Ordenanza Nº5114/17

Ordenanza Nº 5114/17

Pinamar, 17/11/2017

VISTO:

El Expediente Interno Nº 1786/14 Cuerpo 1 y la Ordenanza Nº 0422/87 y sus modificatorias Y

CONSIDERANDO:

La impostergable necesidad de actualizar el Código de Ordenamiento Urbano, abordándolo en forma integral, a casi treinta años de su entrada en vigencia.

La conveniencia de hacerlo revalorizando sus conceptos, como excelente norma urbana que ha sido, y que además rescata el espíritu fundacional de nuestros pioneros.

Pero simultáneamente destacamos la importancia de incorporar nuevos conceptos, coherentes con aquéllos de 1987 en sus objetivos, pero que no estaban aún presentes en el debate urbano como sí lo están hoy; tal los casos de la preservación de nuestros recursos naturales (acuífero, frente marítimo, etc), la racionalización de los mismos a través de construcciones sustentables mediante el fomento del uso de energías alternativas, el cuidado de nuestro patrimonio histórico, cultural y construido, la captura por el Estado de parte de la Plusvalía Urbana generada por normativas municipales que generen una renta diferencial para los particulares involucrados, entre otros contenidos en la presente actualización del Código de Ordenamiento Urbano.

El avance en materia de transparencia y buenas prácticas legislativas que supone minimizar el tratamiento de excepciones particulares al Código, salvo las que por las dimensiones o altimetría de las parcelas involucradas constituyan justamente casos excepcionales, y por lo tanto no susceptibles de incluirse en la norma general, o los que así lo justifiquen por razonabilidad de la solicitud individual, sin generar conflictos al colectivo, y con la aplicación de la Plusvalía.

El extenso debate comunitario que comenzó con las jornadas de 1992, el proceso participativo de 2006, ambas organizadas por el Municipio, y más aquí en el tiempo con la propuesta del CAAIP de 2012 que ante la inacción oficial al respecto, tomó la iniciativa de elaborar en forma desinteresada un trabajo de cuatro meses en el que participaron más de veinte arquitectos, y que constituye la base del actual proyecto; su nueva puesta en discusión a partir Enero de 2016 con una decena de reuniones del Consejo Asesor Urbanístico, cinco más de análisis técnico con funcionarios y empleados municipales y finalmente su recopilación por el área de Planeamiento, para llegar a esta instancia de aprobación del texto.

Lo acompañan también una batería de medidas urbanísticas de aplicación simultánea, como la actualización del Código de Edificación y Normas de Presentación de Planos, un plazo de ventana hasta el 31/03/2018 para su entrada en vigencia, junto a una moratoria de regularización de hechos existentes, previo a la aplicación también a partir de Abril de 2018 de multas por infracción al Código mucho más duras, de manera de una vez blanqueada la situación, desalentar todo tipo de nueva conducta especulativa.

POR ELLO:

La Comisión de Planeamiento en uso de facultades que le son propias, propone el siguiente

Ordenanza Nº 5114/17

ORDENANZA

ARTICULO 1: Apruébese el siguiente texto ordenado como Actualización del COU, Código de Ordenamiento Urbano del Partido de Pinamar.

ÍNDICE

1.0 GENERALIDADES

1.1 Conceptos y definiciones

1.1.1 Usos del suelo

1.1.2 Zonas y Áreas

1.1.3 Ocupación del suelo

2.0 CONSIDERACIONES PARTICULARES

2.1 Indicadores urbanísticos

2.1.1 F.O.S

2.1.2 F.O.T

2.1.3 Densidad

2.1.4 Retiros

2.1.5 Altura máxima

2.1.6 Parcelamiento

2.1.7 Indicadores urbanísticos para parcelas de superficies menores a 300 m2

2.1.8 Disposiciones para Hotelería

2.1.9 Régimen de flexibilización

2.2 Certificado urbanístico

2.3 Iluminación y ventilación

2.4 Forestación y parquización

2.5 Altimetría

2.6 Servicios esenciales

2.7 Vivienda para caseros

2.8 Servicios complementarios

2.9 Desagües cloacales

2.10 Accesos

2.11 Vivienda colectiva o multifamiliar

2.12 Estacionamiento

2.13 Premios

2.14 Disposiciones especiales para la Zona RHc.

2.15 Disposiciones especiales sobre Galerías y para las zonas C1P, Industrial, RHp y RAv.

2.16 Disposiciones especiales para la localidad de Montecarlo

2.17 Disposiciones provisorias para Plantas de Tratamiento Cloacal individuales.

2.18 Disposiciones especiales para cocheras enterradas.

2.19 Disposiciones especiales sobre Plusvalía o Renta Diferencial Urbana.

2.20 Disposiciones especiales sobre Patrimonio Arquitectónico y Urbano.

2.21 Disposiciones especiales sobre Estímulo a la Edificación Privada.

2.22 Disposición especial sobre Estímulo a la Contratación Local.

2.23 Derogación Ordenanza Nº 1410/94.

2.24 Adhesión a Decreto Provincial Nº 3202/06 y Demarcación Nuevos Loteos.

2.25 Disposiciones Especiales para Parcelas Multifamiliares frentistas a calle Biarritz.

1.0 GENERALIDADES

1.1 CONCEPTOS Y DEFINICIONES:

Las palabras y expresiones contenidas en el presente Código tiene los siguientes significados:

1.1.1 USOS DEL SUELO

Función asignada a las parcelas de cada zona con relaciona la actividad prevista para radicar en ella sus construcciones o instalaciones.

