Ordenanza Nº2571-21

Ordenanza Nº 2571-21

Lobería, 26/11/2021

VISTO: 
Lo dispuesto por los artículos 24, 25, 28 Inciso 7), 77 Inciso a) de la Ley Orgánica de las Municipalidades, el Decreto Ley 8912-77, Decreto 1549/83, el Decreto P.E.P. N° 846-2006, las Ordenanzas Nº 115-89, Nº 118-89, Ley Provincial N° 15141 y;  
CONSIDERANDO:  

QUE, por Decreto P.E.P. Nº 846/06 se aprobó la Delimitación de Áreas y Zonas vigentes en el Partido conforme a las Ordenanzas Nros. 115/89, 118/89, 112/90, 113/90, 80/92, 1.056/05 y Plano Anexo I, con sus respectivos Decretos de Promulgación que forman parte de la Disposición Provincial, bajo la exclusiva responsabilidad de los organismos técnicos intervinientes;  
QUE, según Artículo 4to. de la Ordenanza Nro. 115/89, Arenas Verdes queda incluida en Área Urbana y comprendida en el Código de Zonificación según Usos, Ordenanza 118/89, como Zona Residencial Parque (R.P) con las características designadas en el código mencionado;  

QUE, en el año 2008 la Municipalidad de Lobería, firmó un Convenio Subsidiario de transferencia de recursos, con la Secretaría de Política Económica del Ministerio de Economía y Producción de la Nación, para la ejecución del “Plan de Desarrollo Local para el Municipio de Lobería”, trabajo de consultoría entregado en su versión final en noviembre de 2009 donde se integraban importantes y valiosas sugerencias para ser incorporados al nuevo diseño normativo a realizar;  

QUE, a pesar del tiempo transcurrido no se ha dictado hasta el momento el Código de Edificación correspondiente;  

QUE, la hoja de Zona Residencial Parque (R.P.) no establece alturas máximas permitidas para construcciones y establece valores elevados de F.O.S y F.O.T según el informe mencionado;  
QUE, Arenas Verdes no cuenta con red de agua corriente y desagües cloacales, dependiendo la provisión de agua potable casi exclusivamente, de fuentes subterráneas;  

QUE, presenta una importante vulnerabilidad a la contaminación debido a la alta permeabilidad de las arenas eólicas y a la escasa profundidad del acuífero;  

QUE, a través de la Ley 15141 promulgada el 12 de julio de 2019, el Senado de la Provincia de Buenos Aires declaró «Paisaje Protegido de Interés Provincial» a la zona de Desarrollo EcoTurístico ubicada en la localidad de Arenas Verdes, partido de Lobería, identificada catastralmente como Circunscripción VII, Sección U, que comprende la Fracción 731 y las playas del litoral marítimo y dunas existentes sobre el Océano Atlántico en el frente marítimo correspondiente a esa fracción;  

QUE, el Departamento Ejecutivo y el Honorable Concejo Deliberante del Partido de Lobería reciben frecuentemente proyectos constructivos que, para su ejecución requieren de excepciones o modificaciones al código en vigencia;  

QUE, el código propuesto tiene por objeto lograr que la actividad antrópica no degrade el medio natural, y que sea compatible con la capacidad de soporte del mismo, colaborando con su preservación para el uso y goce de las generaciones futuras;  

QUE, el código contravencional vigente, Ordenanza N°068/93 no es específico respecto a aspectos como el movimiento de suelos, poda y extracción de árboles y forestación;  
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”  

QUE, esta gestión de Gobierno ha fijado entre sus metas el crecimiento turístico y comercial de la localidad, resultando fundamental para lograr este cometido, establecer la regulación de las construcciones en consonancia con el equilibrio del medio ambiente y el paisaje arquitectónico;  

POR ELLO, EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE LOBERIA, en uso de las facultades que le son propias, aprueba la siguiente: 

ORDENANZA

ARTÍCULO 1°.- APRUEBASE el CÓDIGO DE EDIFICACIÓN que regula las condiciones a cumplir para realizar construcciones en el Balneario “Arenas Verdes” del Partido de Lobería, cuyo texto forma parte de la presente como Anexo I.  

ARTÍCULO 2°.- Derógase toda disposición que se oponga a esta ordenanza.  

ARTICULO 3°.- Comuníquese al Departamento Ejecutivo, dése al Registro de Ordenanzas, cumplido, ARCHÍVESE.    

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL H. CONCEJO DELIBERANTE DE LOBERIA, A LOS VEINTICINCO DIAS DEL MES DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL VEINTE Y UNO, SANCIONADA POR MAYORIA.-   
ORDENANZA Nº 2571-21  
  

ANEXO I DE LA ORDENANZA N° 2571-21 “CODIGO DE EDIFICACION PARA ARENAS VERDES”  

1. ALCANCE. Las disposiciones del presente Reglamento son de carácter obligatorio para el denominado Balneario Arenas Verdes cuyo territorio se identifica catastralmente como Circunscripción VII, Sección U, que comprende la Fracción 731 del plano de mensura 61-67-53 dividida posteriormente de acuerdo a plano 61-56-53.     
Será de aplicación a dominios públicos o privados y regulará: a) Construcciones en general, obras nuevas, ampliaciones, demoliciones, modificaciones o refacciones. b) Instalación de estructuras, contenedores o vehículos de gran porte como motor home, casillas rurales, camiones, ómnibus o similares sin motorización en terrenos privados. c) La ocupación, mantenimiento e inspección de predios, edificación, estructuras, y espacios privados o públicos aledaños.  
Lo precedente es enunciativo y no debe interpretarse como una limitación a la aplicación del presente reglamento.

