Ordenanza Nº20044

Ordenanza Nº 20044

Bahia Blanca, 24/07/2020

VISTO

 

      El proyecto de Ordenanza mediante el cual se autoriza con carácter de excepción la propuesta presentada por la arquitecta Victoria Martinolich en relación a la altura de la construcción a realizar sobre los inmuebles identificados catastralmente como: Circunscripción II, Sección D, Manzana 282 c, Parcelas 21, 22, 23, 24, 29, 30, 31 y 32; y

 

CONSIDERANDO

 

      Que a fs. 1 del expediente 0/00-55-2020, la recurrente manifiesta que la propuesta presenta inmejorables ventajas al reducir la ocupación del FOS, como permitir urbanísticamente un paseo con terrazas jardín, generar espacios verdes, lograr la permeabilidad en la manzana, combinar la mixtura de usos, mejorar las condiciones de asoleamiento y ventilación, crear espacios de gran calidad urbano-ambiental y aportar espacios de uso público en distintos niveles.

 

      Que a fs. 17/18, el Departamento Planeamiento Urbano informa que se trata de una excepción para la construcción de 20 pisos de altura en los inmuebles situados en calle Sarmiento, entre las calles Alvear y La Falda y sobre calle Alvear, entre Sarmiento e Irigoyen. Los usos a desarrollar son: vivienda multifamiliar, locales comerciales y oficinas comerciales.

 

      Los inmuebles ubicados sobre calle Sarmiento pertenecen a la zona Macrocentro Direccional (C2) del Código de Planeamiento Urbano. Los indicadores urbanísticos son:

 

FOS: 60%

FOT: 2,40

CLM: Caso C

Altura Máxima: 11 pisos

Retiros: Ninguno

 

      Los inmuebles ubicados sobre calle Alvear pertenecen a la zona Residencial de Transición (R2) del Código de Planeamiento Urbano. Los indicadores urbanísticos son:

FOS: 60%

FOT: 1,20

CLM: Caso C

Altura Máxima: 3 pisos

Retiro: Frente: 3 metros.

 

      Los recurrentes informan que se pretende unificar las parcelas, alcanzando una superficie total de 3085 m2 aproximadamente, por lo que el presente proyecto se encuadra en lo establecido en la Ordenanza 9438, su Decreto Reglamentario 148/97 y la Resolución 4-533-2000 y Decreto 251/2010.

 

      Si bien al unificarse las parcelas, la parcela resultante quedaría encuadrada como perteneciente a la zona C2 y por ende la aplicación de sus indicadores urbanísticos, es criterio del Departamento Planeamiento Urbano que sobre el frente de la parcela a zona R2 se respete tanto la altura máxima (3 pisos), como así también el retiro de frente (3 metros) establecidos en el Código de Planeamiento Urbano.

 

      Agrega el Departamento Planeamiento Urbano que sobre calle Sarmiento se pretende alcanzar una altura de 20 pisos desarrollados en 2 planta de locales comerciales, 3 plantas de oficinas comerciales y 15 plantas de vivienda multifamiliar. Lo solicitado constituye una excepción de 9 pisos.

 

      Al respecto, la Comisión Asesora de Planeamiento, en Acta 568 manifiesta:

 

      El Colegio de Agrimensores expresa su inquietud en lo que respecta a la problemática de escasez del servicio de agua corriente en el Partido de Bahía Blanca.

 

      El Colegio de Arquitectos considera positiva la propuesta presentada, entendiendo que la magnitud del lote generado como consecuencia de la unificación de ocho parcelas y el proyecto integral presentado, requiere un tratamiento particularizado que permita el desarrollo de la mayor capacidad constructiva posible. Asimismo consideran superadora la propuesta de menor ocupación de FOS y la tipología de edificio en torre presentada, respecto al desarrollo de un edificio de once pisos entre medianeras, permitido por el Código de Planeamiento Urbano. El planteo de una planta baja comercial y con espacios semi públicos favorece la integración de las característica comercial de calle Sarmiento.

 

      El Colegio de Ingenieros entiende favorable que se plantee una discusión de alturas máximas de construcción y que éstas no sean una limitante para el desarrollo de la ciudad.

 

      El Colegio de Técnicos concuerda en la necesidad de reformulación del Código de Planeamiento Urbano que se adapte a las necesidades actuales de la ciudad y que posibiliten el desarrollo de mejores proyectos.

