Ordenanza Nº20410

Ordenanza Nº 20410

Bahia Blanca, 25/08/2021

VISTO

 

Las características del sector denominado Aldea Romana en el cuadrante norte de la ciudad de Bahía Blanca próximo al curso del arroyo Napostá y la traza Noreste de la circunvalación y en particular de los predios comprendidos entre la prolongación de la calle Rodríguez y calles Salliqueló y Belgrano, donde el suelo se encuentra sin forestación, degradado por el desarrollo de explotaciones ladrilleras, y con un entorno con usos residenciales en consolidación hacia el sureste y suroeste y usos recreativos y de esparcimiento hacia el norte.

 

Que, en el predio existen instalaciones en las que se desarrollan actividades deportivas, proyectándose ampliar sus edificaciones a fin de constituir un Centro Deportivo de alto rendimiento, con canchas de básquet, alojamiento para atletas, gimnasio, centro médico y área destinada a ciencias del deporte, sector gastronómico, estacionamiento y playones deportivos para uso abierto al público, a partir del cual se prevé generar un nuevo punto de encuentro de la ciudad, de impacto positivo a nivel local y regional.

 

Que, es pretensión del propietario del inmueble, en interés compartido por este Municipio, concebir el complejo deportivo desde una perspectiva multifuncional bajo el concepto 365, es decir que funcione los 365 días del año, recibiendo diversos públicos y donde puedan convivir atletas de élite, profesionales, amateurs, familias y niños.

 

Que, el desarrollo de esas actividades, requerirá el soporte de servicios comerciales, alojamientos, parquización, amplios sectores de estacionamiento, espacios públicos así como usos residenciales complementarios que proyecten la transición hacia los barrios linderos, y;

 

CONSIDERANDO

 

Que, el desarrollo del sector urbano reviste interés para la comunidad bahiense y la propuesta contempla una nueva escuela de básquet la cual contribuirá en la contención de niños y niñas de los barrios aledaños, con canchas de básquet abiertas y libres para uso público, generando ámbitos para el fomento y desarrollo del deporte y de actividades sociales, tal como se viene llevando adelante hace más de 5 años por la Escuela Social gratuita “Bahía Basket”, u otros programas sociales como “Bahía integra más”, donde colaboran chicos y chicas con capacidades diferentes, “Bahía por los Clubes”, donde se hacen entrenamientos con el equipo profesional en distintos clubes del barrio de la ciudad: “Bahía y la comunidad” donde se desarrollan diferentes acciones sociales en jardines, hospitales, colegios y otras instituciones.

 

Que, se espera que la concreción de los equipamientos y la urbanización del sector genere un desarrollo integral, al recuperar el área degradada por la antigua explotación ladrillera, entendiendo que la provisión de servicios y funciones deportivas, sociales, educacionales y comerciales resulta necesaria tanto para la contención del propio complejo deportivo, como también para el completamiento y consolidación del barrio preexistente.

 

Que, los predios mencionados están zonificados, según Ordenanza N.º 15.637 y modificatorias convalidadas provincialmente en el marco establecidos por el DL 8912/77, parte como zona PUC1- Periurbano Calificado – y parte CSUR – Centro de Servicio Suburbanos – del área Complementaria adyacente al Área Urbana, lindera a zonas de características barriales que conjugan lotes destinados a viviendas de uso familiar y permanente bajo la tipologías unifamiliar y multifamiliar.

 

Que, en año 2012 se aprobó la Ley Provincial Nº 14.449 de Acceso Justo al Hábitat con el objeto de la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable, conforme lo establece la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, y que posteriormente, bajo ese marco, se sancionó en el año 2016 la Ordenanza Municipal Nº 18.675 de adhesión a dicha ley.

 

Que, la referida ordenanza establece, en sus Artículos 4°, 5°, 8° y 9°, los programas destinados a la ejecución de proyectos de integración socio urbana, zonas especiales, consorcios urbanísticos y loteos con servicios, todo ello con el objeto de cumplir con los fines establecidos en la Ley Nº 14.449 y en su Artículo Nº 24° encomienda la definición de áreas prioritarias para la aplicación diferencial de la alícuota del derecho de participación Municipal en las valorizaciones inmobiliarias, contemplando en su Decreto Reglamentario a los inmuebles pertenecientes a zonas comerciales, residenciales, mixto, anillo y suburbano residencial, preferencialmente en sectores de completamiento y consolidación de tejido o en sectores adyacentes a las Áreas Urbanas.

 

Que, encuadrada en el marco normativo provincial y municipal vigente, la propuesta de Proyecto Particularizado incluye la celebración del correspondiente convenio urbanístico a fin de consolidar legalmente los compromisos y contraprestaciones a realizar por los propietarios de los predios, en función de los valores generados por los cambios de zonificación que posibilitarán un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas.

 

Que, el desarrollo del plan particularizado, promovido por la presente, implica que la relación jurídica que se genera entre Municipio y propietario de las parcelas involucradas deba ser regulada por convenio, con particular interés en que quedan plasmadas las obligaciones relacionadas a la Contrición al Desarrollo Urbano, el cumplimiento de las infraestructuras obligatorias, la concreción de las obras y todas las cuestiones que en el convenio sometido a aprobación se regulan. En ese sentido, es necesario proceder a la aprobación del proyecto de convenio agregado como Anexo 3 y autorizar al Departamento Ejecutivo a su suscripción.