2. AUTORIDAD DE APLICACIÓN. Será Autoridad de Aplicación la Secretaria de Infraestructura, Obras y Servicios Públicos; la que ésta designe o la que haga a sus veces según lo disponga el Departamento Ejecutivo.  

3. COMISION EVALUADORA DE PROYECTOS  
Constitúyase una comisión evaluadora de proyectos no contemplados en la presente. La misma estará conformada por 1 (un) concejal por cada bloque del Honorable Concejo Deliberante, 1 (un) representante de la Junta Vecinal de Arenas Verdes, 2 (dos) miembros del Departamento Ejecutivo designado por la Autoridad de Aplicación, 1 (un) egresado de la Carrera de Arquitectura y 1 (un) profesional Ingeniero Agrónomo o Forestal matriculado. Los dictámenes de la comisión serán de carácter no vinculante para la autoridad de aplicación.    
4. PRESENTACION DE PROYECTOS. Todo proyecto de construcción o adaptación de estructuras, contenedores, vehículos de gran porte como motor home, casillas rurales, camiones, ómnibus o similares que sean adaptados para ser habitables, deberá ser presentado ante la Autoridad de Aplicación para su Visado Previo y Aprobación. Deberá estar avalado por profesionales de la construcción, debidamente inscriptos en el Municipio, y sus respectivos Colegios Profesionales a fin de evitar la construcción clandestina y antirreglamentaria y la consecuente evasión de los derechos de construcción, sellados, y demás obligaciones fiscales e impositivas en el orden municipal y provincial.  
4.1. ROLES DE OBRA. En toda obra deberán acreditarse ante la Municipalidad los roles de proyecto, dirección y construcción. En el rol de construcción, la responsabilidad técnica será asumida por el director ejecutivo o el representante técnico en caso que exista una empresa. En el caso de viviendas individuales el rol de constructor podrá cubrirse por el propietario que, no siendo empleador de la industria de la construcción, ocupe directamente trabajadores para construir, reparar o modificar su vivienda individual.  
4.2. ACCIONES QUE REQUIEREN PERMISO Y AVISO EN EL BALNEARIO DE ARENAS VERDES.  

4.2.1.  ACCIONES QUE REQUIEREN PERMISO  
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   Las acciones y/o trabajos que se detallan a continuación, requieren para su ejecución del permiso correspondiente:  a) Construcción de edificios nuevos. b) Ampliar, refaccionar (refacciones internas que requieren estructura), o modificar total o parcialmente los edificios construidos. c) Instalación de estructuras, contenedores, vehículos de gran porte como motor home, casillas rurales, camiones, ómnibus o similares sin motorización. d) Cambios de cubierta de edificios. e) Construcción de piscinas. f) Construcción de canchas de tenis, paddle o canchas para otras actividades deportivas. g) Terraplenar o rellenar terrenos y desmontar ó excavar terrenos. h) Instalación de cercos perimetrales. i) Poda o extracción de árboles dentro de la parcela. j) Retirar árboles de la vía pública. k) Efectuar demoliciones. l) Efectuar instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas o de todo tipo de materiales, o modificar instalaciones existentes. m) Instalar toldos, carteles, o cerramientos que requieran estructura y/o puedan afectar la estética urbana.  
4.2.2.  ACCIONES QUE REQUIEREN AVISO  Las acciones y/o trabajos que se detallan a continuación requieren aviso por parte de los interesados a la autoridad municipal:  
a) Trabajos que requieren refacciones internas que no requieren estructura. b) Instalar vallas provisorias en espacios públicos. c) Acopiar materiales en espacios públicos. d) Realizar amojonamiento de parcelas.  
El aviso se deberá efectuar a la Autoridad de Aplicación con cuarenta y ocho horas (48 hs.) horas hábiles de anticipación a la iniciación de los trabajos, firmada por el propietario. La Autoridad de Aplicación podrá exigir se solicite Permiso en aquellos casos que, a su juicio lo amerite.  
4.3. VISADO PREVIO  
4.3.1. OBLIGACION DEL VISADO PREVIO. El procedimiento de visado previo es obligatorio como trámite inicial de la aprobación definitiva de un proyecto o para la obtención de un permiso para construir, reformar estructuras o demoler, incorporar superficies existentes, instalar estructuras, contenedores, vehículos de gran porte como motor home, casillas rurales, camiones, ómnibus o similares sin motorización que sean usados como depósito o adaptados para ser habitables, o trámites de final de obra, de manera de posibilitar las observaciones de fondo o de forma que resulten pertinentes, previas a la presentación del plano definitivo. Mediante este procedimiento, la Autoridad de Aplicación en el plazo de diez (10) días hábiles de presentada, analizará la documentación de obra, en lo que respecta a su relación con la normativa vigente aplicable al caso, en materia de indicadores, volumetrías, alturas, implantación y usos, y otros aspectos que puedan surgir a partir del estudio de la documentación que se acompañe.  
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”  

