Decreto Nº0953

Decreto Nº 0953

Brandsen, 27/07/2020

Visto

Visto el Expediente Nº 4015-25.396/19 por el cual CAMPOS DE ROCA S.A, tramita la instalación de un portón de acceso secundario sobre calle n° 80, y;

Considerando

Que, a fs. 1 se presenta el Administrador de Campos de Roca S.A. solicitando ó casi avisando que instalarán un portón de acceso sobre calle 80, adjunta un croquis del lugar de ubicación del pretenso portón, y copias de un dictamen jurídico y Acta de Asamblea del Consorcio;

Que, a fojas 14 intervino la Directora de Planeamiento y Catastro de la Municipalidad, la cual opinó que el trámite requerido debe contar con la aprobación de todo el consorcio, y destaca que la documentación técnica está incompleta;

Que, a fojas 15 con fecha 27 de septiembre de 2019 emitió opinión el Sr. Subsecretario Legal y Técnico en el mismo sentido;

Que, a fs. 16/18 se presenta el Sr. Diego Sánchez nuevamente, reitera la petición, la funda y reserva el Caso Federal, adjuntando una fotocopia de una nota suscripta por la Arq. Patricia G. Matto donde indica que no existe impedimento para que se realice la apertura de un segundo acceso al Barrio Campos de Roca;  y acompaña documentación (copia) de Acta de Asamblea Extraordinaria Consorcio Propietarios Campos de Roca y Reglamento de Copropiedad y Administración;

Que, a fojas 82 la Directora de Planeamiento y Catastro remite las actuaciones al Subsecretario Legal y Técnico a fin de emitir opinión sobre la cuestión;

Que, a fs. 83/84 obra sendo dictamen jurídico del Subsecretario Legal y Técnico, que transcribo: Dictamen 239/2019.  Sra. Directora de Planeamiento y Catastro: Vienen las actuaciones de referencia a fin de emitir opinión con relación a la  última presentación realizada por el Sr. Diego Sánchez, en su carácter de administrador del Barrio Campos de Roca, mediante la cual da cumplimiento a lo solicitado, acredita la personería, toma vista, y realiza una serie de manifestaciones.-Introduce en esta instancia una “nota” donde la Arquitecta Patricia G. Mato, en su momento a cargo de la Dirección de Planeamiento de la Municipalidad, emite una opinión sobre la apertura del portón, más dicho informe/opinión  no constituye un acto administrativo y por lo tanto no puede ser esgrimida como una autorización, y como la ley se presume conocida por todos art. 8 C.C.C.N. ( Principio de inexcusabilidad. La ignorancia de las leyes no sirve de excusa para su cumplimiento, si la excepción no está autorizada por el ordenamiento jurídico.), bien sabe el  Administrador que, sin el acto administrativo de rigor, no puede ejecutar la obra que pretende y que la nota adjunta sólo constituye una opinión   que ni siquiera está avalada por un dictamen jurídico en el mismo sentido, es más desconozco los motivos (intrínsecos) por los cuales la Arquitecta Mato opinó en tal sentido y no puedo afirmar que resulten los que se destacan en el cuarto y quinto párrafo de fs. 17, porque no tengo ni remotamente,  la habilidad de representarme   lo que pensó la Directora de Planeamiento en el año 2012 para  considerar de dicha manera el tema.-  Con relación a  la invocación del artículo 2052 del C.C.C.N. en mi anterior dictamen,  el mismo resulta aplicable al igual que la totalidad del Título V donde dicho artículo se encuentra inserto, ello en concordancia con lo dispuesto en el art. 2075 C.C.C.N. que concretamente establece:  ARTICULO 2075. “Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.”      El ARTICULO SEPTIMO DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD de CAMPOS DE ROCA (fs.35) establece: Las partes comunes del inmueble resultan:   “ El terreno en su totalidad excluyendo las unidades funcionales, los cimientos, los muros y elementos divisorios de las distintas unidades, las entradas al club de campo tanto general como las accesorias, los cercos que circundan el terreno, las calles interiores, y los senderos…; y todo obra apta y útil, construida o a construirse; todas las instalaciones que se construyan y  fueran de uso común, …y todas aquellas que disponga el consorcio de copropietarios, su construcción o modificación..”      Asimismo, tal como lo dispone el reglamento,  toda obra que disponga el consorcio de copropietarios, su construcción o modificación, debe ser realizada en consonancia con las normas dispuestas en el artículo 2075 CCCN, que remite al Titulo V cuando no contenga disposición en particular sobre la situación,  y con el art. 2076  C.C.C.N,  que establece claramente:       “Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”.-    Como se aprecia de la interpretación armónica  de las normas citadas, inclusive del propio reglamento, el  acceso es común. Más aún, como lo expresé en el anterior dictamen, por remisión expresa del artículo 2075 del CCCN al Título V del mismo Código, que trata la Propiedad Horizontal, lo mismo dispone el artículo 2041: Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: …b) …, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;   Más adelante el artículo 2052 dispone:  Mejora  u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios…”, si bien esta norma se encuentra ubicada entre las disposiciones de la Propiedad Horizontal (edificio), por remisión expresa que realiza el art. 2075 (Conjuntos Inmobiliarios), la misma resulta plenamente aplicable.-En conclusión, está claro que la obra se trata de una modificación de la parte común del emprendimiento, y si bien la norma se encuentra ubicada en el C.C.C.N. en la parte dedicada a la propiedad horizontal edificio, por aplicación del artículo 2075 ubicado en las normas sobre Conjuntos Inmobiliarios, resulta aplicable      y como tal necesita la autorización unánime de los copropietarios  o la acreditación del procedimiento previsto en el Artículo 2052 del C.C.C.N., más allá incluso, de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad que dispongan lo contrario.-  Para finalizar, no es cierto que la Municipalidad no pueda exigir el cumplimiento de los artículos 2052 y   2060 CCCN, es sabido que las leyes sobre derechos reales y su regulación constituyen normas de orden público, por lo tanto no puede desconocerse y omitir  el cumplimiento de la misma, máxime cuando se intenta a través de la Asamblea realizar una obra que necesariamente debe realizarse con la con conformidad (unánime) de todos los copropietarios. Desconocer tal característica, la de orden público, implicaría desconocer la garantía constitucional de defensa de la propiedad y la seguridad jurídica de todos los copropietarios. Por los motivos señalados, y hasta tanto se resuelvan y acrediten las cuestiones indicadas,  debe denegarse el permiso de obra y  paralizarse en su caso si la misma se inició.- SUBSECRETARIA LEGAL y TECNICA, NOVIEMBRE  07  de 2019. Fdo: LUIS MARIANO COWEN Subsecretario Legal y Técnico Municipalidad de Brandsen”                            

