Sistema de Boletines Oficiales Municipales (SIBOM)
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Boletines/Tornquist
Ordenanza Nº 3090/18
Tornquist, 06/11/2018
VISTO:
Lo dispuesto por el Plan de Ordenamiento Territorial de la Comarca de la Sierra de la Ventana – Partido de Tornquist (Ordenanza Nº 1.461/02 – Decreto Pcial. Convalidatorio Nº 1.821/02), Cap. XIII – Procedimiento de Modificación del Código de Ordenamiento – Art. Nº 13.1: Iniciativa Institucional, en conformidad con lo establecido en el Art. Nº 83 de la Ley 8.912/77 – T.O. Nº 3.389/87;
Que el Plan de Ordenamiento Territorial de Tornquist aprobado por la Ordenanza N° 1461/02, en su Capítulo XIII, P. 13.3 plantea que el Planeamiento Urbano es un proceso dinámico, y que en consecuencia sus normas deben ser revisadas periódicamente con el objeto de absorber las transformaciones de la realidad;
Que según lo establece el propio Código deben efectuarse evaluaciones de posibles modificaciones cada cinco años, sin que a la fecha, luego de 16 años, se haya producido ningún cambio formal en el mismo ante la Dirección Provincial de Ordenamiento Territorial;
Que en el Honorable Concejo Deliberante se registran al menos 15 ordenanzas vigentes referidas a pedidos de excepción del Código, ninguna de las cuales fue convalidada a nivel Provincial;
Que el crecimiento de las actividades comerciales, turísticas y productivas acontecidas en el Distrito durante los últimos 10 años, han generado una demanda de nuevos rubros, zonas, actividades y usos requeridos para impulsar y fortalecer las Pymes vinculadas a los mismos;
Que el crecimiento demográfico y las perspectivas de una mejor calidad de vida han dado lugar a la radicación de nuevos emprendimientos inmobiliarios y por lo tanto a la necesidad de revisar las regulaciones para zonas no previstas para tales fines;
Que conforme al Artículo 123° de la Constitución Nacional se reconoce la autonomía de los Municipios para reglamentar el orden institucional, político, administrativo, económico y financiero;
Que conforme a los Artículos 27º inciso 1 y 28º inciso 1 de la Ley Orgánica de las Municipalidades, es facultad del Honorable Concejo Deliberante reglamentar las instalación de comercios y la designación de los usos de las zonas establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial.
CONSIDERANDO:
Que siendo el Municipio responsable primario del ordenamiento territorial en su jurisdicción, es quien debe analizar y decidir los cambios normativos en función del crecimiento esperado y líneas de desarrollos propuestos;
Que estas reformas tienen como objetivo ampliar el potencial del suelo con destino a servicios turísticos y comerciales, así como mejorar la accesibilidad de la población residente al suelo con servicios, preferentemente los sectores de mediano y menor ingreso económico;
Que las localidades de Villa Ventana y Sierra de La Ventana han experimentado en los últimos años un notable crecimiento edilicio acompañando al desarrollo de la actividad turística, una extensión en la duración de las temporadas vacacionales, como así también el alcance y la calidad de la oferta recreativa y de esparcimiento a fin de satisfacer una demanda en aumento sostenido;
Que las localidades de Tornquist y Saldungaray han adquirido un perfil turístico en crecimiento, con demandas puntuales en el sector inmobiliario, gastronómico y de servicios turísticos en general;
Que el Municipio cuenta con un Plan Estratégico de Desarrollo “Tornquist 2020”, el cual propone como programa de gestión, dentro de su eje “Desarrollo Urbano”, priorizar las reformas al código de ordenamiento que fortalezcan el crecimiento sostenible y controlado de las inversiones inmobiliarias, turísticas, productivas e industriales;
Que la zona BC1.t, si bien fue reglamentada para servicios asociados al sistema vial y localización de actividades molestas, gran parte del corredor que genera el acceso principal a la ciudad tiene un fuerte potencial turístico y ya existen inversiones en tierra orientadas al alojamiento; que en los últimos 15 años no se desarrolló el sector destinado a talleres, depósitos y estaciones de servicio. Hoy se encuentran habilitadas solo 5 empresas (una playa de estacionamiento para camiones, tres empresas de agroservicios, un corralón con materiales de construcción). Frente a este sector, del lado sur de la ruta, a la fecha se construyó una discoteca y una envasadora de agua. Tampoco hubo propuestas concretas para radicar allí otras empresas similares y si hubo consultas para radicarse en el SIP (Sector Industrial Planificado), el cual se encuentra en trámite de su habilitación (ver expediente 4114-175-2014). Por todo esto, se propone limitar esta zona desde su inicio sobre el ferrocarril hasta la calle que separa la chacra 171 del amanzanamiento del sector D (costado norte del acceso) y de la calle que separa la chacra 177 de la chacra 178 A (costado sur del acceso). Asimismo, las parcelas desafectadas pasan a ser parte de la zona BC2.T según los cambios previstos en el Artículo 7° de esta Ordenanza;
