Sistema de Boletines Oficiales Municipales (SIBOM)
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Boletines/Pinamar
Ordenanza Nº 5141/17
Pinamar, 04/12/2017
VISTO:
El Expediente Interno HCD Nº 2073/16 (que se encuentra en el D.E) y la Ordenanza Nº 1879/96.
CONSIDERANDO:
La necesidad de actualizar el Código de Edificación y las Normas de Presentación de Planos del Partido de Pinamar.
POR ELLO:
El Honorable Concejo Deliberante de Pinamar, en uso de facultades que le son propias sanciona la siguiente:
Ordenanza Nº 5141/17
ORDENANZA
ARTICULO 1: Apruébase el siguiente Texto Ordenado como Código de EDIFICACIÓN y Normas de Presentación de Planos Municipales.
INDICE.
I) Generalidades
II. Tramites
III. Plano Municipal
IV. Inspección de Obra
V) Profesionales
VI. Plazos
VII. Código de Construcción
I) GENERALIDADES
SOLICITUD DE PERMISO: Se requiere presentar permiso municipal para:
- Construcciones nuevas.
- Ampliar o refaccionar lo ya construido.
- Demoliciones.
- Modificación de altimetría
- Tala de árboles
Lo precedente debe considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitación de su aplicación.
La Dirección de Obras Particulares deberá exigir que se solicite permiso de obra, colocación de vallas, bandejas, etc. en los casos que por su envergadura y/o riesgos de los trabajos a su juicio sean necesarios.
Todo propietario, usuario, profesional o empresa comprendida en los alcances de la presente, conoce sus prescripciones, y queda obligado a cumplirlos.
DERECHO DE INICIO Y GESTION: Tendrá derecho de iniciar y gestionar un procedimiento administrativo de permiso de obra o declaración de hecho consumado quien acredite derecho legitimo (Titular/es) y su representante técnico acreditado (Profesional habilitado por la Municipalidad).
DOMICILIOS: En el acto administrativo deberá constar domicilio, donde se practicaran las notificaciones. Es responsabilidad de los interesados informar en tiempo y forma los cambios de domicilio que se produzcan en el transcurso de un acto administrativo.
NORMAS VIGENTES: Se entiende por normas vigentes todas las Ordenanzas y Decretos que estén en vigencia en el Partido de Pinamar, como así también las Ordenanzas generales no derogadas, Leyes y Decretos Provinciales. Se incluye además con carácter supletorio el Código de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en aquellos aspectos no contemplados local o provincialmente.
OBRA: Comprende todo trabajo parcial o total en la realización de construcciones en cualquiera de sus etapas.
INGRESO: Para solicitar permiso de obra, o declarar un hecho consumado, la documentación deberá ingresar a través de la Dirección de Obras Particulares y en cumplimiento de la presente reglamentación.
INICIO DE OBRA: La Aprobación de la documentación de obra le permite al Propietario, a través de su Profesional y bajo su exclusiva responsabilidad, comenzar con la ejecución de la obra, siendo responsables del cumplimiento de las normas vigentes.
APROBADO A CONSTRUIR: Todo permiso de obra nueva parcial o total contará con plano Aprobado por la Dirección de Obras Particulares previo al inicio de la construcción, siendo dicha dependencia la que certifica según los datos aportados que cumple con las normas vigentes.
REGISTRADO: En los casos en que se presenten construcciones con excesos en los indicadores o no cumplan con las reglamentaciones vigentes, se procederá a REGISTRAR el expediente, al solo efecto de la incorporación de los hechos existentes a los registros municipales, y de la percepción de los gravámenes correspondientes; o en caso contrario declararlo sujeto a demolición mediante Decreto Municipal.
Cuando en un expediente de obra, la última tramitación de permiso haya merecido la resolución que dejó constancia de la registración de los hechos existentes, y se solicite permiso de ampliación de obra nueva o modificación de lo existente, el mismo podrá otorgarse en la siguiente forma:
- a) Si se trata de una ampliación o modificación de carácter reglamentario y trae como consecuencia el saneamiento de las infracciones, será ?Aprobado? y otorgado el permiso respectivo.
- b) Si la ampliación o modificación no trae aparejado el saneamiento de las infracciones, sólo se otorgará el permiso de obra nueva para la ampliación, siempre que su ejecución resulte posible a la luz de las normativas vigentes, el plano no perderá el carácter de ?Registrado? y en el mismo en observaciones, se dejará constancia de lo que se autoriza a construir como obra nueva.
Cuando se trate de modificaciones a lo existente sin ampliación de superficie cubierta o semi-cubierta, las mismas podrán ser aprobadas en la medida que produzcan un mejoramiento de la situación de hechos existentes y no traigan aparejada la comisión de nuevas infracciones. En este caso, el plano no perderá el carácter de Registrado, debiéndose consignar en observaciones los trabajos que se aprueban.
APROBADO CONFORME A OBRA: Es de aplicación a las obras realizada en un 90% y que responden a las normas vigentes.
PLANO MUNICIPAL: Es aquel que recibirá por parte de la Dirección de Obras Particulares la condición de Aprobado o Registrado, y que cumpla con la presente normativa.
INEXACTITUD DE DOCUMENTOS: En caso de planos y/o documentos falseados, omisión de hechos, o firmas apócrifas, la Municipalidad sancionará al profesional en su Carnet de Constructor Municipal y dará intervención al Colegio Profesional respectivo.
OBRA SIN PERMISO: Toda construcción parcial o total en ejecución, paralizada o terminada que no esté debidamente Aprobada o Registrada, en la documentación existente en la Municipalidad, es considerada como Obra sin permiso.
DESGLOSE Y ENTREGA DE DOCUMENTACION: ORD. GEN. 267 PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE PROVINCIA DE BUENOS AIRES Art.46 ?Todo desglose se hará bajo constancia?. Comentario: 176 ?El desglose de piezas obrante en un expediente podrá disponerlo de oficio la autoridad administrativa o a pedido de parte. Obviamente deberá dejarse nota en el expediente respecto del numeró de fojas retiradas de éste y del destino dado a las mismas. Esta nota será redactada por el funcionario interviniente y suscrita por el particular en caso de que sean entregadas las piezas desglosadas.?
TOMA VISTA DE EXPEDIENTE: ORD. GEN. 267 PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE PROVINCIA DE BUENOS AIRES Art.11 ?La parte interesada, su apoderado o letrado patrocinante, tendrá acceso al expediente durante todo su trámite.? Comentario: 71 ?La amplitud que cabe dispensar al ejercicio del derecho de defensa hace que la vista pueda ser tomada por la parte en forma directa, a través de su representante. De su letrado apoderado y aun de su abogado patrocinante. Desde luego que, en todos los casos, deberá acreditarse en debida forma tales calidades?
SANCIONES: El incumplimiento de las normas vigentes serán sancionadas con multas al propietario/s; y al profesional la sanción será a su carnet municipal, elevándose las actuaciones al Colegio correspondiente.
II. TRAMITES
OBRA NUEVA
DOCUMENTACION:
1) Carpeta de Obra
2) Título de Propiedad.
3) Certificado de Amojonamiento, Altimetría y Forestación.
4) Planilla de Solicitud de Obra.
5) Planilla Croquis del Obrador
6) Plano Municipal Visado por el Colegio respectivo.
7) Documentación Complementaria según corresponda
CARPETA DE OBRA: Será la correspondiente al año en curso que otorga la Municipalidad, y contara con constancia de pago de derechos de oficina, Libre Deuda de las Tasas Municipales de la Parcela, visado del área de Catastro, y datos requeridos completos sin enmiendas ni raspaduras y firmas originales.
TITULO DE PROPIEDAD: Una fotocopia del documento que acredite su titularidad y posesión del bien, con el visado del área de Catastro.
CERTIFICADO DE AMOJONAMIENTO, ALTIMETRIA Y FORESTACION: Una copia en vegetal y otra blanca con el Visado del Area de Catastro.
En caso de englobamiento de parcelas se presentará Plano de Mensura y Unificación.
CROQUIS DE OBRADOR: Se indicara en escala 1:200 el lote, la ubicación y dimensiones del Obrador, baño para personal de obra. Se incluirá además pozo absorbente, abastecimiento de agua, colocación de cercas provisorias, y en caso de ocupación del espacio público con materiales de obra, se incluirá claramente la ubicación , superficie y tiempo de permanencia; cuando se deba permanecer temporariamente habitando la Obra u Obrador, no podrá ser más de una persona.
