Ordenanza Nº20280

Ordenanza Nº 20280

Bahia Blanca, 28/04/2021

VISTO:

 

El proyecto de ordenanza obrante a fojas 112, mediante el cual se autoriza con carácter de excepción la superación de la altura máxima establecida en la zona CSE1 para la construcción de un templo y otras dependencias sobre los inmuebles identificados catastralmente como: Circ.II – Secc.B – Mz.171 – Fr.IV - Parcelas 1,2,3 y 4- Partidas 1.697, 64.113, 64.114 y 64.115 respectivamente.

 

Y CONSIDERANDO:

 

Que a fojas 26, el Departamento Planeamiento Urbano informó que los inmuebles en cuestión pertenecen a la zona CSE1 (Comercio, Servicios y Esparcimiento 1) del Área Particularizada Valle del Napostá.

 

Que la actividades a desarrollar se encuadran en los usos “Templo y Auditorios”, dentro del rubro Culto, Cultura, Esparcimiento y “Hotel, lugar de alojamiento”, dentro del rubro “Servicios”, del Cuadro de Usos nº 1 (Anexo IV – ordenanza 15.505), permitidos en zona CSE1.

 

Que agregó el Departamento Planeamiento Urbano que para poder acceder a dichos usos, el recurrente deberá dar cumplimiento lo establecido en las “Exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio” para la zona CSE1, artículo 3º de la ordenanza 17.080, inciso 2.4., fundamentalmente lo requerido en el punto 1, a saber: “No se aprobarán permisos de construcción hasta tanto se hayan cumplimentado las cesiones a favor de la Municipalidad del suelo ubicado en el distrito UP5 o alternativas previstas, en plena conformidad con las condiciones que se establecen en el artículo 9º y 12º de la presente ordenanza”

 

Que por otra parte, el artículo 9º de la ordenanza 15.505 determina: “La reconformación parcelaria y de usos que se establece en el artículo 3º se regirá por los siguientes criterios: a) El conjunto de titulares de los inmuebles del sector sujeto a reestructuración, según los artículos 3º y 5º podrán acordar entre sí y en una única operación integral, la cesión de la Avenida del Valle del Napostá, la reconformación parcelaria y de usos y la cesión a favor de la Municipalidad del suelo en cota inferior a la línea de borde de urbanización, que pasará a integrar el distrito UP5, como espacio verde libre público. Una vez resuelta de este modo la reestructuración, quedarán habilitados los nuevos usos que propicia esta ordenanza para los distritos CSE1 y CSE2.

 

b) De no lograrse los acuerdos entre todas las partes, los usos previstos en el artículo 9º de la presente para los distritos CSE1 y CSE2, podrán habilitarse para un inmueble en particular, cuando su titular acredite la inscripción a favor de la Municipalidad de Bahía Blanca, con carácter de cesión con carga urbanística, de una superficie del suelo incluida en el distrito UP5 al menos equivalente a la del inmueble de referencia. En la escritura pública correspondiente, se correlacionarán el bien cedido en UP5 con el bien que accede a los usos de la norma en CSE1 y CSE2.

 

c) Asimismo, cuando se demostrara válidamente la imposibilidad efectiva de efectuar la cesión a que se hace referencia en el párrafo anterior, el titular podrá depositar en la cuenta especial que se crea en virtud del artículo 10º de la presente, el monto en dinero equivalente al precio promedio de mercado de un inmueble de igual superficie, ubicado en el distrito UP5, subsector que se extiende entre Ciudad de Cali y Avenida de Circunvalación, según la tasación de las parcelas que solicitará el Departamento Ejecutivo a los organismos o instituciones autorizados. Los recursos serán afectados exclusivamente al oportuno pago de compensaciones para la materialización del parque libre público en dicho subsector.

 

Que concluyó el Departamento Planeamiento Urbano indicando que según el artículo 2º del Código de Planeamiento Urbano, la calle Emilio Vera se encuentra sujeta a ensanche con un ancho de 30 metros desde H.Yrigoyen hasta Camino La Carrindanga. Asimismo el artículo 3º de la ordenanza 17.080 establece un perfil de 30 metros para calle Brigadier Estanislao López, entre Avenida del Valle del Napostá y Sarmiento.

 

Que a fojas 63, la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento consideró que la compensación urbanística debería realizarse no sólo por el objeto de la misma, sino además por el beneficio que ha tenido el sector a partir de la materialización del Corredor Cabrera y la infraestructura incorporada.

 

Que con relación al proyecto, la Comisión manifestó que cumple con los indicadores de la zona, observando únicamente el porte de la torre del edificio más importante, en virtud de superar la altura máxima indicada para la zona. Situación ésta que deberá quedar sujeta a alguna reconsideración por parte de los proyectistas y el Municipio para que la misma minimice su impacto.