Que en la zona BC2.t, es necesario favorecer el crecimiento del sector turístico ya que desde el año 2002 ha crecido la demanda por dar un mayor impulso a las dos localidades que ofician de ingresos a la Comarca, como este acceso a Tornquist. Por ejemplo, comparando los ingresos totales de turistas, se pasó de 24.702 en 2003 a 129.715 en 2016, lo cual representa un incremento mínimo de un 485% desde el 2002 y particularmente en Tornquist, la demanda de mayor capacidad de alojamiento generó una presión social por favorecer inversiones inmobiliarias orientadas a construir cabañas. Hoy existe una capacidad de 176 plazas sumando 3 hoteles (Moreno, Casona, Central), 2 complejos de cabañas (Gure Loa y Los Sauces) y un alojamiento rural (Haras Maguill). Nuestra estimación al otorgar un nuevo sector habilitado para la construcción de alojamiento turístico alcanza un aumento de más de 300 plazas para el año 2020. Esto a su vez implicará un fuerte impacto en la demanda de empleo para la construcción de los alojamientos, estimando la creación de nuevos empleos y un aumento promedio de contribución por diferentes tributos (ABL, Tasa de Salud, permisos y derechos de construcción, contribución por mejoras);
Que asimismo, el Plan vigente menciona entre los objetivos del esquema director de Tornquist “propender a la puesta en valor de sus sitios de interés turístico” motivo por el cual se considera pertinente la promoción del alojamiento turístico para reforzar dicho objetivo;
Que esta zona que fue en su momento favorecida con un uso residencial y comercial turístico, pero solo tuvo un crecimiento residencial sobre su franja “este” y se radicó solo un comercio que hoy no está abierto (panadería). En estos 15 años no creció la demanda inicial y sí la turística. La ciudad se encuentra en general a un 90% de ocupación hotelera, lo cual indica la necesidad de contar con más opciones sobre ambos accesos:
Que la zonificación del predio de 11,8 has adquiridos por el Municipio en Febrero 2017 en Tornquist se cataloga como RAU.t (Reserva ampliación urbana) y dicha nomenclatura expresa para esta Hoja de Zona: “Sectores previstos para ampliación de la planta urbana actual según el crecimiento detectado y el completamiento del casco fundacional” (p. 55). Es decir, que ya fue previsto por dicho Plan como una posible zona de extensión de la localidad y que de acuerdo a la zonificación del barrio contiguo, cuya denominación R2.t tiene como carácter el uso residencial predominante junto al comercial, es pertinente seguir los indicadores de esta zona;
Que el Corredor Turístico requiere para su mejor funcionamiento de mayor extensión a lo largo de la Ruta 76 y una mayor profundidad para fomentar emprendimientos de turismo rural. De acuerdo a que el sector de ingreso a la Comarca tiene cada año un mayor tránsito desde y hacia la RN 33, es pertinente promover las inversiones en materia de alojamiento y servicios turísticos gastronómicos y regionales;
Que al igual que en la ciudad de Tornquist, la fundamentación para promover la construcción de alojamiento turístico en Saldungaray, responde a la fuerte demanda que se ha dado en el crecimiento turístico de la Comarca. Esta localidad cuenta con un enorme potencial de crecimiento en materia turística ya que los turistas que se dirigen a Sierra de la Ventana pasan en su mayoría por dentro del pueblo, y por lo tanto, se está convirtiendo su dinámica de pueblo estrictamente rural a rural-turístico, creando una oferta complementaria a Sierra de la Ventana, la cual dista solo 8 km de Saldungaray.
Que en cuanto a la afectación de las parcelas de la actual zona ZReU.S y la zona ZE1.s a esta zona RM.S, el uso previsto por el código como “área destinada a integrar al Parque Fortín Pavón” no ha sido posible de concretarse en los últimos 15 años, ya que el sector se ocupó con viviendas, una estación de GNC, se construyó la oficina municipal de informes turísticos, se construyó un centro de interpretación del Arquitecto Salamone y se radicó una empresa;
Que asimismo, como ya lo expresara en su tercer considerando la Ordenanza 2729/15 “Que la restricción al dominio recién descripta, no fue notificada oportunamente ante los organismos Provinciales pertinentes” y que existen distintas solicitudes efectuadas por los titulares de dominio que poseen parcelas urbanas ubicadas en tales zonas, se considera pertinente unificar estas parcelas bajo la zonificación propuesta en este artículo y desafectar las parcelas asignadas a la zona ZReU.s y a la zona ZE1.s.