? USO PREDOMINANTE

El que puede implantarse en una zona según las prescripciones d estas normas, el que marca la característica de la zona, no indican do exclusión de otro sino la promoción de un uso con respecto otro.

? USO COMPLEMENTARIO

El destinado a satisfacer, dentro de la misma parcela o de la misma zona, funciones necesarias para el uso principal.

? USO CONDICIONADO

Función inadecuada para la zona pero que por constituir un hecho existente puede admitirse siempre que no implique una relación conflictiva con el uso permitido en dicha zona. Se tomar n medida para que en pasos sucesivos se logre su eliminación o traslado

? USO NO CONFORME

Cualquier actividad que se desarrolle en una parcela en el momento de estar en vigencia el presente Código y que no cumpla con las normas previstas para la zona respectiva.

? USO PROHIBIDO

Es una función que se considera inaceptable para una zona y que no debe localizarse bajo ningún concepto; en estas condiciones se le otorgará un plazo para erradicarse.

? USO ZONAL

El que corresponde a actividades agrupadas de característica homogénea (Ej: Residencial unifamiliar, Residencial multifamiliar, Hotelero Industrial, Comercial, etc.)

? USO PUNTUAL

Se refiere a localizaciones de equipamiento comunitario o de servicios; no generan zonas pues no dependen de su agrupamiento, sino del radio de captación de su actividad.

1.1.2 ZONAS Y ÁREAS

? ZONA

Área de características homogéneas

CARÁCTER DE LAS ZONAS:

CARÁCTER

Conjunto de características orgánicas que trascienden dentro de un marco de actividades definidas e interrelacionadas entre sí.

? ZONA RESIDENCIAL

La destinada a la localización de viviendas como uso predominante o exclusivo.

? ZONA HOTELERA

La que admite la construcción de alojamientos turísticos hoteleros, según definición del Decreto 3030 y ss de la Pcia. de Buenos Aires

? ZONA COMERCIAL

La destinada a la localización de comercio minorista como uso predominante, con el uso complementario de administración, servicios y viviendas.

Comercio minorista básico.

Actividad comercial de abastecimiento diario e imprescindible.

Comercio minorista complementario.

Agrupa la gama más amplia de comercio minorista de frecuencia periódica y ocasional; incluye locales con permanencia de público su localización genera conjuntos zonificados como áreas comerciales.

? ZONA INDUSTRIAL

La destinada a la localización de actividades industriales y de almacenaje, como uso predominante. Se considerar n Industrias:

Peligrosas: Todas aquellas industrias que por la naturaleza de los materiles procesados o los procesos utilizados, llevan implícita la posibilidad explosión o incendio, o que puedan producir fugas de sustancias que altere en forma cuali-cuantitativa las condiciones normales del ambiente, produciendo efectos perjudiciales para la salud y el bienestar de la población

Molestas: Todas las industrias que provoquen ruidos o vibraciones, como también las que produzcan olores desagradables o cuya persistencia se considerada como tal, de acuerdo con lo establecido por las reglamentaciones especificas.

Nocivas: Las industrias cuyos efluentes líquidos, sólidos y gaseosos no s pueden verter a los destinos finales sin necesidad de tratamiento

Inocuas: Aquellas cuyas características admiten ser localizadas en el ejido urbano.

Las industrias peligrosas, molestas y nocivas deberán ubicarse en áreas complementarias, circundada por cortinas forestales.

? ZONA DE ESPARCIMIENTO DE USO PÚBLICO

Corresponde a reas destinadas a espacios verdes y parquizado de uso público: plaza, plazoleta y parque. El espacio parquizado y/o deportivo de los clubes se considera semi-público o privado

? ÁREA URBANA

La destinada a asentamientos humanos intensivos, en la que se desarrollan usos vinculados con la residencia, las actividades terciarias y las de producciones compatibles.

? AREA CENTRAL

Aquellas en la cual se agrupan los usos residencial-hotelero, institucionales, comerciales, administrativos, de esparcimiento, en grado más alto de densidad.

? ÁREA DE RECUPERACIÓN

Área que por sus condiciones naturales (inundable, insalubre, de forestada, m danos sin fijar, etc.) resulta inapta para desarrollar funciones urbanas, aun cuando actualmente se hallare subdividida y ocupada; estar sujeta a recuperación mediante obras que aseguren su saneamiento.

 A) ADMINISTRATIVO

 C) COMERCIAL

Cu. CULTURAL

Ed. EDUCACIONAL

 H) HOTELERO

RM F. RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR

RU. RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

A R T. ARTESANAL

 I) INDUSTRIAL

 E) ESPARCIMIENTO

SR. SERVICIO DE RUTA

? AREA DE RESTRICCION

Aquella que no cuenta con las condiciones de saneamiento mínimas para permitir el asentamiento poblacional y hasta tanto no se cumplimenten, queda restringido el uso, la ocupación y subdivisión del suelo (art. 101 LEY 8912/77).

? RESERVA MUNICIPAL

Área determinada por terrenos de propiedad Municipal. Estos terrenos se dedicaran a la instalación de todos aquellos elementos complementarios a su función, que el Municipio considere necesarios y convenientes.

