Ordenanza Nº22202

Ordenanza Nº 22202

Bahia Blanca, 23/10/2025

VISTO

 

El proyecto de Ordenanza obrante a fojas 96/97 mediante el cual se autoriza con carácter de excepción a la firma Los Verdes S.A. el desarrollo de los usos “Centro Logístico”, “Equipamientos conexos a Centros Logísticos”, “Servicios en general” y “Depósito” en el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción II, Sección B, Chacra 108, Partida 31167; y

 

CONSIDERANDO

 

Que a fojas 7 el Departamento Territorial identifica al inmueble e informa que el mismo se encuentra ubicado en Zona PUR (2), según Ordenanzas 15.637, 16.249 y modificatoria 18.021.

 

Que agrega dicho Departamento que la parcela en cuestión se encuentra atravesada por un acueducto según plano característica 7-90-72, por lo que debe contar con visado de ABSA, y uno de sus frentes está ubicado sobre la Ruta Provincial N° 51, por lo que posee una restricción de 20 metros según Ley 6312, debiendo contar con visado de Vialidad.

 

Que a fojas 18 y 23, la firma recurrente presenta notas ampliando información respecto a los usos que pretende desarrollar.

 

Que a fojas 26/27, el entonces Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano informa que ante lo solicitado se deben considerar las siguientes cuestiones:

 

“Del emplazamiento

El inmueble en cuestión se sitúa en el límite del ejido de la ciudad de Bahía Blanca, con un frente de 592,9 m a la RP 51, distante aproximadamente a unos 1700 m de la rotonda con la Autovía Jorge Newbery, la RN 3 (vieja) y la ex RP 252, que representa un nodo vial que vincula la ciudad con la región. Esta condición de conectividad, sumada a la cercanía de la Aero Estación Civil Comandante Espora, posicionan a la parcela bajo análisis en un punto estratégico para actividades logísticas y de servicios afines.

 

De la zonificación actual

Las OM 15.637, 16.249 y 18.021 establecen una zonificación denominada como Periurbano a Reestructurar (PUR) en el sector, de carácter residencial de muy baja densidad y orientada a la reconformación parcelaria de situaciones no desarrolladas. El único uso permitido en el área es el residencial en viviendas individuales, y las medidas mínimas de subdivisión se categorizan de acuerdo a la distancia al área urbana, siendo para el caso bajo análisis, de 40 m de frente y 2500 m de superficie.

En este sentido, es necesario destacar que luego de 13 años de sancionada la OM 15.637, la zonificación PUR 2 en el entorno al inmueble, se presenta como un área sin desarrollos residenciales (ni proyectos en curso) y que, a partir de los antecedentes mencionados a fojas 2, comienza a adquirir progresivamente, un perfil relacionado con actividades y usos como el solicitado.

 

De la propuesta planteada

 

El proyecto prevé desarrollar un emprendimiento integral a largo plazo de actividades logísticas y afines entre las que, según los proponentes, se incluyen:

• • A fojas 2-3: Centro Logístico: Industriales (I3); Equipamientos conexos a Centros Logísticos; Servicios en general; Depósitos; Transbordo de vehículos nuevos; Centro de gestión de autopartes.

  • A fojas 18-19: Servicios conexos (oficinas, vestuarios, baños, talleres, depósitos, lavadero); Montaje de accesorios; reparaciones de chapa y pintura; ensamblajes; depósito y armado de autopartes, y tareas de procesamiento de las mismas (sin intervenciones de transformación de materias primas).

  • A fojas 23: Recepción, almacenamiento y redespacho de repuestos y autopartes relacionados al rubro automotriz (partes de carrocerías, motores y accesorios nuevos); Acopio de lubricantes envasados (se plantea como posibilidad).

A su vez, según las presentes actuaciones, se observa que no está pensado subdividir el inmueble por lo que el proyecto integral se desarrollaría en una única parcela.

 

De la excepción

En este contexto, esta Subsecretaría entiende que la excepción solicitada plantean que:

• • Sólo los usos del suelo permitidos sean los previstos para el Distrito I3.

  • Se mantienen las condiciones de subdivisión y los indicadores urbanísticos correspondientes al PUR (2).

  • Con respecto a las exigencias y condiciones de cumplimiento obligatorio establecidas para la zona PUR (2), de acuerdo a lo establecido por las OM 15.637, 16.249 Y 18.021, se pone a consideración de la Comisión Asesora lo siguiente:

  • Analizar la exigencia de realización de las obras de provisión de servicios de energía eléctrica, agua, desagües cloacales, gas natural y alumbrado público.

  • Evaluar si la activación de suelo propuesta justifica la solicitud de las cesiones de superficie destinada a espacios verdes libres públicos y reserva de equipamiento (independientemente a que no esté planteado inicialmente un proyecto de mensura y división para la propuesta)”.