Que la zona RM.s es clave para promover alojamiento y gastronomía ya que es el frente de la arteria central de paso a Sierra de la Ventana. A la fecha hay varias cabañas en construcción y una fuerte demanda de parte de privados interesados en invertir en el sector;
Que en relación a lo anterior es necesario extender el corredor C1.s sobre la misma calle (Bautista Gil) en dirección al centro del pueblo, frente a las vías, favoreciendo actividades turísticas propias de la localidad que promuevan mayor actividad comercial. La proximidad a la estación de tren es otro atractivo turístico y logístico a ponderar;
Que en Villa Ventana, el sector de servicios de taller, chapa, gomería y similares ha ido creciendo en los últimos 15 años en proporción al crecimiento de la población estable (de 300 a 900) y a la triplicación de la oferta hotelera, que hoy cuenta con más de 2.000 plazas. Varios talleres se instalaron vía excepción del HCD en lugares que hoy perjudican a los comerciantes de servicios turísticos. En otros casos no lograron hacerlo, o no fueron permitidos, lo cual condiciona ese rubro a nivel laboral, reduce el empleo de servicios mecánicos y fuerza a los locales a trasladarse a Tornquist o a Sierra de la Ventana. Justifica también este cambio el traslado del corralón municipal a dicha zona, el cual se encuentra hoy en la zona RP.v y produce ruidos molestos para turistas y vecinos;
Que en Villa Ventana, es necesario incorporar usos comerciales en los lotes frentistas de la arteria central equidistante de ambos sectores de la villa, la Av. cruz del sur, ya que una gran cantidad de alojamientos se encuentran al norte de calle Calandria y por lo tanto distan de la zona centro a más de 1.000 metros, por lo cual demandan la opción de contar con mercados, comercios de provisión de alimentos y actividades comerciales de atracción turística, más cercanos;
Que es pertinente dar curso a lo dispuesto en la Ordenanza N° 1722/05 que declara de interés público la actividad apícola en el Distrito y autoriza al Departamento Ejecutivo a destinar dicha parcela a los fines de actividades apícolas y afines;
POR ELLO:
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE
En uso de sus facultades, sanciona con fuerza de
ORDENANZA
ARTÍCULO 1º: Modificase el Plan de Ordenamiento Territorial de la Comarca de la Sierra de la Ventana – Partido de Tornquist (Ordenanza Nº 1.461/02), en las respectivas zonas que a continuación se detallan en los siguientes artículos. La presente Ordenanza oficiará de compendio de excepciones válidas para aprobar los planos y proyectos que se presenten en el Departamento Ejecutivo hasta la fecha que estos cambios sean convalidados por los organismos provinciales pertinentes y por lo tanto dejen de ser excepciones. Durante este proceso los respectivos planos y proyectos visados deberán llevar el sello y/o leyenda “ad referéndum convalidación provincial”.
ARTÍCULO 2°: Incorpórese a los servicios básicos ya previstos para las zonas urbanas y extraurbanas (energía eléctrica, tratamiento desagües cloacales, tratamiento de calles, desagües pluviales y alumbrado público), la opción de proveer de servicios alternativos localmente viables, ya sea para la generación de energía como para el tratamiento de residuos (energía solar, eólica, biogás, biodigestores y similares).Cabe destacar que estos servicios alternativos basados en tecnologías renovables no reemplazan a los ya estipulados y serán llevados a cabo por los desarrolladores de proyectos o inversores particulares.
ARTÍCULO 3º: Reemplácese los Planos de Zonificación ubicados en el Anexo III, los cuales serán reemplazos por nuevos planos adjuntos a cada hoja de zona modificada, de modo que permitan visualizar gráficamente, los cambios aprobados por esta ordenanza.
ARTÍCULO 4º: Modifíquese el Anexo II por el nuevo cuadro resumen de indicadores urbanísticos, a incorporarse al final de las mencionadas hojas de zona. (Estos cuadros serán realizados cuando los artículos correspondientes estén considerados factibles).
ARTÍCULO 5º: Reemplácese las “planillas de uso” de las páginas 115 a 130 por las nuevas planillas de uso a ubicarse al final de las mencionadas hojas de zona.
