Ordenanza Nº1490/19

Ordenanza Nº 1490/19

Pellegrini, 14/11/2019

RÉGIMEN GENERAL DE LOTEOS DE TERRENOS MUNICIPALES CON FIN SOCIAL

La necesidad de proceder a la regularización y/o adjudicación de propiedades o lotes a familias y/o personas de escasos recursos; y,

Que el Decreto Ley 9533/1980, en su artículo 25 (texto según Ley 14.461) prescribe: Podrá efectuarse la transferencia en forma directa, en venta o donación, con exclusión del régimen de subasta pública y previa determinación del estado ocupacional, cuando: (…) d) Lo requieran ocupantes que acrediten fehacientemente la erección de mejoras o construcciones permanentes con una antelación de tres (3) años a la fecha de la petición. En los casos que resulte necesaria la subdivisión de parcelas de acuerdo a las ocupaciones existentes, con predominio de hogares que hubieren erigido su vivienda familiar, única y permanente, estas operaciones quedarán exceptuadas de la aplicación de las Leyes 6.253 y 6.254 y del Decreto Ley 8.912/77. Cuando proceda dicha excepción, la adjudicación será de un lote por núcleo familiar y su dimensión garantizará las condiciones mínimas ambientales y de habitabilidad. La Autoridad de Aplicación, en colaboración con los órganos competentes, efectuará las determinaciones pertinentes (…).En los casos que resulte necesario producir fraccionamientos para el cumplimiento de esta finalidad, las mismas quedarán exceptuadas de la aplicación del Decreto Ley 8912/77, por la cual se autoriza con carácter de excepción dejar de lado el requisito de la licitación pública a las “ventas de inmuebles destinados a planos colectivos de viviendas para grupos familiares de escasos recursos que se inscriban para ello;

Que es propósito del gobierno municipal, promover el afincamiento estable de aquellos quienes no cuenten con recursos suficientes para adquirir un terreno a los precios de mercado inmobiliario y la regularización de la situación jurídica de los actuales ocupantes de terrenos de propiedad municipal en los distintos sectores del ejido urbano que han instalado en ellos su vivienda permanente y carecen de recursos para efectuar transacciones en las condiciones precedentemente indicadas;

Que a los efectos de avanzar en la regularización dominial en sectores de bajos recursos, evitando la proliferación de asentamientos irregulares que generan conflictos jurídicos y sociales, colocando a estos sectores de vulnerabilidad social y económica en situación de desprotección jurídica.

Que para ello es necesario conjugar las herramientas y el espíritu de las leyes 24.320, 11.622, demás normas complementarias y reglamentarias.

Que para ello, se hace necesario el previo dictado de una reglamentación que establezca, con carácter genérico, las condiciones de adjudicación y modalidades de las ventas de dichos inmuebles, contemplando de tal manera en forma adecuada la manera de facilitar el acceso a la vivienda propia de grupos familiares o personas de reducido poder adquisitivo, así como también las características especiales de ese tipo de enajenaciones y el procedimiento más equitativo para la adjudicación y cumplimiento de las condiciones contractuales que han de regir esas compraventas.

Por ello,

ORDENANZA

EL CONCEJO DELIBERANTE DEL PARTIDO DE PELLEGRINI ACUERDA y SANCIONA CON FUERZA DE

ORDENANZA N°1490/2019

 

Artículo 1º: FINALIDAD DE LOS LOTEOS. El Departamento Ejecutivo Municipal, podrá proceder a la trasferencia directa en forma privada a grupos familiares convivientes o personas de escasos recursos, de aquellos lotes de propiedad municipal o cuya posesión corresponda al municipio, que se afecten a tal fin mediante el correspondiente Decreto.

Se entiende por grupo familiar conviviente de escasos recursos aquel que sus ingresos no superen en su conjunto los cuatro (4) salarios mínimos de la categoría 20 para treinta (30) horas semanales.

Se entiende por personas de escasos recursos aquellas que su ingreso no supere dos (2) salarios mínimos de la categoría 20 para treinta (30) horas semanales.

Artículo 2º: ADJUDICACIÓN. La adjudicación de los lotes cuya transferencia se disponga de conformidad con el artículo precedente, será efectuada por el D.E. Municipal a través de la Dirección de Desarrollo Social, previo informe socio-económico que elaborarán los organismos técnicos de la misma. Es condición inexcusable para poder ser adjudicatario de un lote municipal mediante el sistema de la presente Ordenanza, la de no poseer el solicitante o su grupo familiar conviviente otro inmueble dentro del territorio de la Provincia, ni haber sido adjudicatario con anterioridad de algún otro inmueble de propiedad municipal o provincial o adquirido mediante planes de financiamiento del Estado Nacional, Provincial o Municipal y/o Entes Públicos no Estatales.

