Sistema de Boletines Oficiales Municipales (SIBOM)
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Boletines/Quilmes
Ordenanza Nº 14323/2025
Quilmes, 18/08/2025
VISTO: el Expediente Nº 4091-4190-S-2025; y
CONSIDERANDO:
Que el Honorable Concejo Deliberante, en actuaciones tramitadas bajo el expediente referido, ha sancionado la Ordenanza Nº 14.323/2025 en la Sesión Ordinaria del día 12 de Agosto del 2025, cuyo texto expresa:
VISTO:
El Expediente Nº 4091-4190-S-2025. Ref.: Cambios de zonas en el Distrito de Quilmes, y
CONSIDERANDO:
Que a través del Decreto Ley Nº 8912/1977 se aprobó el régimen de ordenamiento del territorio de la Provincia de Buenos Aires, estableciendo las correspondientes regulaciones respecto del uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
Que mediante la Ordenanza Nº 4545/1979 se puso en vigencia la zonificación según usos para el Partido de Quilmes, así como también la delimitación de áreas y zonas.
Que la regulación del uso y ocupación del suelo no puede entenderse como un esquema estático, sino como un proceso dinámico, vinculado al desarrollo social, económico y territorial de la comunidad.
Que, en este sentido, la zonificación según usos establecidos originalmente por la Ordenanza Nº 4545/1979 ha sido modificada en reiteradas oportunidades con el objetivo de acompañar los cambios en las formas de habitar, producir y circular en el territorio del Municipio.
Que en los sectores que cuya zonificación se propende modificar han experimentado una creciente demanda de actividades comerciales, de abastecimiento y de esparcimiento, representada en arterias definidas o núcleos urbanos de baja escala.
Que el crecimiento de estas actividades requiere la adecuación de los instrumentos normativos que permitan y promuevan el desarrollo económico local, especialmente en el actual contexto de contracción de la economía nacional.
Que la.actualización de la zonificación propuesta busca otorgar un marco jurídico claro, moderno y funcional, orientado a mejorar la satisfacción de necesidades sociales, económicas y culturales de la población.
Que la presente propuesta se fundamenta en el principio de planificación urbana sostenible, basada en el análisis de las condiciones físicas, sociales y culturales del territorio.
Que la evolución histórica, económica y demográfica de la Ciudad exige revisar y actualizar los conceptos de desarrollo urbano que justificaron la redacción original de la Ordenanza Nº 4545/1979, por lo cual la planificación de la presente Ordenanza acompaña la realidad de la Ciudad actual sentando las bases para su futuro crecimiento.
Que la modificación proyectada se inscribe en una visión de ciudad como espacio vital, inclusivo y en permanente transformación, fortaleciendo su función como ámbito de convivencia, socialización y desarrollo humano.
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE, SANCIONA
ORDENANZA
ORDENANZA Nº 14323/2025
ARTICULO 1°: DESAFECTESE de la Zona RE (Residencial Exclusiva) el sector comprendido por las calles: Brandsen (frente norte/vereda par), calle Belgrano ambos frentes, calle Alberdi ambos frentes y calle Sarmiento. Se deja expresa constancia que se excluye del sector precedentemente descripto a la calle Sarmiento que mantiene la Zona R1 (Residencial 1).
ARTICULO 2°: CREASE la Zona RC (Residencial Comercial) con infraestructura completa y aféctese al sector comprendido en el Artículo 1º.
Característica:
Zona de Uso Residencial y Comercial Ocupación de suelo:
Altura Máxima 20 mts. entendiéndose la cubierta del último piso habitable. Por encima de ese nivel pueden ubicarse las instalaciones comunes complementarias del edificio, como tanque de agua, sala de máquinas, lavadero colectivo, caja de escaleras, calderas, pararrayos y antenas, esparcimiento y recreación para uso exclusivo de los habitantes del edificio.
Patio de manzana: según -Artículo 9º de la Ordenanza Nº 4930/1982.
Tratamiento arquitectónico: Todas las caras de la edificación hacia la vía pública y hacia el espacio libre urbano, así como también las medianeras que sean visibles desde la vía pública, deben tener un tratamiento arquitectónico con materialidad y terminaciones de las mismas características, calidad y jerarquía (como la fachada principal hacia línea municipal).
Subdivisión del Suelo: La Comisión de Gestión Urbanística estudiará cada caso en particular.
Usos permitidos:
ARTICULO 3º: La Planta Baja: podrá tener una altura de 4.50 m (cuatro metros con cincuenta centímetros), pudiendo exceder 1,50 m. (Un metro con cincuenta centímetros) la altura máxima permitida.
