Ordenanza Nº20482

Ordenanza Nº 20482

Bahia Blanca, 10/11/2021

Visto

 

El proyecto de ordenanza obrante a fojas 72 y 73, mediante el cual se tramita la excepción a la altura máxima establecida para la zona R1(AE) según ordenanza 10.672 sobre los inmuebles designados catastralmente como: Circunscripción: I,Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 24-a, Partida: 9.023; Circunscripción: I;Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 25-a, Partida: 47.115; Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 26-a, Partida: 47.114; Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 30-a, Partida: 21.396.

 

Y considerando:

 

 

Que el proyecto consta de dos edificios, uno principal sobre Av. Alem (en torre) y uno secundario sobre calle 11 de Abril con destino a uso vivienda multifamiliar. Se trata de los inmuebles identificados como: Circunscripción: I,Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 24-a, Partida: 9.023; Circunscripción: I,Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 25-a, Partida: 47.115, Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 26-a, Partida: 47.114; Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 30-a, Partida: 21.396.

Que a fojas 32 el Departamento Planeamiento Urbano informó que los tres primeros inmuebles mencionados en el párrafo precedente pertenecen a la zona R1 Área Especial Alem (R1AE) según ordenanza nº 10.672, mientras que el inmueble con frente a calle 11 de Abril, pertenece a la zona R1 (Residencial densidad media) según el Código de Planeamiento Urbano.

Que la zona R1 (Área Especial) se encuentra alcanzada por la ordenanza 10.672, definida en su artículo 1º como: la zona R1 (Área Especial), que comprende los lotes frentistas a la Avenida Leandro N. Alem desde eje calle Alsina hasta eje colectora N.O. de la Avenida Juan M. Rosas.-

Los indicadores urbanísticos de la manzana IB 26 sobre Avenida Alem son los siguientes:

F.O.S.: 0.60

F.O.T.: 1,4

Centro Libre de Manzana: L-20/2

Altura Máxima: 4 pisos. Se permitirán alturas de 6 pisos a partir de un retiro de edificación de 10,00 metros con respecto a la Línea Municipal.-

Retiros de edificación: Se preverán retiros parquizados de frente de 1,5 m, de dimensión mínima.-

Edificios multifamiliares: Solamente se admitirán viviendas desarrolladas en pisos o semipisos y se encuentra alcanzado por referencia (7) que establece:“La Comisión Asesora de Planeamiento efectuará en cada caso un estudio para determinar la conveniencia de la localización proyectada”.-

Que la zona R1 (Residencial densidad media), caracterizada como “Residencia general” donde la vivienda está asociada con los usos directamente vinculados a ella, tolerándose otros, que por su tipo y magnitud no desvirtúan el carácter predominante de la zona. Convive la vivienda unifamiliar con la vivienda multifamiliar de hasta 4 pisos.

 

Los indicadores urbanísticos de la manzana IB 26 sobre calle 11 de Abril son:

F.O.S.: 0.60

F.O.T.: 1,4

Centro Libre de Manzana: L-20/2

Altura Máxima: 4 pisos

Retiros de Edificación: no tiene

Subdivisión: frente: 12 metros; Sup.: 300 m²

 

Dicho Departamento detalla los premios por incrementos del F.O.T y altura de la zona R1 (AE), para el caso que se proyecta en la parcela resultante luego de su unificación aplicados por el profesional, según planilla de superficie adjuntada.-

Según al artículo 6.1 del Código de Planeamiento Urbano vigente: Incrementos del F.O.T., no podrán superar el 70% de los valores máximos establecidos para la zona, incluidos los premios particulares de cada una de ellas.

Premios correspondientes a la ordenanza 10.815

a) Englobamiento parcelario:

En todos los distritos de zonificación urbana, cuando por medio del englobamiento o redistribución parcelaria se configuran nuevas parcelas que incrementen su superficie, podrán aumentar los valores del F.O.T. originados según el distrito correspondiente hasta un 20% del F.O.T. básico establecido.

b) Predios frentistas al Sistema Circulatorio Binario:

Todos los predios frentistas al sistema binario podrán aumentar los valores del F.O.T. y altura máxima tomándose el entero superior para la fracción reglamentados, según el distrito correspondiente, hasta un 20%.-

Lo planteado se ajusta a la norma en cuanto a la aplicación del premio para incremento del FOT. En el caso de la altura máxima permitida el proyecto supera lo normado en 1 piso

Premios según artículo 47 decreto-ley 8912/77 globales para todas las zonas:

b) Por edificación separada de las líneas divisorias laterales de la parcela: con un mínimo de 4 m se incrementará el F.O.T., en 10%, incrementándose un 2% por metro hasta un 15% por cada línea divisoria como máximo computándose hasta un 30% en total.