Artículo 3º: LOTES OCUPADOS. Tendrán preferencia para la adjudicación de los lotes los grupos familiares y/o personas catastrados que se encuentren como ocupantes del terreno, cuando en la misma se acredite fehacientemente la erección de mejoras o construcciones permanentes con una antelación de tres (3) años a la fecha de la petición de la transferencia, de acuerdo a los relevamientos y censos que practique la Dirección de Desarrollo Social y que a la fecha de realización, los mismos tengan asentada en esos inmuebles su vivienda familiar, única y de ocupación permanente.

En los casos que resulte necesaria la subdivisión de parcelas de acuerdo a las ocupaciones existentes, con predominio de hogares que hubieren erigido su vivienda familiar, única y permanente, estas operaciones quedarán exceptuadas de la aplicación de las Leyes 6.253 y 6.254 y del Decreto Ley 8.912/77, conforme lo dispuesto por el art. 25 inc. d) del Decreto Ley 9.533/1.980.

Artículo 4º: LOTES DESOCUPADOS. Para la adjudicación de los lotes desocupados, habrá de seguirse el siguiente orden de prioridad:

a) Grupos familiares radicados en jurisdicción del Partido de Pellegrini con más de diez años de antigüedad.

b) Grupos familiares radicados en la jurisdicción del Partido de Pellegrini entre cinco y diez años de antigüedad.

c) Personas que se encuentren en las condiciones previstas en los incisos precedentes.

Para el caso de grupos familiares que tengan algún miembro con discapacidad el Departamento Ejecutivo destinará un mínimo del diez por ciento (10%) de los lotes sociales para esa franja etaria.

Artículo 5º: URBANIZACION y LOTEO. El plano de mensura de urbanización y subdivisión será confeccionado por intermedio del área municipal pertinente o profesional contratado por el municipio, teniendo en cuenta la reglamentación vigente y atendiendo también a las situaciones de ocupación existentes en el inmueble, procurando adecuar los asentamientos de hecho a las exigencias mínimas de ordenamiento, para lo cual ejecutará al menos la infraestructura mínima indispensable.

Artículo 6º: FINALIDAD DE AUTOCONSTRUCCIÓN DEL LOTEO SOCIAL. En todos los casos que el Departamento Ejecutivo reglamente programas de loteos sociales con fines de construcción de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, se exigirá la sujeción a un plano de obra Municipal, expresando con carácter de declaración jurada el comienzo de obra en un plazo no menor a 6 meses. El Municipio, en caso de estricta necesidad, pondrá a disposición de los beneficiarios todas las herramientas establecidas en otras Ordenanzas o programas de contenido social de mejoramiento de viviendas, para la conclusión de la obra.

Artículo 7º: REQUISITOS PARA LA VENTA. La venta de los lotes se llevará a cabo a razón de un solo predio y por única vez por cada grupo familiar u ocupante o solicitante que reúnan las condiciones requeridas para poder ser adjudicatario, debiéndose ajustar cada operación a los siguientes recaudos formales:

a) El contrato de compraventa se celebrará en instrumento privado (boleto) a través de la Asesoría Letrada Municipal, en cuatro o más ejemplares de un mismo tenor de acuerdo a la cantidad de adquirentes del lote; los que serán firmados por todos los adquirentes del inmueble. Su original se archivará en la Dirección de Desarrollo Social, la que habilitará un registro a tales efectos.

b) El comprador o compradores constituirán en el respectivo instrumento domicilio especial para todos los efectos derivados del contrato, en el mismo inmueble adquirido, aceptando expresamente someterse a los Tribunales ordinarios del Departamento Judicial de Trenque Lauquen para cualquier cuestión judicial que se suscitare respecto del mismo, renunciando al fuero federal si pudiere corresponderle.

c) La autenticidad de las firmas obrantes en dichos instrumentos será certificada en la forma que disponga el Departamento Ejecutivo Municipal.

d) Por consentimiento de partes y sin perjuicio de lo dispuesto por el art. 11º de la presente Ordenanza, podrá instrumentarse directamente la operación en escritura pública, constituyendo a favor de la Municipalidad hipoteca de primer grado por el saldo de precio adeudado al momento de su otorgamiento.

Artículo 8º: PRECIO DE VENTA. A los efectos de disponer las ventas se realizarán en todos los casos tasaciones especiales por el organismo técnico municipal creado mediante Ordenanza N° 1.332/2017 de creación de la Comisión de Tasaciones o por alguno de los organismos o instituciones que determine el Departamento Ejecutivo.

Dicho precio no podrá ser inferior en ningún caso al cincuenta por ciento (50 %) del valor real del inmueble en el mercado inmobiliario ni superior a los quince (15) salarios mínimos de la categoría 20 para treinta (30) horas semanales.