? RESERVA URBANA

Fracciones de extensión considerable, generalmente sin a manzanar, actualmente con usos específicos de escasa ocupación de suelo, que en el futuro pueden incorporarse al ejido urbano mediante normas especiales estudiadas al efecto.

1.1.3 OCUPACIÓN DEL SUELO

Proceso por el cual se localizan actividades de un marco de normativas destinadas a orientar la ocupación de un área y el ejercicio de los usos permitidos, con el fin de garantizar el eficiente y armónico desarrollo de los mismos y la preservación de la calidad del medio ambiente.

2.0 CONSIDERACIONES PARTICULARES

2.1 INDICADORES URBANÍSTICOS:

Conjunto de normas sobre altura máxima, retiros mínimos, factores de ocupación máximos, densidad y parcelamiento que determinan el volumen edificable sobre una parcela y su ubicación en la misma.

2.1.1 F.O.S: FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO

Coeficiente que multiplicado por la superficie de la parcela, establece la superficie máxima de la misma que puede ser ocupada.

A los efectos de su cómputo se sumarán las superficies cubiertas y semicubiertas al 100% que surjan de la proyección del edificio sobre el terreno y al 25% las piscinas y las superficies deportivas a cielo abierto impermeables.

No serán computables en valores menores a 0.60 m. de ancho medidos horizontalmente las superficies semicubiertas, y aquellas superficies deportivas a cielo abierto que constituyan áreas permeables verificables.

Para aquellas zonas Residenciales Unifamiliares, se fija un factor de ocupación del suelo (FOS) máximo de acuerdo a la superficie de la parcela según la siguiente escala:

FOS 0.4 hasta 300,00 m2

FOS 0.3 de 300,01 m2 en adelante.

2.1.2 F.O.T: FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL

Coeficiente que multiplicado por la superficie de la parcela establece la superficie máxima a construir.

A los efectos de su cómputo se sumarán las superficies cubiertas al 100% y las semicubiertas al 50%, en cada planta, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores, ubicados por encima de la cota (0.00 m) promedio de vereda o su equivalente que no podrá superar la cota más un metro treinta centímetros (+1,30 m) en sus cuatro fachadas, y sin sumarse a los 0.80 m permitidos de implantación.

Serán consideradas al 25% las piscinas y las superficies deportivas a cielo abierto impermeables.

No será considerada como superficie cubierta para su cómputo en el FOT, la correspondiente a los cuartos de máquinas, tanques, depósitos y lavaderos en las azoteas, ascensores, núcleos de escalera comunes y contra incendio, planta libre, subsuelo y semi-subsuelo que se encuentra ubicado por debajo de la cota + 1.30 m del nivel (0) promedio de vereda y que constituyan locales no habitables de servicios (depósitos, garajes, sala de máquinas, de medidores y bauleras) y aquellas superficies deportivas a cielo abierto que constituyan áreas permeables verificables.

En cambio sí cualquier local de primera computará en el FOT (SUM, gimnasios, sauna, microcines, administración).

? PLANTA LIBRE

Defínese como tal a la totalidad de la superficie del edificio ubicada en cualquier nivel, con todos sus lados abiertos, que no constituya ningún tipo de local habitable y que no supere la altura máxima permitida en cada zona.

? SEMI-SÓTANO O SEMI-SUBSUELO

Se considerar como tal cuando se encuentre ubicado por debajo de la cota + 1,30 m del nivel 0,00 mm de vereda. Deberá respetar los retiros permitidos y reglamentados en cada zona.

? ENTREPISO

Espacio destinado a albergar actividades complementarias al uso dominante comercial sólo en Planta Baja, con un único acceso desde la misma y cuya superficie no supera el 50% del local. La altura máxima del local con entrepiso en P.B. será de 5,40 m. y a los efectos de su cómputo su superficie será considerada semi-cubierta; en caso que el entrepiso (50%) de la superficie del local sea cerrado se computará al 100%; el propietario no podrá modificar la superficie ni el uso del mismo con posterioridad al Plano Aprobado.

No se permitirá Entrepiso en ningún otro nivel que no sea sobre la Planta Baja, ni con ningún otro uso que no sea Comercial.

2.1.3 DENSIDAD POBLACIONAL NETA

Es la relación entre la población de una zona o área y la superficie de su espacio edificable, es decir, libre de los espacios circulatorios y verdes públicos. Cualquiera sea la densidad potencial asignada una zona, en sus parcelas sólo se permitirá construir con la densidad real que le corresponda a cada una de ellas en función de los servicios con que cuentan.

Según art. 37 Decreto Ley Nº 8912/77 y su reglamentación por Decreto 1549, en áreas urbanas que carezcan de agua corriente y cloacas, la densidad neta máxima admisible será ochenta (80) hab/Ha.

Para las zonas residenciales extraurbanas que carezcan de ambos servicios la densidad neta será de sesenta (60) hab/Ha.

Para aquellas áreas que cuenten con agua corriente o cloacas, la densidad neta máxima ser de ciento veinte (120 hab/Ha) habitantes por hectárea.

En todos los casos se permitirá la construcción de una vivienda unifamiliar por parcela con el número de dormitorios que corresponda a las necesidades del núcleo familiar de su titular.