 

Que a fojas 28/30 consta copia del Acta 596 de la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento, donde manifiesta que sólo opina sobre los usos de recepción, clasificación, gestión, depósito y redespacho de mercaderías del rubro automotriz, sobre los cuales se consideran factibles de otorgar excepción al uso. En cuanto a las condiciones y exigencias de cumplimiento obligatorio respecto a la provisión de servicios por tratarse de uso no residencial, podría ser exceptuado. Agrega dicha Comisión que se deberán tomar los recaudos para asegurar las futuras cesiones de espacios verdes y equipamiento comunitario.

 

Finalmente impone como condición que la superficie destinada a guarda de vehículos debe ser absorbente

 

Que a fojas 70/71 el Departamento Planeamiento Urbano informa que el inmueble en cuestión pertenece a la zona Distrito Periurbano (PUR), según Ordenanzas 15.637, 16.249 y 18.021, convalidadas por Decreto 2572/2015.

 

Que el PUR se califica como: “Los distritos que se crean contienen parcelamientos aprobados que a la fecha de sanción de la presente mantienen escasa o nula edificación de parcelas o no han materializado calles y otras redes públicas, y cuyo desarrollo debe ser reorientado conforme las pautas que establece la presente Ordenanza. Los parcelamientos que se zonifican como PUR están destinados a recalificarse conforme condiciones equivalentes a las de los desarrollos que se impulsen en el distrito periurbano Calificada.”

 

Que la Ordenanza 16.249, complementaria de la Ordenanza 15.637, caracteriza al Distrito Periurbano a Reestructurar como “Zona de carácter residencial de muy baja densidad promedio. Los emprendimientos que se aprueben deberán ajustarse a los parámetros que se promueven, independientemente de las situaciones preliminares que fundaron su desarrollo no materializado. Deberán generar obligatoriamente las cesiones a parque público y de coincidir en la zona, desarrollar actividades comerciales y de servicios en un Centro de Servicios Suburbanos (Csur) o un Frente de Servicios a Vialidad (FSV), que se ajustarán a los dispuestos en exigencias y condiciones especiales de cumplimiento obligatorio de cada distrito”.

 

Que a fojas 90 consta informe de la Subsecretaría de Planeamiento Urbano donde indica que corresponde abonar la suma de $ 3.585.060 en concepto de Contribución al Desarrollo Urbano.

 

Que a fojas 94 la empresa recurrente manifiesta su compromiso a abonar el monto indicado precedentemente, en caso de otorgarse la excepción requerida.

 

Que a fojas 95 el Subsecretario de Planeamiento Urbano considera que podría otorgarse excepción respecto de los usos solicitados y al cumplimiento de las condiciones y exigencias establecidas en las Ordenanzas 15.637, 16.249 y 18.021 respecto a la provisión de servicios, por tratarse de usos no residenciales, condicionada a que la guarda de vehículos se realice sobre una superficie absorbente y a la previsión de la cesión de superficie destinada a espacios verdes libres públicos y Reserva de Equipamiento, en caso de que se realice alguna modificación parcelaria.

 

Que asimismo, el mencionado Subsecretario informa que deberán cumplirse los indicados urbanísticos correspondientes a la zona I3.

 

Por todo lo expuesto, el H. Concejo Deliberante en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de:

 

 

ORDENANZA

 

Artículo 1° - Autorízase con carácter de excepción por el término de cuatro años la factibilidad para el desarrollo del uso “Centro Logístico: Industriales I3”, “Equipamientos Conexos a Centros Logísticos”, “Servicios en general”, “Depósitos”, “Transbordo de vehículos nuevos”, “Centro de Gestión de Autopartes” y “Servicios Conexos a Centro Logístico”, en el inmueble identificado catastralmente como: Circunscripción II, Sección B, Chacra 108, Partida 31.167.

 

Artículo 2° - Otórgase excepción al cumplimiento de lo establecido en las condiciones y exigencias establecidas en las Ordenanzas 15.637, 16.249 y 18.021 respecto a la provisión de servicios, por tratarse de usos no residenciales.

 

Artículo 3° - La excepción autorizada en los artículos 1° y 2° se otorga condicionada a que la guarda de vehículos deberá realizarse sobre una superficie absorbente y deberán cumplirse los indicadores urbanísticos correspondientes a la zona I3.

 

Artículo 4° - Deberá preverse la cesión de superficie destinada a espacios verdes libres públicos y Reserva de Equipamiento, en caso de que se realice alguna modificación parcelaria.

 

Artículo 5° - Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.

 

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE BAHIA BLANCA A LOS VEINTITRÉS DIAS DEL MES DE OCTUBRE DE DOS MIL VEINTICINCO.