Ordenanza Nº12694/17

Ordenanza Nº 12694/17

Quilmes, 06/06/2017

VISTO

            El Expte. Nº 4091-11606-D-16. Ref.: La necesidad de actualizar y modificar las alturas de las construcciones en la Zona Residencial R2 de Quilmes Centro y,

CONSIDERANDO:  Que ordenado el Plan Estratégico a partir de cuatro lineamientos generales donde en el III Lineamiento TERRITORIO Y MEDIO AMBIENTE, el Lineamiento Específico Crecimiento Habitacional, determina el crecimiento en las centralidades existentes como Quilmes y Bernal, desarrollándose con una alta y media densidad, tratando de recuperar en el proceso morfológico al paisaje urbano.

  Que habiéndose generado en la Ciudad situaciones desagradables de construcciones con medianeras de gran altura linderas a edificios construídos en torre (perímetro libre con cuatro fachadas) cuando se podrían haber generado emprendimientos en semi torre (recostadas a un eje medianero y con tres fachadas) creando una mejor calidad urbanística.                             

Que la ubicación del S.U.M. en el último nivel del edificio genera molestias a los habitantes del último piso de viviendas y un uso excesivo del/los ascensor/es del edificio con el consiguiente gasto de energía eléctrica y movimiento de personas; y que no existen motivos lógicos para no permitir su ubicación en otro sector de la construcción, por ejemplo entre los niveles de planta baja y el primer nivel de viviendas/oficinas haciendo más fácil y económico el tránsito de personas dentro del inmueble.  

 Que la restricción de altura de 12,00 metros impuesta en Quilmes Centro en zona R2 ha generado una mayor concentración de construcciones en R1 con un desmerecimiento de las zonas R2 linderas y creando una calidad de vida diferenciada dentro del mismo edificio entre los habitantes de las unidades del cuerpo implantado a la calle y los de las unidades del cuerpo interno.

 Que la limitación del 15% de la superficie del departamento para balcones, en la práctica se torna insuficiente para obtener un espacio de calidad en los balcones pertenecientes a los estares si se le construyen balcones a los dormitorios; y a la inversa, si se provee a los estares de un balcón vivible se quedan sin expansión los dormitorios, generándose fachadas planas carentes de diseño y movimiento y restringiendo el ingreso de luz solar por el uso de ventanas con antepechos.

 Que la limitación de una vivienda por parcela en Zona I2 ha quedado obsoleta por la conjunción de la merma de industrias en el Partido y el aumento de la población en los últimos 35 años.

 Que la creación de los Corredores Comerciales creados por Ordenanza 11.613/10 no tuvo en cuenta los usos industriales preexistentes generando innumerables inconvenientes al momento de habilitar las construcciones.

 Que estos ajustes no implican cambios en los indicadores urbanísticos y por ende se eximen de convalidación en la Provincia de Buenos Aires.

ORDENANZA

ORDENANZA Nº  12694/17

EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE, SANCIONA:

ARTICULO 1º: MODIFICASE el Artículo 1º de la Ordenanza Nº  11.613/10, el que quedará redactado de la siguiente forma:

Zona residencial R1 – Quilmes

a) Característica

Zona de uso predominante residencial con actividades comerciales compatibles con la vivienda.

b) Ocupación del suelo

Densidad Neta: 600 hab/ha.

F.O.S. máximo: 0.6

F.O.T. máximo: 2.0 para edifico en torre

                        1.9 para edificio en semitorre

                        1.8 para edificio entre medianera

Altura máxima: dos veces el ancho de la calle, medido entre líneas Municipales, sin contar la planta baja libre. Por cada metro de retiro de la edificación respecto de la línea Municipal, la altura permitida se incrementa 2 mts. (dos metros). Por encima de este nivel, pueden ubicarse las instalaciones comunes complementarias del edificio como tanque de agua, sala de máquinas, lavadero colectivo, caja de escaleras, calderas y antenas.

La edificación más la totalidad de las instalaciones ubicadas por  encima del nivel de azotea no pueden superar los 45 mts. (cuarenta y cinco metros) de altura por restricciones establecidas por la Fuerza Aérea Argentina.

Retiro de frente: según el Artículo 13º de la Ordenanza Nº 4545/79 con la reforma que le introduce la Ordenanza Nº 10337/06. Esta exigencia no rige para las parcelas frentistas a las calles Sarmiento entre Rivadavia y Garibaldi; Garibaldi  entre Mitre y Paz; y Alem entre Sarmiento y Paz que pueden ejecutarse sobre Línea Municipal hasta los 6 mts. (seis metros) de altura, debiendo retirarse como mínimo de 3 mts. (tres metros) por encima de ese nivel.

Patio de Manzana: según el Artículo 9º de la Ordenanza Nº 4545/79.

