Resolución Nº152

Resolución Nº 152

Publicado en versión extractada

Bahia Blanca, 18/11/2025

Visto las presentes actuaciones, mediante las cuales se tramita factibilidad para el desarrollo de los usos "Depósito de acopio de madera y venta al por mayor" en los inmuebles sito en calle Zelarrayan Nº 2500, y 

CONSIDERANDO

Que a fs. 5, el Departamento Territorial informa que los inmuebles en cuestión se identifican catastralmente como: Circ.: II - Secc.: C - Ch.: 217 - Parcelas: 9 y 10 - Partidas: 3689 y 27280, respectivamente.

Que a fs. 11, el Departamento Planeamiento Urbano informa que dichos inmuebles pertenecen a la zona Centro Ejes de Crecimiento (C3) y Residencial de Transición (R2) del Código de Planeamiento Urbano.

Que según el Cuadro Nº 1 (Usos según Distritos) del Código de Planeamiento Urbano (Rubro Comercio Mayorista) la actividad denominada "Depósito de acopio de madera y venta al por mayor" se encuadra en el uso "con depósito, excepto productos perecederos" calificado con referencia 5, esto determina solamente los permitidos según cuadro Nº 5.

Que según el Cuadro Nº 4 "Clasificación de los Depósitos según Molestias" del Código de Planeamiento Urbano, la actividad solicitada se encuadra en el uso: "Tablas, tablones, tirantes, terciados fenólicos", clasificado con grado de molestia III y según el Cuadro Nº 5, en las zonas C3 y R2 se admitiría la instalación de depósitos con grado de molestia III, siempre que se cumplan las siguientes restricciones: Superficie cubierta: Hasta 300m2 - Máximo desarrollo sobre L.M.: 10m.

Que asimismo, dicho Departamento agrega que en expediente 4007-9984/2005 por Resolución 10-65/2006, se otorgó factibilidad para el desarrollo del uso "Exposición, venta (minorista) y depósito de productos de madera".

Que a fs. 49/50, la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento, mediante Acta Nº 602, manifiesta que no se considera admisible y el uso no es compatible con el entorno.

Que a fs. 53, el Subsecretario de Planeamiento Urbano informa que luego de haber mantenido una reunión con representantes del recurrente, se les solicitó que presenten un informe técnico como propuesta, para atenuar el impacto que pudiera causar al entorno (tránsito, ruidos molestos y tratamiento constructivo/arquitectónico).

Que a fs. 56/66, el recurrente agrega la documentación solicitada precedentemente por el Subsecretario de Planeamiento Urbano.

Que a fs. 67/68, vuelve a informar el Subsecretario de Planeamiento Urbano observando que: “...el Uso “depósito de acopio de madera y venta al por mayor” con oficina técnica y atención al público se encuentra permitido tanto en zona C3 como en zona R2 (con restricciones).

En relación al informe técnico presentado por el recurrente con fecha 5 de noviembre de 2025, solicitado a fs 53 por esta Subsecretaría, se entiende que, si bien el proyecto involucra tanto la parcela 9 como la parcela 10, en principio se gestionaría el trámite de construcción solo por la parcela 9. Dicho esto, según los planos presentados a fs 59 y 60, se observa que, cumpliría con los indicadores Urbanísticos que le corresponden por zona, tales como FOS, FOT y retiros.

Respecto del tránsito, su cercanía al Camino Parque Sesquicentenario (circunvalación) favorecería el acceso de camiones directo desde esta vía por calle Zelarrayán. En referencia al proyecto, según los croquis presentados, el inmueble contaría con accesos y salidas por cada uno de sus frentes.

Sobre calle Zelarrayán se ubicaría el acceso vehicular principal tanto para tránsito pesado como para vehículos de menor porte. Luego, por calle Mitre una primera salida para camiones, y por calle Cipolletti una segunda salida vehicular para  clientes.

Por otra parte, mencionar que el Art. 9.2 inc. III del Código de Planeamiento Urbano establece que deberá contar con una superficie mínima de 30m² por cada camión que opere simultáneamente en la parcela. Según proyecto a fs 50 se observa que, en el interior contaría con un amplio sector para estacionamiento, y otro para carga y descarga de camiones, resolviendo así este requerimiento dentro del inmueble, sin afectar la circulación vehicular de la zona.

Por último, y en referencia a la cortina forestal sobre el perímetro del inmueble que propone el recurrente, se considera un aspecto positivo a fin de disminuir cualquier impacto sonoro que pudiera generarse dentro del mismo.

Dicho esto, y por tratarse de un inmueble de superficie mayor a 2.500m², se entiende que, podría otorgarse la factibilidad solicitada, en el marco del Artículo 2.3.1 del Código de Planeamiento Urbano, considerando que se encuentran cumplimentados los requisitos establecidos en dicho artículo, el cual establece: ”Ante pedido fundado de parte interesada, el Departamento Ejecutivo podrá autorizar condiciones de subdivisión y uso distintas a las establecidas en el presente Código cuando se trate de emprendimientos integrales y se cumplimenten los siguientes requisitos:

a) El proyecto comprenda una extensión superficial no inferior a 2.500m².

b) La propuesta implique la provisión de los servicios de infraestructura indispensables y diseño parcelario y edilicio coherente.

c) No se incremente en más de treinta por ciento (30%) del Factor de Ocupación Total (FOT) previsto para la respectiva zona en el presente código.

d) Se cuente con dictamen favorable de las oficinas técnicas municipales”

Por todo lo expuesto, la SECRETARIA DE PLANEAMIENTO URBANO, en uso de las facultades que le confiere el artículo 182 de la Ley Orgánica de las Municipalidades

RESUELVE

PRIMERO: Otorgar factibilidad para el desarrollo del uso "Depósito de acopio de madera y venta al por mayor" en los inmuebles identificados catastralmente como: Circ.: II - Secc.: C - Ch.: 217 - Parcelas: 9 y 10 - Partidas: 3689 y 27280, respectivamente, en el marco del Artículo 2.3.1 del Código de Planeamiento Urbano, en un todo de acuerdo a los considerandos de la presente y a los antecedentes obrantes en el expediente 0/00-1344/2024.-

SEGUNDO: Cúmplase, publíquese, notifíquese, dése al R.O. Tomen nota a sus efectos la Subsecretaría de Planeamiento Urbano, los Departamentos Territorial, Planeamiento Urbano, Registro y Permiso de Obras, Habilitaciones y demás dependencias municipales que correspondan. Hecho, ARCHÍVESE.