 

Que a fojas 67, la Dirección de Planeamiento Urbano informó que correspondería otorgar la prefactibilidad de uso requerido condicionada al compromiso fehaciente de compensación requerido por la ordenanza 15.505, artículo 9º.

 

Que a fojas 81, el Equipo de Planificación de Políticas Públicas de Tránsito evaluó el impacto del flujo vehicular del sector, concluyendo que el mismo no generará conflictos de alta envergadura, informando que sólo ralentizará la circulación en los tramos horarios en que se desarrollen las actividades propias de la institución.

 

Que dicho Equipo propuso la existencia de dos sectores de ingreso/egreso: uno (el proyectado) por calle Vera y otro (propuesto) por colectora de Avenida Cabrera.

 

Que concluyó el informe indicando que cuando las actividades estén a pleno, la capacidad máxima es para 250 personas y además, que el templo se encontrará abierto (excepto domingos y lunes), lo cual favorecerá que la concurrencia no se concentre en un horario en particular.

 

Que a fojas 83, la Subsecretaría de Gestión Ambiental informó que no tiene objeciones ambientales de consideración para el proyecto siendo el mayor impacto que podría generarse el ya contemplado en el área de tránsito.

 

Que a fojas 107, el Departamento Planeamiento Urbano informó que los indicadores urbanísticos para la zona CSE1 son:

 

FOS: 30%

FOT: 0,30

CLM: ---

Altura máxima: dos plantas (+7.50)

Retiros: bilateral 5 metros.

Frente: 3 metros.

 

Que el artículo 1.3. del Código de Planeamiento Urbano define a la altura máxima de edificación como:”En las zonas en que se especifica una altura máxima de edificación, ésta será medida desde el nivel de cordón hasta la cota de azotea terminada sobre el último local habitable”

 

Que por lo expuesto, dicho Departamento ha entendido que mientras el pináculo no cuente con locales habitables, no se incluirá dentro de la altura máxima establecida para la zona CSE 1, debiendo verificarse el cumplimiento de los indicadores urbanísticos al momento de la presentación de los planos correspondientes; y concluye indicando que no encuentra objeciones para el otorgamiento de la factibilidad solicitada.

 

Que a fojas 33/45 del expediente 0/00-3886-2020 el profesional actuante presentó un nuevo proyecto, sobre el cual el Director General de Planificación y Desarrollo Urbano a fojas 46 manifestó:

Que la Dirección y la Comisión Asesora se expidieron oportunamente entendiendo que el proyecto presentado en el año 2016 por expediente 0/00-10992-2016 era viable, donde se cumplía con los indicadores salvo por la altura del pináculo proyectado, el cual habiendo sido analizado se concluyó que el mismo no resultaba de alto impacto.

 

Que posteriormente se recibió un nuevo proyecto con una propuesta similar en conceptos y usos pero con un desarrollo diferente en planta y elevaciones. En este caso se destacó que la nave principal supera en altura la máxima permitida por el Código.

 

Que con fecha 25 de agosto de 2020 se recibió un relevamiento topográfico y cortes urbanos donde posicionan (a nivel de croquis preliminares) el edificio en relación a los niveles del predio y entorno inmediato, completando además con una serie de imágenes de referencia donde exponen edificios similares construidos en Latinoemérica.

 

Que el impacto en el sector resultaría similar al que oportunamente fuera evaluado y considerado por las oficinas municipales, por lo que corresponde darle idéntico tratamiento.

 

Que el edificio principal excedería el indicador de altura máxima para la zona (+7.50m), pero contextualizando el mismo en la topografía del sector, la altura propuesta presenta un impacto menor ya que el sitio de emplazamiento cuenta con una importante pendiente hacia el Valle del Arroyo Napostá y un desnivel respecto de la Avenida Cabrera, relativizando así la altura máxima respecto de los distintos niveles que presenta la parcela, esto importa sobre todo si se tiene en cuenta el espíritu de la ordenanza que aplica al sitio donde supone minimizar el impacto en las visuales largas hacia el valle.

 

Que concluyó la Dirección General de Planificación y Desarrollo Urbano considerando que la propuesta presentada es factible en cuanto a la implantación, usos, accesos y superficies. No obstante deberá ser presentado ante el Honorable Concejo Deliberante, aconsejando dicha Dirección otorgar la excepción solicitada por los motivos expuestos precedentemente.

 

Que finalmente, de otorgarse dicha excepción a la altura, deberá cumplir con las “Exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio” para la zona CSE1, artículo 3º de la ordenanza 17.080.