4.3.2. PLANO PARA VISADO PREVIO. Se deberá presentar como mínimo para su análisis y evaluación dos copias del plano municipal en escala 1:100, consignando datos de ubicación, zona urbanística, cálculo de indicadores, medidas y superficie de parcela, retiros, plantas, cortes y fachadas, planilla de iluminación y ventilación, de modo tal que permita la interpretación del proyecto y/o edificación existente. Las copias del plano presentadas deberán estar firmadas por el profesional y el o los propietarios o quien acrediten legítimo derecho.  
4.3.3. DEVOLUCION DEL VISADO PREVIO. La Autoridad de Aplicación hará las observaciones que correspondan. En el caso en que, derivado de las mismas, se requieran modificaciones en la configuración del anteproyecto, o presentación de documentación adicional relativa al dominio, la Autoridad de Aplicación requerirá al profesional la presentación de los nuevos requisitos (nuevos planos o documentación).  En el caso de que las correcciones a efectuarse no sean de relevancia a criterio de la Autoridad de Aplicación, se entregará el plano visado con las observaciones realizadas, debiendo el profesional adecuar la presentación definitiva a las mismas. El plano visado por la Autoridad de Aplicación solo sirve a los efectos de realizar observaciones o correcciones antes de la presentación definitiva de los planos para su aprobación.  

