Resolución Nº590/2021

Resolución Nº 590/2021

Mercedes, 27/09/2021

Visto

El expediente N° 6172/2020 y la presentación efectuada por el Sr Juan Navarro mediante propone la construcción de viviendas multifamiliares, un centro multi-comercial y dos oficinas, y;  

Considerando

Que conforme el informe técnico expedido por la Dirección de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial obrante a fs. 44/46, se destaca que es la propia interpretación del solicitante la que determina que la Parcela 1 de la Chacra 74 pertenecería por Ordenanza de Zonificación 5671/2003 a la Zona R5 (Residencial de Baja Densidad). Ello, sin analizar la normativa aludida en su conjunto de texto y anexos, sostiene que la citada norma, en la Delimitación de la Zona R5, no incluye expresamente a la Parcela 1, en su calidad de remanente de la Chacra 74, que está ubicada al Norte de las vías del Ferrocarril Gral. Belgrano, parcela resultante de la construcción de esta línea ferroviaria a comienzos del siglo pasado. Agrega que en la misma norma, tampoco se incluye expresamente a la Parcela 1, en su calidad de remanente de la Chacra 74, como perteneciente a la Zona Rex.1. Sin embargo, en la Delimitación de esta Zona se establece como uno de sus límites ‘’hasta vías del Ferrocarril Gral. Belgrano’’ (textual).

Refiere que, no es dato menor que, en el Plano de Zonificación que figura como Anexo a la Ordenanza vigente, formando parte de ella, se incluye a la Parcela 1 de la Chacra 74 como perteneciente a la Zona Rex1.  

En ese marco considera dicha Dirección, que dada la condición de ‘’límite físico’’ que significa la línea férrea existente y la no inclusión textual y expresa de la parcela en tratamiento en ninguna de las zonas aludidas, se determina que la Parcela 1, de la Chacra 74, pertenece a la Zona Residencial Extraurbana 1 (Rex.1), según el Plano que forma parte, como Anexo, de la Ordenanza de Zonificación vigente, ya mencionada. 

En función de ello añade que “Al efecto, la normativa vigente no contempla este tipo de desarrollos inmobiliarios en la Zona Rex.1, toda vez que la idea en tratamiento, propone la construcción de viviendas multifamiliares, un centro multicomercial y dos oficinas, todos usos intensivos, con un alto impacto en materia de tránsito vehicular, polución, ruidos molestos y déficit de espacios para estacionamiento en la zona y alrededores”.  

Que el Sr. Subsecretario de Gobierno a fs. 47/49, por las razones que expone concluye que “en caso de existir diferencias entre el texto de la norma, por las divergencias señaladas en el mismo, y por otro respecto al plano, prevalecería lo estipulado en el plano de zonificación en tanto que refiere a la delimitación gráfica de zonas, quedando en evidencia cual fue realmente el espíritu de la norma”.  

Que al respecto entiende que el Plano de Zonificación que forma parte de la Ordenanza, al delimitar zonas permitiría precisar sobre la localización de una parcela, por lo que no sólo tendría carácter ilustrativo, sino que además definitorio.  

Que esta interpretación sería análoga a lo establecido por otras legislaciones sobre la cuestión. A modo ilustrativo, como ejemplo, la Ordenanza de Zonificación de la Municipalidad de La Plata, en su Artículo 3° establece “Las normas de la presente Ordenanza se interpretarán atendiendo a su contenido y conforme a los fines y objetivos expresados en el artículo 1º. En caso de discrepancia entre las normas consignadas en esta ordenanza y alguno de los anexos, prevalecerán las normas. En caso de discrepancia entre documentos gráficos y escritos, se otorgará primacía al texto escrito, a excepción de la delimitación de zonas, aspecto en el que prevalecerá la documentación gráfica. En caso de discrepancia entre algunas de las planillas anexas y los planos adjuntos, prevalecerán los últimos”. Bajo esta interpretación, siendo en el caso que el Plano Anexo de la Ordenanza de Zonificación de la Municipalidad de Mercedes delimita las zonas, se reitera, admitiría la prevalencia de lo gráfico sobre las expresiones escritas. 

