Ordenanza Nº20500

Ordenanza Nº 20500

Bahia Blanca, 26/11/2021

Visto

 

El proyecto de ordenanza obrante a fojas 90 y 91, mediante el cual se solicita cambio de uso “logístico” sobre el inmueble designado catastralmente como: Circunscripción II, Sección B, Chacra 116, Parcela 1, Partida 2.125.

Y considerando:

Que a fojas 3/9 obra anteproyecto de los profesionales actuantes del eco parque logístico “El Parque”.

Que a fojas 17, el Departamento Planeamiento Urbano informó que dicho inmueble pertenece a la zona Distrito Periurbano a Reestructurar 2 (PUR 2), ordenanza 16.249 del Código de Planeamiento Urbano.

Que la zona PUR se caracteriza como aquella: “Perteneciente al Àrea Complementaria de la ciudad de Bahía Blanca, afecta a los territorios con zonificación anterior al “Plan Director del Periurbano Bahiense y Desarrollo de Centros de Interés Turístico Ambiental en el Partido de Bahía Blanca”, orientado a la reconformación parcelaria de situaciones no desarrolladas para su adaptación a los criterios del Periurbano Calificado – PUC, y se encuentran eximidas de la instancia de concurso y del cupo urbanizador establecido por quinquenios en el Plan Director, Zona de carácter residencial de muy baja densidad promedio. Los emprendimientos que se aprueben deberán ajustarse a los parámetros que se promueven, independientemente de las situaciones preliminares que fundaron su desarrollo no materializado. Deberán generar obligatoriamente las cesiones a parque público, y de coincidir en la zona, desarrollar actividades comerciales y de servicios en un Centro de Servicios Suburbanos (Csur), o un Frente de Servicios a Vialidad (FSV) que se ajustarán a lo dispuesto en “Exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio” de cada distrito.

Los indicadores urbanísticos de la zona PUR, para residencia son:

Subdivisión Mínima: en dos categoría según distancia al área urbana: a) Frente: 20 mts., Superficie: 1.000 m^2. . Dentro de una franja de 1.200 metros de profundidad a contar desde el borde extremo (100 metros) del frente de servicios a Vialidades (FSV) como Residencia Extraurbana según ley 8.912. b) Frente: 40 mts., Superficie 2.500 m. Dentro de una franja superior a 1.200 mts. y hasta el borde del distrito.

F.O.S: 0,40

F.O.T: 0,40

Retiros: Perimetral mínimo 3 metros.

Centro Libre de manzana: No tiene.

Altura máxima: 7,50 m. en un máximo de dos plantas (incluye PB).

Altura máxima sobre el plano límite para usos permitidos según CPU: + 2m.

Premios al FOT: No tiene.

Usos: Según cuadro nº 1, Anexo ordenanza nº 16.249.

Deberá tenerse en cuenta las “Exigencias y condiciones de cumplimiento obligatorio”.

Los usos indicados a fojas 6, “industrial y logístico”, ”comercial y de servicios”, no se encuentran permitidos en la zona PUR (2).

La zona PUR (2) sólo admite el uso “vivienda unifamiliar”.

Que a fojas 51 obra nota del propietario aclarando que lo solicitado es una excepción para cambio de uso destinado a una explotación puramente logística y no industrial.

Que a fojas 53/61 obra nuevo anteproyecto, sobre el que a fojas 62, el director General de Planificación y Desarrollo Urbano informó que el predio se emplaza a la vera de la Ruta Provincial nº 51, en cercanía de la Aeroestación Civil Comandante Espora, próximo a un cruce de rutas con conexiones directas al Complejo Portuario Regional y al nodo vial que articula nuestra ciudad con las rutas nacionales 3,33,35 y sus derivaciones, y también próximo a la circunvalación exterior de la ciudad.

La zonificación según el Código de Planeamiento es PUR2 (Periurbano a reestructurar), lo cual implica prever características de residencias de baja densidad. No obstante, según las fotografías aéreas, el área no tiene desarrollos de esas características ni proyectos en curso, por lo cual el destino residencial constituye una proyección a largo plazo y no una realidad inminente. Se puede ver en las inmediaciones instalaciones ladrilleras, cementerios y producciones rurales.

Que el proyecto en cuestión pretende desarrollar una subdivisión con destino logístico, donde tanto en audiencias como en la documentación presentada no pretenden encuadrarse dentro de la ley provincial 13.744 de “Agrupamientos Industriales”.

Que el entorno tiene aprobaciones y proyectos en curso con destinos similares; sobre la parcela 97a mediante la ordenanza 19.825 se aprobó la localización de “Embarcadero y Corral para Carga y Descarga de Vacunos en Tarea de Pesaje de Camiones de Transporte de Semillas y Ganado – Depósito de Herbicidas y Fertilizantes -Silos para Almacenaje de Semillas” y luego sobre la chacra 107 se aprobó por ordenanza 19.966 la localización de un “Mercado Concentrador de Productos Agroalimentarios” y “Parque Agroalimentario”.

Que el proyecto en sí presenta parcelas de importantes dimensiones a tono con el uso pretendido y propone un tejido con similares características al normado para la zona PUR (2) frente mínimo 40 m. y superficie mínima 2500 m^2. y desarrolla un sistema de espacios verdes y de vialidades de distintas jerarquías que propone articular con el entorno y generar mediaciones razonables buscando minimizar el impacto con los linderos. Producto de ello el proyecto se resuelve con una geometría particular dando lugar a algunas parcelas que no cumplen con algunas de las condiciones mínimas prescriptas (lado mínimo y/o superficie). Esta situación podría considerarse como admisible entendiendo que representa una cantidad insignificante sobre el total.

 

Que por su parte, la Comisión Asesora de Planeamiento concuerda en viabilizar la propuesta en el marco de una posterior modificación de la zonificación en todo el frente a la ruta provincial 51 dentro del ejido urbano, debiendo quedar expresamente definido que el destino de los inmuebles generados sea exclusivamente logístico, desestimándose toda actividad industrial.

Por lo expuesto, el H. Concejo Deliberante en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º – Autorízase con carácter de excepción el uso “Parque Logístico” sobre el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción II, Sección B, Chacra 116, Parcela 1, Partida 2.125, debiendo dar cumplimiento a las ordenanzas nº 15.637, nº 16.249 y nº 18.021.

 

Artículo 2º – Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.