Ordenanza Nº21950

Ordenanza Nº 21950

Bahia Blanca, 10/10/2024

VISTO

El proyecto de ordenanza obrante de fojas 49 a 51, referido a la incorporación de la figura de Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social tal cual lo establece la Ley Provincial Nº 14.449, al Código de Planeamiento Urbano del Partido de Bahía Blanca.

Y CONSIDERANDO:

Que el artículo 44º de la Ley Nº 14449 establece que “Los planes y normas urbanísticas municipales deben establecer en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas”.

Que posteriormente en el artículo 45º la misma Ley explicita que exclusivamente en esas zonas definidas como “de Promoción del Hábitat Social”, “los municipios pueden determinar parámetros urbanísticos, normas urbanísticas, incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos a efectos de facilitar el cumplimiento de las facilidades establecidas en el artículo 44º.

Que si bien por la Ordenanza Nº 5691 y modificatorias existe un Código de Planeamiento vigente, desde la sanción de la Ley Nº 14449 no fueron determinadas Zonas de Promoción del Hábitat Social en el marco de un plan de consolidación urbana para la ciudad, condición sine qua non para aplicar las herramientas de promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable que ofrece esa normativa provincial.

Que las Zonas creadas en el Artículo 1º se fundamentan en lo establecido en los artículos 44º y 45º de la Ley Provincial Nº 14449 y el artículo 5º de la Ordenanza Municipal Nº 18675, con el objeto de promover la consolidación urbanística de distintos sectores del partido de Bahía Blanca alentando el acceso a la residencia de sectores de ingresos medios o bajos, la reconfiguración selectiva de usos, recalificación de sectores y la regularización dominial y urbanística de sectores de ocupación informal.

Que las Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social (ZEPHS) tienen por propósito otorgar un tratamiento legal y urbanístico para realidades diferenciadas, promoviendo mejores condiciones de hábitat y la integración física y social de la ciudad.

Que es importante recalcar que conseguir adecuadas condiciones físicas, de habitabilidad, funcionalidad urbana y ambiental y procurar alcanzar los estándares de calidad de vida adecuados, implica que además de dotar de infraestructura a los barrios a crearse y ceder espacios destinados a verde público y equipamiento comunitario, se debe procurar que los espacios públicos alcancen niveles de calidad adecuados.

Que la aceptación de lotes en el ejido urbano de tamaño inferior a los establecidos en el Decreto Ley Nº 8912/77 promueve un mayor aprovechamiento del suelo y una mayor densidad poblacional, facilitando así el financiamiento y la ejecución de la infraestructura y equipamiento urbano, al permitir una mayor cantidad de lotes que afronten los costos de la urbanización. Es decir que la misma inversión nominal del Estado en infraestructura, permite dotar de servicios a una mayor cantidad de habitantes.

Que en este marco es importante que los emplazamientos de la Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social sean aptos para uso residencial, lo que debe ser entendido como la posibilidad de que quienes lo habiten tengan acceso a equipamiento urbano, transporte público, espacios verdes y todo aquello que necesita una familia para el desarrollo de su vida.

Que la definición de las Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social es insoslayable para orientar la justa distribución de las cargas y beneficios que produce el crecimiento de la ciudad.

Que además de considerar la delimitación de la Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social a los sectores de la ciudad que están en el Registro Provincial de Villas y Asentamientos de la Provincia de Buenos Aires , y los barrios delimitados por el Registro Nacional de Barrios Populares en proceso de Integración Socio Urbana creado mediante Decreto Nacional Nº 358/2017 y sus modificatorios, se plantea, de corresponder, la incorporación de sectores más amplios propiciando atender integralmente los impactos a generar.

Que sostener las políticas públicas en el contexto actual de construcción de la ciudad demanda una administración activa del Estado de la cosa pública, no ya solamente entendida como gestión de patrimonio público distinto del privado, sino ya también de los bienes generados por la comunidad en su conjunto, de la “cosa común”, incluyendo beneficios y cargas que conllevan.

Que el rol del Estado supone actuar, además, como garante de un ajusta distribución de la riqueza generada en la ciudad, de manera que pueda reorientarse parte de los excedentes económicos generados para el desarrollo de otros ectores deprimidos del territorio, nivelando así las expectativas de crecimiento e integración sociales, productivas y territoriales.

Que para actuar con reglas claras, precisas, justas y conocidas por todos los ciudadanos, es necesario poder desarrollar y consolidar nuevos instrumentos normativos de gestión urbanística y territorial que permiten lograr dicha distribución equitativa de beneficios y cargas, lo que constituye uno de los pilares para sostener políticas públicas activas en materia de vivienda y hábitat.