Las densidades de aplicación son las que figuran en las respectivas planillas de zonificación.

2.1.4 RETIROS

Debe entenderse que los retiros normados serán considerados como mínimos.

Cuando no se exijan retiros laterales, los locales ventilarán a frente y/o contra frente, con tratamiento constructivo y estético en los muros divisorios medianeros.

Los retiros deberán ser forestados y parquizados.

En subsuelo se respetarán los retiros reglamentarios.

Aquellas parcelas que no posean el ancho mínimo dispuesto por la Ordenanza deberán cumplir con los siguientes retiros:

Igual o mayor de 15.00m: 3,00m de cada lateral

De 14.99m a 13.00m: 2.50m de cada lateral.

De 12.99m a 10.00: 3.00m de un lateral y apoyado en un eje divisorio.

Menor de 10.00m: 2.50m de un lateral y apoyado en un eje divisorio.

2.1.5 ALTURA MÁXIMA

La altura de la edificación será la resultante de la cantidad de niveles, plantas o pisos permitidos en cada una de las zonas.

No se admitirá la inclusión de entrepisos que alberguen locales de primera clase según definición del Código de Edificación.

? ALTURA MÁXIMA DE FACHADA (Ordenanza Nº 2094/98)

La altura de la edificación tomada a partir del nivel natural del terreno hasta el nivel de terraza, respetando en cada punto de implantación la altura máxima reglamentaria para cada zona.

La consideración del nivel natural del terreno admitirá las alteraciones previstas en el punto 2.5 referidas a la altimetría, excepto en cocheras.

Para cubiertas planas:

Podrán sobresalir de dicho nivel un parapeto perimetral de hasta 1,20 m de altura y los servicios de tendederos, lavaderos, solárium, piscinas y parrillas al aire libre, retirándose 1.00 m como mínimo del parapeto y deberán encontrarse por debajo de la proyección de planos inclinados a 45º, apoyados en la intersección de los planos de fachada perimetrales con el nivel de altura máxima de fachada.

Las ventilaciones, salas de máquinas y tanques de reserva podrán sobresalir de dicha altura no superando lo técnicamente necesario.

Todas las construcciones permitidas por sobre la altura máxima de fachada no superarán en superficie cubierta el 50% de la superficie de azotea.

Para cubiertas inclinadas:

La cumbrera más alta no podrá superar en 5.00 m la altura máxima de fachada, ni 45º la pendiente de los faldones.

Los servicios previstos deberán ir bajo la techumbre, y la altura de salas de máquinas y tanques de reserva se contará a partir de la altura máxima de fachada definitiva, sin superar lo técnicamente necesario.

Para la definición de la altura máxima de fachada se adoptarán lo siguientes valores como máximos, utilizando para el cálculo el número de pisos previsto para cada zona:

Nivel de planta baja: + 1.30m (cuando se ubique sobre un semi-sótano o semi-subsuelo)

Altura de planta baja: + 5.40m (con entrepiso comercial zonas U,RA,I ZSR)

Altura de planta baja: + 3.50m (zonas C, E, RM, RH,RU, Rext.)

Altura de pisos: + 2.80m

Altura último piso: + 3.00m

La altura de pisos se medirá de solado de piso inferior a solado de piso superior.

? PLANO LÍMITE

Plano virtual que limita la altura permitida de cualquier punto del edificio.

2.1.6 PARCELAMIENTO

Los lotes que surjan de nuevas subdivisiones o englobamientos, deberán tener las medidas que se indique para cada una de las distintas zonas.

? ENGLOBAMIENTO, UNIFICACIÓN

En caso de englobamiento de parcelas de distinta zonificación, los indicadores urbanísticos correspondientes a la nueva parcela resultante serán los de mayor restricción, y los usos comerciales serán los correspondientes a la zona de menor restricción.

? MANZANA

Fracción de terreno rodeado de vía pública en todo su perímetro, con una superficie total aproximada de 1 Ha.

? LOTE, PREDIO, PARCELA

Superficie indivisa de terreno (a los efectos de esta reglamentación se consideran sinónimos).

2.1.7 INDICADORES URBANOS PARA PARCELAS DE HASTA 300 M2 DE SUPERFICIE.

Se fijan como indicadores urbanísticos de las parcelas menores de 300.00 m2, los siguientes:

-Tipología edilicia: vivienda aislada

-F.O.S.: 0.4

-F.O.T.: 0.6

-Altura máxima: PB y 2 Pisos

2.1.8 Deróganse LAS DISPOSICIONES ESPECIALES PARA HOTELERÍA, excepto las relacionadas a sus desagües cloacales, cuya exigencia habilitará el uso de la Densidad Potencial.

Todo proyecto ubicado en zona, y que no cuente con el servicio de desagües cloacales por red pública, deberá contar para su aprobación con un sistema alternativo propio que elimine al máximo las posibilidades de contaminación del recurso acuífero, a consideración del área municipal competente.

El proyecto del sistema de evacuación contará con el correspondiente cálculo de acuerdo a la cantidad de personas a servir, que avale y demuestre que el sistema adoptado permite descargar los efluentes líquidos a aguas subterráneas y se ajusta a las condiciones permitidas por los organismos de control provincial, que posibilite su certificación.

