Resolución Nº79

Resolución Nº 79

Publicado en versión extractada

Bahia Blanca, 03/06/2025

VISTO las presentes actuaciones originadas en virtud de la presentación realizada por el apoderado de Lomas del Chaparral SA correspondiente al barrio “Los Mirasoles”, solicitando la obtención de partidas provisorias para presentar los planos de construcción de sus viviendas, y 

CONSIDERANDO

Que el Decreto-Ley 8912/77 rige el ordenamiento del territorio de la Provincia, y regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo. 

Que los objetivos fundamentales del ordenamiento territorial son los siguientes:

a) asegurar la preservación y el mejoramiento del medio ambiente, mediante una adecuada organización de las actividades en el espacio.

b) la proscripción de acciones degradantes del ambiente y la corrección de los efectos de las ya producidas.

c) la creación de condiciones físico-espaciales que posibiliten satisfacer al menor costo económico y social, los requerimientos y necesidades de la comunidad en materia de vivienda, industria, comercio, recreación, infraestructura, equipamiento, servicios esenciales y calidad del medio ambiente.

d) la preservación de las áreas y sitios de interés natural, paisajístico, histórico o turístico, a los fines del uso racional y educativo de los mismos.

e) la implantación de los mecanismos legales, administrativos y económico-financieros que doten al gobierno municipal de los medios que posibiliten la eliminación de los excesos especulativos, a fin de asegurar que el proceso de ordenamiento y renovación urbana se lleve a cabo salvaguardando los intereses generales de la comunidad.

f) posibilitar la participación orgánica de la comunidad en el proceso de ordenamiento territorial, como medio de asegurar que, tanto a nivel de la formulación propuesta, como de su realización, se procure satisfacer sus intereses, aspiraciones y necesidades.

g) propiciar y estimular la generación de una clara conciencia comunitaria sobre la necesidad vital de la preservación y recuperación de los valores ambientales. 

Que asimismo el ordenamiento territorial, debe concebirse como un proceso ininterrumpido en el que un conjunto de pautas y disposiciones normativas orienten las decisiones y acciones del sector público y encaucen las del sector privado, hacia el logro de objetivos predeterminados, reajustables en función de los cambios no previstos, que experimente la realidad sobre la que se actúa.

Que en este sentido las comunas deben realizarlo en concordancia con los objetivos y estrategias definidas por el Gobierno Provincial para el sector y con las orientaciones generales y particulares de los planes provinciales y regionales de desarrollo económico y social y de ordenamiento físico. Para ello, los municipios deben adecuar el esquema territorial y la clasificación de sus áreas a la realidad que se presenta en su territorio.

Que el Código de Planeamiento Urbano de Bahía Blanca no se actualiza desde hace más de 30 años, y a lo largo de este tiempo se han sancionado diferentes Ordenanzas especiales para abordar de forma parcial problemáticas urbanísticas determinadas.

Que resulta imprescindible en materia de planeamiento urbano tener una mirada global, para poder construir un modelo de ciudad que la defina en cuanto a su organización territorial, a fin de poder analizar y resolver los problemas del presente y prepararse para el futuro.

Que durante todo el año 2024 esta Administración estuvo trabajando en la conformación de mesas de trabajo para el diseño y proyección de un nuevo Código de Planeamiento Urbano, en las que participaron más de 300 profesionales, representantes de instituciones, funcionarios, vecinos y vecinas de la ciudad.

Que la situación planteada por el desarrollador del barrio Los Mirasoles es un ejemplo de una de las problemáticas actuales a resolver de forma integral; donde grandes macizos se encuentran con planos de mensura y subdivisión, tramitando el levantamiento de interdicción correspondiente en el marco de los establecido por las normativas vigentes.

No obstante, ante la inminente sanción de un nuevo código urbanístico, resulta necesario dar un abordaje particularizado en el mismo sentido que la mencionada norma pretende resolver de cara a futuro.

Que conforme el Decreto-Ley 8912/77, una vez aprobada la creación de un núcleo urbano, o la ampliación o reestructuración de sus áreas, subáreas o zonas constitutivas, podrán efectuarse las operaciones de subdivisión necesarias. 

Que las manzanas en cuestión, correspondientes al Desarrollo Urbanístico “Los Mirasoles”, se tramitaron por planos característica 7-174-2008, identificadas catastralmente como Circ. II – Secc. A – Chacra 55 – Manzanas 55c, d, e, f, g, h, pertenecientes según Código de Planeamiento Urbano a la zona Residencial Parque 1 (RP1), caracterizada como área de vivienda unifamiliar de baja densidad con traza de barrio parque y características de tejido abierto.

Que las mencionadas manzanas surgen de una reestructuración parcelaria cuyo plano origen es el 7-247-1973 y se modificaron geometrías y dimensiones de los macizos y se proyectaron parcelas con nuevas dimensiones.

Que el proyecto se emplazó en el cuadrante Norte de la ciudad en una zona de baja densidad con características de barrio parque y uso predominante de vivienda unifamiliar.

Que conforme lo previsto por el artículo 2.2.16, del Código de Planeamiento local, el proyecto de división es aprobado cuando cumple con las exigencias establecidas con referencia a las dimensiones mínimas, servicios esenciales, obras de infraestructura, áreas verdes y reservas de uso público.