4.3.4. VENCIMIENTO DEL VISADO PREVIO  
Dentro del plazo de ciento ochenta (180) días corridos, a partir de la fecha de devolución de los planos con las observaciones que correspondan emitidas por la Autoridad de Aplicación del municipio, se deberá presentar el legajo definitivo para solicitar la aprobación de la obra a construir o de la incorporación, según corresponda. Transcurrido dicho plazo sin que exista dicha presentación, se producirá la caducidad del procedimiento iniciado, debiendo los interesados reiniciar un nuevo trámite.  
4.3.5. ALCANCE DEL VISADO PREVIO  
Las observaciones que surjan como respuesta a todo visado previo, no generan derecho alguno a favor de los solicitantes respecto a autorizaciones para inicios de obra.  
4.4. DOCUMENTACION REQUERIDA EN LOS LEGAJOS DE OBRA  
4.4.1. OBRAS NUEVAS   
Para obras nuevas a construir o instalación de estructuras, contenedores, vehículos de gran porte como motor home, casillas rurales, camiones, ómnibus o similares sin motorización que sean usados como depósito o adaptados para ser habitables o para tener un uso comercial se requerirá presentar la siguiente documentación:  
a) Título de propiedad del inmueble, original y copia del instrumento que acredite su titularidad o legítimo derecho. b) Plano de visado previo controlado por la Autoridad de Aplicación.  c) En caso de ocupación del espacio público con materiales de obra, croquis donde se indique claramente la ubicación, superficie y tiempo de permanencia de los mismos. d) Plano municipal, en cinco (05) copias como mínimo a escala 1:100 (salvo que, por la envergadura o complejidad de la obra, haga que la Autoridad exija una escala mayor). e) Croquis de obrador, se indicará en escala 1:200 el lote, la ubicación y dimensiones del obrador.  f) Imágenes foto realísticas de detalles de perspectiva exterior y/o fotografías de maquetas en colores reales, en caso de que la Autoridad de Aplicación lo determine. 
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   g) Plano de instalación eléctrica, o electromecánica en escala 1:100 o 1:50, una (1) copia.  h) Plano de esquema sanitario (desagües cloacales con su sistema de tratamiento incluyendo indicación de la ubicación del lecho nitrificante o campo de infiltración y desagües pluviales), provisión de agua (ubicación de pozo y detalle de encamisado) y tanque de reserva a escala 1:100 o 1: 50, una (1) copia. i) Plano y cálculo de estructura del edificio en escala 1:100 o 1:50, en caso de que la Autoridad de Aplicación lo determine, o de acuerdo a la envergadura o complejidad de la obra, una (1) copia. j) Plano de detalles, en caso de que la Autoridad de Aplicación lo determine. k) Contrato sellado y visado por el colegio profesional correspondiente a la tarea a realizar. l) Planilla de estadística debidamente cumplimentada. m) Acta de desligamiento de el/los profesional/es interviniente/s en el trámite antecedente, en caso de nuevas ampliaciones o reformas de obras existentes. n) Certificado de amojonamiento, solo en obras nuevas, exceptuando obras exentas o de carácter provisorio. En caso de englobamiento de parcelas se presentará plano de mensura y unificación aprobado o certificación de trámite de mensura y unificación iniciado para su aprobación en el organismo correspondiente. o) Estudio de suelos en caso de que la Autoridad de Aplicación lo determine, o de acuerdo a la envergadura o complejidad de la obra. p) Soporte digital en los formatos PDF, DWG (Versión 2010 o anterior) y DXF.     
4.4.2. OBRAS EXISTENTES  
a) Plano de visado previo corregido. b) Plano municipal en 5 (cinco) copias como mínimo a escala 1:100 (salvo que, por la envergadura o complejidad de la obra, haga que la Autoridad exija una escala mayor). c) Planilla de estadística debidamente cumplimentada. d) Contrato sellado y visado por el colegio profesional correspondiente a la tarea a realizar. e) Acta de desligamiento de el/ los profesional/es interviniente/s en el trámite antecedente, en caso de nuevas ampliaciones o reformas de edificios existentes.  f) Informe técnico del estado de obra visado por el Colegio profesional correspondiente. g) Soporte digital en los formatos PDF, DWG (Versión 2010 o anterior) y DXF.   
4.4.3.  DEMOLICIONES  a) Plano de visado previo corregido. b) Cinco copias del plano a escala 1:100. c) Contrato sellado y visado por el colegio profesional correspondiente a la tarea a realizar. d) Soporte digital en los formatos PDF, DWG (Versión 2010 o anterior) y DXF. e) Certificado de exterminio de roedores, murciélagos o cualquier otra plaga de la zona, extendido por Empresa prestataria del servicio de control de plagas cuando la Autoridad de Aplicación lo requiera.   
5. OBJECIONES AL PROYECTO. La Autoridad de Aplicación puede denegar la aprobación de proyectos, materiales y/o sistemas constructivos si a su juicio no reúnen las condiciones ambientales y/o de seguridad y/o estéticas requeridas. Asimismo, queda facultada a realizar las objeciones u observaciones al proyecto en el momento de su visado y previo a su aprobación y aceptación, si el mismo por sus características no cumple con las disposiciones mínimas de este reglamento.   
6. VALIDEZ DEL PERMISO DE OBRA: Tendrá un (01) año a partir de la fecha de expedición. Transcurrido el mismo y no habiéndose iniciado la obra se considerará que el propietario ha desistido de su propósito de construir. Tomado conocimiento de tal situación la Autoridad de Aplicación notificará al propietario para su 
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   conocimiento y presentación de descargo en el término de diez (10) días hábiles, en tal caso el plazo podrá ser extendido. Vencido el plazo de permiso de obra, el obrador para construcción deberá ser removido del inmueble. Se estipula un plazo de ejecución de trabajos de demolición de tres (03) meses procurando ejecutar los mismos de una sola vez, por razones de seguridad e higiene pública.  
