Resolución Nº208

Resolución Nº 208

Publicado en versión extractada

Bahia Blanca, 31/05/2021

Visto las presentes actuaciones mediante las cuales la firma ANJOR S.A. solicita el desarrollo de los usos "Oficina administrativa, guarda de camiones transportadores de combustibles sin carga y taller de mantenimiento de unidades propias" en el inmueble sito en Ruta 3 Sur Km 695, identificado catastralmente como: Circ. XIII – Secc. C – Fr II - Parcela 1  b – Subparcela 1– Partida 1684 y

CONSIDERANDO

Que a fs 31 del expediente 0/00-4368/2018, el Departamento Planeamiento Urbano informa que el inmueble en cuestión pertenece a las zonas FSV1 (1) Frente de Servicios a Vialidad 1, CSur (2) Centro de Servicios Suburbanos y PUR Periurbano a Reestructurar, según la Ordenanza “Plan Director del Periurbano Bahiense” Nº 15637 y su modificatoria 16249.

Que la mencionada Ordenanza caracteriza a las parcelas frentistas a Camino Sesquicentenario lado nor-oeste con alcance en profundidad de cien (100) metros al distrito Frente de Servicios a Vialidad 1 (FSV1), destinado a receptar servicios y equipamientos culturales, educativos, deportivos y comerciales.

Que la zona CSur se caracteriza como: “Créase el distrito Centro de Servicios Suburbanos destinado a contener servicios y equipamientos, en proximidad de las intersecciones entre vialidades estructurantes.” Los usos son asimilables a las zonas FSV1 y FSV3.

Que la zona PUR se caracteriza como: “Créase el Distrito Periurbano a Reestructurar (PUR), según límites del Anexo I. Los distritos que se crean contienen parcelamientos aprobados que a la fecha de sanción de la presente mantienen escasa o nula edificación de parcelas o no han materializado calles y otras redes públicas, y cuyo desarrollo debe ser reorientado conforme las pautas que establece la presente Ordenanza. Los parcelamientos que se zonifican como PUR están destinados a recalificarse conforme condiciones equivalentes a las de los desarrollos que se impulsen en el distrito periurbano Calificada”. La zona PUR admite únicamente el uso de vivienda unifamiliar.

Que según el Cuadro de Usos Nº 1, incorporado a la Ordenanza 15637, 16249 y 18021, el uso “oficina administrativa” se encuentra permitida en las zonas mencionadas, mientras que la actividad “Guarda de camiones de combustibles vacíos” se encuadra en el uso “Garage para camiones y material rodante público y privado” y se encuentra permitida en la zona CSur(2) mientras que en las otras zonas FSV1 (1), y PUR no se encuentra permitida.

Que según el Cuadro Nº 2 “Clasificación según molestias de industrias y servicios” del Código de Planeamiento Urbano, la actividad “Taller de unidades propias” se encuadra en el uso “Reparación de vehículos automotores: camiones, camionetas, ómnibus, micro-ómnibus y demás vehículos análogos”, calificado con grado de molestia III y se encuentra permitida en la zona CSur(2), mientras que en las otras zonas FSV1 (1) y PUR, no se encuentra permitido.

Que agrega el Departamento Planeamiento Urbano que se deberá dar cumplimiento a las exigencias y condiciones especiales establecidas en la Ordenanza 16.249.

Que concluye el mencionado Departamento que en el caso que el acceso al inmueble donde se desarrollarán las actividades se hiciera efectivo a través de la Ruta Nacional, se deberá presentar al Municipio la autorización de acceso emitida por la Dirección de Vialidad Nacional, dando cumplimiento a lo establecido en la Resolución 699/04.

Que a fs 37 el profesional actuante solicita su tratamiento particularizado.

Que a fs 48/49 el Departamento Planeamiento Urbano agrega que el inmueble en cuestión posee una construcción existente, y con anterioridad se otorgó factibilidad para la instalación de una estación de servicio, motel y venta de neumáticos y maquinaria agrícola y que posteriormente se permitió el uso de “garaje para ómnibus y colectivos, mantenimiento, reparación y lavado de los mismos”.

Que finalmente, el mencionado Departamento entiende que, dadas las características del inmueble, sus instalaciones preexistentes y la particular ubicación del mismo, podría otorgarse la factibilidad de uso solicitada debido a la similitud con las anteriormente mencionadas.