Destino de la Planta Baja: Para toda edificación que supere los 9 mts. (nueve metros) de altura, se exige la planta baja libre, según el Artículo 8º de la Ordenanza Nº 4545/79. Esta exigencia no rige para las parcelas frentistas a las calles Sarmiento entre Rivadavia y Garibaldi; Garibaldi entre Mitre y Paz y Alem entre Sarmiento y Paz, cuya planta baja puede tener destino comercial.-

Tratamiento arquitectónico: todas las caras de la edificación hacia la vía pública y hacia el espacio libre urbano, y las medianeras que sean visibles desde la vía pública, deben tener un tratamiento arquitectónico como diseño, materiales y terminaciones de las mismas características, calidad y jerarquías que la fachada principal.

 

ARTICULO 2º: MODIFICASE el Artículo 2º de la Ordenanza Nº  10769/07 en lo que respecta a la Zona Residencial R2 (Quilmes Centro) y a la Circunscripción I, Sección J, Manzana 67 (Bernal), el que quedará redactado del siguiente modo:

• Sector comprendido entre: eje Avda. Las Heras, eje calle Cevallos, calle Alberdi ambos frentes hasta Sarmiento (afectada a R1) y desde Mitre (afectados ambos frentes a C.L.) hasta Hipólito Yrigoyen sin incluir los frentes sobre Alberdi por estar afectados a Zona R1. Hipólito Yrigoyen hasta Avda. Las Heras excluidos los frentes de Hipólito Yrigoyen, por estar afectados a C.L.. Sector comprendido entre las Avdas.: Lamadrid y su continuación Las Heras; Hipólito Yrigoyen; Rodolfo A. López y Andrés Baranda; no están incluidos en esta Zona R2 ninguno de los frentes de las Avenidas citadas por estar afectadas a Zonas C.L. como así también la calle Vicente López. Sector comprendido por las calles Edmundo Fierro,Reconquista, Carabelas y Patricios.

Sector comprendido entre las Avenidas 12 de Octubre desde las Vías del Ferrocarril; Andrés Baranda; Rodolfo A. López y continuación Conesa; Hipólito Yrigoyen; Nicolás Videla y Vías del Ferrocarril hasta 12 de Octubre. No están incluidos en esta Zona R2 ninguno de los frentes de las Avenidas y calles citadas por estar afectadas a las respectivas zonas linderas, como así también la calle Vicente López por estar afectada a Zona C.L., y el área comprendida entre los ejes las calles: Juan Domingo Perón, Gran Canaria,  Entre Ríos y Vías del Ferrocarril, por estar afectadas a Zona C1.

Sector comprendido por: calle Olavarría y Avda. Hipólito Yrigoyen; excluidos sus respectivos frentes que están afectados a zonas linderas; calle Guido (ambos frentes); hasta eje calle Pringles; eje calle Juan de Garay; eje calle Belgrano; eje calle Primera Junta hasta Mitre; calle Primera Junta (excluidos ambos frentes por estar afectados a C.L.) desde Mitre hasta Vías del Ferrocarril; Vías del Ferrocarril hasta su encuentro con calle Olavarría, incluyendo las manzanas identificadas como: Circunscripción. I- Sección T- Manzana 1-2-3-4 y 5. Queda excluida de esta zona el sector de la calle Mitre (ambos frentes) por estar afectada a Zona C.L.

 

• Característica:

Zona de Uso Predominante Residencial con actividades complementarias.

• Ocupación del Suelo

Densidad Neta: 400 hab/ha

F.O.S. máximo: 0.6

F.O.T. máximo: 1.5

Altura máxima: dos veces el ancho de la calle, medido entre Líneas Municipales, sin contar la Planta Baja Libre. Por cada metro de retiro de la edificación respecto a la Línea Municipal la altura permitida se incrementa en 2  mts. (dos metros). Por encima de ese nivel pueden ubicarse las instalaciones comunes complementarias del edificio. 

Retiro de Frente: toda edificación que supere los 12 mts. de altura debe guardar un retiro mínimo de 3 mts. de la Línea Municipal en toda la edificación desde el nivel de vereda.

Patio de Manzana: según el Artículo 9º de la Ordenanza Nº 4545/79.

Destino de la Planta Baja: para toda edificación que supere los 12  mts. de altura se exige planta baja libre, según Artículo 8º de la Ordenanza Nº 4545/79.

Tratamiento arquitectónico: Todas las caras de la edificación hacia la vía pública y hacia el espacio libre urbano, y las medianeras que sean visibles desde la vía pública, deben tener un tratamiento arquitectónico con diseño, materiales y terminaciones de las mismas características, calidad y jerarquía que la fachada principal.

