Ordenanza Nº19327

Ordenanza Nº 19327

Bahia Blanca, 10/05/2018

Las presentes actuaciones mediante las cuales el Señor Santiago Iván Ortega, solicita excepción, para la construcción de una vivienda unifamiliar en el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción II, Sección B, Manzana 137, Fracción I, Parcela 9, Partida 922, y;

 

CONSIDERANDO

 

Que, a fs. 11, el Departamento Planeamiento Urbano informa que el inmueble en cuestión pertenece a la Zona UP Urbanización Parque, según el Código de Planeamiento Urbano, Urbanización Parque del Napostá (UP5) incorporado por la Ordenanza 15.505 Área Particularizada Valle de Napostá.

 

Según el Artículo 3.3.22, del Código de Planeamiento Urbano, la Zona UP – Distritos de Urbanización Parque, se caracteriza como: Corresponde a zonas destinadas a espacios verdes o parquizados de uso público. En estos sectores, la Municipalidad podrá autorizar obra de exclusiva utilidad pública que complementen y no alteren el carácter de los mismos, estableciéndose las normas correspondientes.

 

Por lo expuesto en los párrafos precedentes, el Departamento Planeamiento Urbano informa que lo solicitado por el recurrente no se encuentra permitido.

 

Que, a fs. 12, el Señor Ortega, solicita excepción para construir una vivienda única familiar, de aproximadamente 200 metros cubiertos, indicando que para ello ha tomado un préstamo hipotecario con el Banco Nación.

 

Que, a fs. 17, el Departamento planeamiento Urbano informa que el Municipio no ha dado cumplimiento a lo establecido en los Artículos 5º, 8º y 9º, inciso d), de la Ordenanza 15.505.

 

Dicho Departamento , considera que la construcción de una vivienda unifamiliar, como vivienda única en el mencionado inmueble, estará constituyendo un derecho del propietario del inmueble, si se tienen en cuenta los lineamientos generales de la Ley 14.449, de Acceso Justo al Hábitat, especialmente con lo establecido en los Artículos 1º y 3º.

 

Que, a fs. 28/32, el abogado de la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano indica que el inmueble se encuentra ubicado en un área para el que existe un proyecto particularizado de desarrollo urbanístico.

 

Dicho sector, se encuentra regulado por la Ordenanza 15.505, denominada como Área Particularizada Valle de Napostá y designada como UP5.

 

La Ordenanza 17.080, modificó el Artículo 12º, de la Ordenanza 15.505 y delimitó el alcance territorial de la Zona UP5, disponiendo expresamente que el área afectada, está delimitada por los sectores de las Chacras 52 y Chacra 137, Fracción I, (Parcelas 5, 6, 7 y 8) que están por debajo de la cota + 36,5 (IGM), dentro del polígono delimitado por los ejes Avenida Circunvalación, eje calle Rodríguez, eje Avenida de Luca, ejes calle Hugo Acuña y Camino a la Carrindanga y por un área continua dentro de los ejes de Avenida del Valle del Napostá; eje calle Jacksonville, vías del ferrocarril, eje del Camino a la Carrindanga y eje calle Hugo Auña.

 

La parcela del recurrente se encuentra dentro del polígono previsto en la primera parte de la norma citada, como integrante de la Chacra 137, Fracción I. Por otra parte, la norma en análisis dispone expresamente que sólo quedan incluidas en la Zona UP5,los lotes 5, 6, 7 y 8 que estén por debajo de la cota de 36,5 metros.

 

La parcela objeto de estudio se identifica numéricamente con el 9, por lo que no estaría incluida en la zona que la Ordenanza Municipal 15.505, define como UP5, Urbanización Parque del Napostá, según la redacción actual del Artículo 12.2.5, modificado por Ordenanza Municipal 17.080.

 

Por otra parte, el área designada como CSE2, se encuentra adyacente al área UP5 y al frente del lote del recurrente.

 

En dicho contexto, no se puede afirmar que el lote del peticionante se encuentre en la Zona CSE2 y tampoco en la zona reservada para Unidad parque, dado que se ha generado un vacío normativo dejando el lote del recurrente fuera del ámbito territorial de las zonas que la propia Ordenanza generó en su articulado.