Que a fs 50, la Dirección General de Planificación y Desarrollo Urbano considera que podrían otorgarse al inmueble en cuestión los usos e indicadores que admite la zona CSur2 (2), condicionado a que, en el caso que se pretenda subdividir en un futuro, se respeten las zonas que originalmente comprende la parcela en su totalidad.

Que al respecto, la Comisión Asesora de Planeamiento, en Acta 570 manifiesta viable otorgar la excepción de los usos solicitados, condicionado a la presentación del correspondiente visado de Vialidad Nacional, teniendo en cuenta la afectación sobre la Ruta Nacional 35.

Que a fs. 134, el asesor legal de la Dirección General de Planificación y Desarrollo Urbano entiende que la situación de fondo es resolver la admisibilidad de los usos pretendidos en razón de la confluencia de tres zonificaciones diferentes en la misma parcela y de su falta de inclusión normativa respecto a dos de ellas.

Que observa el letrado que en las presentes actuaciones se asignó tratamiento de excepción al planteo de la empresa peticionante, habiendo intervenido, inclusive, la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento, quien emitió opinión favorable a la admisión de los usos propuestos por la recurrente.

Que agrega el asesor indicando que la solución a la cuestión planteada se encuentra prevista en el propio Código de Planeamiento Urbano, siempre que en el caso se cumplan todas las condiciones normativas impuestas, cuestión que deberá ser dilucidada en concreto.

Que en efecto, el Artículo 1.1 del CPU prescribe: "Uso admisible especial: Es aquel que, sin pertenecer a las categorías que abarcan los usos permitidos y/o complementarios, puede ser admitido por razones que justifiquen su localización bajo condiciones especiales. En estos casos el peticionante deberá presentar una memoria que justifique la calificación de uso admisible y el Departamento Planeamiento Urbano otorgará el certificado con las condiciones a que deberá ajustarse o lo denegará, si el caso propuesto se incluye en la categoría de uso no permitido."

Que concluye el letrado sugiriendo que se analice si en el caso particular se encuentran cumplidos los extremos requerido por el Artículo 1.1 - Uso admisible especial - del Código de Planeamiento Urbano, para su aplicación, y, en caso que el análisis resulte positivo, se ajuste el procedimiento a dicha norma jurídica.

Que a fs. 136 la Subsecretaría Legal y técnica comparte el criterio seguido en el dictamen de fs. 134/135, por entender que la situación del peticionante podría encuadrarse dentro del procedimiento previsto por el Artículo 1.1 del CPU, siempre que el Departamento Planeamiento urbano considere que dichos usos en la parcela pueden ser permitidos en la categoría "Uso admisible especial", previo cumplimiento de las condiciones que eventualmente le sean impuestas.

Que a fs. 137, el Director General de Planificación y Desarrollo Urbano informa que los usos propuestos por la firma ANJOR SA se observan compatibles con la ubicación de las parcelas, la diversidad de zonificaciones y su entorno, por lo que se consideran admisibles, en los términos del artículo 1.1 del Código de Planeamiento Urbano, y respecto a la parcela que catastralmente se identifica como Circunscripción XIII, Sección C, Fracción II, Parcela 1b, Subparcela 1, los siguientes usos: oficina administrativa, guarda de camiones transportadores de combustibles sin carga y taller mecánico de unidades propias

Por todo lo expuesto, el SECRETARIO DE INFRAESTRUCTURA, en uso de las facultades que le confiere el Artículo 182 de la Ley Orgánica de las Municipalidades

                                                      RESUELVE

PRIMERO: Declarar, en el marco del Artículo 1.1 del Código de Planeamiento Urbano, con carácter de admisibles especiales, los usos "Guarda de camiones transportadores de combustibles sin carga y taller de mantenimiento de unidades propias" para su desarrollo en el inmueble identificado catastralmente como: Circ. XIII – Secc. C – Fr II - Parcela 1  b – Subparcela 1– Partida 1684.

SEGUNDO: Otórguense a la parcela mencionada en el artículo PRIMERO los indicadores urbanísticos correspondientes a la zona CSur (2).

TERCERO: Cúmplase, dése al R.O., notifíquese, tomen nota a sus efectos los Departamentos Planeamiento Urbano, Habilitaciones y hecho, ARCHÍVESE.