Ordenanza Nº20442

Ordenanza Nº 20442

Bahia Blanca, 24/09/2021

Visto:

 

El proyecto de ordenanza obrante a fojas 53 y 54, mediante el cual se autoriza con carácter de excepción la superación de altura para un edificio multifamiliar sobre los inmuebles identificados catastralmente como: Circ. I-Secc.B-Mz.23a-Parcela 31b-Partida 39578; Circ. I-Secc.B-Mz.23a-Parcela 31c-Partida 35329;Circ. I-Secc.B-Mz. 23a-Parcela 32d-Partida 60692 y Circ.I-Secc.B-Mz.23a-Parcela 32e-Partida 60693.

 

Y considerando:

 

Que a fojas 32/34, el Departamento Planeamiento Urbano informó que los inmuebles situados en Avda. Alem pertenecen a la zona R1 (Àrea Especial) según ordenanza 10.672 y la parcela sobre calle Salta pertenece a la zona R1 (Residencial Densidad Media).

 

Los indicadores urbanísticos de R1 son los siguientes:

F.O.S: 0,60

F.O.T: 1.4

Centro Libre de Manzana Caso “c”

Altura máxima: 4 pisos

 

Los indicadores urbanísticos de R1 (Área Especial) son los siguientes:

F.O.S.: 0,60

F.O.T: 1.4

Centro Libre de Manzana Caso “c” (*)

*La manzana II – B -Mz 23a corresponde el CLM (L-20)/2, máxima ocupación 50% hasta 4,5 metros de altura.

 

Altura máxima: 4 pisos. Se permitirán alturas de 6 pisos a partir de un retiro de edificación de 10,00 metros con respecto a la Línea Municipal.

Retiros de edificación: Se preverán retiros parquizados de frente de 1,5 m. de dimensión mínima.

Subdivisión: Frente: 12 metros; Superficie: 300 m².

Usos: “Edificios multifamiliares”: Solamente se admitirán viviendas desarrolladas en pisos o semipisos y se encuentra alcanzado por referencia (7), que establece “la Comisión Asesora de Planeamiento” efectuará en cada caso un estudio para determinar la conveniencia de la localización proyectada.

 

Que posteriormente el Departamento Planeamiento Urbano realizó un análisis del proyecto presentado con las consideraciones pertinentes, sobre el cual a fojas 35/39 el recurrente presentó una nueva propuesta.

 

Que a fojas 42, el Director General de Planificación y Desarrollo Urbano informó que se trata de un edificio de viviendas multifamiliar que se desarrolla sobre un conjunto de parcelas a unificar dando una situación particular sobre las condiciones generadas/proyectadas sobre calle Alem /Salta.

 

“La propuesta se presenta como una tipología mixta que articula un volumen único hasta el 4to. Piso sobre calle Salta y hasta el 3er. piso sobre calle Alem, donde a partir de allí se desarrollan dos volúmenes independientes adquiriendo 7 niveles más azoteas y salas de máquina cada uno, con la particularidad de que el volumen superior sobre calle Salta se retranquea en todo su perìmetro buscando no afectar la continuidad del perfil urbano sobre calle Salta y no generar medianeras por sobre los 4 niveles a esos linderos. El complejo presenta accesos independientes por calle Salta y Alem, guardando independencia en los desarrollos residenciales compartiendo sólo el nivel de acceso y subsuelo”.

 

Que al respecto la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento en acta 576 manifestó:

El Colegio de Ténicos consideró que debería darse curso al proyecto presentado en las condiciones planteadas sin ningún tipo de modificaciones.

Los Colegios de Agrimensores, Arquitectos e Ingenieros expresaron las siguientes consideraciones para dar curso al proyecto;

• La propuesta cumple con el desarrollo de semipisos sobre Avenida Alem.

• El retiro de frente sobre Avenida Alem hasta las 10 metros medidos desde la línea municipal debería proponerse libre de construcción y parquizado.

• Los balcones podrán volar sobre el retiro de frente de 10 metros sobre Avenida Alem, siempre que los mismos sean abiertos, no admitiéndose modificaciones posteriores.

• Los Colegios Profesionales han concordado que la propuesta de mayor altura sobre calle Salta constituye una excepción a la norma y que en el presente caso podría viabilizarse teniendo en cuenta que la propuesta pretende mantener el perfil sobre calle Salta y desarrollar más altura en la parte posterior de los inmuebles. La altura máxima a desarrollar debería definirse por la relación entre la distancia a la línea municipal opuesta y la altura máxima de la zonaR1.

• Que el criterio propuesto por el Colegio de Ingenieros es autorizar una mayor altura sobre calle Salta, partiendo de lo indicado en zona R1 (4 pisos), se le permitirá ir ganando mayor altura por excepción, siempre y cuando se vaya retirando de la línea municipal con el criterio de la tangente 1:1, teniendo en cuenta el ancho real de calle Salta en esa cuadra (como si fuera un pasaje).

 

Que a fojas 52 el Director General de Planificación y Desarrollo Urbano indicó que:

 

El proyecto no podrá superar la altura máxima prescripta para la zona (4 niveles) en su desarrollo sobre Línea Municipal.

 

Se autoriza la superación de dicha altura hasta los ocho niveles siempre y cuando ésta se de a partir de un retiro mínimo de 4 metros desde la Línea Municipal.

 

La altura máxima en metros no podrá exceder a la distancia que exista entre la nueva línea de edificación propuesta y la Línea Municipal opuesta.

 

Por sobre la altura máxima sólo se podrá construir en los términos que fija la ordenanza 20.207.

 

Que agregó el Director General que en cuanto al tratamiento por uso 7 según ordenanza 10.672 para edificios multifamiliares, la Comisión opinó que cuadra con el criterio construcción de semipisos sobre avda. Alem y se considera viable en esos términos el proyecto. A su vez expresó que el retiro de frente sobre avda. Alem debe mantenerse parquizado y libre de construcciones, no obstante éste podrá ocuparse con balcones en voladizo siempre y cuando estos sean abiertos.

Por ello, el Honorable Concejo Deliberante en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de:

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º – Autorízase con carácter de excepción la altura máxima de 8 niveles sobre calle Salta para un edificio multifamiliar sobre los inmuebles identificados catastralmente como: Circ. I-Secc.B-Mz.23a-Parcela 31b-Partida 39578; Circ. I-Secc.B-Mz.23a-Parcela 31c-Partida 35329; Circ. I-Secc.B-Mz.23 a-Parcela 32 d-Partida 60692 y Circ. I-Secc.B-Mz. 23a-Parcela 32e-Partida 60693.

 

Artículo 2º – La excepción autorizada en el artículo primero se otorga condicionada a:

• El proyecto no podrá superar la altura máxima prescripta para la zona (4 niveles) en su desarrollo sobre línea municipal.

• Se autoriza la superación de dicha altura hasta los niveles siempre y cuando esta se de a partir de un retiro mínimo de 4m. desde la Línea Municipal.

• La altura máxima en metros no podrá exceder a la distancia que exista entre la nueva línea de edificación propuesta y la Línea Municipal opuesta.

• Por sobre la altura máxima solo se podrá construir en los términos que fija la ordenanza 20.207.

• El edificio por sobre la altura máxima definida por zona se retirará sobre los laterales una distancia mínima de 4m., no pudiendo ocuparse este retiro con balcones.

• El retiro de frente podrá ocuparse con balcones siempre y cuando estos sean abiertos y no excedan un metro sobre esta línea de retiro.

 

Artículo 3° – Comuníquese al Departamento Ejecutivo a sus efectos.