Cuando existan construcciones con retiros laterales y de frente que varíen en altura, los premios se aplicarán proporcionalmente a las superficies retiradas.

Según el retiro propuesto, el premio para incremento del FOT alcanzaría el 20%.-

c) Por edificación retirada voluntariamente más allá de la línea de construcción establecida, a razón de 3% de incremento del F.O.T por cada metro de retiro, con un máximo de 15 % previéndose además los siguientes casos:

Lo planteado se ajusta a la norma

d) Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante del F.O.S máximo establecido: por cada 10% de reducción del F.O.S, 5% de incremento del F.O.T hasta un máximo del 10%.-

Con los datos adjuntados no es posible su verificación.-

Sobre calle 11 de Abril – R1 se declara que el proyecto contempla un edificio que consta de Subsuelo, PB, 1º piso y azotea. No se adjunta detalles de planta y cortes.

En el análisis de la aplicación del C.L.M ( L-20)/2 y la superficie edificada, se puede observar en croquis 1 su resultado respetando la incidencia del mismo en cada parcela. Paralelamente, se puede visualizar en croquis 2 la aplicación del C.L.M calculado sobre la parcela resultante de la unificación. Del mismo, se infiere que el proyecto no afectaría el acceso a los lotes linderos al C.LM., como así tampoco en términos de ventilación e iluminación.

 

En referencia a la propuesta sobre Avenida Alem

 

– R1 (AE), se observa una altura total de 9 pisos, que supera la máxima establecida para la zona, aún con la aplicación de los premios. Asimismo el retiro voluntario de 10 mts respecto a la línea municipal, se advierte afectado por la proyección de los balcones 2.00 m.

 

Que a fojas 39, el Director General de Planificación y Desarrollo Urbano consideró que la propuesta presenta una alternativa a la consolidación de medianeras ciegas sobre los linderos desarrollando un edificio de perímetro libre aportando al paisaje urbano una solución con cuatro fachadas.

 

Que agregó que debería considerarse en su tratamiento las características del tramo de la Av. Alem sobre el cual se implanta el proyecto, donde existen varios edificios en las inmediaciones que superan ampliamente la altura máxima vigente al día de hoy.

Que por su parte, la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento con la presencia de la Jefa del Departamento de Planeamiento Urbano, el Director de Planificación y Desarrollo Urbano, un representante del Honorable Concejo Deliberante, los miembros informantes de las oficinas Técnicas y los Colegios Profesionales de Arquitectos, Ingenieros, Agrimensores y Técnicos en reunión plenaria volcada en el Acta 577, concuerdan en dar curso a la propuesta de vivienda multifamiliar en el marco de lo establecido en la ordenanza 10.672 siempre que se verifique el cumplimiento de lo normado en cuanto a retiros, premios para incremento de FOT, FOS, afectación del centro libre de manzana, iluminación y ventilación, etc. Asimismo consideran factible otorgar la excepción al pedido de mayor altura, de un piso más que lo normado.

Por lo expuesto, el H. Concejo Deliberante en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º – Autorízase con carácter de excepción la superación de la restricción establecida por ordenanza 10.672 para la zona R1 (AE) sobre los inmuebles designados catastralmente como: Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 24-a, Partida: 9.023; Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 25-a, Partida: 47.115; Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 26-a, Partida: 47.114; Circunscripción: I, Sección: B, Manzana: 26, Parcela: 30-a, Partida: 21.396, para la construcción de una vivienda multifamiliar de 9 pisos más azotea, en un todo de acuerdo al proyecto que consta a fojas 1/21 y a los antecedentes obrantes en el expediente 0/00-5677-2021 (596-HCD-2021).

 

Artículo 2º – Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.