Cabe destacar al respecto que los Municipios poseen competencia constitucional para restringir el dominio y para zonificar su territorio. Tales competencias constitucionales reglamentarias del dominio y las ahora denominadas de planeamiento y ordenamiento territorial, han sido admitidas por la doctrina administrativa nacional (Marienhoff Miguel S. en su Tratado de Derecho Administrativo, Bs. As. 1987, Tomo IV pág. 33 y siguientes; Villegas Basavilbaso en su Derecho Administrativo, Tipográfica Argentina 1954, Tomos V y VI, Capítulos XI y IV, respectivamente) y la jurisprudencia nacional, en fallos de la Corte Suprema de Justicia de la Nación como "Di Ture José c/Municipalidad de Tucumán" (17/03/43). 

En ese sentido, la jurisprudencia y la legislación han recogido el principio de inderogabilidad singular de los reglamentos según el cual ningún órgano administrativo puede válidamente violar sus propias reglamentaciones. 

Que entre los precedentes basados en su aplicación, se destaca en el orden nacional la causa “Pustelnik, Carlos Arnoldo y otros s/resolución del Intendente Municipal s/recurso contencioso administrativo”, donde si bien este caso se lo conoce más por la construcción jurídica que elaboró la Corte Suprema en torno de la nulidad de los actos administrativos, también resulta emblemático en materia urbana, toda vez que confirmó la decisión del intendente al reconocer de este modo la actividad de policía represiva que permitió ordenar la demolición cuando la obra no respetaba las normas generales de ordenamiento territorial. 

En el mismo sentido, pero en el orden provincial, en el caso “Promenade”, la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires concluyó que las ordenanzas municipales que autorizaron a la empresa a construir en esa zona eran de nulidad absoluta, porque establecieron previsiones particulares que desconocieron las normas edificatorias generales sancionadas con anterioridad por el Municipio. 

Que en el caso de los conflictos por la ambigüedad y falta de determinación expresa de las leyes urbanas, en contradicción con los planos que sirven de anexo de la misma, siempre deben primar los criterios urbanísticos que busquen el bien común y los intereses generales de la ciudad, aplicando principios paisajísticos, ambientales y racionales que resulten adecuados a la escala urbana del sector a intervenir.  

Que habiéndose efectuado consulta a la Asesoría General de Gobierno, dicho Organismo concluye “En virtud de las consideraciones vertidas a lo largo del presente, este Organismo Asesor es de opinión que en función de las discrepancias advertidas por las dependencias técnicas de la comuna entre el texto de la Ordenanza de Zonificación y el Plano de Zonificación que figura como Anexo a la misma, corresponde que, en esta instancia, el Departamento Ejecutivo, en su carácter de autoridad de aplicación y con la intervención de la Dirección de Planeamiento, efectúe la interpretación y armonización de la norma a los fines de su correcta aplicación en el caso. (conf. punto 4. de la citada Ordenanza N° 5671/03)”.  

Que siguiendo la recomendación del Organismo Provincial, habiéndose dado nueva intervención al área técnica municipal competente (Dirección de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial), quien ratificara la interpretación expuesta a fs. 14/16, en el caso que nos ocupa según el plano resulta que la Parcela 1 de la Chacra 74, pertenece a la Zona Residencial Extraurbana 1 (Rex. 1), donde solo se permiten “viviendas individuales”, es decir, una vivienda por parcela, con una vivienda auxiliar para casero, por lo que no se podría admitir en ella el tipo de desarrollo inmobiliario propuesto.  

Sin perjuicio de lo hasta aquí expuesto, siguiendo los lineamientos recomendados por la Asesoría General de Gobierno, oportunamente, mediante nueva Ordenanza, deberá el HCD, dejar determinado en el sentido aquí resuelto, la discrepancia en la ordenanza vigente a la fecha. 

Por ello, la Señora Secretaria de Gobierno en uso de las facultades que le fueron conferidas 

R E S U E L V E:

Primero.- Desestimar por las consideraciones expuestas la solicitud efectuada por el Sr. Juan Navarro de prefactibilidad del proyecto urbanístico fideicomiso Rincón de La Trocha. 

Segundo.- Notifíquese al interesado. Archívese.