A través del Croquis la Dirección de Obras Particulares toma conocimiento y podrá denegar, parcial o totalmente lo solicitado en la presentación o durante el transcurso de la obra; e deberá demoler el Obrador al 90 % de realizada la construcción.
PLANO MUNICIPAL: Tres copias con el visado del correspondiente Colegio Profesional y concordante con el visado del contrato entre Propietario y Profesional. El plano deberá cumplimentar con los requisitos y formas de la presente normativa.
DOCUMENTACION COMPLEMENTARIA: Cada documento contará con la firma original del Profesional responsable, números de Matriculas Municipal y Provincial.
La Dirección de Obras Particulares podrá requerir documentación adicional según el uso y características del Proyecto además de las enunciadas a continuación.
OBRAS UNIFAMILIARES:
- Plano de Estructura y Planilla de Cálculo.
- Plano de instalación Eléctrica a ingresar en la Distribuidora.
- Plano de Instalación Sanitaria a ingresar en la Prestataria del Servicio.
- Plano de Gas Aprobado por la Distribuidora.
MULTIFAMILIARES Y HOTELERIA:
- Los requeridos para Obras Unifamiliares.
-Plano de Instalación contra Incendio Visado por Bomberos.
- Estudio de suelo sólo en caso de tener cocheras enterradas.
- Demostración Accesibilidad plena.
- Fotos y/ o Maqueta Digital a requerimiento de la DOP.
EDIFICIOS en ALTURA:
- Los requeridos para Multifamiliares.
- Estudio de suelo.
ESPECTACULOS Y ESPARCIMIENTO:
- Los requeridos para Edificios en Altura.
- Demostración de Cálculo de Medios de Salida según Código de la CA.B.A .
OBSERVACIONES Y DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN: Las observaciones que surjan de la documentación presentada e inspecciones a obra serán expresadas por notificación y cumplimentadas previo al Plano Aprobado, en que para su retiro procederá el pago de los Derechos Municipales de Construcción.
RETIRO DE PLANO MUNICIPAL APROBADO: Podrá el Propietario o Profesional retirar las copias de Planos previamente presentadas para ser Aprobados, dejándose como constancia una de ellas en el Expediente.
OBLIGACIONES: El Propietario a través del profesional deberá informar de las variaciones que sufra el proyecto autorizado antes de su realización.
Cuando la obra cuente con un 90% de la obra realizada deberá presentar el Plano Conforme a Obra.
DESESTIMIENTO DEL PERMISO DE OBRA: Cuando el propietario notifica su decisión de desistir del permiso de obra, deberá dejar el predio en su condición original, demoliendo lo construido, sin obradores, materiales, y escombros.
CONFORME A OBRA:
DOCUMENTACION:
- Constancia de pago por Antecedente.
- Constancia de Libre deuda de la Parcela.
- Plano Municipal 5 copias blancas y 1 Film Poliester para su archivo.
- Certificado de Amojonamiento Construído, sólo en el caso de falta de estacas en obra referenciadas a puntos fijos en el Amojonamiento original, o inexistencia del mismo.
- Fotos Reales a requerimiento de la DOP.
- Archivo digital no adulterable de la totalidad de la documentación.
Documentación Complementaria: de acuerdo a lo indicado para Obra Nueva, según corresponda a cada categoría de Obra, a saber:
- Plano Conforme de Estructura y Planilla de Cálculo.
- Plano Conforme de Instalación Sanitaria Aprobado por la Prestataria del Servicio; Constancia de Conexión a Redes de Agua Corriente y Cloacal, o sistema alternativo aprobado cuando corresponda.
- Plano Conforme de instalación Eléctrica Aprobado por la Distribuidora.
- Plano Conforme de Gas Aprobado por la Distribuidora; Constancia de Conexión a Red de Gas Natural o sistema alternativo cuando corresponda (uno u otro para todas las unidades funcionales de una misma parcela).
Adicionalmente para Multifamiliares, Hotelería, Edificios en Altura, Espectáculos y Esparcimiento:
-Plano Conforme de Instalación contra Incendio Aprobado por Bomberos, cuando corresponda según la legislación vigente.
-Plano Conforme de Instalación Telefónica y de TV.
-Plano Conforme de instalación de Calefacción.
-Plano Conforme Final de Ascensor y Contrato de Mantenimiento.
El trámite cumplirá con las mismas formas, requisitos y obligaciones que para Obra Nueva.
Podrá obviarse aquella documentación ya existente en el Expediente de Obra, que no haya sufrido modificaciones durante el transcurso de la misma.
PLANO MUNICIPAL: Copias con el Visado del correspondiente Colegio Profesional y concordante con el Contrato entre Propietario y Profesional. El plano deberá cumplimentar con los requisitos y formas de la presente normativa.
TITULO DE PROPIEDAD: Una fotocopia del documento que acredite su titularidad y posesión del bien, con el Visado del Area de Catastro, en caso de cambio de titular.
CERTIFICADO DE AMOJONAMIENTO: La Dirección de Obras Particulares podrá solicitarlo cuando corresponda, según lo indicado precedentemente.
DOCUMENTACION ADICIONAL: Cada documento contará con la firma original del Profesional responsable, números de Matriculas Municipal y Provincial.
La Dirección de Obras Particulares podrá requerir documentación adicional según el uso y características de la construcción, además de las enunciadas.
OBSERVACIONES Y DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN: Las observaciones que surjan de la documentación presentada e inspecciones a obra serán expresadas por notificación y cumplimentadas previo a la Aprobación o Registrado del Plano Municipal.
RETIRO DE DOCUMENTACION: La Dirección de Obras Particulares hará entrega al Propietario o Profesional de la documentación existente en el Expediente, dejando para su resguardo y constancia el Film Poliéster, una copia blanca y/ u otro documento que considere de su interés retener además del archivo digital.
Ver Desglose y entrega de documentación.
CERTIFICADO DE FINAL DE OBRA:
DOCUMENTACION:
-Certificado de Cumplimentación de Aportes Provisionales y Profesionales correspondientes a dicha obra.
- Revalúo de la Propiedad presentado ante la Agencia de Recaudación de la Pcia. de Bs. As. (ARBA).
CERTIFICADO DE CUMPLIMENTACION DE APORTES PREVISIONALES: Es el Certificado extendido al Profesional por su Caja de Previsión Social correspondiente a dicha obra.
CERTIFICADO DE CUMPOLIMENTACIÓN DE NORMAS PROFESIONALES: es el Certificado extendido al Profesional por su respectivo Colegio correspondiente a dicha obra.
REVALUO: Una copia del formulario oficial de la oficina de ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires) con el correspondiente visado de presentación. Cuando existan planos de subdivisión en propiedad horizontal aprobados, éstos suplirán los formularios de revalúo.
AMPLIACION / MODIFICACION DE OBRA:
DOCUMENTACION:
El trámite cumplirá con las mismas formas, requisitos y obligaciones que Obra Nueva.
Se presentara carpeta de obra con los mismos requisitos que Obra Nueva, en los casos que no exista Expediente de Obra referente a la parcela afectada, o como Antecedente en los casos que si exista.
OBRA EXISTENTE SIN TERMINAR:
El trámite cumplirá con las mismas formas, requisitos y obligaciones que Ampliación de Obra.
Se presentara carpeta de obra con los mismos requisitos que Obra Nueva, en los casos que no exista Expediente de Obra referente a la parcela afectada, o como Antecedente en los casos que si exista.
MEDICIÓN DE OBRA EXISTENTE TERMINADA SIN ANTECEDENTES :
El trámite cumplirá con las mismas formas, requisitos y obligaciones que para el Plano Conforme a Obra, excepto la presentación de Planos Complementarios no exigibles.
-Se presentará Carpeta de Obra con los mismos requisitos que Obra Nueva dado que no existe Expediente de Obra referente a la parcela afectada.
- Constancia de Libre deuda de la Parcela.
- Plano Municipal 5 copias blancas y 1 Film Poliester para su archivo.
- Certificado de Amojonamiento Construído, sólo en el caso de falta de estacas en obra referenciadas a puntos fijos en el Amojonamiento original, o inexistencia del mismo.
- Fotos Reales a requerimiento de la DOP.
- Archivo digital no no adulterable de la totalidad de la documentación.