ARTICULO 4°: En los proyectos donde sean necesarios 2 (dos) S.U.M. siempre y cuando dé como resultado una mejor calidad del complejo o edificio no se tendrá en cuenta dicha superficie para el cómputo de F.O.T.
ARTICULO 5°: Características particulares: Los balcones no tienen restriéción de ancho ni largo, pudiendo estar cerrados en sus laterales y no computan F.O.T. Los balcones podrán tener de Superficie el 50 % de la Superficie de Ja unidad sin computar F.O.T.
ARTICULO 6°: Dimensiones y medidas mínimas de departamentos y oficinas: se respetarán las establecidas en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
ARTICULO 7°: Premios: Se analizarán en cada caso y se tendrán en cuenta para esto las siguientes variables:
ARTICULO 8°: Factibilidad: Cada proyecto será analizado en particular por la Comisión de Gestión Urbanística. No se aprobará proyecto alguno, sin excepciones, sin previa Autorización de la misma.
La Comisión podrá dar beneficios a los propietarios, como ser el incremento de porcentaje de premios, si realizan alguna intervención urbana que mejore la zona. La Comisión de Gestión Urbanística evaluará estas variables en cada caso. Los modelos de cada elemento a instalar en todas las obras, será dictado por la Municipalidad a través de esta dependencia. La enumeración siguiente no es taxativa.
ARTICULO 9º: DESAFECTESE de Zona RE (Residencial Exclusiva) Calle Humberto Primo y Calle Olavarría entre Calle Paz y Calle Pringles, Calle Paz y Calle Pringles entre Calle Humberto Primo y Calle Olavarría.
ARTICULO 10°: AFECTESE a Zona R1 (Residencial 1), el sector comprendido en el Artículo 9º.
ARTICULO 11°: DESAFECTESE de la Zona R2 (Residencial 2), calle Avellanedaambos frentes, desde eje calle Belgrano hasta eje Av. Dardo Rocha. Se excluyen del sector antes descripto las parcelas de esquina calle Belgrano por estar afectadas a Zona C2 (Comercial 2).
Calle Zapiola ambos frentes desde calle Belgrano hasta Avda. Los Quilmes. Se excluye del sector el predio comprendido por calle Belgrano, calle Zapiola, calle 26 de Julio, calle Don Bosco.
Calle Cramer entre calle Lomas de Zamora y calle Espora. Se excluye del sector el predio designado como Circunscripción: 11- Sección: H- Fracción: l.
Calle 9 de Julio entre calle Maipú y calle Yapeyú.
ARTICULO 12°: AFECTESE a Zona C.L. (Comercial Lineal), el sector comprendido en el Artículo 11°.
ARTICULO 13°: DESAFECTESE de Zona RE (Residencial Exclusiva) calle Maipú y calle Chacabuco entre calle Avellaneda y calle 9 de Julio,. calle 25 de Mayo entre calle Maipú y calle Chacabuco.
ARTICULO 14°: AFECTESE a Zona R2 (Residencial 2), el sector comprendido en el Artículo 13°.
ARTICULO 15°: DESAFECTESE de Zona RE (Residencial Exclusiva) calle 9 de Julio entre calle Yapeyú hasta Avda. Dardo Rocha. Avda. Caseros entre calle Timoteo Gordillo y calle Ramos Mejía
ARTICULO 16°: AFECTESE a Zona C.L. (Comercial Lineal), el sector comprendido en el Artículo 15°.
ARTICULO 17°: DESAFECTESE de Zona ZRCE (Zona de Recuperación Cinturón Ecológico) a la Nomenclatura Catastral Circunscripción: IV Sección A- Fracción: 1- Parcela: 19a, 19b, 19c, 19d y 19e.
ARTICULO 18°: MODIFICASE el Artículo 2° de la Ordenanza Nº 10769/2007 en lo que respecta a la Zona Residencial R2 (Quilmes Centro) y a la Circunscripción 1, Sección J, Manzana 67 (Bernal) el que quedará redactado del siguiente modo:
ARTICULO 2°: Sector comprendido entre: Eje Av. Las Heras, eje calle Cevallos, Av. Alberdi ambos frentes hasta calle Sarmiento (afectada a R1) y desde Av. Mitre (afectados ambos frentes a C.L.) hasta Av. Hipólito Yrigoyen sin incluir los frentes sobre Av. Alberdi por estar afectados a Zona R1. Av. Hipólito Yrigoyen hasta Av. Las Heras excluidos los frentes de Av. Hipólito Yrigoyen, por estar afectados a C.L. Sector comprendido entre las Avenidas Lamadrid y su continuación Las Heras; Hipólito Yrigoyen; Rodolfo A. López y Andrés Baranda; no están incluidos en esta Zona R2 ninguno de los frentes de las Avenidas citadas por estar afectadas a Zonas C.L. como así también la Av. Vicente López. Sector comprendido por las calles Edmundo Fierro, Reconquista, Carabelas y Patricios.