ARTÍCULO 6º: Desaféctese de la zona Banda de Circulación BC1.t de la localidad de Tornquist las siguientes parcelas:
Todas las parcelas desafectadas de esta zona BC1.T se incorporan a un nuevo sector de la zona BC2.T (ver Artículo 7° e imagen ilustrativa anexa).
ARTÍCULO 7º: Incorpórese en la hoja de la zona Banda de Circulación BC2.t de la localidad de Tornquist, el uso de vivienda multifamiliar destinada al turismo, admitiéndose una unidad cada 500 m2 de superficie de terreno, sin sobrepasar la densidad neta máxima admitida. Extiéndase asimismo su profundidad de 50 m a 200 m en ambas bandas.
Incorpórese a dicha zona las siguientes parcelas:
ARTÍCULO 8º: Extiéndase la zona R2.t en la localidad de Tornquist, a las siguientes cédulas catastrales:
ARTÍCULO 9º: Modificase la extensión de la banda correspondiente a la zona CT en las siguientes características:
ARTICULO 10º: Incorpórese en la planilla de usos de la zona RM1.t de la localidad de Tornquist, la factibilidad de incorporar alojamiento turístico en la modalidad de hotel, apart hotel, hotel boutique, casas de alquiler.
ARTÍCULO 11º: Incorpórese en la planilla de usos de la zona Centro Institucional CI.t de la localidad de Tornquist, la factibilidad de incorporar comercios en los lotes frentistas a la Plaza Ernesto Tornquist, en los siguientes rubros:
ARTÍCULO 12°: Designase como zona rural a la parcela Circ. II; Secc. C; Chacra 149 parcela 1, correspondiente a la zona UE8.t en Tornquist, cuyo uso será afectado al relleno sanitario, planta de separación de residuos y futuras obras vinculadas a la gestión de residuos.
ARTICULO 13º: Incorpórese en la planilla de usos de la zona RM.s de la localidad de Saldungaray, la factibilidad de incorporar alojamiento turístico en las modalidades de hotel, cabañas, apart hotel, hostel, casas o departamentos con servicios.
Modifíquense asimismo los siguientes indicadores en la hoja de zona:
En cuanto a los retiros y restricciones de dominio de los lotes frentistas al Río Sauce Grande, deberán respetarse las normativas provinciales (Organismo del Agua, OPDS, Hidráulica y similares) referidas a las cesiones obligatorias de calles, espacios verdes y áreas de implantación.
En cuanto a la provisión de servicios (tratamiento de residuos, agua, cloacas, desagües pluviales, etc.) se tendrán que respetar las Ordenanzas vigentes. En todos los casos las obras requeridas estarán a cargo de los propietarios de los lotes, propiedades o desarrollos urbanísticos.
Incorpórense asimismo a esta zona RM.S las parcelas asignadas a la zona ZReU.s y la zona ZE1.s de la localidad de Saldungaray, según los antecedentes descriptos en la Ordenanza 2729/15.
ARTICULO 14º: Incorpórese en la planilla de usos de la zona C1.s de la localidad de Saldungaray, la factibilidad de incorporar alojamiento turístico en las modalidades de hotel, cabañas, apart hotel, hostel, casas o departamentos con servicios.
Extiéndase esta zona a los lotes frentistas de la calle Av. Juan Bautista Gil, entre las calles Bartolomé Mitre y Leandro Alem.
Modifíquense asimismo los siguientes indicadores en la hoja de zona:
ARTICULO 15º: Modificase la extensión de la zona BC1.v de la localidad de Villa Ventana, la cual se encuentra en la parcela Circ. VII; 479 A, desde su ubicación actual sobre la calle Golondrina y la Ruta 76, hasta el inicio de la zona ZC.v sobre el camino de acceso a la localidad y la calle De las Piedras.
ARTICULO 16º: Incorpórese en la planilla de usos de la zona RP.v de la localidad de Villa Ventana, la factibilidad de habilitar comercios en las siguientes actividades, únicamente sobre los lotes frentistas de la Avenida Cruz del Sur, desde la calle Calandria hasta la calle Benteveo:
ARTICULO 17º: Incorpórese a la zona de uso específico Parque Apícola las parcelas rurales identificadas catastralmente como Circunscripción 2, Sección A, Chacra 57, Parcela 2 A, Partida N° 4088 conforme a plano de mensura y subdivisión visado por la Dirección de Geodesia, con los siguientes indicadores y restricciones:
ARTICULO 18º: Comuníquese, Publíquese, Regístrese y Cumplido: ARCHÍVESE.-
APROBADO POR MAYORÍA, EN LA SALA DE SESIONES DEL H.C.D DE TORNQUIST, A LOS SEIS DÍAS DEL MES DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DIECIOCHO.-