 

Que, es menester advertir que existe un proyecto preexistente para el desarrollo urbanístico de las parcelas involucradas, aprobado por Ordenanza Nº 19.582, que no será ejecutado y es sustituido por el Proyecto Particularizado que se promueve mediante la sanción de la presente. Es ese sentido, resultando imperioso proceder a la derogación de dicha norma para dar paso a la vigencia de la presente.

Por ello, el Honorable Concejo Deliberante, en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

 

ORDENANZA

 

ARTICULO 1°: Derógase la Ordenanza N.º 19.582.

 

ARTICULO 2°: Desaféctase del Área Complementaria, zona PUC1 – Periurbano Calificado – y CSUR – Centro de Servicios Suburbanos – a las fracciones indicadas en Anexo 1 como “Área Proyecto Particularizado Aldea Romana PPAR” de los predios identificados catastralmente como: Circunscripción II, Sección B, Chacra 127, Fracción II, Parcela 1h (parte) y 3^a (parte).

 

ARTICULO 3°: Aféctase las fracciones indicadas en el Anexo 1 como “Área Proyecto Particularizado Aldea Romana PPAR” de las parcelas citadas en el Artículo 2° al área Urbana, zona especial “Área Proyecto Particularizado Aldea Romana” con destino a usos deportivos, recreativos, comercios, servicios y viviendas, en acuerdo a lo regulado en los artículos siguientes y lo detallado en el “Plan Director del PPAR” y el “Convenio de Desarrollo Urbanístico” celebrado, que como Anexos 2 y 3 integran la presente ordenanza.

 

ARTICULO 4°: A los fines del desarrollo previsto como “Área Proyecto Particularizado Aldea Romana”, la zona especial se organizará en tres distritos diferenciados, destinados a equipamientos deportivos y recreativos, proyecto urbanístico integral (DL 8.912/77 artículo 52°) y lotes con servicios (Ley 14.449 artículo 17° y ss.), con densidad poblacional bruta inferior a los 100 habitantes/Ha. y cesiones de espacios circulatorios, verdes, libres y públicos y de reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público, de acuerdo a lo dispuesto por el DL 8.912/77. Los distritos según usos, así como la propuesta de trama circulatoria, su conexión con la red existente, y la localización y dimensión de las cesiones es la detallada en el Anexo 2: “Área Plan Director del PPAR”.

 

ARTICULO 5°: Distrito 1: destinado a usos exclusivamente deportivos y recreativos, más los servicios complementarios y vivienda de casero y/o cuidador, los cuales guardarán una relación funcional inescindible.

 

FOS máximo: 0,3

FOT máximo: 0,5

No se admiten nuevas subdivisiones parcelarias.

 

ARTICULO 6°: Distrito 2: destinado a proyecto urbanístico integral, incluyendo la construcción de la totalidad de las edificaciones y la dotación de infraestructura, con uso predominante vivienda multifamiliar, admitiéndose usos comerciales y servicios complementarios al uso residencial; en un todo de acuerdo al “Plano de anteproyecto de Conjunto Integral” que como Anexo 4 integra la presente ordenanza.

 

FOS máximo: 0,6

FOT máximo: 1,8

Parcelamiento mínimo: ancho 20 metros, Superficie 450 m²

Densidad Máxima: 600 habitantes/Ha.

Altura Máxima: 4 niveles (planta baja y tres pisos)

Retiros Mínimos.

CLM: mínimo 4 metros

 

ARTICULO 7°: Distrito 3: destinado a subdivisión por el Programa Lotes con Servicios, para vivienda única, unifamiliar y de ocupación permanente, condición que deberá constatar en la carátula del plano de subdivisión y mensura del programa así como en todas las escrituras traslativas de dominio.

 

FOS máximo: 0,5

FOT máximo: 0,8

Parcelamiento mínimo: ancho 10 metros; Superficie 200 m²

Densidad Máxima: 1 vivienda por parcelar

Altura Máxima: 2 niveles (planta baja y un piso)

Retiros mínimos: 2,5 metros de frente; 4 metros de fondo.

CLM: mínimo 4 metros.

 

ARTICULO 8°: En virtud de lo establecido en el artículo 56° del Decreto Ley Nº 8.912/77 se exigirá la cesión al estado provincial las superficies destinadas a espacios circulatorios, a reserva de espacio verde libre y público a razón de 3,5 m² x habitante y a reservas para el uso público a razón de 1 m² x habitante.

 

ARTICULO 9°: En virtud de lo establecido en el artículo 62° del Decreto Ley N.º 8.912/77 se exigirán las obras de infraestructuras y la instalación de los servicios esenciales de agua corriente, cloacas, pavimentos, energía eléctrica domiciliaria, alumbrado público y desagües pluviales, donde además se verificará el normal funcionamiento de los mismos.

 

ARTICULO 10: Apruébase el proyecto de “Convenio de Desarrollo Urbanístico” a celebrarse entre los propietarios de los predios y el Municipio, con los compromisos y contraprestaciones asumidos en el mismo, a los fines del desarrollo del “Proyecto Particularizado Aldea Romana” que como Anexo 3 integra la presente ordenanza, y suscribir convenio definitivo conforme al proyecto que se aprueba en el presente artículo.

 

ARTICULO 11°: La vigencia de la presente estará supeditada a su convalidación provincial y al cumplimiento de los usos e indicadores establecidos, trazados y cesiones plasmadas en el Plan Director y compromisos asumidos en el Convenio a celebrarse, incluyendo la edificación de la totalidad del conjunto integral y sus infraestructuras.

 

ARTICULO 12°: Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.