La Municipalidad deberá arbitrar los medios a fin de inspeccionar las obras de desagües cloacales previo a su cierre, y la posterior realización de inspecciones anuales, para verificar la calidad del sistema propuesto y su buen funcionamiento.

? ALTURA MÁXIMA

En caso de que con la utilización de los premios otorgados se supere la altura máxima establecida para cada zona según COU, solamente se autorizará a construir un piso más sobre lo permitido.

En casos de plantas libres su altura será computada.

? USOS COMPLEMENTARIOS

Como complemento al uso Hotelero, podrán existir en no más del 30% de la superficie máxima de FOT, locales comerciales afines al uso o de carácter periódico, prohibiéndose además todos aquellos de abastecimiento diario.

2.1.9 RÉGIMEN DE FLEXIBILIZACIÓN.

La DOP podrá aprobar, sólo en oportunidad del Plano Conforme a Obra, flexibilizaciones de indicadores de FOS, FOT y Densidad, individual o conjuntamente siempre que no superen el 10% del valor de los mismos sumados (ejemplo 1: FOS 10%; ejemplo 2: FOS 4%+ FOT 6%; ejemplo 3: FOS 2%+ FOT4% + Densidad 4%).

Para hacer uso de la flexibilización, la obra no podrá haber recibido otros premios ni incurrido en infracción de ningún tipo, ni habilitar nuevas unidades funcionales.

2.2 CERTIFICADO URBANÍSTICO:

Los profesionales de la construcción y los propietarios de las parcelas pueden solicitar un Certificado Urbanístico, según modelo adjunto, donde figurarán los indicadores Urbanísticos y el uso permitido de acuerdo a las reglamentaciones vigentes a la fecha de la solicitud del mismo.

La validez del Certificado Urbanístico es de doce (12) meses, durante los cuales el propietario o profesional adquieren el derecho a proyectar obras y presentar planos de acuerdo a lo fijado en el Certificado.

Vencida la validez, se pierden los derechos adquiridos por el certificado y los proyectos de obras tendrán que cumplir con las normas vigentes al momento de presentación, no existiendo prórroga de los certificados emitidos.

2.3 ILUMINACIÓN Y VENTILACIöN:

En todas las zonas cuando no existan retiros laterales o éstos sean menores a 2.50 m, los locales de primera clase, ventilarán a frente o contrafrente y deberá existir tratamiento de los muros medianeros.

2.4 FORESTACION Y PARQUIZACION:

Se entiende por forestación, la existente o en su defecto la a realizar, que debe estar implantada en el momento del Plano Conforme a Obra.

Será obligatoria la preservación de la forestación existente; cuando por razones justificadas deba alterarse la misma, quedará a criterio de la Dirección de Ecología y Medio Natural, la tala, poda o reforestación de las especies.

Los árboles que por motivo de una excavación para la ejecución de subsuelo, o por la implantación de la construcción en el terreno, accesos vehicular y peatonal, se hayan extraído, deberán ser repuestos obligatoriamente al momento de la Presentación del Plano Conforme a Obra, de acuerdo a las normas de preservación forestal, y a razón de al menos uno por cada extraído, alternativamente en el propio terreno o adquiriendo igual número de especies con destino al Banco Forestal Municipal.

Será obligatoria la parquización sustentable (dren natural sin cesped) en al menos el 20% de la superficie de los lotes Unifamiliares, Multifamiliares, Comerciales y Hoteleros; así como la colocación de sensores de humedad en todo sistema de riego automatizado nuevo o existente.

2.5 ALTIMETRÍA:

Se permitirán alteraciones de la topografía en (+ -) 0.80m. de las cotas indicadas en el plano de relevamiento planialtimétrico, en la zona donde se implante la construcción; por pedido del interesado se realizará la Inspección Municipal en los casos que existan cuencas cerradas, quedando a cargo de la Secretaría de Planeamiento la determinación de la alteración de la topografía que se autorice.

Se admitirán rellenos operativos para la construcción de subsuelo, debiendo retrotraerse a su estado natural una vez concluida su ejecución.

Deberá retirarse de los Ejes Divisorios Medianeros, una distancia igual a la exigida por esta norma para cada zona. La rampa de acceso deberá contar con un rellano de 4.00 m a partir de la Línea Municipal.

La pendiente máxima será:

Rampa 20%

Rellano 5%

Determínase la cota + 4.00 m referida al PF.301 MOP como mínimo a respetar para toda construcción particular u oficial y calle a ceder en el Partido.

2.6 SERVICIOS ESENCIALES:

Se entiende por tales, a la provisión de aquellos servicios que resuelvan las necesidades de las zonas y áreas a que hace mención el art. 62 de la Ley 8912/77.

? ÁREA URBANA

? Sub- área Urbanizada

Es la que comprende el actual casco dentro de la ciudad y dentro de éste las parcelas que cuentan con las siguientes características: dunas fijas y forestadas, subdivisión aprobada de carácter urbano, electricidad domiciliaria y alumbrado público, abastecimiento de agua, gas natural, desagües cloacales, pluviales y pavimento.

? Sub- área semi Urbanizada.

Es la que comprende por lo menos cuatro de las nueve características citadas. Además en algunos casos con abastecimiento de agua y desagües cloacales y pluviales en proyecto, completando así siete de las características enunciadas.

? ÁREA COMPLEMENTARIA

Área adyacente al actual ejido urbano.