7. FINAL DE OBRA. Dentro de los treinta (30) días de terminada una obra, el propietario deberá solicitar la inspección final. En ella se verifica el cumplimiento de este reglamento, las ordenanzas de zonificación y el proyecto aprobado por la Municipalidad. No se exigirá para el final de obra la pintura interior, y los artefactos de gas y electricidad.  7.1. DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TRAMITAR LA INSPECCION FINAL Para solicitar la Inspección y obtener el Certificado Final de Obra serán requisitos indispensables los siguientes documentos, a presentar ante la Municipalidad: a) Solicitud en formulario oficial. b) Plano de obra, tres (03) copias como mínimo, en un todo conforme a la obra terminada, a escala 1:100. c) Planilla anexa o de desarrollo del visado colegial, en caso de existir ampliaciones de obra. d) Revalúo e) Planos de obra (electricidad, obras sanitarias o estructura), en los casos en que hubiera modificaciones respecto al proyecto presentado. f) Fotografía del frente de la obra en archivo digital. g) Plano de unificación de parcelas Aprobado por la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires o en su defecto en trámite, cuando la obra haya ocupado dos (02) o más parcelas preexistentes. h) Soporte digital en los formatos PDF, DWG y DXF.  
8. CARTEL DE OBRA. Al frente de toda obra de construcción, adaptación, ampliación o demolición, es obligatoria la colocación de un letrero de 1 m x 0,7 m como mínimo. Deberá registrar, con caracteres legibles, el nombre, título, matrícula del Profesional y Constructor que intervenga y el número de expediente municipal. Es imprescindible determinar en el cartel quien es el autor del proyecto, quien ejerce la dirección y quien es el constructor.   9. TIPO DE CONSTRUCCION. Se permitirá la construcción de una (01) vivienda y una (01) segunda vivienda complementaria y/o un comercio de pequeña escala por parcela de acuerdo a los indicadores urbanísticos que la presente determina. Además, se admitirá hotelería de pequeña escala y/o vivienda multifamiliar en un máximo de veintiséis (26) parcelas en todo el balneario con una densidad máxima neta de ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea. En estos casos las construcciones podrán ser de perímetro libre o apareadas siempre respetando los parámetros establecidos de alturas, retiros, iluminación y ventilación. A tal efecto, se conformará un listado con los establecimientos destinados a hotelería y/o vivienda multifamiliar no admitiéndose la instalación cuando se supere el límite de las veintiséis (26) parcelas.  A los efectos de la aplicación de este Reglamento, se considera vivienda multifamiliar cuando, en una misma parcela, existen tres (3) o mas unidades habitacionales; y se denomina unidad de hotelería de pequeña escala a aquellos establecimientos de explotación que, contando con un mínimo de ocho (08) plazas distribuidas en no menos de cuatro (04) unidades locativas, puedan habilitarse para brindar servicio de alojamiento mediante contrato de Hospedaje. En el caso particular que una persona humana o jurídica sea propietario de dos (02) o más parcelas contiguas y quiera ocupar retiros laterales exigidos en las parcelas involucradas, deberá presentar un plano de mensura y unificación aprobado o certificación de trámite de mensura y unificación iniciado para su aprobación en el organismo correspondiente. En caso de presentaciones de proyectos de establecimientos de uso residencial colectivo, hoteles, viviendas multifamiliares, comercios, canchas deportivas, instalación de antenas, construcción de iglesias u otros proyectos que, sean de importancia o requieran un consenso superior, de acuerdo al criterio de la Autoridad 
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   de Aplicación, ésta consultará a la Comisión Evaluadora de Proyectos elevando posteriormente el dictamen al Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento.    
10. FACTORES DE OCUPACION.   
Se establecen factores de ocupación de suelo (F.O.S) y factores de ocupación total (F.O.T) de acuerdo al caso. A los efectos del cálculo del F.O.S. la superficie semicubierta se computará al 50%.  
10.1. VIVIENDA/S Y COMERCIO DE PEQUEÑA ESCALA:   
F.O.S: 0,20 F.O.T: 0,40  
Se admite la ocupación de un diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela con destino a veredas, estacionamientos, accesos, etc.. En todos los casos deberá quedar el sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela libre sin modificarse salvo autorización expresa de la Autoridad de Aplicación.  
10.2. 26 PARCELAS PARA SERVICIOS DE HOTELERIA  Y/O VIVIENDA MULTIFAMILIAR:   
F.O.S: 0,30 F.O.T: 0,50  
Se admite adicionalmente al F.O.S. la ocupación de un diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela con destino a veredas, estacionamientos, accesos, etc.. En todos los casos deberá quedar el cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela libre sin modificarse salvo autorización expresa de la Autoridad de Aplicación.  11. COTA DE NIVEL MÍNIMO. Para construcciones apoyadas o a ras de suelo, se aceptará como nivel mínimo de la construcción, al nivel del terreno natural en el sector de implantación de la construcción. En el caso de que la construcción no apoye en toda su superficie sobre el terreno (construcción sobre pilotines, columnas, etc.), es decir base elevada respecto del nivel del terreno, se considerará como nivel mínimo al nivel del terreno natural en el sector más alto de implantación de la construcción. De acuerdo a esto, el Profesional actuante será el responsable por cualquier eventualidad que ocurriera con la propiedad, ya sea anegamiento de la misma o perjuicio a parcelas linderas.   12. ALTURA Y NÚMERO DE PLANTAS. No podrán edificarse más de dos plantas (planta baja y un piso alto) con un entrepiso o altillo. En ningún caso se podrá superar las alturas máximas por sobre la cota de nivel mínimo y que se especifican a continuación: Para construcciones con techo plano será de siete (7) metros. Sólo se permitirá que por sobre la altura máxima sobresalgan chimeneas, tanques de agua, y conductos de ventilación, los que no podrán superar los dos (2) metros de altura con respecto a la cota máxima. Estos elementos deberán tener un tratamiento arquitectónico acorde con la estética de la obra. Para construcciones con cubiertas inclinadas será de siete metros y cincuenta centímetros (7,5) hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente de las cubiertas y el plano de arranque de éstas. La altura máxima permitida para estas cubiertas es de nueve (9) metros. Sólo se permitirá que por sobre la altura máxima sobresalgan chimeneas, tanques de agua, y conductos de ventilación, los que no podrán superar los 0,5 metros de altura con respecto a la cota máxima. Estos elementos deberán tener un tratamiento arquitectónico acorde con la estética de la obra.  Queda establecido que, para aprobarse proyectos con alturas superiores a la indicada, la Autoridad de Aplicación podrá consultar a la Comisión Evaluadora de Proyectos y en caso de considerarlo pertinente 