Sector comprendido entre las Avenidas 12 de Octubre desde las Vías del Ferrocarril; Andrés Baranda; Rodolfo A. López y continuación calle Conesa; Av. Hipólito Yrigoyen; calle Nicolás Videla y las Vías del ferrocarril hasta Av. 12 de Octubre. No están incluidos en esta Zona R2 ninguno de los frentes de las Avenidas y calles citadas por estar afectadas a las respectivas zonas linderas, como así también la Av. Vicente López por estar afectada a Zona C.L. y el área comprendida entre los ejes de las calles: Juan Domingo Perón, Gran Canaria, Entre Ríos .Y Vías del Ferrocarril, por estar afectadas a Zona C1. Sector comprendido por: calle Olavarría y Av. Hipólito Yrigoyen; excluidos sus respectivos frentes que están afectados a zonas linderas; calle Guido (ambos frentes); hasta eje calle Pringles; eje calle Juan de Garay; eje calle Belgrano; eje calle Primera Junta hasta Av. Mitre; calle Primera Junta (excluidos ambos frentes por estar afectados a C.L.) desde Av. Mitre hasta Vías del Ferrocarril; Vías del Ferrocarril hasta su encuentro con calle Olavarría, incluyendo las manzanas identificadas como: Circunscripción. 1- Sección T- Manzana 1-2-3-4 y 5. Queda excluida de esta zona el sector de la Av. Mitre (ambos frentes) por estar afectada a Zona C.L. Sector comprendido entre las Avenidas 12 de Octubre desde las Vías del Ferrocarril; Andrés Baranda; Rodolfo A. López y continuación calle Conesa; Av. Hipólito Yrigoyen; calle Nicolás Videla y las Vías del ferrocarril hasta Av. 12 de Octubre. No están incluidos en esta Zona R2.
Predio denominado Catastralmente: Circunscripción: IV- Sección A Fracción: 1- Parcela: 19a, 19b, 19c, 19d y 19e.
ARTICULO 19°: MODIFÍCASE el texto del Sub- Inciso 3) del Inciso b) del Artículo 54° de la Ordenanza Nº 4545/1979 (Zona residencial exclusiva RE), el que quedará redactado de la siguiente forma:
3) No se admite la ejecución de nuevas construcciones destinadas a uso comercial, ni se admite la conversión a uso comercial de edificaciones con planos aprobados con destinos residenciales. Esta prohibición no rige en Quilmes para las parcelas frentistas a la calle Paz entre Av. Alberdi y Guido, calle Cevallos entre las calles Alsina y Rivadavia, calle Allison Bell entre las calles Humberto 1° y Olavarría; en Bernal, calle Roque Sáenz Peña entre Calle Uriburu y Avenida Caseros, calle Arturo lllia desde calle Lomas de Zamora hasta límite del Partido con el Partido de Avellaneda En todas las parcelas mencionadas podrán habilitarse los rubros autorizados para la Zona Residencial R1. Cuando se realice el cambio de uso residencial a comercial, si la edificación emplazada se encontrara debidamente declarada como Patrimonio Histórico y/o Cultural, deberá conservarse la edificación existente, guardando sus características arquitectónicas exteriores conservando el estilo con el que fue ejecutada y respetando el retiro de frente obligatorio."
ARTICULO 20°: En todos los Corredores Comerciales podrán habilitarse los rubros aptos de las Zonas C1, C2, C3 y C4.
ARTICULO 21°: En Zona RE (Residencial Exclusiva) se permitirá viviendas multifamiliares las que deberán contar con una superficie mínima de 70,00 m2. Poseer cada una área de estacionamiento. Cumplir con los Indicadores Urbanísticos y altura máxima previstos para la zona. No se incluye dentro de esta limitación la construcción de las dependencias propias de instalaciones complementarias autorizadas por la del nivel de azotea, entendiéndose como tal tanque de agua y bauleras.
