Decreto Nº227/26

Decreto Nº 227/26

Zárate, 08/07/2026

Visto

El artículo 226, inciso 31, del Decreto Ley 6769, y las Ordenanzas Fiscal N° 
5204, e Impositiva N° 5205; y

Considerando

Que, el artículo 226 del Decreto Ley 6769/58 establece el 
elenco de los recursos municipales de carácter tributario, entre los que, en el 
artículo 31, texto incorporado pro la Ley 14.449, dispone que uno de ello será la 
“Participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias originadas en 
todas aquellas decisiones y acciones urbanísticas que permitan, en conjunto o 
individualmente, el uso más rentable de un inmueble o bien el incremento del 
aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen y/o área edificable”; 
Que, en ese marco es que en la Ordenanza Fiscal 5204, al 
igual que en sus antecesoras, se incorporó en el Capítulo XX la denominada 
“Contribución al desarrollo urbanístico”, regulatorio del citado inciso 31; 
Que, el artículo 233 de la Ordenanza 5204 dispone como 
hecho imponible a las decisiones y acciones urbanísticas que permitan, en conjunto 
o individualmente, e uso más rentable de un inmueble o bien el incremento del 
aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen y/o área edificable, lo que 
haría operar la participación municipal en el mayor valor cuando se configura 
alguno de los supuestos enumerados en los cuatro incisos de la norma; 
Que, así se establecen como supuestos: a) Cambio de 
parámetros urbanos que permitan mayores superficies de edificación que las 
anteriormente vigentes (Ley 8912 y ordenanzas reglamentarias), bien sea elevando 
el factor de ocupación del suelo, el factor de ocupación total y la densidad, en 
conjunto o individualmente; b) Modificación del régimen o zonificación de usos 
del suelo; c) Establecimiento o modificación de zonas que permitan 
fraccionamientos en áreas anteriormente no permitidas, o de menor intensidad de 
uso; d) Autorizaciones que permitan realizar urbanizaciones cerradas (clubes de 
campo o barrios cerrados). La base imponible estará constituida por la diferencia 
resultante entre el valor de los inmuebles, integrados por el valor de la tierra más el 
valor de las construcciones y/o mejoras que contenga, antes de la acción 
administrativa municipal, y el mayor valor que estos adquieran debido al efecto de 
las acciones urbanísticas contempladas en el hecho imponible, de conformidad con 
lo que en cada situación particular evalúe y dictamine el Departamento Ejecutivo 
Municipal considerando viabilidad, procedencia y conveniencia para la ciudad de 
cada recategorización o planteo urbanístico; 
Que, por su parte, la Ordenanza Impositiva 5205, en su 
Capítulo XIX, artículo 27, determina que los montos del tributo a abonar por la 
contribución antes citada, serán determinados conforme la Ordenanza Fiscal 
vigente y lo que disponga el Departamento Ejecutivo en reglamentación; 
Que, es así que la ordenanza tarifaria delega 
específicamente en el Departamento Ejecutivo para que por vía reglamentaria fije 
los valores del tributo; 
Que, dentro de este marco jurídico, es intención del 
Municipio promover el incentivo de las obras particulares en el sector de la 
Costanera de Zárate, a fin de que tengan iniciativas los desarrollos inmobiliarios 
como uno de los motores de la economía local, y tomando al sector costero como 
un ámbito de desarrollo para el crecimiento ordenado de la ciudad;

Que, a tales fines, resulta necesario instrumentar 
incentivos que generen un marco favorable para la inversión, y en ese sentido la 
fijación de un porcentaje reducido para la contribución al desarrollo urbanístico 
aplicable a los emprendimientos inmobiliarios que se desarrollen en el sector 
costero constituye una medida adecuada para promover nuevas inversiones; 
Que, es por ello que la presente reglamenta a la 
contribución al desarrollo urbanístico, del Capítulo XX de la Ordenanza Fiscal 
5204, exclusivamente para el sector delimitado por el artículo 1° de la Ordenanza 
4230, convalidada por el Decreto provincial 70/2015; 
Que, es decisión de esta Administración promover la 
inversión privada como uno de los pilares para el desarrollo Zárate, entendiendo 
que la generación de condiciones favorables para la radicación de inversiones 
constituye una política pública; 
Que, en ese sentido, el Estado no debe limitarse a ejercer 
sus potestades regulatorias y tributarias, sino que también debe realizar los 
esfuerzos necesarios para generar incentivos y brindar previsibilidad a quienes 
decidan invertir en el distrito, favoreciendo un clima propicio para el desarrollo de 
proyectos que contribuyan al crecimiento económico y urbano del Partido; 
Que, el sector costero de la ciudad constituye uno de los 
espacios con mayor potencial para el desarrollo urbanístico, turístico, comercial y 
recreativo de Zárate, encontrándose actualmente subaprovechado en relación con 
las posibilidades que ofrece su ubicación estratégica y las características propias 
del frente ribereño, circunstancia que torna conveniente la adopción de medidas 
específicas orientadas a estimular su puesta en valor; 
Que, si bien en la Ordenanza 4053, y su modificatoria 
4230, se establece el concepto de plusvalía, como mayor valor que deriva de los 
actos y acciones municipales de modificaciones de las condiciones de uso del suelo 
que hagan a las fincas más o mejor aprovechables, y por las acciones de mejora que 
el Municipio desarrolla en el sector, y sobre los cuales se debe abonar al Municipio 
un porcentual de dicho mayor valor, en el caso del cambio de uso del suelo o el 
otorgamiento de indicadores urbanísticos particulares, la medida de determinar el 
valor del tributo en un porcentaje mínimo sí se presenta como una herramienta de 
promoción e incentivo; 
Que, cabe decir que la ordenanza 4053 y su 
modificatoria 4230, son normas de carácter especial en materia de desarrollo 
urbano en un sector determinado, pero las Ordenanzas Fiscal 5204 e Impositiva 
5205 son normas especiales en materia tributaria; 
Que, asimismo, las Ordenanzas 5204 y 5205 han sido 
sancionadas con cumplimiento del proceso de formación y sanción 
constitucionalmente establecidos, a través del Concejo Deliberante y la Asamblea 
de Mayores Contribuyentes, aspecto que no han satisfecho las Ordenanzas 4053 y 
4230, ya que ninguna de ellas ha llevado impreso el procedimiento antes citado, 
con lo cual no puede ser considerada una norma creadora de un tributo, y es por 
ello que la plusvalía se establecía exclusivamente de manera convencional, esto es 
por acuerdo de partes, y no como una imposición tributaria; 
Que, es por ello que la norma que prevalece, por su 
modo de sanción, como norma tributaria es la fiscal e impositiva, y la facultad 
reglamentaria que expresamente ha fijado la última citada habilita a regular el 
tributo de manera sectorial, y en particular sobre el sector costero; 
 

