín Oficial Municipal, comuníquese. Fecho, archívese.