 

      En cuanto a la propuesta presentada, los Colegios Profesionales concuerdan en requerir que la Dirección General de Planificación y Desarrollo Urbano se expida por escrito respecto a lo planteado por la profesional actuante en lo que respecta a la excepción solicitada, exponiendo la propuesta que el Municipio pretende para el corredor calle Sarmiento, entre calles Cerrito y Avenida Fortaleza Protectora Argentina.

 

      A fs. 33/35, el Secretario de Infraestructura informa que los indicadores previstos por el Código otorgan al conjunto una altísima capacidad constructiva de mas de 12.500 m^2, , condicionada a una altura máxima de 11 pisos.

 

      Agrega el Secretario que sin duda es interesante para la ciudad optimizar los recursos y equipamientos producidos por el Estado y por privados en términos de eficiencia, conjugando vivienda, trabajo, servicios en áreas relativamente compactas que supongan menor uso de recursos en transporte y desarrollo de infraestructuras. Aportar densidad poblacional y diversidad de usos en sectores con las condiciones adecuadas promueve un mejor uso de la ciudad.

 

      El proyecto se plantea a modo de torre con basamento sobre la Avenida Sarmiento y completa la edificación a línea municipal característica con dos niveles sobre calle Alvear. Esta tipología urbana permite formalizar una relación más amigable con edificios vecinos y consolidar frentes urbanos con transiciones acordes a la escala peatonal.

 

      La condición tipológica de la morfología propuesta (torre con basamento) disminuyen el impacto de la altura sobre la propia acera y sobre lotes linderos, el ancho de la avenida diluye también el efecto de la altura por sobre la hacer opuesta.

 

      Concluye el Secretario de Infraestructura indicando que el pedido de excepción se circunscribe a la altura y considera que la propuesta morfológica planteada es superadora en términos de calidad urbana en comparación con el producto que daría por resultado de la aplicación textual de la normativa vigente, donde produciría la consolidación de una masa construida significativamente mayor sobre línea municipal., generando además muros medianeros ciegos de gran superficie.

 

      Es por todo lo antedicho que el Secretario considera oportuno otorgar excepción sobre la altura máxima, no obstante, deberá reformular el basamento de modo tal de lograr mayor armonía con la altura de los vecinos y cumplir con el resto de los indicadores y exigencias previstas por la normativa vigente.

      Por todo lo expuesto, el H.Concejo Deliberante en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

 

ORDENANZA

 

 

Artículo 1º – Autorízase con carácter de excepción la superación de la altura máxima estipulada para la zona C2 por el Código de Planeamiento Urbano para la construcción de un edificio de hasta 20 pisos de altura sobre los inmuebles identificados catastralmente como: Circunscripción II, Sección D, Manzana 282 c, Parcelas 21, 22, 23, 24, 29, 30, 31 y 32 para el desarrollo de los usos vivienda multifamiliar, oficinas comerciales y locales comerciales.

 

Artículo 2º – La autorización mencionada en el Artículo 1º se otorga condicionada a:

 

1. Unificar la totalidad de las parcelas involucradas.

2. En la parte de la parcela resultante de la unificación con frente sobre calle Alvear, deberá respetarse la altura máxima dispuesta por el CPU para la zona R2. Dicha restricción deberá observarse desde la línea municipal sobre calle Alvear y en una extensión de 32,21 mts. De fondo de la parcela, conforme surge de la planimetría obrante a fs. 16, que como Anexo I pasa a formar parte de la presente.

3. Cumplimiento del resto de los indicadores urbanísticos de la zona C2 a excepción de lo dispuesto en el ítem b)

4. El basamento se ajustará a lo dispuesto por el C.P.U. en el Artículo 10.4 “Edificios en Torre”, respetando la altura mínima descripta en el Artículo 10.4.3, es decir 10m sobre el nivel de vereda.

 

Artículo 3º – La presente excepción otorgada y condicionada al Artículo 2º, quedará supeditada al otorgamiento de la factibilidad de agua, luz y gas.

 

Artículo 4º – Comuníquese al D. Ejecutivo para su cumplimiento.

 

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE BAHÍA BLANCA A LOS DIECISÉIS DÍAS DEL MES DE JULIO DE DOS MIL VEINTE.