Por ello, el INTENDENTE MUNICIPAL en uso de las 
facultades que le son propias; 
D E C R E T A

ARTÍCULO 1°.- Establécese que, para los desarrollos urbanísticos que se 
constituyan en el sector costero delimitado en el artículo 2° del presente Decreto y 
que se fija como ámbito de aplicación espacial del artículo 1° de la Ordenanza N° 
4230, el valor de la contribución por desarrollo urbanístico regulada por el 
Capítulo XX, artículos 223 a 239, de la Ordenanza Fiscal N° 5204, y de conformidad 
con las facultades reglamentarias conferidas por el artículo 27 de la Ordenanza 
Impositiva N° 5205, será de hasta el cero coma cinto por ciento (0,5%) del mayor 
valor del inmueble como consecuencia de las acciones de otorgamientos previstos 
en los incisos a), b), c) y d) del artículo 233 de la Ordenanza 5204, el que se 
calculará sobre la diferencia entre la tasación sin los otorgamientos mencionados y 
la tasación con los otorgamientos citados.- 
ARTÍCULO 2°.- El ámbito de aplicación del artículo 1° del presente Decreto está 
delimitado por el señalado en el artículo 1° de la Ordenanza 4230, convalidada por 
Decreto provincial 70/2015, a saber: Desde la intersección del deslinde de las 
parcelas 2h y 6a, Sección rural, Circunscripción I, con la línea de costa del Río 
Paraná de Las Palmas; por ésta última hasta su intersección con el deslinde de las 
parcelas 185d 185e, Sección rural, Circunscripción por éste hasta el deslinde entre 
las parcelas 187k y 185d de la Sección rural, Circunscripción Ir; por éste y su 
proyección hasta la parcela 35p de la Sección rural, Circunscripción 1; por el borde 
S de las parcelas 35p y 35r de la Sección rural, Circunscripción I hasta la calle 
Caseros; por ésta hasta la calle Pacheco; por ésta hasta el borde SO de la Fracción II 
de la Circunscripción 1 hasta la calle Laprida, cruzando ésta calle por el borde NE 
de la parcela 5a de la manzana 351, sección F, Circunscripción 1 hasta la calle 
Arribeños; cruzando ésta por la calle San Lorenzo hasta la traza vieja del ex FCG 
Urquiza, cruzando éstas vías hasta la calle Aristóbulo del Valle; por ésta hasta la 
calle Ituzaingó: por ésta hasta el lado NE de la manzana 216, sección D, 
Circunscripción 1; por éster cruzando la calle Belgrano hasta el lado Norte de las 
parcelas 14 y 4 de la manzana 215, Sección D, Circunscripción 1 hasta la calle 
Rivadavia; cruzando ésta, hasta vértice Este de la manzana 94 de la Sección B 
Circunscripción 1; por el lado Norte de esta manzana hasta la calle Bolívar; por ésta 
hasta la calle 9 de Julio; por éste hasta la calle Valentín Alsina; por ésta hasta la calle 
Chacabuco: por ésta hasta la calle Berutti; por ésta hasta la calle Maipú, por ésta 
hasta la calle Urquiza, por ésta hasta la calle 3 de Febrero, por ésta hasta la calle 
Juan José Paso; por ésta hasta la calle Maipú; por ésta hasta la calle Pavón; por ésta 
hasta la calle 9 de Julio; por ésta hasta la calle Tala; por ésta y su proyección, 
coincidente con el deslinde de las parcelas 2h y 6a, Sección rural, Circunscripción 1 
hasta la línea de costa del Río Paraná de Las Palmas, cerrando el polígono.- 
ARTÍCULO 3°.- En todo el ámbito del Partido de Zárate, excluido el ámbito de 
aplicación del artículo 2° del presente Decreto, la valorización inmobiliaria será de 
hasta el treinta por ciento (30%) del mayor valor del inmueble como consecuencia 
de las acciones de otorgamientos previstos en los incisos a), b), c) y d) del artículo 
233 de la Ordenanza 5204, el que se calculará sobre la diferencia entre la tasación 
sin los otorgamientos mencionados y la tasación con los otorgamientos citados.- 
ARTÍCULO 4°.- El presente Decreto será refrendado por el señor Secretario de 
Gobierno, Lic. EDUARDO MARCELO TORRES.- 
ARTÍCULO 5°.- Regístrese, comuníquese, tomen conocimiento la Secretaría de 
Economía, Secretaría de Gobierno, Secretaría de Producción, Subsecretaría de 
Asuntos Legales, Dirección General de Asesoría Letrada, la Dirección de 
Regularización Urbana, dése a difusión en medios gráficos y digitales, y archívese.