ARTICULO 22°: De acuerdo a la Ordenanza Nº 4545/1979 el ARTÍCULO 31°: La Oficina Municipal de Planeamiento y Desarrollo, se reserva el derecho de observar o en su defecto solicitar reformas a todo proyecto si se considera que el mismo no se encuadra dentro de las características edilicias en cuanto a la conformación urbana y proyección futura de cada una de las zonas, como así también una adecuada armonización con el entorno.
La interpretación del destino de los locales quedará a criterio de la Oficina Municipal de Planeamiento Físico, independientemente del uso especificado en planos.
Todo proyecto que cumpla con los indicadores, y que por razones de proyecto plantee proposiciones no previstas por las normas pero que den como resultado una mejora en el aspecto no sólo edilicio, sino que contribuyan a un adelanto morfológico y de caracterización para la zona, será contemplado por la Oficina Municipal de Planeamiento y Desarrollo.
ARTICULO 23°: En la nomenclatura Catastral Circunscripción: III- Sección: H Fracción 1, solo podrán habilitarse los siguientes rubros: Actividad Cultural, Religiosa, Educativa, Deportiva, Gastronómica, Casa de Fiesta y Comercios Minoristas.
ARTICULO 24º: Preservación del Patrimonio Urbano Arquitectónico. Deben preservarse las edificaciones de interés arquitectónico. La forestación existente será motivo de un estudio particularizado para compatibilizar su preservación con el proyecto que se proponga. Previo a toda acción de cambio de uso, subdivisión, demolición o modificación de la situación existente, tanto de las edificaciones como de la forestación, el propietario y un profesional responsable deben presentar anteproyectos e informes para ser evaluados en forma particularizada por la Comisión de Gestión Urbanística.
ARTICULO 25°: En aquellos casos en los cuales se pretenda preservar construcciones que se consideren valor Patrimonial Histórico y Cultural que por razones de proyecto plantee proporciones no previstas por las normas, a solicitud del interesado, la Dirección General de Planeamiento de Obras Particulares u la Oficina que la suceda analizará el particular, siempre y cuando las mismas no se encuentren en las Ordenanzas de Patrimonio en vigencia.
ARTICULO 26°: Será de aplicación el procedimiento establecido en el Título XXII "Derechos sobre la renta urbana diferencial" de la Ordenanza Nº14254/2024 o la norma que en el futuro la reemplace.
DELEGASE en el Departamento Ejecutivo Municipal el dictado del acto declarativo de plusvalía conforme al Artículo 257° de la Ordenanza Nº14254/2024.
ARTICULO 27°: SUSTITUIR el Inciso b) del Artículo 45° bis de la Ordenanza Nº10337/2006 incorporado por su similar Ordenanza Nº 13391/2020 el siguiente texto:
"b) Analizar casos no previstos por las normativas vigentes. En casos en que un proyecto procure una mejora sustancial, podrá aprobar excepcionalmente proyectos que se excedan en los índices de FOT y FOS así como la habilitación de rubros comerciales originariamente no comprendidos en la normativa cuando no impliquen un riesgo para la seguridad pública y el Urbanismo. El Departamento Ejecutivo establecerá la reglamentación de la presente facultad."
ARTICULO 28°: FACULTASE al Departamento Ejecutivo a dictar las normas reglamentarias que hagan a la operatividad de la presente.
ARTICULO 29°: COMUNIQUESE a quienes corresponda, dése al Registro General y ARCHIVESE.
QUILMES, 12 de Agosto de 2025.
Fdo. FLORENCIA M. ESTECHE, Presidenta del H.C.D.
Dra. EDITH O. LLANOS, Secretaria Legislativa del H.C.D. ·
Que el presente decreto promulgatorio se dicta en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 108 inc. 2º de la Ley Orgánica de las Municipalidades (Decreto-Ley Nº 6.769/58 y modificatorias vigentes); y
Por todo lo expuesto;
LA INTENDENTA MUNICIPAL
DECRETA:
ARTÍCULO 1°: PROMÚLGASE la Ordenanza Nº 14.323/2025, sancionada por el Honorable Concejo Deliberante, en la Sesión Ordinaria del día 12 de Agosto de 2025.-
ARTÍCULO 2°: DISPÓNESE que el presente Decreto será refrendado por el Sr. Jefe de Gabinete.-
ARTÍCULO 3°: DÉSE al Registro General, PUBLÍQUESE y ARCHÍVESE.-
Lic. Alejandro E. Gandulfo Dr. Claudio H. Carbone Mayra S. Mendoza
Jefe de Gabinete Secretario Legal y Técnico Intendenta
Municipalidad de Quilmes Municipalidad de Quilmes Municipalidad de Quilmes
Decreto Nº 2385/2025.-