Artículo 9º: FORMA DE PAGO. El precio de venta que se establezca de acuerdo con las pautas del artículo que antecede podrá ser abonado por los adquirentes: a) al contado; b) en cuotas, de acuerdo a los planes de financiación que el D.E. determine para cada loteo en particular en el Decreto respectivo.

Artículo 10º: BONIFICACION POR PAGO AL CONTADO. El comprador que optare por abonar al contado el precio de venta del inmueble, gozará de una bonificación cuyo porcentaje fijará el D. E. en el Decreto que regule cada loteo en particular, descuento que no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) del valor establecido para la venta.

Artículo 11º: PAGO EN CUOTAS. Los planes de financiación podrán contemplar el pago del precio en cuotas mensuales, por un término que no excederá de sesenta (60) mensualidades a partir de la fecha de suscripción del boleto; el que podrá ser ampliado o prorrogado por el D. E. mediante resolución fundada y previo informe de la Dirección de Desarrollo Social sobre la situación socio-económica y posibilidades de pagos de los adquirentes. Para el caso de que el adjudicatario optare por el pago en cuotas, éstas deberán hacerse efectivas en la Tesorería Municipal o donde indique el Departamento Ejecutivo Municipal, del 1 al 10 de cada mes, a contar desde el siguiente al de la celebración del contrato.

Las cuotas se actualizarán en forma semestral conforme al promedio de la evolución del salario municipal y el índice de la construcción.

Artículo 12º: ESCRITURACION ANTICIPADA. Quienes adquirieran un lote municipal por el sistema de pago en cuotas mensuales podrán solicitar de la Municipalidad el otorgamiento de la respectiva escritura pública traslativa de dominio cuando hubieren satisfecho el veinticinco por ciento (25 %) del precio estipulado, en cuyo caso se gravará el inmueble en el mismo acto con garantía hipotecaria en primer grado en favor de la enajenante, por el importe del saldo del precio adeudado.

Artículo 13º: MORA. SUS CONSECUENCIAS. La falta de pago por el adquirente de tres (3) mensualidades consecutivas o cinco (5) alternadas del precio de venta, facultará a esta Municipalidad a demandar la resolución lisa y llana del contrato cuando éste se hubiere instrumentado en documento privado, o a ejecutar la garantía hipotecaria en el supuesto de que se hubiere formalizado la escrituración del terreno en el modo y forma establecidos por el artículo 11º de la presente Ordenanza. La mora en el pago de las cuotas será automática, sin necesidad de previo requerimiento o interpelación judicial o extrajudicial. Las sumas abonadas por el comprador quedarán definitivamente en poder de la Municipalidad, en concepto de retribución por la ocupación y uso del inmueble. La Municipalidad no podrá reclamar la resolución del contrato cuando el adquirente haya abonado el porcentaje del precio que establece el artículo 11º de esta Ordenanza o haya realizado en el terreno construcciones cuyo valor equivalga al cincuenta por ciento (50%) del precio de compra fijado en el respectivo boleto (art. 8º de la Ley14.005).

Artículo 14º: DONACION. Aquellos poseedores a título de dueño que cumplan con los requisitos de la presente Ordenanza, a los fines de la regularización dominial podrán transmitir a título gratuito a la Municipalidad de Pellegrini los derechos y acciones respecto del lote que ocupan, para que lo incorpore mediante el procedimiento de usucapión o prescripción administrativa al patrimonio privado del Estado Municipal. 

A los fines de completar la regularización dominial el Departamento Ejecutivo  transferirá el bien a título de donación a los ocupantes del lote usucapido o adquirido por posesión administrativa, previa autorización de la misma mediante Ordenanza.

Artículo 15º: ESCRITURACION. Tanto la escritura traslativa de dominio en favor del o los adquirentes como la que en el supuesto del art. 11º se formalice por constitución de hipoteca y su posterior cancelación, serán otorgadas por ante la Escribanía General de Gobierno de la Provincia o Escribanos de la nómina que otorga el Colegio de Escribanos de la Provincia, según lo determine el D. E. en el Decreto del respectivo loteo; corriendo todos los gastos y honorarios -si los hubiere- por exclusiva cuenta del Comprador o compradores.

La escrituración se hará una vez que el beneficiario no cuente con obligaciones pendientes para con el Municipio.

La escritura traslativa de dominio será otorgada únicamente a nombre del o los titulares del boleto, sus herederos y/o terceros expresamente autorizados por el adquirente con aprobación del D. E. Municipal.