-Constancia de Conexión a Redes de Agua Corriente y Cloacal, o sistema alternativo aprobado cuando corresponda.
- Constancia de Conexión a la Red Eléctrica o factura de pago del servicio a la Distribuidora.
-Constancia de Conexión a Red de Gas Natural o sistema alternativo cuando corresponda (uno u otro para todas las unidades funcionales de una misma parcela).
Cuando correspondiera según tipo de Obra:
-Constancia Aprobación de Instalación contra Incendio por Bomberos.
-Constancia de Aprobación Final de Ascensor y Contrato de Mantenimiento.
MEDICION DE OBRA EXISTENTE EJECUTADA POR OTRO PROFESIONAL:
El trámite cumplirá con las mismas formas, requisitos y obligaciones que para el Plano Conforme a Obra, excepto la presentación de Planos Complementarios no exigibles.
-Constancia de Pago por Antecedente.
- Constancia de Libre deuda de la Parcela.
- Plano Municipal 5 copias blancas y 1 Film Poliester para su archivo.
-Certificado de Amojonamiento Construído, sólo en el caso de falta de estacas en obra referenciadas a puntos fijos en el Amojonamiento original, o inexistencia del mismo.
- Fotos Reales a requerimiento de la DOP.
- Archivo digital no no adulterable de la totalidad de la documentación.
-Constancia de Conexión a Redes de Agua Corriente y Cloacal, o sistema alternativo aprobado cuando corresponda.
- Constancia de Conexión a la Red Eléctrica o factura de pago del servicio a la Distribuidora.
-Constancia de Conexión a Red de Gas Natural o sistema alternativo cuando corresponda (uno u otro para todas las unidades funcionales de una misma parcela).
Cuando correspondiera según tipo de Obra:
-Constancia Aprobación de Instalación contra Incendio por Bomberos.
-Constancia de Aprobación Final de Ascensor y Contrato de Mantenimiento.
DEMOLICION DE OBRA:
DOCUMENTACION:
- Formulario de Solicitud Autorización Demolición.
- Libre Deuda de las Tasas Municipales de la Parcela.
- Titulo de Propiedad
- Plano Municipal Visado por el Colegio respectivo.
- Carpeta de Obra (si no tuviera Expte. Anterior).
SOLICITUD: Deberá indicarse los trabajos de protección a realizarse a fin de proteger el tránsito y predios adyacentes. Se indicaran los datos completos de Propietario y Profesional responsable, y acompañada con la firma original de ambos.
TITULO DE PROPIEDAD: Una fotocopia del documento que acredite su titularidad y posesión del bien, con el visado del área de Catastro.
PLANO: copia donde se indique claramente en escala 1:100 la demolición parcial o total de la obra.
OBLIGACIONES: Los trabajos de demolición deberán ejecutarse en su totalidad, de una sola vez, por razones de seguridad e higiene pública.
El plazo de ejecución es de 3 meses para obras hasta 500.00 m² y de 6 meses para obras de mayor superficie.
Terminada la demolición, el terreno deberá quedar limpio, sin escombros, y en buenas condiciones de higiene.
En caso de demoliciones parciales, deberá presentarse el Plano Conforme a Obra.
RESPONSABILIDAD: Todo incumplimiento de las exigencias citadas, serán sancionadas con multa al propietario según ordenanza fiscal vigente y sanción al profesional responsable.
MARQUESINA:
DOCUMENTACION:
- Constancia de pago de Derecho de Oficina
- Constancia de Libre Deuda de la parcela
- Titulo de Propiedad
- Plano Municipal Visado por el Colegio respectivo.
TITULO DE PROPIEDAD: Una fotocopia del documento que acredite su titularidad y posesión del bien, con el visado del área de Catastro.
PLANO: copia con el Visado del correspondiente Colegio Profesional y concordante con el Contrato entre Propietario y Profesional.
El plano deberá cumplimentar con:
-Planta: Escala 1:100
-Ubicación respecto a la construcción existente, a la Línea Municipal y a los de sus ejes medianeros.
-Un corte perpendicular a la Línea Municipal con indicación de niveles, alturas y materiales
-Vista Frente
-Computo de superficie:
-Silueta gráfica
-Computo: Como superficie semi-cubierta
-No se incluye dentro del F.O.S. ni del F.O.T. de la Parcela.
-Carátula: Igual al de Plano Municipal.
OBLIGACIONES: La Municipalidad en cualquier momento podrá exigir al Propietario- fundada en razones de orden público- el desmantelamiento de la Marquesina, sin que la Autorización previa le genere a éste ningún derecho, por tratarse de instalaciones entendidas siempre como de carácter precario.
AVISO DE OBRA: aplicable solamente para los siguientes casos:
- Vallas provisorias en espacios públicos.
- Acopio de materiales en espacios públicos
- Modificaciones solamente de materiales de Techos, Fachadas y Aberturas.
- Otras no contempladas en el Permiso de Obra.
OBJETO: Tiene por objeto que el Propietario, sin intervención profesional, comunique a la Municipalidad las tareas de obra de escasa magnitud; en carácter de Declaración Jurada expresa conocer las normas vigentes, que la propuesta se ajusta a ellas, y es responsable de su acatamiento y cumplimiento.
DOCUMENTACION:
- Titulo de Propiedad
- Formulario
- Fotos o Croquis si fuere necesario a criterio de la DOP.
TITULO DE PROPIEDAD: Cuando hubiere que acreditar su titularidad con visado del área de Catastro.
FORMULARIO: Contara con el pago de Derecho de Oficina y Libra Deuda de las Tasas Municipales de la Parcela.
Se indicaran las tareas a realizar, datos completos y será refrendada por el Propietario.
CROQUIS: Es a los efectos de graficar en escala 1:100 la tarea a realizar.
NOTA: La Dirección de Obras Particulares podrá exigir el Permiso de Obra cuando a su juicio lo considere necesario.
III PLANO MUNICIPAL
REQUISITOS:
-Formato
-Planta Baja y Ubicación en el Terreno, con curvas de nivel y forestación existente.
-Plantas de cada piso.
-Planta de Techos.
-Cortes.
-Fachadas.
-Silueta y Cómputo de Superficie
-Demostración de Indicadores Urbanísticos.
-Carátula.
FORMATO: Se realizará en módulos de 18 cm. de ancho por 30 cm de altura y una pestaña de 4 cm. X 27 cm para facilitar su encarpetado según modelo adjunto.
PLANTA BAJA Y UBICACION EN EL TERRENO:
- Escala: 1:100
- El Lote será dibujando en su totalidad
-Orientando siempre el frente hacia abajo y en caso de esquina los frentes hacia la izquierda y abajo e indicándose:
-Cotas y curvas de niveles.
-Forestación a conservar
-Ángulos
-Puntos de referencia a estacas
-Identificación de ejes y línea municipal
-Cotas de nivel de eje/s de calle/s
-Nombre/s de calle/s
-Indicar drenes de absorción pluvial (ubicación, tipo y cálculo).
-Pilares de Energía Eléctrica y Gas Natural y conexión de Agua Corriente y Desagüe Cloacal, o en su defecto Perforación para Agua Potable y Pozo Negro y Cámara Séptica o Planta de Tratamiento.
Contará con:
-Grafismo según tipo de Plano.
-Cotas de retiros a todos los ejes perimetrales
-Cotas parciales: dos por local y espesores de todos los muros
-Indicadores de Cortes
-Designación de todos los locales
-Ubicación de artefactos de baños y cocinas
-Proyección de balcones, aleros, entrepisos, subsuelos.
-Donde no existan redes cloacal y de agua corriente públicas se ubicará:
-Planta de Tratamiento o Cámara Séptica con calculo de capacidad.
-Pozo Negro
-Perforación para abastecimiento de agua potable (2º Napa), a una distancia no inferior de 10 m. respecto a pozo absorbente y 1.50 m de límites del lote.
-Módulos de estacionamiento de 2,30 m. x 5,00 m.
-Patios, terrazas, veredas con sus cotas de niveles.
-Parrillas, gabinetes de gas envasados, tenderos y pérgolas (no semi cubiertos), que se autorizarán también en los retiros.
-Cercos reglamentarios.
PLANTA DE CADA PISO:
-Se dibujarán en orden sucesivo, con una misma orientación, no alternadas ni alejadas de la planta anterior.
-Contará con las mismas referencias que Planta Baja.
