Ordenanza Nº19571

Ordenanza Nº 19571

Bahia Blanca, 27/12/2018

El Proyecto de Ordenanza referido a un proyecto constructivo de vivienda multifamiliar sobre el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción I, Sección B, Manzana 41, Parcela 1b, Partida 52.988, y;

 

CONSIDERANDO

 

Que, a fs. 24, el Departamento Planeamiento Urbano informa que el pedido trata del desarrollo de una vivienda multifamiliar, premios por incrementos del F.O.T. y tratamiento del espacio urbano sobre el inmueble mencionado, el cual pertenece a la zona R1 (Área Especial), según la Ordenanza 10.672.

 

La zona R1 (Área Especial) Residencial Densidad Media Alta, se califica como: Residencia general donde la vivienda está asociada con los usos directamente vinculados a ella, tolerándose otros, que por su tipo y magnitud no desvirtúan el carácter predominante de la zona. Convive la vivienda unifamiliar con la vivienda unifamiliar de hasta 4 pisos.

 

Los indicadores urbanísticos son los siguientes:

F.O.S.: 0,60

F.O.T.: 1,4

Centro Libre de Manzana: Artículo 4.1, caso C

Altura Máxima: 4 pisos. Se permitirán alturas de 6 pisos a partir de un retiro de edificación de 10,00 metros con respecto a la Línea Municipal. Cabe mencionar que lo antedicho constituye un premio para la altura.

Retiros de edificación: Se preverán retiros parquizados de frente de 1,5 m. de dimensión.

Edificios multifamiliares: solamente se admitirán viviendas desarrolladas en pisos o semipisos y se encuentra alcanzado por referencia (7), que establece: “La Comisión Asesora de Planeamiento efectuará en cada caso un estudio para determinar la conveniencia de la localización proyectada”.

Subdivisión: frente: 12 metros, Superficie 300m2.

 

En relación al F.O.T, el recurrente manifiesta la intención de aplicar los siguientes premios por incrementos del F.O.T.

 

• Artículo 6.1.1 del Código de Planeamiento Urbano vigente: Incrementos del F.O.T, no podrán superar el 70 % de los valores máximos establecidos para la zona.

 

c) Por edificación retirada voluntariamente mas allá de la línea de construcción establecida, a razón de 3% de incremento del F.O.T. por cada metro de retiro, con un máximo de 15% previéndose además los siguientes casos:

 

• En edificios en torre, proporcionalmente a la superficie máxima permitida excluido el basamento.

• Otros edificios: Proporcionalmente a la superficie permitida a partir de los +6m. de altura.

 

Cabe mencionar, que dicho premio se tomará a partir del retiro obligatorio por zona (1,5 metros) y se entiende que corresponde que permanezca libre de toda construcción.

 

• Según ordenanza 10.815, que establece los siguientes incrementos del F.O.T. con el carácter de premiso Especiales, para los casos que se detallan:

 

b) Predios frentistas al Sistema Circulatorio Binario: Todos los predios frentistas al Sistema Binario podrán aumentar los valores del F.O.T. y altura máxima tomándose el entero superior para la fracción reglamentada, según el distrito correspondiente, hasta un 20%. Dicho sistema está compuesto por las arterias comprendidas entre vías del F.F.C.C., Canal Maldonado y calle 12 de Octubre.

 

El incremento del F.O.T., no puede superar el 70% del valor establecido para la zona R1 (AE) (Artículo 6.1, del Código de Planeamiento Urbano).

 

En lo que respecta al cómputo del F.O.T., el Departamento Planeamiento Urbano informa:

 

El Decreto Ley 8912/77, Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, en su Artículo 42º, define Denominase factor de ocupación total (F.O.T.) al coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella. Denominase factor de ocupación del suelo (F.O.S) a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.

Ambos factores determinarán los volúmenes edificables.

El volumen máximo edificable de nivel de suelo hacia arriba, en edificio de más de tres (3) plantas, será el resultante de aplicar el F.O.T. máximo establecido para la zona considerando la distancia mínima de piso a piso autorizada para vivienda con independencia de la cantidad de plantas proyectadas.

 

Asimismo, el Artículo 43º, establece: Se denomina superficie cubierta edificable en una parcela a la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicados por encima del nivel de la vereda o su equivalente que al efecto establezca el Municipio, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores.

 

Por su parte, el Artículo 2º, de la Ordenanza 15.775, define: “Factor de Ecuación Total (F.O.T.): Denominase Factor de Ocupación Total (F.O.T.)al coeficiente que debe multiplicarse por al superficie total de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella.

En el cómputo del F.O.T., no se incluye:

 

1. Cuartos de máquinas, tanques, depósitos y lavaderos en las azoteas.

2. Planta libre. Definase como planta libre, la totalidad de la superficie del edifico ubicada en cualquier nivel, con dos (2) lados como mínimo abiertos y que no constituya ningún tipo de local habitable.

3. Las construcciones por debajo del la cota + 1,5, medidas a partir de la cota de la parcela, siempre que no constituyan locales de habitación o trabajo, debiéndose cumplir bajo ese nivel todas las disposiciones sobre iluminación y ventilación de locales, como así también, lo correspondiente a retiros.