Que a fs. 88 obra presentación del Sr. Juan Bautista Gainza apoderado del Consorcio de Propietarios Campos de Roca constituyendo domicilio, acreditando personería y requiriendo un pronto despacho de las actuaciones referidas en el visto;

Que a fs. 89 obra dictamen del Subsecretario Legal y Técnico señalando: “Sra. Directora de Despacho y Digesto: Llegan las actuaciones de referencia con motivo de emitir opinión sobre el pronto despacho presentado con fecha 18 de Marzo de 2020 por CAMPOS DE ROCA S.A., donde constituye domicilio y acredita personería, por último solicita pronto despacho y si bien no peticiona con relación a que, entiendo que lo hace con relación al permiso de obra denominado Portón de acceso sobre calle 80. Habiendo emitido opinión sobre la cuestión en particular, entiendo que con los fundamentos de fs. 83/84 están cumplidos los requisitos previos para la emisión del acto, por lo tanto de estar de acuerdo el D.E. debería dictar un acto con los alcances allí señalados y rechazar el permiso de obra y/o paralizarse su hubiese sido comenzada, notificando a la interesada en el domicilio constituido. SUBSECRETARIA  LEGAL Y TECNICA, Julio 27 de 2020”;

Que compartiendo la opinión legal vertida, corresponde el dictado del pertinente acto administrativo;

Que, el presente encuentra fundamento en lo dispuesto en el art.240 LOM,  arts.1, 2 103, 104, 106 y 108   de la Ord. Gral. 267/80;

EL INTENDENTE MUNICIPAL DE BRANDSEN

ARTCULO 1º.- Rechazase el permiso de obra solicitado por CAMPOS DE ROCA S.A. o paralícese si ha comenzado, en concordancia con lo expuesto en los considerandos.-

ARTICULO 2º.-  Notifíquese en el domicilio constituido por Campos de Roca S.A. a fs. 88.-

ARTICULO 3º.- El presente Decreto será refrendado por el señor Secretario de Gobierno y de Obras y Servicios Públicos.-

ARTÍCULO 4º.- Comuníquese a quien corresponda, dése al Registro Oficial y cumplido,  archívese.-