CORTES:
Uno longitudinal y otro transversal que den idea exacta de la construcción indicando:
-Cotas de niveles.
-Alturas de locales.
-Materiales.
-Fundaciones.
-Pisos y contrapisos.
-Entrepisos.
-Cielorrasos.
-Techos.
-Tanque de agua.
FACHADAS: Una por cada frente de calle con indicación de materiales de terminación.
PLANTA DE TECHO:
En Escala 1:200 indicando:
-Materiales.
-Pendientes.
-Desagües pluviales.
-Conductos.
-Tanque de Reserva de Agua.
CÓMPUTO DE SUPERFICIE:
Contará con:
-Silueta Gráfica.
-Balance de Superficie.
Silueta Gráfica: En escala 1:200 con figuras geométricas y cotas coincidentes con las plantas a fin de permitir su verificación.
Balance de Superficie: Según modelo.
Cómputo de Superficie:
-Superficie cubierta: Es la superficie encerrada entre paramentos externos de muros perimetrales, se computa al 100% para FOS y FOT.
-Superficie Semicubierta: Se computa al 100% para el FOS y al 50% para el F.O.T., según sigue:
-Superficie abierta en tres lados.
-Superficie abierta en dos lados: Cuando los lados abiertos sean los de mayor dimensión.
- Superficie abierta en un solo lado: Cuando el lado abierto sea el de mayor dimensión.
-Entrepisos: hasta una profundidad no mayor que la proyección de la batiente del lado abierto y su cómputo se realizara entre alturas de paso, es decir desde los 2mts en adelante.
-Sup. deportivas con solado permeable y a cielo abierto: Se computara al 100% al solo efecto de abono del Derecho de Construcción y NO se incluirá dentro del F.O.S. ni del F.O.T.
-Piletas de natación y Sup. deportivas con solado impermeable y a cielo abierto: Se computarán al 25 % para el F.O.S. y el F.O.T; pagará el Derecho de Construcción establecido en el ítem correspondiente al 100% de la superficie.
-Se aprobará su construcción respetando los retiros reglamentarios para cada Zona.
CUADRO COMPARATIVO: Se indicará un cuadro comparativo entre lo Permitido y lo Proyectado y/o Construído referente al F.O.S. y F.O.T. expresados en m² y Densidad expresada en habitantes.
GRAFISMOS:
-Obra nueva: Muros llenos
-Obra Existente/ Conforme a Obra: rayado a 45º
-Obra Existente sin terminar : Rayado discontinuo a 45º
-Obra a Demoler: Muros llenos en y/o rallado a 45º en color amarillo.
ESTADO DE LAS COPIAS: Toda copia de Plano ilegible parcialmente o con enmiendas, será indefectiblemente rechazada.
DETALLES:
-De ESCALERA: Se indicará dimensiones de alzada y pedada de los escalones. Las escaleras compensadas se dibujarán en la totalidad de la compensación.
-De PROVISION DE AGUA, POZO NEGRO Y CAMARA SEPTICA o PLANTA de TRATAMIENTO: Se exigirán en las zonas que carezcan de agua corriente y/ o cloaca.
CARATULA PROPUESTA:
MODULO: Será de 18 cm. de ancho por 30 cm. de alto y se ubicara en el extremo derecho inferior del plano.
CONTENIDO:
-Tipo de Obra: Se indicara ?Plano de Obra? y ?Uso.?
-Titular: Se indicara nombres completos de los titulares.
-Datos de la Parcela: Se indicara el dato catastral, número de Partida Municipal, nombre de calle, número domiciliario, localidad.
-Ubicación Gráfica: Se indicara la parcela en la manzana, con orientación de norte, distancias a esquinas, nombre de calles, vértices referidos a puntos fijos.
-Balance de Superficie: Se indicara Superficie de Terreno, Superficie Total y Superficie Libre del terreno.
-Tipo de plano: Indica la razón del Plano.
-Zonificación: Referencias del C. O.U. respecto a la parcela.
-Datos del Titular: Se indicará nombres y apellidos de los titulares, domicilio de recepción de correspondencia y será refrendada por el total de los propietarios o su apoderado con aclaración de firma.
-Datos del Profesional: Se indicara nombre y apellido, dirección de recepción de la correspondencia, número de Matrícula del Colegio Profesional y número de Matricula Municipal y será refrendado (firma original).
-Notas: Se indicara ?El presente plano no habilita fincas o locales.?, y otras que surjan según cada caso.
-Referencias: Se utilizará para ayuda en la lectura gráfica del plano.
-Sellos: A los efectos de aplicar los sellos que correspondan según el trámite.
IV. INSPECCION DE OBRA
CARTEL DE OBRA: Se colocará en forma inmediata cartel en todo Permiso de Obra que se haya iniciado en la Dirección de Obras Particulares SEGÚN MODELO PROPORCIONADO.
-Ubicación: Se ubicara dentro del predio en que se realice la obra, y que sea legible desde la vía pública.
-Contenido:
-Número de expediente de ingreso a la Dirección de Obras Particulares, datos catastrales, domicilio de la obra.
-Nombre del / los Profesional/ es con Número de Matrícula Provincial y Municipal.
INGRESO A PREDIOS PRIVADOS: Todo Propietario y Profesional actuante a través del Permiso de Obra solicitado o Subsistencia de Obra, autoriza a los agentes municipales a realizar el ingreso al predio y la Obra a efecto de ser verificada.
CEDULA de NOTIFICACION: Notificaciones realizadas en obra a los efectos de dar cumplimiento a requerimientos Municipales.
PARALIZACION DE OBRA: Cuando se presuponga contravención a las normativas vigentes, falta de seguridad e higiene o por incumplimiento en el seguimiento del trámite administrativo.
Toda construcción que se paralice por un tiempo de seis meses o más deberá mantenerse en condiciones de higiene, deshabitada, sin obradores y cercada a los efectos de garantizar la seguridad pública.
En obras paralizadas la Municipalidad podrá disponer su demolición parcial o total, si tal condición hace peligrar la seguridad pública o privada.
CLAUSURA: Se procederá a la Clausura de toda obra que se ejecute sin permiso ó que teniéndolo, no se lleve a cabo de acuerdo al Plano Autorizado, a las normas vigentes o pongan en peligro la seguridad pública.
Toda construcción cuya Clausura no se levante en un plazo de seis meses o más deberá mantenerse en condiciones de higiene, deshabitada, sin obradores y cercada a los efectos de garantizar la seguridad pública.
En obras clausuradas la Municipalidad podrá disponer su demolición parcial o total, si tal condición hace peligrar la seguridad pública o privada.
V) PROFESIONALES
PROFESIONALES Y EMPRESAS: Obligaciones del Código Civil y Comercial.
Se considera que Propietario, Profesional o Empresa por el solo hecho de estar comprendidos en los alcances de este Código, conocen las condiciones que se exigen en él y quedan sujeto a las responsabilidades que se deriven de su aplicación.
DIRECTOR DE OBRA: El Director de obra será el responsable del fiel cumplimiento de las obligaciones y disposiciones vigentes hasta la obtención del Certificado Final de Obra. Las sanciones que deriven de su incumplimiento se aplicarán a su Matrícula Municipal.
CONSTRUCTOR: El Constructor tendrá la responsabilidad solidaria con el Director de Obra en las faltas que hacen al Inicio de la Obra sin Permiso, alteración de los indicadores urbanísticos establecidos para cada zona y/o cualquier transgresión a las normas vigentes. Las sanciones que deriven de su incumplimiento se aplicarán a su Matrícula Municipal.
ACTUACION PROFESIONAL EN EL PARTIDO: Los Profesionales y Empresas sólo podrán actuar una vez registrados en la Dirección de Obras Particulares, y con pago de Matrícula Municipal anual correspondiente al año en curso.
INSCRIPCION PROFESIONAL:
-Solicitud.
-Fotos Carnet.
-Fotocopia Carnet del Colegio Profesional correspondiente y del pago de dicha Matrícula.
SOLICITUD: Contará con datos completos de Apellido y Nombres, Domicilio Especial y Real, teléfonos, dirección de e-mail, número de Matrícula del Colegio Profesional, documento de identidad y refrendada por el solicitante.
FOTOS CARNET: Dos fotos 4 cm. x 4 cm iguales y actuales.