4. Las superficies requeridas para guarda de vehículos o cocheras logradas por superficie cubierta”.

 

Por lo expuesto en las normas mencionadas precedentemente, en la definición de planta libre corresponde que los dos (2) lados sean abiertos al exterior del edifico para que no se compute F.O.T., por lo que el Departamento Planeamiento Urbano entiende que lo solicitado no se encuadra en las mismas.

 

A fs. 27, respecto al Espacio Urbano, el Departamento Planeamiento Urbano informa que el Artículo 8.1.1.2 del Código de Planeamiento Urbano establece como Arranque de un Patio”: “El Arranque de un Patio de cualquier categoría es un plano virtual, ubicado donde el patio comienza a a ser indispensable a los efectos de la iluminación y ventilación de los locales. La Cota del Plano de Arranque se consignará en el proyecto.

 

El Artículo 8.1.4 Espacio urbano del Código de Planeamiento Urbano, modificado por Ordenanza 16.124, establece: Es el que sirve para iluminar y ventilar los locales de habitación y/o trabajo.

 

Artículo 8.1.4.1 Dimensiones de Espacios Urbanos. Se considera Espacio Urbano, a aquel que cumpla con las siguientes condiciones:

 

Lado mínimo mayor o igual a 4 metros.

Superficie mínima. 24m2.

Relación altura máxima del patio al lado mínimo 1,5:1.

No se admitirá la reducción del lado mínimo aunque se mantenga la superficie mínima exigida.

Las dimensiones exigidas del patio se mantendrán constantes en toda su altura.

Según la definición de altura máxima de edificación, ésta será medida desde el nivel de cordón hasta la cota de azotea terminada sobre el último local habitable.

 

Por lo expuesto, el Departamento Planeamiento Urbano considera que lo planteado por el recurrente no se ajustaría a lo normado sobre espacio urbano.

 

A fs. 28/34, la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento con la presencia de dos Concejales y los Colegios Profesionales de Arquitectos, Ingenieros, Agrimensores y Técnicos, en reunión plenaria volcada en el Acta 553, consideran admisible la propuesta de construcción de un proyecto de vivienda multifamiliar, entendiendo que corresponde la evaluación y aprobación, con la presentación de los planos correspondientes. A través del Departamento Contralor de Obras Particulares.

 

Con relación al cómputo de F.O.T. de bauleras a desarrollar en el primer piso, el Jefe del Departamento Contralor de Obras Particulares considera que la planta propuesta es idéntica al desarrollo de las viviendas propuestas en las plantas 2 a 7, por lo que no cree conveniente su aprobación.

 

Por su parte, el Colegio de Agrimensores informa que podría considerarse a una baulera como un polígono de una unidad funcional determinada, con el fin de impedir su comercialización individual.

 

Los Colegios consideran que las bauleras no deberían computar F.O.T., independientemente de la ubicación en la planta que se encuentren.

 

Con respecto a la propuesta de Espacio Urbano, la Comisión Asesora considera que la propuesta no cumple con lo establecido en el Artículo 8.1.4.1 del Código de Planeamiento Urbano en lo que respecta a la relación altura máxima – lado mínimo 1,5:1, superando en 0,75 metros la altura máxima permitida y llevando a la relación altura máxima – lado mínimo a 1,57:1.

 

Los Colegios consideran que la magnitud de lo planteado no afecta negativamente a los predios linderos, no encontrando objeciones para su aprobación.

 

Por último, a fs. 59/62, del expediente F-388/2018, el recurrente solicita premio por tratamiento integral de fachada con fachada lindera a fin de realizar una vivienda multifamiliar en el inmueble en cuestión.

 

Al respecto, el Departamento Planeamiento Urbano informa a fs. 64, del expediente F-388/2018, que la Ordenanza 10.672, establece el siguiente premio:

 

1. A tratamientos integrales de fachada con fachadas linderas: 10%.

 

Según fotos adjuntadas con detalle de fachadas, el Departamento Planeamiento Urbano considera que la aplicación del premio solicitado no corresponde, ya que no aportaría una visión unificadora con las construcciones linderas.

 

Por todo ello, el Honorable Concejo Deliberante, en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

 

ORDENANZA

ARTICULO 1º: Autorizase la construcción de una vivienda multifamiliar de planta baja y 7 pisos en el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción I, Sección B, Manzana 41, Parcela 1b, Partida 52.988.

 

ARTICULO 2º: La autorización mencionada en el Artículo 1º, se otorga sin el premio por tratamiento integral de fachada con fachada lindera.

 

ARTICULO 3º: Otorgase excepción al proyecto de construcción de la vivienda multifamiliar mencionada respecto al cumplimiento del Artículo 8.1.4.1 del Código de Planeamiento Urbano, aceptando la relación altura máxima – lado mínimo en 1,57:1.

 

ARTICULO 4º: Otorgase excepción al cómputo del F.O.T., según lo establecido en el Artículo 2º, de la Ordenanza 15.775, por las bauleras del proyecto constructivo. El carácter de uso de estas superficies no podrá modificar su destino bajo ningún concepto, siendo unidades funcionales complementarias, debiendo constar este en los planos correspondientes al final de Obra Municipal y asentarse en las correspondientes escrituras traslativas de dominio y en el reglamento de co propiedad.

 

ARTICULO 5º: Comuníquese al D. Ejecutivo para su cumplimiento.

 

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE BAHIA BLANCA, A LOS VEINTISIETE DIAS DEL MES DE DICIEMBRE DE DOS MIL DIECIOCHO.