Que en los planos de mensura mencionados fueron presentados por el agrimensor, y visado en su faz geométrica por el Departamento Territorial de esta Comuna, estableciendo sobre todas las parcelas generadas la interdicción de venta hasta tanto se certifique la realización de la infraestructura de servicios de agua, luz y alumbrado público. 

Que, según lo establecido en el artículo 2.2.17 del Código de Planeamiento Urbano, en caso de que las parcelas originadas en una división no cuenten con los servicios de infraestructura exigidos para cada caso, ni conste la certificación de los entes prestatarios de que esté asegurada su realización, la Municipalidad sólo convalidará el proyecto de división en su faz geométrica aprobando la factibilidad de su realización. Esta aprobación tendrá una vigencia de 3 años. Dicho plazo podrá ser ampliado a 5 años a pedido de parte y por causa fundada. 

Que el levantamiento de interdicción del plano de mensura debe ser tramitado por ante la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), según lo establecido en la Disposición N°1457/05 de la Dirección de Geodesia. 

Que de acuerdo a la documentación incorporada las obras de energía eléctrica y agua potable fueron realizadas y por expediente 2360-172152-2024 (ARBA) se tramita el levantamiento de interdicción para las parcelas 3 a 17 de la Mz. 55c; 1 a 25 de la Mz. 55d; 14 a 26 de la Mz. 55e; 1 a 22 de la Mz. 55g; 1 a 24 de la Mz. 55h; y 1 a 28 de la Mz. 55f.-

Que, en este contexto, mientras se gestionan el levantamiento de interdicción, es necesario dar un tratamiento particularizado a este proyecto urbanístico que brinde una solución a los vecinos en relación a la presentación de planos de obra de sus viviendas, toda vez que el Estado debe propender a garantizar el acceso a la vivienda digna como derecho de raigambre constitucional.

Que, en este contexto de tramitación del levantamiento de interdicción, es necesario disponer la transitoriedad de las vinculaciones tributarias que realicen los adquirentes de las parcelas, conforme a lo dispuesto en el Decreto 363/2011 y modificatoria según Decreto 1089/2022, hasta finalizar el mencionado trámite por parte del organismo provincial competente y se le otorgue partidas individuales definitivas, de tal manera de permitir que el adquirente pueda tramitar los permisos constructivos de su parcela sin deslindar la vinculación del titular dominial sobre la partida de Origen. 

Que el Código de Planeamiento Urbano en el Artículo 2.3.1, establece que ante situaciones no previstas en el Apartado II “Vías públicas y Parcelamiento” el Departamento Ejecutivo podrá, ante pedido fundado de parte interesada, autorizar condiciones de subdivisión y uso distintas a las establecidas en el mencionado Código cuando se trate de emprendimientos integrales y se cumplimenten determinados requisitos.

Que de acuerdo al dictamen técnico realizado por la Subdirección de Catastro y Subsecretaría de Planeamiento Urbano las manzanas en cuestión, correspondientes al desarrollo Urbanístico “Los Mirasoles” cumple con los requisitos establecidos en la normativa citada.

Por todo ello, el INTENDENTE MUNICIPAL, en uso de sus facultades,

RESUELVE

ARTÍCULO 1º: Ordenar la Vinculación Tributaria de los adquirentes de parcelas generadas según plano de mensura y subdivisión visado en su faz geométrica con interdicción de venta de los inmuebles identificados catastralmente: Circunscripción II, Sección A, Ch. 55, parcelas 3 a 17 de la Mz. 55c; 1 a 25 de la Mz. 55d; 14 a 26 de la Mz. 55e; 1 a 22 de la Mz. 55g; 1 a 24 de la Mz. 55h; y 1 a 28 de la Mz. 55f, solicitadas en los términos del Decreto 363/2011 y su modificatorio Decreto 1089/2022. La vinculación implicará la asignación de una partida que tendrá carácter provisorio hasta tanto la autoridad provincial competente disponga el levantamiento de la interdicción de venta y otorgue la partida definitiva. 

ARTÍCULO 2°: Autorizar transitoriamente y hasta tanto concluya el trámite de levantamiento de interdicción ya iniciado por ante ARBA, la aprobación de permisos de construcción los inmuebles mencionados en el artículo 1º, condicionado a que los planos de obra de cada una de las parcelas, respeten los indicadores urbanísticos, usos, restricciones y límites previstos en el Código de Planeamiento Urbano para la zona en la cual se encuentra emplazado el emprendimiento urbanístico (RP1), en un todo de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 2.3.1. de la citada norma.

ARTÍCULO 3°: Para solicitar la aprobación de planos de obra, permisos de construcción, o empadronamiento de edificaciones realizadas sobre las parcelas referidas en el Artículo 1°, deberá presentarse además de la documentación exigida por el Código de Edificación, en particular la siguiente: 

1. Constancia de vinculación tributaria transitoria. 
2. Autorización expresa por escrito y con firma certificada a favor del peticionante, expedida por el titular dominial de la partida correspondiente. 
3. Declaración efectuada por el peticionante del permiso de construcción y por el titular de la partida correspondiente, por escrito y con firma certificada, en el que reconozcan y acepten su condición de codeudores solidarios respecto a los derechos de construcción y demás obligaciones tributarias. 

ARTÍCULO 4°: Déjase constancia que el final de obra se encontrará sujeto al levantamiento de la interdicción de las partidas de origen. 

ARTÍCULO 5º: Cúmplase, notifíquese, tomen nota por intermedio de la Secretaría de Planeamiento Urbano las dependencias competentes que correspondan, dése al R.O. y publíquese.