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   elevar el pedido al Honorable Concejo Deliberante para evaluar la conveniencia de otorgar o no la autorización mediante ordenanza correspondiente.  13. RETIROS. Las edificaciones deberán ser de perímetro libre respetando los siguientes retiros:  
Retiro de frente:   Parcela de un (1) frente: Mínimo cinco (5) metros Parcelas de dos (2) o más frentes: Mínimo cinco (5) metros sobre uno de los frentes (Preferentemente el frente que se corresponda con la vía de circulación de mayor jerarquía), para el resto de los frentes se debe dejar un retiro mínimo de tres (3) metros. Retiro de fondo: Mínimo tres (3) metros. Retiro lateral: Mínimo tres (3) metros.   
14. INTALACIONES SANITARIAS Y DE GAS. Las instalaciones sanitarias y de gas, deberán ajustarse a las correspondientes reglamentaciones en vigencia. El tanque de reserva de agua no podrá quedar a la vista como coronamiento del edificio, debiendo ser oculto por elementos que componen la obra y guarden estética arquitectónica con la misma, mínimamente desde la vista de la fachada principal. Todo pozo de captación de agua estará como mínimo a un (1) metro de toda la línea divisoria de la parcela, línea municipal o construcción y a no menos de ocho (8) metros de cualquier sistema de tratamiento de desagües cloacales, propio o lindero.  Para el tratamiento de los efluentes cloacales será obligatorio la instalación individual por parcela de un biodigestor con su correspondiente lecho nitrificante o campo de infiltración. Se establece un plazo de trescientos sesenta (360) días a partir de la fecha de entrada en vigencia del presente reglamento para que las construcciones existentes adopten el mencionado sistema de tratamiento. Las cámaras de inspección, biodigestores, o superficies filtrantes; según corresponda, se situarán en espacios abiertos. Cualquier componente del sistema de tratamiento de desagües cloacales (salvo cañerías) estarán como mínimo a un metro y cincuenta centímetros (1,5 m) de la línea municipal y a un metro y cincuenta centímetros (1,5 m) del eje medianero correspondiente; manteniendo siempre los ocho (8) metros de distancia a cualquier pozo de captación de agua. Los lechos nitrificantes se ubicarán preferentemente (No siendo obligatorio dada la topografía de los terrenos) en el tercio delantero de los lotes a fin de facilitar el futuro diseño de una red cloacal comunitaria.  
15. MATERIALES Y FACHADAS. Queda establecido que no se aceptará ninguna construcción que por sus características o uso no reúna las condiciones estéticas, de seguridad y de salvaguarda del entorno o pueda provocar perjuicios a terceros, ya sean morales y económicos o en su calidad de vida.   COLOR EXTERIOR. La pintura o revestimiento exterior de las viviendas evitará el uso de tonos saturados tipo fosforescentes de forma tal que los colores armonicen y combinen con el entorno general.   
TIPOS DE CUBIERTAS. Están expresamente prohibida las cubiertas de fibrocemento en todas sus formas.  
16. CLASIFICACION DE LOCALES  
CRITERIO DE LA CLASIFICACION  Los locales se clasificarán en:   
a) Locales de primera clase: Dormitorio, comedor, sala de estar, aulas, oficina, estudio, escritorio, y todo otro local no incluido en otra clase y que pueda ser considerado como ambiente habitable. 
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   Los locales destinados a usos múltiples serán considerados en todos los casos como de primera clase, en virtud de su eventual utilización como ambiente habitable.  b) Locales de segunda clase: Cocina, baño, toilette, lavadero, guardarropa, vestuario, cuarto de costura o de planchar, sala de espera anexa a oficina o consultorio, biblioteca particular, escaleras, y todo otro local considerado complementario no especificado aparte.  
17. CAPACIDAD DE HABITACION  Calculada la cantidad máxima de personas (N) que podría ubicarse en la parcela considerada, resultante de multiplicar la densidad neta establecida por la superficie de la parcela, la distribución de las mismas en los distintos locales de un edificio se efectuará con el siguiente criterio: • Dormitorio (y todo local susceptible de ser usado como tal)........................2 Personas • Dormitorio de servicio (< 10,00 m²)..............................................................1 Persona • Sala de Usos Múltiples (en vivienda multifamiliar siempre que no constituya un espacio común)   ...ídem dormitorio • Oficina, privado, escritorio, estudio (en viviendas, computable únicamente cuando el local tenga acceso directo o semidirecto desde la vía pública) ……………...............................1 Persona • Consultorio.....................................................................................................1 Persona • Locales comerciales ó de trabajo: <= 30 m2..................................................1 Persona • Locales comerciales ó de trabajo: > 30 <= 60 m2..........................................2 Personas • Locales comerciales ó de trabajo: > 60 <= 100 m2......………………….….3 Personas • Locales comerciales ó de trabajo: > 100 <= 150 m2......................................4 Personas • Locales comerciales ó de trabajo: > 150 m2............... …………………..….5 Personas • Depósito comercial > 100,00 m² .................................. ………………….…1 Persona • Depósitos comerciales (Superficie total < 100 m²) hasta 4 locales.................1 Persona • Depósito comercial (Superficie < Sup. Local anexo).............................ninguna persona  
En establecimientos que provean servicios de hotelería de pequeña escala o viviendas  multifamiliares, se considerará:  
• Dormitorio hasta 16 m2 (y todo local susceptible de ser usado como tal)….2 Personas • Dormitorio > 16,00 m² ...................................................................................3 Personas • Dormitorio > 16,00 < 20,00m² ........................................…………………...3 Personas • Dormitorio > 20,00 < 24,00m²........................................................................4 Personas • Dormitorio > 24,00 < 30,00m² .......................................................................5 Personas • Dormitorio > 30,00 m²....................................................................................6 Personas  El número de personas resultante de la sumatoria total del edificio, no deberá superar la cantidad máxima (N) admitida en la parcela.  
18. ILUMINACION Y VENTILACION NATURAL  