Artículo 16º: OBLIGACIONES FISCALES DEL COMPRADOR. A partir de la fecha de suscripción del contrato de compra venta y correlativa toma de posesión del lote, será a cargo exclusivo del o los adjudicatarios, aun cuando no se hubiere otorgado escritura traslativa del dominio, el pago de todo gravamen, tasa retributiva de servicios, contribución de mejoras y/o cualquier otra obligación real que incida o pudiera incidir en el futuro sobre el lote, ya sea por las disposiciones en vigencia al tiempo de su adquisición o las que posteriormente se dictaren. A los efectos previstos en este artículo, facúltese a la Jefatura de Catastro Municipal a empadronar los lotes adjudicados a nombre de los respectivos titulares de los boletos de compraventa. Asimismo y a los fines de facilitar la construcción y/o adecuación de la vivienda por los adquirentes el D.E. podrá disponer por Decreto reducciones a los derechos de edificación u otro gravamen similar.

El D.E. Municipal ordenará la confección por las reparticiones técnicas específicas de un proyecto de distintas plantas tipo por las que podrán optar los adjudicatarios a los fines del cumplimiento de la obligación que establece el art. 15º de la presente Ordenanza.

Artículo 17º: OBLIGACION DE HABITAR EL LOTE. a)  Respecto de aquellos que la reciban a título de donación la obligación de ocupación es inmediata, salvo que por las obras que se deban realizar implique impedimento de ocuparla, y;  b) Con relación a los adquirentes a título oneroso, a partir de la fecha del correspondiente contrato de compraventa estos tendrán un término de seis (6) meses para iniciar la construcción y dos (2) años para concluir la misma o adecuación de su vivienda de acuerdo con las normas contenidas en el Reglamento de Edificación y/o de conformidad con lo que especialmente estableciere el D. E. para cada loteo en particular. Al vencimiento del plazo preestablecido no deberá subsistir en el lote adquirido ninguna construcción de tipo precario o que no se ajuste a las normas señaladas. En caso contrario, la Municipalidad podrá llevar adelante la demolición de las mismas.

Artículo 18: INTRANSFERIBILIDAD DEL LOTE. EXCEPCIONES. Dada la finalidad social de los loteos que regula la presente Ordenanza, la adjudicación de los terrenos y los derechos que de ella emanan son intransferibles. En todos los boletos de compraventa o de donación que se celebren, como así también en las escrituras traslativas de dominio que se otorguen, deberá incluirse obligatoriamente la siguiente cláusula penal: “Este boleto (escritura) es intransferible y el o los adquirentes” no podrán ceder ninguno de los derechos que el mismo acuerda. El o los compradores no podrán vender ni dar locación o cualquier otra modalidad contractual onerosa o gratuita el inmueble objeto de este acto, por un término de cinco (5) años contados a partir de la fecha del respectivo contrato de compraventa. La violación de esta cláusula dará derecho a la Municipalidad a exigir del comprador originario la diferencia resultante entre el valor real del terreno y el importe del precio pactado. Previo informe de Desarrollo Social, el Departamento Ejecutivo Municipal podrá autorizar, por resolución fundada, la transferencia de lotes adjudicados a otro grupo familiar y / o persona, siempre y cuando reúna las condiciones establecidas por la presente Ordenanza para poder ser adjudicatario.

Artículo 19º: SUBASTA DE LOTES. Los terrenos resultantes del fraccionamiento de inmuebles municipales con destino a los objetivos de la presente Ordenanza, que no hubieren sido vendidos en forma directa o trasferidos mediante donación y en las condiciones que en ella establecen, dentro del término que fije el Decreto respectivo para cada loteo en particular, podrán ser enajenados por la Municipalidad mediante el previo requisito de la licitación facultándose al D. E. para proceder en consecuencia.

Artículo 20º: CESIÓN PRECARIA DE USO. El D. E. podrá otorgar a todo ocupante incapacitado para el trabajo o que acredite fehacientemente ante la Dirección de Desarrollo Social su imposibilidad económica para adquirir el terreno que ocupa, el uso del mismo a título precario y gratuito para habitarlo, sólo por el término de subsistencia de las causales o impedimentos que hayan motivado la decisión, que se adoptará por resolución fundada y previo dictamen socio-económico de la referida Dirección. A tales efectos se celebrarán los contratos de comodato respectivos, los que serán absolutamente intransferibles por cualquier título.

Artículo 21º: LUGAR DE PAGO-DESTINO DE FONDOS. Todos los pagos que efectúen los adquirentes de lotes municipales deberán verificarse en las Oficinas de Rentas de la Municipalidad, o en otro lugar que determine el Departamento Ejecutivo Municipal. Los importes percibidos en concepto de pago del precio de los lotes ingresarán a una cuenta especial que se destinará a inversiones de infraestructura y/o compra de nuevas tierras.

Artículo 22º: Comuníquese, dése razón al Departamento Ejecutivo, insértese en el Registro Oficial y cumplido, archívese.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DEL DISTRITO DE PELLEGRINI, A LOS CATORCE DÍAS DEL MES DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DIECINUEVE