CARNET DEL COLEGIO PROFESIONAL: Una fotocopia como constancia de su registro en la Colegiatura Provincial referente a su profesión y último pago como constancia de su vigencia actual.
CAMBIO DE PROFESIONAL: El Propietario puede cambiar de Director, Constructor o Empresa bajo su responsabilidad, y deberá responder por las reclamaciones que puedan formular los involucrados. Como constancia deberá quedar en el Expte. de Obra copia de la Carta Documento o Acta de Desligamiento, donde se notifica al profesional anterior de su desvinculación y la designación del nuevo profesional en su remplazo, con el visado colegial respectivo.
RETIRO DE PROFESIONAL: Los profesionales y Empresas pueden retirarse como responsables de una obra, siempre y cuando no existan infracciones imputables a los mismos. El retiro se considera bajo su responsabilidad, debiendo responder por las reclamaciones que pudiera plantear el propietario y previa notificación fehaciente al mismo y a la DOP.
Una vez tomado conocimiento del retiro, ésta emplazará al propietario, quien deberá designar un reemplazante en el término de diez (10) días corridos de notificado. Los trabajos serán paralizados hasta tanto se presente en el Expte. de Obra el reemplazante contratado, previo visado colegial.
SANCIONES A LOS PROFESIONALES: Los Profesionales que incurrieran en falta a sus obligaciones o a las normas vigentes serán sancionados en su Matrícula Municipal, según la graduación que establezca el Departamento Ejecutivo, y dando intervención al Colegio Profesional respectivo.
Las sanciones, de aplicación sucesiva, consistirán en:
1-. Apercibimiento Privado.
2-. Apercibimiento Público.
3-. Suspensión de la Matrícula Municipal por tres (3) meses.
4-. Suspensión en la Matrícula Municipal por seis (6) meses.
5-. Suspensión de la Matrícula Municipal por doce (12) meses.
6-. Cancelación definitiva de la Matrícula Municipal.
Salvo el Apercibimiento que será efectuado por Resolución de la Secretaría de Planeamiento y no implicará traslado al Colegio Provincial respectivo, las demás sanciones serán por Decreto del D.E. y con traslado al Colegio correspondiente.
VI. PLAZOS
VALIDEZ DEL PERMISO DE OBRA AUTORIZADO:
El permiso de Obra ó Plano de Obra Autorizada no caducara a menos que suceda alguna de estas situaciones:
? Que el propietario desista por escrito en el Expte respectivo de hacer la obra.
? Que cambie el titular modificando el proyecto.
? Que se modifique sustancialmente el proyecto.
? Que cambie la zonificación, y en tal caso el mismo oficia de certificado urbanístico y tiene doce (12) meses para comenzar la obra.
VISADO: la DOP notificará al Profesional que la documentación está en condiciones de aprobarse, o en su defecto las observaciones que correspondan dentro de los quince (15) días corridos de su presentación, indicando en forma completa las mismas por única vez.
OBSERVACIONES: Toda observación hecha a la documentación presentada, deberá ser cumplimentada dentro de los treinta (30) días corridos de notificada.
DERECHOS DE CONSTRUCCION: Se otorgara un plazo de quince (15) días corridos a partir de la fecha de notificación para cumplimentar su pago, vencido se aplicarán las actualizaciones correspondientes si las hubiere.
INCOMPARENCIA A UNA CITACION: En caso de ser requerido, si los interesados no concurrieren a una Citación Municipal durante el termino de treinta (30) días corridos, se dará igualmente por desistido el propósito de ejecutar las obras, pasando las actuaciones a archivo, previa comprobación de que los trabajos no hubieren comenzado.
FECHA CIERTA: Se tomara como fecha cierta para el Inicio del Trámite de Presentación, la que corresponde al día del ingreso de la documentación completa, devolviendo en ese momento la DOP una o más copias de la misma con el Sello de ?Ingresado a Verificar-No Autoriza Inicio de Obra?
El ALTA de los m2 construidos se hará a los 12 meses de la fecha del Plano Aprobado, prorrogable por nota y por única vez por otros 12 meses si no se hubiera concluido la obra.
VII. CODIGO de CONSTRUCCION
Todo lo no contemplado en el presente, se regirá por el Código de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
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1) Barreras Arquitectónicas.
Este Ítem está destinado a eliminarlas, para lo cual se creó la OM1427/94 y DM 497/94
a) Las rampas para discapacitados no pueden tener una pendiente superior al 6%.
b) Los baños para discapacitados deben tener las medidas mínimas establecidas.
2) Cercos, Aceras y Ochavas.
a) Los cercos perimetrales están permitidos con una altura que no supere los 1.80m y como respaldo de vegetación.
b) No está permitido ningún elemento en la vía pública o espacio público como ser contenciones con palmeras, quebrachos, alambrados, tranqueras, y/o entradas de vehículos con materiales que no sean removibles.
c) Las ochavas deberán permanecer libres de vegetación que pueda interrumpir la visión tanto en el espacio público como en el retiro.
3) Escurrimiento de Aguas.
Todos los techos que descarguen su pendiente hacia los jardines y éstos a la calle deberán tener canaletas y pozos blancos para su absorción, o drenes según la OM 442/2001que garanticen la recolección del agua de lluvia dentro del lote.
4) Premios.
La suma de los premios no puede ser superior a los fijados por la ley 8912/77 en su artículo 47.
4.1: FOS
a) No hay premio para el FOS, salvo flexibilización vigente para la presentación del Plano Conforme a Obra.
Sí hay premio (según 8912-77, art 47 inc D), por NO USAR FOS; es decir que por cada m2 de FOS no usado se podrá incrementar el FOT en 2 m2.
b) No se computarán en el FOS las Pérgolas y los Estacionamientos según las ordenanzas vigentes.
c) Sólo en FOS se computaran las circulaciones verticales y horizontales.
4.2: FOT
a) Todos los premios otorgados (según Ley 8912/77, art 47 ) se sumarán al FOT original y se podrán ejecutar en altura hasta agotarlos sin superar un piso más que el previsto en el COU para esa zona.
b) No se computarán las circulaciones verticales y horizontales, para el FOT; sí para el pago de Derechos.
4.3: Por Unificación: el solo hecho de unificar parcelas otorgará un premio MINIMO del 10% para dos lotes y MAXIMO del 15% para tres o más lotes, en el FOT y la Densidad.
5) De las Expansiones.
a) Las expansiones o terrazas semi-cubiertas se computarán en FOT al 50% y no computarán FOS para los edificios de las zonas multifamiliares hasta el 10% de la superficie interna de cada unidad habitacional y/ o se aplicará el FOS del Basamento, no pudiendo invadir retiros.
b) Los decks realizados para salvar desniveles en los retiros serán autorizados, siempre que no superen en 1.00 m de altura el borde del lote lindero.
c) Se permitirá erigir pérgolas de materiales livianos y que no constituyan superficies semicubiertas en los retiros, en no más del veinte por ciento 20%) de la superficie de los mismos.
d) No se permitirán en los retiros otro tipo de construcciones pesadas, como gabinetes o parrillas de mampostería.
e) Todas las construcciones destinadas a servicios exclusivamente se podrán realizar en la terraza del último piso, debiendo estar por debajo del plano límite de 45º, y no computarán FOT, pero sí para el pago de los Derechos correspondientes.
6) De las circulaciones, medios de salida, Locales, etc.
Deberán cumplir con las normas nacionales, provinciales y locales vigentes, o supletoriamente si no las hubiera con el Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Anchos mínimos de pasillos, escaleras, Ascensores, Escaleras rectas y compensadas, Locales Habitables de 1ra y 2da Categoría, Baños y patios internos, Rampas, desniveles.
a) Las rampas vehiculares no pueden superar el 20% de pendiente, y las descendentes se pueden ejecutar en retiro, y no se computaran ni en FOS ni en FOT.
b) En aquellas propiedades que estén ubicadas por sobre el nivel de la calle, se interpondrá cámara de rejas de recepción de aguas de lluvia previo a la Línea Municipal o Ejes Medianeros, con desagüe a Pozo Blanco dentro del predio, para su infiltración en el mismo.
7) DEL PROYECTO DE LAS OBRAS
7.1- DE LA LINEA Y EL NIVEL:
7.1.1- Toda construcción que se ejecute con frente a la vía pública deberá respetar el correspondiente retiro mínimo de la línea municipal, que será constatada por profesional competente.