18.1. LOCALES DE PRIMERA CLASE  
Iluminación (I): el área mínima se calculará: 
       
                    I = A / 8                                donde A: superficie libre del local  
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   Ventilación (K): el área mínima se calculará:                                   K = A / 18   
18.2. LOCALES DE SEGUNDA CLASE  
El área mínima para iluminación y ventilación se calculará de igual manera que lo establecido para los locales de primera clase, con las siguientes excepciones:  a) Cocinas y lavaderos  
   Iluminación (I): 0,50 m2. (Cincuenta decímetros cuadrados)  
   Ventilación (K): 0,33 m2.  
b) Baños y toilettes     Iluminación (I): no obligatoria  
  Ventilación (K): baño: 0,045 m2.  (0,15 x 0,30)   -    Toilettes: 0,022 m2.  (0,15 x 0,15)   
19. CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS a) Los lavaderos, tendederos, depósitos o cualquier otro tipo de construcciones, depósito de herramientas, leña, elementos y equipos de jardinería, de pileta, embarcaciones, etc. deberán ser tapados con cercos verdes de siempre verde o similar o instalarse de forma tal que no se visualicen desde la calle y parcelas vecinas, salvo autorización expresa de la Autoridad de Aplicación. b) Las parrillas deben integrarse a la construcción, salvo autorización expresa de la Autoridad de Aplicación. Deberán ventilar por conducto de humos a los cuatro vientos.   
20. ESTACIONAMIENTOS. Los estacionamientos de vehículos deberán resolverse dentro de las parcelas.  

21. SISTEMAS CONSTRUCTIVOS. Se admitirán todo tipo de sistemas constructivos aprobados por ente provincial o nacional y aquellos sistemas de construcción que garanticen las condiciones mínimas de acondicionamiento térmico avalado por profesional responsable y reúnan las condiciones estéticas y de salvaguarda del entorno.   
21.1. USO DE ACERO ESTRUCTURAL. Toda pieza de acero que se emplee a la vista en una estructura, deberá ser revestida y protegida con materiales o pinturas que impidan su degradación o destrucción por los agentes atmosféricos.  
21.2. EDIFICIOS CON MADERA ESTRUCTURAL. Se aceptará la madera como elemento constructivo apto para estructuras en elevación de hasta 2 plantas (planta baja y un piso alto). La utilización de una tecnología constructiva realizada con madera estructural, será de exclusiva responsabilidad de los profesionales intervinientes. La solicitud de permiso de construcción, implica al proyectista reconocer a la Autoridad de Aplicación, el derecho de imponer modificaciones al proyecto, en caso de no cumplimentarse con las reglas del buen arte de la construcción, de salvaguarda del entorno u otras razones basadas en cuestiones de seguridad. La utilización de maderas en estructuras, implicará la protección de las mismas ante la acción de los agentes externos (climáticos o biológicos), con pinturas o tratamientos de eficacia equivalente, recayendo en el profesional a cargo de la dirección técnica la responsabilidad de su ejecución, y en el propietario del edificio la del mantenimiento de dicha protección. La Autoridad de Aplicación podrá exigir la presentación de certificados de aplicación del tratamiento de protección, extendidos por 
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   empresas especializadas, en aquellos casos en que pueda verse afectada la estabilidad de las estructuras de madera.   
22. CONSTRUCCIONES EN GENERAL – OTROS REQUISITOS A CUMPLIR   
a) Deberán ser construcciones con terminaciones arquitectónicas. b) Tener un mínimo de veintiocho (28) metros cuadrados de superficie cubierta. c) Tener disponibilidad de agua y tanque de reserva de agua de trescientos (300) litros como mínimo de capacidad. d) Tener baño con un sistema de tratamiento de efluentes con biodigestor y sistema de infiltración o lecho nitrificante. e) Garantizar a través de un informe técnico las condiciones mínimas de acondicionamiento térmico y resistencia a esfuerzos.  
23. MOVIMIENTO DE SUELOS. Se encuentra prohibido modificar el perfil y la topografía original del terreno o lote, salvo que los movimientos del suelo se realicen en la zona de la implantación de la vivienda, solados, piletas, solarios, senderos y accesos. El movimiento de suelos estará a cargo del propietario del mismo y será la Autoridad de Aplicación la que apruebe o no el inicio de las tareas.  
24. AMOJONAMIENTO. Previo al inicio de la obra el propietario solicitará, a su cargo, el amojonamiento del lote, tarea que implicará la marcación del lote que será ejecutada con carácter obligatorio por un agrimensor matriculado inscripto en el Municipio y la Provincia de Buenos Aires, tal como lo establecen los Colegios Profesionales de la Provincia, siendo responsabilidad del Director de Obra conservar los mojones en buen estado, fijándolos con hormigón y fácilmente identificable durante todo el transcurso de la obra.  
25. CERCOS PERIMETRALES. Los cercos perimetrales deberán ser cercos vivos, de alambre tejido, de alambrado de hilos (mínimo tres) o madera dura u otro material propuesto y aceptado por la Autoridad de Aplicación. Queda expresamente prohibido la utilización de hormigón premoldeado para construcción de cercos perimetrales.  
Los cercos vivos deberán ser aprobados en forma previa por la Autoridad de Aplicación de acuerdo a las especies, alturas y densidad, procurando en todo momento evitar que se interrumpa la continuidad natural de la topografía y la morfología del lugar. 
      26. CRITERIOS DE OCUPACION VEGETAL. Antes de realizar forestación en los ejes medianeros, veredas y en el interior del terreno, se deberá solicitar el permiso respectivo a los efectos de reducir al máximo el impacto ambiental negativo que genera la introducción de nuevas especies exóticas.  A continuación de describe el listado de especies arbóreas y arbustivas permitidas:  
a. ARBUSTIVAS: Tamarix spp (Tamarisco) Acacia longifolia (Acacia aromo) Myoporum laetum (Siempre-verde, trasparente)  b. ARBÓREAS CONÍFEROS Pinus pinaster (Pino marítimo) Pinus radiata (Pino insigne, pino de Monterrey) Pinus halepensis (Pino Carrasco) Otras especies: Pinus pinea; Pinus thumbergii; Cedrus atlantica; Calocedrus decurrens; Cupressocyparis leylandii; Cupresus macrocarpa.  
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   c. ARBÓREAS LATIFOLEADOS Acacia longifolia; Eucalyptus spp.  