Esta zona está destinada a prolongar la planta urbana actual; deberá demostrarse que tiene aptitud de suelo adecuada para tal fin.

Servicios mínimos: calle abierta, dunas fijas y forestadas y energía eléctrica.

2.7 VIVIENDA PARA CASEROS/ QUINCHO O SUM.

Se podrá construir una vivienda para uso de caseros, en aquellas parcelas que tengan una superficie de 800 m2 o mayor y una vivienda principal de 200 m2 de superficie. La vivienda del casero tendrá una superficie cubierta mínima de 30 m2 y máxima de 60m2, desarrollada sólo en PB.

Se dejará constancia en la carátula de los planos municipales acerca de la prohibición de la subdivisión en propiedad horizontal.

Quincho o SUM: se podrá construir un ambiente único (sin divisiones, salvo baño y cocina integrada), cuya altura no podrá superar los 3.50 m de piso a cumbrera; su uso puede ser compatible con cochera.

Regirán todos los indicadores urbanísticos establecidos para la zona.

2.8 SERVICIOS COMPLEMENTARIOS:

MEDIOS DE SALIDA: En los edificios en altura es obligación que la escaleras de medios de salida del edificio cuenten con la aprobación de Bomberos de la Pcia. de Bs. As.

INSTALACIONES: Las instalaciones eléctricas, sanitarias, de calefacción, refrigeración y ascensores se regirán por el Código de la Ciudad de Buenos Aires, en tanto no se reglamenten por este Municipio.

2.9 DESAGÜES CLOACALES:

En las zonas que cuentan con servicio de red cloacal y previo a la Aprobación de una Obra Nueva o Ampliación se deberá presentar copia del Plano Sanitario Aprobado, y para el caso de Obra Existente el Certificado de conexión al servicio.

En las zonas que no cuentan aún con red cloacal, se exigirá la instalación de Planta de Tratamiento individual certificada para toda Obra Nueva o Ampliación, y para las Existentes excepto Viviendas Unifamiliares.

2.10 ACCESOS:

Las parcelas con frente a la Ruta Interbalnearia deberán tener acceso a través de una calle colectora de ancho mínimo de 20.00 m. paralelos a la Ruta, con acceso a ésta cada 500 m.

Las parcelas que tienen uno de sus lados limitando con la zona de Servicios Complementarios de Playa, tendrán acceso automotor únicamente por una calle paralela al mar, trazada sobre el lado opuesto al mencionado en primer término, que será el frente de la parcela, o mediante Servidumbre de Paso a establecer en caso que limitare con otra previo a calle pública.

2.11 VIVIENDA COLECTIVA O MULTIFAMILIAR:

Dos o más unidades habitacionales, cuyo acceso y circulación interna de distribución a cada vivienda es común a todas o varias de ellas; también son comunes los servicios de infraestructura (electricidad, gas natural, agua corriente, desagües cloacales y pluviales).

2.12 ESTACIONAMIENTO:

Se entiende por estacionamiento: toda área descubierta destinada a estacionamiento de vehículos; por cochera: cuando el área en cuestión es semicubierta; y garage: cuando es cubierta, es decir encerrada entre parámetros exteriores.

La opción entre estacionamiento, cochera o garage es libre y será considerado dentro del FOT en sus respectivos porcentajes.

El módulo que define el área de estacionamiento tendrá como medida mínima 2.30m x 5.00m.

El garage o cochera ubicado en subsuelo o semi-subsuelo, no se computará dentro del FOT, siempre que no supere la cota + 1.30 de vereda, excepto para vivienda unifamiliar, en que sí lo hará en cualquier caso.

2.12.1 PLANILLA DE ESTACIONAMIENTO:

Administración Pública, Servicios Públicos y Transportes:

Se solicitarán normas especiales en cada caso.

Comercio Minorista: Supermercado (Sup. total del Salón de Ventas en m2) / 23 m2 = cant. vehículos

Cultura y Esparcimiento:

Biblioteca: un modulo c/50 m2 de la sup. destinada a uso público

Gimnasio: un modulo c/ 150 m2 de la sup. construída.

Campo deportivo, Municipal, Templos, etc: se solicitarán normas especiales para c/caso.

Educación:

Institutos técnicos, Escuelas, etc: un módulo por aula o gabinete.

Industrias:

Industria de toda clase: cumple con retiros al frente.

Residencias:

Asilos: 20% de la superficie construída.

Casa de Pensión: un módulo c/15 camas.

Vivienda Multifamiliar: un módulo por unidad habitacional. Sup. mínima de 23 m2 que comprende un área de estacionamiento y un área desplazamiento de vehículos.

Vivienda unifamiliar: un módulo de estacionamiento.

Alojamiento turístico hotelero: de acuerdo a la normativa provincial.

Sanidad:

Dispensarios: cuatro módulos.

Primeros auxilios: dos módulos.

Sanatorio privado: un módulo cada ocho camas.

Hospitales: se solicitarán normas especiales en cada caso.

Servicios:

Alimentación en gral.: 40% de la superficie construída.

Estudios para Profesionales o Consultorios: un módulo c/ 70 m2 de sup. construída.

Oficinas comerciales: un modulo c/60 m2.