 

Que mediante Acta 571, la Comisión Asesora de Planeamiento volvió a tratar el expediente indicando que concuerdan con lo expresado por la Dirección General en cuanto a que la magnitud de la excepción solicitada no afectaría los objetivos de las normas urbanísticas establecidas para el sector, por lo que consideran viable dar curso al pedido de excepción de altura máxima, condicionando el proyecto definitivo al cumplimiento de lo establecido en la ordenanza 15.505 “Area Particularizada Valle del Napostá” y su modificatoria 17.080, como así también toda normativa relacionada al respecto.

 

Que a fojas 55/57 el apoderado de la entidad recurrente propone cinco inmuebles pertenecientes al Distrito UP5 con los cuales cumplimentaría lo establecido en el artículo 9º inciso b) de la ordenanza 15.505, los cuales se designan catastralmente como: Circ. II – Secc. B – Mz 160 v – Parcela 1 – Partida 66986, Circ. II – Secc. B – Mz 160 h -Parcela 1 a – Partida 7877, Circ. II – Secc. B – Mz 160 i -Parcela 1 a – Partida 2168 y Circ. II – Secc. B – Mz 160 u -Parcelas 1 y 2 – Partidas 22.165 y 66.988 respectivamente.

 

Que a fojas 59, el Departamento Catastro Territorial informó acerca de los inmuebles citados precedentemente, indicando superficie de cada uno.

 

Que a fojas 76/77 el Departamento Planeamiento Urbano considera que el Municipio debería requerir la materialización física de la calle colectora vial de calle Sarmiento a fin de dar continuidad a lo especificado para esa arteria para los distritos CS1 y CSE2.

 

Que agregó el mencionado Departamento que la propuesta de fojas 55/57 cumpliría con el inciso 1 de las exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio para zona CSE1 considerando que los inmuebles ofrecidos pertenecen a distrito Urbanización Parque 5 de las ordenanzas 15.505 y su modificatoria 17.080.

 

Que a fojas 79 el asesor legal de la Dirección General de Planificación y Desarrollo Urbano sugirió dos alternativas de tratamiento: la primera impone diferir el tratamiento de la excepción a la altura de edificación máxima permitida en la zona para la oportunidad en que el recurrente cumpla con las cesiones requeridas por el artículo 9 inciso b de la ordenanza 15.505, con fundamento en que sólo a partir de allí quedara habilitado el uso establecido para la zonificación en cuestión y la posibilidad de solicitar permiso de construcción, deviniendo ocioso cualquier tratamiento previo si el recurrente no cumple con dicha carga urbanística.

 

Que la segunda alternativa abre la posibilidad de remitir las actuaciones para el tratamiento de la excepción requerida en esta instancia del procedimiento. Es este caso, se ha tomado el resguardo, en el proyecto de ordenanza remitido, de señalar en forma clara y precisa que la excepción a la altura de edificación máxima admitida se encuentra condicionada a que el particular cumpla con las cesiones dispuestas en el Artículo 9 inciso b de la ordenanza municipal 15.505.

 

Que a fojas 95/104 obran copias de certificados catastrales de los inmuebles detallados a fojas 55/57, sobre los cuales a fojas 106, el Departamento Catastro Territorial indicó las superficies de cada uno.

 

Que a fojas 111 el Departamento Planeamiento Urbano informó que la propuesta estaría cumpliendo con el inciso 1 de las exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio para la zona CSE1, considerando que los inmuebles ofrecidos alcanzan una superficie de 34.431 m², lo que supera la superficie de los inmuebles donde se pretende desarrollar la actividad (32.971 m²), según lo establecido en el artículo 9º inciso 2 de la ordenanza 15.505. Los inmuebles ofrecidos pertenecen al Distrito Urbanización Parque 5 de las ordenanzas 15.505 y su modificatoria 17.080.

Por todo lo expuesto, el H.Concejo Deliberante en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de,

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º - Autorízase con carácter de excepción la superación de la altura máxima establecida en la zona CSE1 para la construcción de un templo y otras dependencias sobre los inmuebles identificados catastralmente como: Circunscripción II – Sección B –Manzana 171 – Fracción IV – Parcelas 1, 2, 3 y 4 – Partidas 1.697, 64.113, 64.114 y 64.115 respectivamente, en un todo de acuerdo al proyecto de fojas 33/45 del expediente 0/00-3886-2020 y a los antecedentes obrantes en los expedientes 0/00-10992-2016 y 0/00-3886-2020 (149-HCD-2021).

 

Artículo 2° - Se deja constancia que la propuesta presentada a fojas 55/57 por la entidad recurrente cumple con lo exigido en cuanto a superficie y localización, por el artículo 9º inciso b) de la ordenanza municipal 15.505, quedando el Ejecutivo Municipal facultado a aceptar la cesión conforme el artículo 8° de la mencionada ordenanza.

 

Artículo 3° - Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.

 

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE BAHIA BLANCA, A LOS VEINTIDOS DÍAS DEL MES DE ABRIL DE DOS MIL VEINTIUNO.