7.1.2- Las marcas de nivel colocadas, ya sea en muros y/o aceras, no podrán ser removidas, modificadas o alteradas sin previo aviso y autorización correspondiente de la Secretaria de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos.
7.1.3- Certificación de Nivel: El Depto. Ejecutivo por vía reglamentaria determinará la forma de cálculo del nivel 0.00m de terreno.
En casos especiales, a solicitud del interesado certificará la cota de nivel de pavimento y/ o vereda que corresponda al frente de un predio determinado.
En la generalidad de los casos esto quedará establecido mediante el Certificado de Amojonamiento y Altimetría suscripto por profesional de la Agrimensura habilitado al efecto.
Y a partir de allí se tomará el nivel +/- 0.80 m pasible de relleno o desmonte para la construcción.
7.2- OCHAVAS: En los predios en esquina es obligación la formación de las ochavas, no permitiéndose bajo ningún concepto la construcción dentro de la superficie de las mismas de ningún tipo de elementos, ya sea columnas y/o pilares.
7.2.1- Es obligatoria la formación de ochavas cuando se proceda a:
a) Apertura de vía pública.
b) Construcción de edificios o cercas.
c) Modificaciones de edificios o cercas existentes.
7.2.2- Cuando se proyecten ochavas con trazas distintas a las fijadas y siempre que no superen las líneas oficiales, deberá someterse a la aprobación de la Secretaria de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos.
7.3- DE LAS ACERAS
7.3.1- Pendiente: Cuando correspondiera su construcción, la pendiente transversal de las aceras, partiendo del cordón será del 2%, previéndose en la entrada de vehículos o rampa de enlace el 12%.
Cuando hubiera diferencias de nivel entre dos aceras contiguas, la transición se hará mediante planos inclinados, estando prohibidos los escalones y la pendiente será del 12%.
Cuando su desarrollo tenga más de 1,00m, la misma podrá ejecutarse afectando en partes iguales a las dos propiedades linderas; si no, será ejecutada sobre la acera que se construya en último término. Para casos especiales, o diferencias mayores, deberá pedirse aprobación de la solución técnica de la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos.
7.3.2- Material de las aceras: Cuando correspondiera su construcción, el solado será de material aprobado por la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, asentado sobre contrapiso de 0,10 m de espesor mínimo.
En calles no pavimentadas o unifamiliares no será exigible su construcción.
7.3.3- Ancho de la acera y el solado: En las calles pavimentadas el ancho de la acera es el comprendido entre la Línea Municipal y el cordón del pavimento, o de 2,50 m como mínimo; pudiendo, con autorización de la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos completarse todo el ancho de la acera, siempre y cuando se cumplan las disposiciones vigentes para el arbolado público.
7.3.4- Aceras deterioradas: En caso de aceras deterioradas total o parcialmente por la ejecución de trabajos públicos, deberán ser reparadas por el organismo causante, en el plazo que le otorgue la Municipalidad. El propietario podrá denunciar ante el Municipio tal situación, a los efectos de requerir su reparación.
Cuando la destrucción total o parcial no sea motivada por lo señalado precedentemente, la reparación será a cargo del propietario frentista
7.4- ARQUITECTURA DE LAS FACHADAS.
7.4.1- Las fachadas principales: El frente, contrafrente y las vistas laterales visibles desde la vía pública están sujetas a aprobación de la Secretaría; a tal efecto, es obligatoria la presentación de planos detallados de la misma, con indicación de alturas y materiales.
El estilo arquitectónico decorativo de las fachadas es libre en cuanto no se oponga a las reglas del arte.
Todos los elementos visibles desde la vía pública serán considerados como pertenecientes a la fachada y estarán sometidos a aprobación.
7.4.2- Salientes de aleros y marquesinas: Un alero o marquesina de piso bajo se mantendrá por encima de los 3,00m medidos sobre la acera en la Línea Municipal; no podrá superar los 2,50m de ancho desde la misma. Cuando la acera no tenga árboles, ni partes de servicios públicos, la marquesina podrá llegar hasta 0,50m del cordón de la calzada, siempre que el propietario se comprometa por escrito en el expediente de permiso a reformar el voladizo y a su cargo, cuando se reduzca el ancho de la acera, se coloquen árboles o se instalen elementos para servicios públicos.
7.4.3- Medidores en cercos y muros de fachada: Sobre la fachada principal y muros visibles desde la vía pública, podrán colocarse las cajas de conexiones y las de los medidores. En todos los casos se cuidará la estabilidad de muros y pilares.
7.4.4- Toldos: En el frente de los edificios se podrá colocar los toldos, fijos o rebatibles y sus brazos y cubiertas no podrán distar del solado de la acera menos de 2,50m en la parte más baja y su vuelo podrá alcanzar hasta 0,60m del cordón del pavimento de la calzada; cuando tuvieren soportes, éstos serán colocados a la misma distancia, debiendo ser desmontables a fin de que puedan ser retirados cuando se recoja el toldo.
No podrán colocarse toldos con soportes en las ochavas, ni en las aceras de ancho menor a 2,50m. Las telas suspendidas del toldo podrán llegar hasta 2,20m del nivel de acera.
La Secretaría podrá exigir el retiro del toldo, cuando lo juzgue necesario, mediante resolución fundada y previo plazo prudencial.
7.4.5- Prohibición de modificar fachada: Queda terminantemente prohibido hacer refacciones o alteraciones en la fachada de cualquier clase en edificios que se hallen por fuera de la línea de edificación que deben seguir.
7.5- DE LOS LOCALES
7.5.1- Clasificación de los locales:
a) Locales de habitación: Dormitorio, comedor, estar (living-room), sala estudio, biblioteca, oficina, escritorio y/o todo otro local habitable no clasificado de otro modo en este Código.
b) Locales de trabajo: local para comercio y/o trabajo, depósito comercial o industrial.
c) Locales auxiliares: Vestíbulos (halles), circulaciones o pasos, escaleras, despensas, depósitos anexos a local (siempre y cuando no se excedan el 50% de la superficie de éste), salas de espera, garajes.
d) Locales de Servicio: Salas de máquinas, locales auxiliares para servicios generales, medidores.
7.5.2- Alturas mínimas
7.5.2.1- Altura de los Locales: La altura mínima de un local es la medida entre el solado y el cielorraso terminados. En caso de existir vigas, el fondo del cielorraso no ocupará menos de los 2/3 del área del local, y las vigas deberán dejar una altura libre no menor de 2,20 m.
En los locales de altura no uniforme se tomará la altura que resulte de dividir su volumen por el área, debiendo resultar ésta mayor o igual a los mínimos determinados, no pudiendo ser inferior a 2,40 m en ninguno de los puntos.
De acuerdo a la clase de local las alturas mínimas con las siguientes:
a) Local de habitación 2,60m
b) Local de trabajo 2,80m (+de 25m2: 3,00m)
c) Locales secundarios 2.40m
d) Locales auxiliares 2,40m (depósitos id. B)
e) Locales de servicio 2,20m
7.5.2.2- Alturas de semisótanos: Pueden equipararse a Planta Baja cuando tengan 2/3 del nivel del solado descubierto.
Alturas de locales con entrepisos: Todo local puede tener entrepiso de altura menor que la permitida siempre y cuando tengan 2,20m de altura libre entre el solado y la parte inferior de viga o cielorraso.
7.5.3- Áreas y lados mínimos de locales: Las áreas y los lados mínimos se miden con exclusión de roperos empotrados o placards.
Para locales de habitación Superficie útil Lado mínimo
Dormitorio principal 10m2 3.00m
Dormitorios (a partir del 3º) 8m2 2,60m
Estar, comedor 15m2 3.00m
Oficina, estudio, biblioteca 8m2 2,60m
Para locales de trabajo 15m2 3,00m
Para locales secundarios
Cocina, lavadero 3.00m2 1,50m
Baño 3.00m2 1.20m
Toilette 1.50m2 0,90m
Otros 6.00m2 2,40m
Locales auxiliaries
Vestíbulos, circulaciones, escaleras 0,80m
Depósitos, salas de espera 8.00m2 2,50m
Garajes, cocheras 12.50m2 2,50m
Todos los locales de usos determinados que no están especificados en este Código, tales como locales destinados a administración, salud, educación, hotelería, gastronomía, esparcimiento público, etc., deberán cumplir con las prescripciones establecidas en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
7.5.4- Iluminación y ventilación de los locales:
7.5.4.1- Generalidades: Un local puede recibir ventilación e iluminación natural a través de partes semicubiertas, siempre y cuando se incrementen las superficies destinados a estos fines en un 50% y la relación entre ancho y altura del espacio semicubierto sea de 1/3.