EL RETIRO Y SU ACCESO:

Se deberá contar con la adecuada provisión de espacios de guarda y estacionamiento de vehículos de quienes habitan o trabajan el lugar.

Cada vehículo deberá tener asegurado el libre ingreso a la parcela con marcha adelante, sin que ello implique la movilización de ningún otro rodado.

2.13 PREMIOS:

Se establecerán premios por englobamiento de parcelas, por sobre los valores de FOT y Densidad reglamentados para cada zona, en un 10% si se unifican dos lotes, y en un 15% si se lo hace con tres o más parcelas, para Multifamiliares, Hoteleros o Comerciales.

Además para las mismas, si se resigna voluntariamente la utilización de un porcentaje de FOS, se podrá duplicar esa superficie en el FOT a construir.

Estos premios serán acumulativos, pero en ningún caso su utilización habilitará a superar en más de un piso la altura máxima permitida para cada zona; en dicho supuesto se interrumpe su cómputo.

Además para las mismas, se establecen los siguientes otros premios:

10% por certificación ambiental Leed, pero en este caso como reducción de la Tasa Municipal por Servicios Urbanos.

Para los lotes unifamiliares sólo será de aplicación el premio ambiental cuando a juicio de la DOP se cumpla con al menos cinco (5) de los siguientes parámetros como sustento para otorgarlo: aventanamientos con DVH, uso de energías renovables (solar o eólica), techos verdes (para cubiertas horizontales), recupero de agua de lluvia, recupero de aguas grises y colocación de plantas individuales de tratamiento de líquidos cloacales certificadas, al momento del Plano Conforme a Obra.

2.14 DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LA ZONA RHc.

Para todas aquellas parcelas superiores a 30 m de frente y 1200 m2 de superficie que pertenezcan a la zona RHc, el retiro mínimo lateral será de 4.50 m. sólo cuando la tipología arquitectónica sea de volúmenes dispersos.

2.15 DERÓGANSE LAS DISPOSICIONES ESPECIALES SOBRE GALERÍAS, Y PARA LAS ZONAS C1p, Industrial, RHp y RAv.

2.16 DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LA LOCALIDAD DE MONTECARLO.

Por carecer de infraestructura de servicios, equipamiento necesario, forestación y fijación de médanos actualmente se encuentra afectada por el Artículo 101 del Decreto Ley Nº 8912/77.

Una vez cumplimentadas las condiciones de saneamiento y servicios de infraestructura que exige dicha norma y el Decreto Nº 1549, reglamentario de la misma, pasará a integrar la Sub-área Semi- Urbanizada, con características de viviendas unifamiliares y esparcimiento; mientras tanto queda congelado el uso, la ocupación y subdivisión del suelo.

2.17 PLANTAS INDIVIDUALES DE TRATAMIENTO CLOACAL CON OBLIGATORIEDAD DE CONEXIÓN A FUTURA RED PUBLICA.

Las Obras Hoteleras, Multifamiliares y Comerciales podrán hacer uso de la Densidad Potencial prevista en el COU, aun no contando actualmente con el servicio cloacal por red pública, en las localidades de Ostende y Valeria del Mar, con la instalación obligatoria de la Planta de Tratamiento individual debidamente certificada, y con inspecciones anuales de funcionamiento a determinar por la autoridad de aplicación municipal, dando cumplimiento a la ley 5965 y toda otra normativa vigente al respecto

2.18 MODIFÍCASE LA Ordenanza Nº 3866/10, ESTABLECIÉNDOSE QUE LA UTILIZACIÓN DE LA SUPERFICIE DEL LOTE PARA COCHERA TOTALMENTE ENTERRADA NO PODRÁ EXCEDER EL 75% DEL MISMO, respetándose todos los retiros.

2.19 PLUSVALÍA.

Las parcelas que reciban algún tipo de beneficio en materia de indicadores urbanísticos por aplicación de la presente, y pretendan hacer uso del mismo, estarán alcanzadas por la Ordenanza Nº 4736/16 que grava la Renta Diferencial Urbana, en virtud de la Ley Provincial Nº 14449.

2.20- PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO Y URBANO.

Todas aquellas edificaciones que sean propuestas como de Interés Patrimonial (Ordenanza Nº 2392/99) por la Sub Comisión de Patrimonio Urbano del Consejo Asesor Urbanístico, y aprobadas como tales mediante la Ordenanza respectiva, estarán sujetas a la obligación de conservar fachadas y volumetría en su estado original.

Encomiéndase al Depto. Ejecutivo en un plazo que no exceda el 31/03/2018 a suscribir un Convenio de Colaboración con instituciones interesadas en el tema (Museo Histórico de Pinamar, CAAIP, Colegio de Arquitectos de la Pcia. de Bs. As.) a fin de confeccionar dicho Inventario Patrimonial.

Concluído y aprobado el listado, el Departamento Ejecutivo por vía reglamentaria deberá implementar los medios para asegurar su mantenimiento y preservación, pudiendo eximir a los propietarios de tasas y derechos municipales, autorizar usos o indicadores especiales para la parcela, aunque compatibles con el entorno, todo ello con vistas a promover el interés de los mismos respecto a la conservación de las citadas propiedades.

2.21 ESTÍMULO A LA EDIFICACIÓN PRIVADA.

Con el objeto de estimular la buena producción arquitectónica, se otorgará anualmente un premio estímulo a aquella construcción que destinada a cualquier uso, cumplimente las prescripciones del presente Código, y configure además un aporte arquitectónico de relevancia.