27. DESMONTES EN TERRENOS PARA CONSTRUIR: la extracción y/o tala máxima permitida de árboles en terrenos será del veinticinco por ciento (25 %) del lote. Cumplimentado este porcentaje, se autorizará la poda o tala de especies por cuestiones de seguridad edilicia. Se exigirá la reposición de dos (2) árboles por cada uno desmontado. Se permitirá el desmonte de especies invasivas como álamo negro, aromo o similares, no requiriéndose en estos casos la reposición mencionada. Para el caso de extracción y/o tala de especies no invasivas, la Autoridad de Aplicación definirá la especie, altura y localización de la reposición. Quedan exceptuadas de reposición las especies con un patrón de desarrollo de tipo invasivo. Los propietarios de terrenos con frente a la Avenida H no podrán, sin previa autorización de la Autoridad de Aplicación, talar, desmontar y/o extraer los eucaliptos que conforman la galería de árboles de ingreso al Balneario entendiendo que esta, es parte del patrimonio natural y paisaje protegido del lugar.  
28. VEREDAS. Se fija en dos (2) metros el ancho de veredas de los frentes de lotes sobre calles que son inferiores o iguales a veinte (20) metros y en tres (3) metros el ancho de veredas de los frentes de lotes sobre calles de treinta (30) metros. Queda expresamente prohibido ejecutar solados sobre las mismas procurando guardar relación con el entorno natural del lugar.   
29. SANCIONES. La violación al presente Reglamento será sancionada según los siguientes incisos los cuales podrán ser reemplazados por la actualización o modificación del Código Contravencional, Ordenanza 068/93. Para todos los efectos de este Reglamento deberá considerarse “módulo” a la “unidad sanción” equivalente al diez por ciento (10%) del sueldo básico correspondiente al personal administrativo de planta permanente Categoría 03.  Las faltas detectadas por inspección a realizarse por personal municipal idóneo, serán juzgadas por el Juzgado de Faltas Municipal conforme procedimiento previsto en el Código Contravencional Municipal estatuido mediante Ordenanza N° 068/93 o el que en el futuro lo reemplace.  
29.1. La iniciación de obras o instalaciones reglamentarias sin solicitar el PERMISO municipal, ya sean nuevas o bien ampliaciones o modificaciones de las existentes, con multas de 1 a 10 módulos.  

29.2. La iniciación de obras o instalaciones en contravención a las disposiciones de este Reglamento de edificación y/o zonificación, sus modificatorias u otras normas reglamentarias vigentes, ya sean obras nuevas, ampliaciones o modificaciones de las existentes, con multas de 3 a 50 módulos.   
29.3. La instalación de estructuras, contenedores, vehículos de gran porte como motor home, casillas rurales, camiones, ómnibus o similares sin motorización, sin la autorización de la Autoridad de Aplicación, con multa de 3 a 50 módulos. En caso de no haber dado cumplimiento a lo requerido se faculta al Municipio a desalojar a cargo del propietario del inmueble.  
29.4. La instalación de contenedores, estructuras o similares con destino obrador para construcción sin la autorización de la Autoridad de Aplicación con multa de 1 a 10 módulos. En caso de no haber dado cumplimiento a lo requerido se faculta al Municipio a desalojar a cargo del propietario del inmueble.  
29.5. La iniciación de trabajos reglamentarios sin AVISO previo, cuando fuere exigible, con multa de 1 a 10 módulos.  
29.6. La iniciación de trabajos de movimiento de suelos sin el PERMISO previo, con multa de 3 a 100 módulos.   
  Honorable Concejo Deliberante de Lobería     “Año de la Salud y el Personal Sanitario”   29.7. La falta del amojonamiento obligatorio dispuesto por el presente Reglamento, con multa de 1 a 10 módulos.  
29.8. La forestación en los ejes medianeros, veredas y en el interior del terreno, sin solicitar el permiso respectivo, con multa de 1 a 10 módulos.  
29.9. La extracción y/o tala de árboles sin el permiso respectivo, con multa de 3 a 100 módulos.  
29.10. La iniciación de demoliciones de inmuebles sin solicitar el permiso municipal, con multa de 1 a 10 módulos.  
29.11. La no realización de obras o instalaciones necesarias exigidas por la comuna para resguardar la seguridad de las personas, cuando mediara riesgo proveniente del mal estado de aquellas, con multa de 2 a 30 módulos.  
29.12. La omisión de solicitar oportunamente el final de obra, con multa de 1 a 10 módulos.  29.13. La no exhibición en las construcciones o demoliciones del cartel que identifique a los profesionales responsables de las mismas, y el número de expediente municipal bajo el que se autoriza la respectiva construcción o demolición, con multa de 1 a 10 módulos.