ARTICULO 3º: MODIFICASE el Artículo 8º de la Ordenanza Nº 4545/79, modificado  por las Ordenanzas Nº 10.568/06 y 11.613/10, el que quedará redactado del siguiente modo:

ARTICULO 8º: Para la aplicación del Factor de Ocupación  ………………….  Total (F.O.T.) en el cómputo de la superficie cubierta no se incluirá:

1. La que se halle por debajo del nivel del predio, ni las construcciones en semisótano cuando la altura que emerja del nivel del predio no supere la tercera parte de la altura interior del referidosemisótano, siempre y cuando el uso del local se destine exclusivamente a salas de máquinas, cocheras, bauleras y espacios de esparcimiento y recreaciónde uso exclusivo de los habitantes del edificio. En caso de otros destinos, el local será computado en el F.O.T.
2. Lo construido por encima del nivel de azotea, entendiéndose como tal la cubierta del último piso, cuando los locales se destinen a instalaciones complementarias del edificio, tanque, sala de máquinas, lavaderos colectivos, bauleras y espacios de esparcimiento y recreación de uso exclusivo de los habitantes del edificio y que sean de propiedad común del consorcio de propietarios.

1. El espacio de esparcimiento (S.U.M.) proyectado en el nivel de entrepiso entre planta baja y el primer piso de oficina y/o viviendas. Esto no habilita a tener 2 (dos) áreas de esparcimiento en un mismo cuerpo.

1. Cuando la última planta no se complete con oficina y/o vivienda,se podrá ubicar el espacio de esparcimiento en el mismo nivel (que no se computara en F.O.T.) evitándose la construcción de otra planta para este fin.

1. Las plantas bajas libres, considerando como tal a la superficie del edificio ubicado en la planta baja, con dos lados como mínimo abiertos y que no constituyan ningún tipo de local habitable,destinado exclusivamente a hall de acceso, toilettes, caja de ascensores y escaleras, siempre que su superficieno supere el 50% de la superficie total considerada para el cálculo del F.O.S.; la superficie semicubierta restante debe ser libre. La cual puede ser destinada a área de estacionamiento.

1. Los balcones, siempre que su superficie no supere el 25% de la superficie de uso propio de la unidad funcional a la que pertenece, no pudiendo la profundidad del mismo superar la altura del local. Se establece la prohibición de cierre y/o cambio de destino de los espacios aprobados como balcones.

1. Los espacios comunes destinados a la circulación horizontal y vertical del edificio.

ARTICULO 4º: MODIFICASE el  Artículo 22º Inciso c) de la Ordenanza  Nº 4930/82 modificatoria de la Ordenanza Nº 4545/79, el que quedara redactado del siguiente modo:

Inciso c) Por edificación retirada voluntariamente de la línea de edificación establecida: a razón de 3% por cada metro de retiro, con un máximo del 15%. En las Zonas Comerciales el retiro obligatorio se computara sobre el basamento.

ARTICULO 5º: MODIFICASE el Artículo 63º, Zona Industrial de segunda I2, Inciso b) de la Ordenanza Nº 4545/79 que quedará redactado del siguiente modo:

Inciso b) Se permitirá la construcción de viviendas multifamiliares y/o negocios con espacio para estacionar, como actividad complementaria de la industria.

ARTICULO  6º: En todos los Corredores Comerciales (C.L.) creados por Ordenanza Nº 11.613/10 que atraviesa Zonas Industriales y Residenciales Mixtas (ZRI, ZI-1, I2, R4, R3) podrán mantener los usos  de la zona que atraviesan.

ARTICULO 7º: MODIFICASE el Artículo 68º de la Ordenanza Nº 4545/79, modificado por Ordenanzas Nº 4930/82 y 10337/06, el que quedará redactado del siguiente modo:

 

Descripción	Afectación
	Desde	Hasta	Tipo	Retiro Mts. Restricción
Camino Gral.Belgrano	Límite de Pdo. con Avellaneda	Límite de Pdo. con Florencio Varela	Cesión para ensanche	7,50 mts.
Avda.  Oscar Smith	Avda. La Plata	Avda. Calchaqui	Restricción	2,50 mts.
Calle Gaboto	Garibaldi	Humberto 1º	Restricción	12,70 mts de la Actual línea de título
Calle Guido (vereda Sudeste)	Mitre	Lavalle	Restricción	3,00 mts.
Calle Primera Junta (vereda Noroeste)	Moreno	Hipólito Yrigoyen	Restricción	3,00 mts.

 

 

ARTICULO 8º: COMUNIQUESE a quienes corresponda, dése al Registro General y ARCHIVESE.

 

Fdo.: Cdor. JUAN M. BERNASCONI, Presidente del H.C.D.

         Dr. DANIEL A. MARCHI, Secretario Legislativo del H.C.D.

Por ello;EL INTENDENTE MUNICIPAL

DECRETA:

ARTICULO   1º:   PROMULGASE la Ordenanza N° 12694/17   sancionada por el Honorable Concejo Deliberante, en la Sesión Ordinaria del día 23 de Mayo de 2017.

ARTICULO   2º:   DESE al Registro General, Publíquese y   ARCHIVESE.

 

DR. IGNACIO C.ALBERTO                                         MARTINIANO MOLINA

SECRETARIO LEGAL Y TECNICO                                   INTENDENTE

DECRETO Nº 2186/2017