A tal efecto el Consejo Asesor Urbanístico propondrá anualmente al Departamento Ejecutivo una obra a beneficiar con el premio, que importará mención honorífica para los profesionales actuantes y exención de la tasa municipal correspondiente al predio por un año.

2.22 ESTÍMULO A LA CONTRATACIÓN LOCAL.

En aquellas construcciones en que el Proyecto y la Dirección de Obra sean realizadas por profesionales o técnicos locales, con domicilio legal no menor de tres años en el Partido de Pinamar, los Derechos de Construcción que percibe el Municipio serán bonificados con un descuento del 10% sobre los valores tipificados en el cuadro respectivo del Código Tributario.

2.23 Derógase la Ordenanza Nº 1410/94, no convalidada por Poder Ejecutivo Provincial.

2.24 Adhiérese al Decreto Provincial Nº 3202/06, para lo cual se definirá a través de la Secretaría de Planeamiento los límites del núcleo urbano central, y los complementarios en los respectivos Planes Directores, incluyendo a la localidad de Montecarlo.

Establézcase para los nuevos Planos Particularizados de Loteos a aprobar, una línea de frente sobre la costa a demarcar por la Secretaría de Planeamiento, que determine una franja de protección de 250 m desde la línea de ribera establecida por el Art. 142º de la Ley Provincial Nº 12.257 y el fijado por el Art. 56º del Decreto Ley Nº 8912/77, sus decretos reglamentarios y/o Ley 14.853 en cuanto corresponda, así como una faja de protección cortafuego perpendicular al mar de 50 m de ancho.

2.25 DISPOSICIONES ESPECIALES PARA PARCELAS MULTIFAMILIARES SOBRE CALLE BIARRITZ.

Las parcelas multifamiliares frentistas a calle Biarritz desde Nuestras Malvinas hasta calle De Metz vereda Este admitirán usos gastronómicos autónomos del principal de Hotelería, para los Rubros: Restaurante- Parrilla y Cafeterías- Bares- Casas de Te.

ARTICULO 2: Apruébense como:

Anexo Nº 1: Planillas de Zonificación individuales y Resumen y el Certificado Urbanístico.

Anexo Nº 2: Cuadro de Usos.

Anexo Nº 3: Plano de Zonificación del Partido de Pinamar.

Anexo N° 4: Delimitación de Zonas según Nomenclatura Catastral.

ARTICULO 3: Encomiéndase al Depto. Ejecutivo la confección de un digesto ordenado con todas las ordenanzas no derogadas por la presente, incluyendo los nuevos loteos no tratados en esta, a los fines de la impresión del Código de Ordenamiento Urbano actualizado, para su consulta y adquisición por los profesionales matriculados, instituciones interesadas e inversores inmobiliarios

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ARTICULO 4: Encomiéndase al Depto. Ejecutivo en su caso si correspondiere según la normativa nacional, provincial y municipal vigente, la elaboración de un Estudio de Impacto Ambiental, y la gestión ante la Dirección de Ordenamiento Urbano para la convalidación de la presente Ordenanza por parte del Poder Ejecutivo Provincial; dicha gestión deberá estar concluída por parte del D.E. previo al 31/03/2018.

ARTICULO 5: CLÁUSULA TRANSITORIA.

El presente Código entrará en vigencia una vez convalidado por Decreto del Poder Ejecutivo Provincial, y no antes del 01 de Abril de 2018.

Hasta el 31/03/2018 se podrán regularizar con la respectiva Registración del Plano Municipal Conforme a Obra al sólo efecto de la incorporación al Catastro Municipal, todas las construcciones existentes sin permiso a la fecha, abonando los Derechos Municipales de Construcción y la Multa por Infracción al COU por única vez y a los valores actuales del Código de Faltas si correspondiere.

Los comercios que actualmente se hallaren funcionando de manera irregular por falta de Habilitación Municipal tendrán plazo hasta el 31/03/2018 para completar dicho trámite en los casos que quedan incluídos en las nuevas zonas habilitadas a ese efecto por el presente Código; y en los casos que no quedan incluídos para trasladarse hacia las zonas autorizadas.

Las Densidades Potenciales establecidas para las distintas Zonas del presente Código sólo entrarán en vigencia al momento de la efectiva habilitación al funcionamiento de la futura Planta de Tratamiento Cloacal del Partido de Pinamar, excepto en las zonas RHov, RM1ov, RM2ov y Uov, en las que se habilitara con la instalación de plantas de tratamiento individual idem 2.17.

Los cambios de zonificación establecidos mediante la presente Ordenanza tendrán carácter optativo respecto a los vigentes hasta la fecha, que podrán seguir utilizándose hasta la primer revisión del COU fijada en el Artículo siguiente.

ARTICULO 6: El presente Código de Ordenamiento Urbano (COU) será revisado para su correspondiente ajuste o actualización durante el primer semestre del año 2020; y sucesivamente cada cinco años antes del 30 de Junio de 2025 y así en adelante.

ARTICULO 7: Derógase toda norma anterior que se oponga total o parcialmente a la presente.

ARTICULO 8: Comuniquese al Departamento Ejecutivo, dese al Registro Oficial, cumplido archivese