 

Por lo expuesto, el abogado de la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano, entiende que los fines que ordenan la norma jurídica en cuestión imponen una interpretación que se ajuste a los usos consignados en ella. En particular, la exclusión de la parcela del recurrente del destino UP5, debería importar su incorporación al área CSE2, que en definitiva, es la que se encuentra adyacente al frente del lote, tan sólo cruzando la calle Américo de Luca.

 

El dictamen del asesor letrado concluye sugiriendo que sería posible asignar un uso residencial al lote comprometido, premiso que debiera ser otorgado con carácter de excepción y tramitar bajo las formas de dicho procedimiento. Dicha aprobación deberá estar condicionada a que el proyecto se adapte a las condiciones propias del lugar, respetando la fisonomía paisajística del área y siendo compatible en lo ambiental con el curso del Arroyo Napostá.

 

Asimismo, sugiere que se tenga especial consideración con los retiros que deberá cumplir con vista al futuro ensanche de la calle Américo de Luca y del curso de la red eléctrica: como así también que la construcción de la vivienda se materialice sobre el área del lote que se encuentra por encima de la cota de 36,5 metros, atento que median razones de seguridad en función del carácter inundable de la superficie que se encuentra por debajo de la cota.

 

Respecto a los indicadores urbanísticos a utilizarse, deberán ser acordes a las particularidades propias del sector en que se encuentra emplazado el lote, considerando las características propias trazadas por la Ordenanza Municipal 15.505 para dicha área de la ciudad, debiendo compatibilizar con aquellas.

 

Que, a fs. 33, la Subsecretaría Legal y Técnica coincide estrictamente con el análisis normativo de la cuestión y comparte la solución propiciada, considerando que deben ser otorgados indicadores urbanísticos que le permitan al particular la construcción de una vivienda de uso familiar, debiendo dicha autorización concederse como una excepción y por tanto con la debida autorización del Honorable Concejo Deliberante.

 

Que, a fs. 37, el Departamento Planeamiento Urbano sugiere otorgar a la parcela objeto de los presentes actuados, los indicadores urbanísticos establecidos para el Distrito CSE2, Comercio, Servicios y Esparcimiento 2, con el fin de mantener las características constructivas del sector, teniendo en cuenta que el inmueble linda con el Distrito CSE2.

 

Según el Artículo 3º, de la Ordenanza 17.080, modificatoria de la Ordenanza 15.505, los indicadores urbanísticos del Distrito CSE 2 son:

 

FOS: 30%

FOT: 0,30

C.I.M: -------

Altura Máxima: Dos Plantas (+ 7,50)

Retiros: Bilateral 5 metros.

Frente: 3 metros unilateral:-----, Fondo:-------

 

Dichos indicadores serán de aplicación para el uso Vivienda Individual, rubro Residencia, según Cuadro de usos Nº 1, del Anexo IV, de la Ordenanza 15.505.

 

Al respecto, la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento con la presencia de la Directora de Planeamiento Urbano, un representante del Honorable Concejo Deliberante y los Colegios Profesionales de Arquitectos, Ingenieros, Agrimensores y Técnicos en reunión plenaria volcada en el Acta 545, coincide en que se otorguen los indicadores urbanísticos propuestos por el Departamento Planeamiento Urbano a fs. 37, para aplicación de vivienda unifamiliar para la Parcela 9.

 

Por todo ello, el Honorable Concejo Deliberante, en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

 

ORDENANZA

ARTICULO 1º: Autorizase, con carácter de excepción, la aplicación de los indicadores urbanísticos del Distrito CSE2, sobre el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción II, Sección B, Manzana 137, Fracción I, Parcela 9, Partida 922, a saber:

 

FOS: 30%

FOT: 0,30

C.I.M: -------

Altura Máxima: Dos Plantas (+ 7,50)

Retiros: Bilateral 5 metros.

Frente: 3 metros unilateral:-----, Fondo:-------

 

ARTICULO 2º: La autorización mencionada en el Artículo 1º, se otorga condicionada a que la construcción de la vivienda se materialice sobre el área del lote que se encuentra por encima de la cota de 36,5 metros.

 

ARTICULO 3º: Comuníquese al D. Ejecutivo para su cumplimiento.

 

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE BAHIA BLANCA, A LOS DIEZ DIAS DEL MES DE MAYO DE DOS MIL DIECIOCHO.