7.5.4.2- Superficies mínimas de iluminación y ventilación:
Iluminación Ventilación
Locales de habitación 10% 3%
Locales de trabajo 10% 3%
Locales secundarios:
Cocinas y lavaderos 5% 0,50m2
Baños y toilettes 0.50m2
Locales auxiliares 5% 0,50m2
La iluminación puede ser por vano en paramento vertical o claraboya.
La ventilación está permitida por conducto en baños y toilettes.
Las líneas divisorias laterales entre parcelas se consideran como edificadas.
La superficie total de patios impermeabilizados deberá encuadrarse en las que se determinen para el F.O.S. en cada Zona del COU.
8? DE LA EJECUCION DE LAS OBRAS.
8.1- VALLAS PROVISORIAS EN LAS OBRAS: Es obligatorio colocar al frente del predio, con la longitud necesaria para la ejecución de cualquier trabajo que sea peligroso, incómodo o signifique un obstáculo para el tránsito por la vía pública. Se construirán de madera cepillada, de metal u otro material, constituyendo un parámetro sin solución de continuidad y de altura uniforme.
Podrá colocarse puerta o portón, siempre y cuando abra para adentro. Deberá tener como mínimo 2,00m de altura, y en caso de colocarse sobre la vía pública deberán dejar un ancho libre de paso de 0,80m, respecto al cordón o línea de árboles.
En casos especiales de construcción de obra sobre la acera podrá llevarse, previa autorización de la Secretaria de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, hasta la línea del cordón, siempre y cuando se construya una parcela sobre la calzada de 0,80m de ancho con baranda de protección.
Cuando deje de resultar necesaria la ocupación de la vía pública, o la obra se paralice por más de 3 meses, la valla deberá retirarse a la Línea Municipal.
8.2- LETREROS: Al frente de las Obras con Permiso es obligatorio la colocación de cartel o letrero de obra, de una superficie mínima de 1.20m por 0,60m.
8.3- EXCAVACIONES: Cuando deban realizarse excavaciones, se deberán tomar las medidas correspondientes a fin de no afectar los predios linderos, mediante los apuntalamientos necesarios. Las excavaciones se ejecutarán de modo tal que se asegure la estabilidad. Los procesos de bombeo o drenaje deberán programarse de modo tal de no ocasionar perjuicios sobre estructuras existentes contiguas y sobre la vía pública. La ejecución de toda excavación de cierta magnitud deberá ser incluida en la documentación a presentar para el permiso de la obra; en los casos que la DOP lo considere pertinente podrá exigir la contratación de seguros proporcionales a la complejidad o peligrosidad de las tareas a ejecutar.
8.4- DEPÓSITO DE MATERIALES Y/O ARENA EN LA VIA PUBLICA: Solamente se podrán depositar arena, materiales y/o maquinarias sobre la vía pública con autorización previa y por el tiempo estrictamente indispensable, ya que el retiro de los mismos hacia dentro de la obra deberá realizarse en forma paralela a su descarga en la vía pública.
8.5- SUELO APTO PARA CIMENTAR: Se considera suelo o terreno apto para cimentar a la arena compactada y confinada. Se prohíbe fundar sobre rellenos de arena, salvo que se adopten las medidas técnicas, a juicio de la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, para asegurar la estabilidad de las fundaciones.
8.5.1- Estudio de suelos: Será obligatoria la presentación de estudios de suelo en los casos de ejecución de obras de más de Planta Baja y dos pisos altos y/o cuando deban ejecutarse sótanos.
El estudio de suelo deberá realizarse de acuerdo a las normas en vigencia y por profesional con incumbencia en el tema.
8.6- SISTEMAS Y MATERIALES DE CONSTRUCCION
8.6.1- Será permitido el uso de materiales y/o sistemas constructivos nuevos y especiales, siempre que los mismos cuenten con el CERTIFICADO DE APTITUD TECNICA otorgado por la SECRETARIA DE ESTADO DE VIVIENDA u organismo competente que en el futuro la remplace.
8.6.2- La Municipalidad puede someter a ensayos y/o exigir determinados materiales para ser utilizados en obra, si a su juicio se requieren determinadas condiciones específicas.
8.7- DEMOLICIONES
8.7.1- No puede iniciarse ningún trabajo de demolición total o parcial de obra, sin previo permiso. La ejecución de la misma se efectuará con todos los resguardos técnicos aconsejables para evitar peligro para el tránsito por la vía pública, la seguridad de las instalaciones y conexiones de servicios, los perjuicios a linderos y el retiro inmediato y la limpieza de la misma.
Al ejecutar la demolición, todos los elementos provenientes de ésta deberán volcarse hacia el interior del predio, prohibiéndose arrojarlos desde más de 3,00m de altura. Es obligatorio el riego dentro de la obra durante la demolición, así como su desratización.
8.8- CIMIENTOS
La carga que actúa sobre el cimiento debe ser absorbida de modo que se transmita al terreno sin superar las tensiones máximas permitidas.
Se adoptarán las precauciones necesarias para evitar que los asientos ocasionen daños a la obra y/o estructuras linderas durante o después de la construcción,
8.8.1- Profundidad y perfil de los cimientos: Los muros interiores que no sean de sostén podrán tener 0,30m de profundidad mínima. Los tabiques de 0,10 m podrán apoyarse directamente sobre contrapiso.
Para muros de sostén y exteriores deberá verificarse la profundidad en la presentación de documentación haciéndola constar en el plano municipal, no siendo menor de 0,50m medidos desde el suelo próximo más bajo.
Las bases de estructura deberán cumplir con las prescripciones del estudio de suelo correspondientes, salvo los casos no exigidos, donde se homologarán a lo señalado para muros de sostén. Para los casos de muros divsorios y sobre la Línea Municipal, el ancho del cimiento del mismo no podrá superar los 0,30m desde el eje divisorio.
8.8.2- Las bases o zapatas podrán ser de hormigón simple de 0,20m de espesor y de ancho superior de 0,15m de cada lado del muro que corresponda, con un ancho mínimo de 0,30m.
Las bases especiales y/o pilotes deberán cumplimentar los reglamentos técnicos específicos, y estarán en todos los casos sujetos a aprobación municipal.
8.9- ESTRUCTURAS
Deberán realizarse de acuerdo a cálculo confeccionados por profesional competente y según los reglamentos técnicos en vigencia.
Podrán ejecutarse en albañilería, hormigón armado, acero estructural. Otros sistemas deberán encuadrarse en lo normado para 8.6 ?Sistemas y materiales de construcción?.
Toda estructura resistente deberá proyectarse y ejecutarse dentro de los límites del predio, con excepción de muro divisorio que puede asentarse con su propio cimiento en ambos predios colindantes.
8.9.1- Uso de estructuras existentes: Una estructura resistente construída de acuerdo a las disposiciones técnicas vigentes, puede ser usada en obra nueva, si de acuerdo al informe del profesional actuante cumple las siguientes condiciones:
a) Está en buenas condiciones.
b) Queda con tensiones de trabajo admisibles.
c) Su cimentación es reglamentaria.
8.10- MUROS: Se levantarán bien alineados, aplomados y con regularidad se acuerdo a las reglas del arte; sus materiales deben corresponder a las prescripciones del presente Código.
8.10.1- Deberá tener obligatoriamente capa hidrófuga para preservarlo de la humedad, colocada horizontalmente 1 ó 2 hiladas por encima del solado, unida en cada paramento con revoque hidrófugo vertical que alcance el contrapiso.
En muros en contacto con el suelo, o desnivel entre terreno y solado contiguo, se interpondrá aislación hidrófuga unida a la capa horizontal.
8.10.2- Pueden construirse de materiales cerámicos, de hormigón, o de bloques de hormigón; estos últimos deberán estar aprobados por la Municipalidad.
Los muros deben ofrecer una resistencia equivalente a la de los ladrillos comunes macizos.
8.10.3- Muros divisorios: Un muro divisorio entre predios que en cualquier nivel cierra partes cubiertas, debe ser construido de albañilería de ladrillos comunes macizos de 0,30m de espesor, o de ladrillos cerámicos huecos (portantes) de 0,20m de espesor.
Cuando quiera construirse sin apoyar en muro divisorio existente, deberá levantarse un nuevo muro adosado, sin trabar con aquel, cuidando que el espacio entre ambos quede estanco.
8.10.4- Muro privativo: Los muros privativos contiguos a predios linderos, pueden construirse en lugar del muro divisorio; serán de albañilería de 0,15m de espesor mínimo y solamente puede ser usado por el propietario del predio en el que está emplazado.
El propietario que edifique en predio lindero a otro que tenga muro primitivo, deberá asegurar la estanqueidad de la junta entre ambos muros y evitar los efectos de la humedad.
8.10.5- Espesores de muros:
Muros de sostén: Su espesor depende de la cantidad y altura de los muros a soportar:
Para un piso: 0,30m de ladrillo cerámico común y 0,15m de hueco portante.
Para más de un piso: 0,30m y 0,20m respectivamente.
Para alturas mayores de 5,00m se computarán 2 pisos. Deberán además efectuarse las verificaciones para vanos mayores de 3,00m.
Muros no cargados: Su espesor dependerá de la relación entre altura y longitud entre pilares o elementos de apoyo. En general está permitido su espesor de 0,10m hasta 3.00m de altura y 0,15m superando la misma. En el espesor se considerarán los muros con revoques en ambos paramentos.
8.10.6-Uso de Muros Existentes: Un muro existente puede ser usado en obra nueva, si está aplomado y en buenas condiciones de preservación hidrófuga, queda con tensiones de trabajo admisibles y si las cimentaciones son aptas para las nuevas solicitudes.
8.10.7- Instalaciones que afecten Muros Divisorios: Los muros divisorios deberán ejecutarse de modo tal que las instalaciones de un predio no ocasionen molestias a terceros, por calor, humedad, frío, ruido, vibraciones, choques o golpes.
Queda prohibido arrimar a los muros divisorios todo material que puede causar humedad u otros perjuicios.
Colocar máquinas o elementos que produzcan ruidos, trepidaciones, así como instalar tanques, montacargas y ascensores, etc.
Todo aquello que está específicamente determinado en el Código Civil y Comercial sobre restricciones al dominio.
8.11- CONSTRUCCIONES QUE AMENAZAN DERRUMBE.
La Municipalidad previa verificación, podrá declarar cuando un edificio o parte de él está en peligro de derrumbe, notificando al propietario de los trabajos y el tiempo en que los deberán ejecutar. En casos de incumplimiento podrá ejecutar los trabajos y/u ordenar la demolición por cuenta del propietario.
8.12- REVOQUES Y REVESTIMIENTOS
8.12.1- Es obligatorio con las salvedades establecidas para ladrillo visto y otro tipo de terminaciones especiales, el revoque exterior e interior de un muro. Los revoques exteriores deberán contar con una capa impermeable y los respectivos planos, sujetos a aprobación.
Cuando se utilicen revestimientos, éstos deberán estar asegurados a los muros o estructuras, en particular aquellos colocados a más de 2,00m de altura, para los que se exigirá sistemas especiales de fijación.
8.12.2- Revestimientos Sanitarios: En locales tales como baños, toilettes, cocinas y todo tipo de local donde se instalen piletas o canillas, deberá preverse un revestimiento impermeable hasta una altura de por lo menos 0,60m por sobre el artefacto del que se trate y una extensión igual a 2 veces el ancho del mismo.
8.13- CONTRAPISOS Y SOLADOS: Es obligatorio en todas las obras la ejecución del contrapiso, sobre el que se asentará el solado correspondiente. El contrapiso no será menor de 0,10m de espesor sobre el terreno natural. El solado deberá ser el adecuado al uso del local, sujeto a aprobación municipal.
8.14- TECHOS: Todo techo accesible deberá estar cercado por baranda o parapeto de 1,00m de altura mínima. En caso de utilizarse azoteas accesibles como tenderos deberán cumplimentar las alturas correspondientes a cercas.
Los desagües de los techos deberán realizarse de tal modo que no escurran sobre la vía pública y/o fincas linderas.
Todo elemento para recoger las aguas: canaletas, limahoyas, tuberías, etc., deberán estar retiradas como mínimo 0,60m de los ejes medianeros. La cantidad y dimensiones de los desagües de los techos se ajustarán a la respectiva reglamentación.
En caso de pendientes hacia la L.M. los elementos para recoger las aguas deberán estar dentro de los límites del predio.
Los materiales de cubierta deberán ser impermeables, imputrescibles y malos conductores térmicos. Todo elemento de iluminación y ventilación deberá estar retirado como mínimo 0,60m de los ejes divisorios del predio, y los remates de todo conducto tendrán la altura suficiente para asegurar el tiraje.
8.15- DE LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS
8.15.1- Instalaciones sanitarias: Su ejecución estará sujeta a las normas vigentes en lo que corresponde a la provisión de agua potable mediante perforación propia, desagües cloacales y pluviales.
En caso de áreas no servidas por la red de desagües cloacales, los pozos absorbentes, cámaras sépticas y/o plantas modulares de tratamiento individuales deberán ser construídos como mínimo a 1,50m de los ejes medianeros y de la Línea Municipal; la misma distancia se respetará para la ejecución de pozos blancos y drenes para la resolución de pluviales domiciliarios.
8.15.2- Instalaciones eléctricas: Su proyecto y ejecución estará a cargo de profesional matriculado, y de acuerdo a las normas específicas en la materia.
8.15.3- Instalaciones de gas, mecánicas, electromecánicas, térmicas y contra incendio: Deberán ser proyectadas y ejecutadas por profesionales con las respectivas incumbencias, y de acuerdo a los reglamentos correspondientes a cada uno de los rubros.
8.16- ANDAMIOS
Todo trabajo en altura requiere la utilización de andamios suficientemente resistentes para soportar los esfuerzos; de acuerdo a los distintos tipos de trabajo podrán ser fijos o suspendidos.
Los andamios sobre la vía pública deberán colocarse dentro de la zona delimitada por la valla provisoria de obra.
En caso de resultar necesaria la utilización de elementos especiales, tales como grúas, guinches, etc., deberán contar con la aprobación municipal previa.
Todos los detalles constructivos de los andamios se atendrán a las prescripciones del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
8.17-MEDIDAS DE PROTECCION Y SEGURIDAD EN OBRAS
Toda obra deberá contar con los elementos de protección y seguridad que sean necesarios de acuerdo a las características de la misma, tales como barandas, defensas, etc., para evitar riesgos al personal de la obra, a transeúntes que circulen por la vía pública y/o las fincas linderas.
Para casos de edificios en altura, todos los elementos de protección fijos y móviles se encuadrarán en lo normado por el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
9 ? DISPOSICIONES VARIAS
9.1- Prescripción para cada uso: El Departamento Ejecutivo por vía de reglamentación podrá establecer las prescripciones particulares para cada uso, en lo referente a áreas y medidas mínimas, condiciones de salubridad, materiales, instalaciones, etc., que correspondan para: Hotelería, Comercios que expendan o sirvan comidas, Galerías comerciales, Locales para comercio minorista, Supermercados, Locales de elaboración de productos alimenticios, Depósitos, y usos vinculados con salud, educación y cultura, actividades sociales y recreativas, religiosas y deportivas.
Mientras tanto supletoriamente quedan sujetos a las normas nacionales y provinciales vigentes, o en caso que no las hubiera a las prescripciones del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
9.2- Reglamentos Técnicos: Todos los materiales, estructuras e instalaciones de las obras quedan sujetos a la cumplimentación de las normas específicas vigentes en el orden nacional y provincial para cada rubro en particular, o en caso que no las hubiera a lo prescripto para la Ciudad de Buenos Aires, salvo que se lo determine en forma expresa en el presente Código.
ARTICULO 2: El presente Código de Edificación y Normas de Presentación de Planos Municipales entrará en vigencia el 01 de Abril de 2018; a tal fin derógase cualquier otra norma que se oponga total o parcialmente a la presente y confecciónese por el Depto. Ejecutivo un digesto ordenado con todas las normas no derogadas, a los fines de su impresión conjunta con el COU Actualizado, para consulta y adquisición por los profesionales matriculados y contribuyentes en general.
ARTICULO 3: Comuníquese al Departamento Ejecutivo dése al Registro Oficial, cumplido, archívese.