Por todo lo expuesto, el Honorable Concejo Deliberante en uso de sus facultades sanciona con fuerza de:

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º - Incorpórese al artículo 3.1.1. del título “Zonificación” del Código de Planeamiento Urbano del Municipio de Bahía Blanca el inciso q, el que quedará redactado de la siguiente manera:

q) Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social (ZEPHS).

Artículo 2º - Forman parte de las Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social los barrios de la ciudad contenidos en el Registro Provincial de Villas y Asentamientos de la Provincia de Buenos Aires, así como los barrios identificados por el Registro Nacional de Barrios Populares que forman parte del ANEXO de la Ley Nacional Nº 27.453, identificado en el anexo que forma parte de la presente, los que se agreguen a futuro a los mencionados registros y por otras urbanizaciones informales o irregulares que el Municipio identifique por norma particular. La delimitación de las mismas podrá involucrar sectores más amplios que los anteriormente mencionados coadyuvando, de corresponder, a atender integralmente los impactos a generar.

Artículo 3º - En los predios calificados como Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social, la Autoridad de Aplicación promoverá, en coordinación con los organismos competentes provinciales, nacionales y locales, el desarrollo de planes de lotes con servicios, la vivienda evolutiva, y la urbanización progresiva, con el objeto de facilitar el acceso al suelo y vivienda por parte de sectores de la población que no cuenten con vivienda o lote propio. A los fines de la presente se entiende por:

1. “Promoción Social del Hábitat” a aquellos procesos generadores de espacios habitacionales y servicios urbanos, que se realizan a través de modalidades de autogestión individual y colectiva, según se indica a continuación:

(i) Lotes con Servicios: son aquellos proyectos de intervención urbanística que incluyen la dotación de redes de infraestructura de servicios básicos, con o sin la provisión de un núcleo habitacional elemental y de facilitación de accesos a los servicios tanto en parcelas existentes como en nuevos parcelamientos.

(ii) Vivienda Evolutiva: son todas aquellas unidades de vivienda originadas en un núcleo básico y elemental que permita su ocupación y habitabilidad en una etapa inicial y el posterior crecimiento progresivo y adecuado a las necesidades de cada familia. A partir del diseño inclusivo incorpora el criterio de universalidad, flexibilidad de crecimiento, diversidad de materialización y eficiencia energética.

(iii) Urbanización Progresiva: se trata de emprendimientos de interés social en los en los que la construcción de las redes de agua y saneamiento, electricidad, drenaje pluvial, alumbrado público y estructura de circulación vial se llevan a cabo de manera gradual y sucesiva hasta alcanzar los estándares de cobertura y prestación de servicios exigidos por la legislación aplicable.

Artículo 4º - La Autoridad de Aplicación queda facultada a evaluar y proponer para las ZEPHS:

1. Condiciones urbanas y de habitabilidad específicas, debiendo asegurar el acceso propio de los habitantes de una parcela a la vía pública.

2. Contemplar dimensiones viales mínimas que garanticen la accesibilidad, conectividad e inserción de los Barrios Populares a la ciudad, evitando remociones de viviendas.

3. Determinar el tamaño y superficie de la parcela y/o lote de acuerdo a lo efectivamente ocupado, procurando condiciones de habitabilidad básicas.

4. Omitir la exigencia de cumplimiento en la provisión de equipamientos comunitarios, generación de espacios públicos, retiros, faja de resguardo; en los casos de imposible cumplimiento.

5. Donar la superficie de calles, espacios verdes y equipamiento comunitario u otras a favor del Municipio.

Artículo 5º - Declárese a las zonas creadas en el artículo 1º como de “Provisión prioritaria de servicios y equipamiento” y Áreas de Parcelamiento y Edificación Obligatoria”, en los términos de los artículos 84, siguientes y concordantes del Decreto Ley Nº 8912/77. En las áreas calificadas como Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social (ZEPHS), podrán establecerse parámetros urbanísticos, normas administrativas, incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos, a los efectos de facilitar el cumplimiento de las finalidades establecidas en el artículo anterior.

Artículo 6º - Las Zonas Especiales de Promoción de Hábitat Social gozarán de las excepciones a las normas urbanísticas, que serán definidas por ordenanzas particularizadas, relativas a dimensiones mínimas de parcelas, espacios circulatorios, factores de ocupación del suelo, factores de ocupación total, densidades, estándares de espacios verdes, reservas para equipamiento comunitario, superficie cubierta mínima por habitante, entre otras. En todos los casos, deberán garantizarse adecuadas condiciones físicas, de habitabilidad y de funcionalidad urbana y ambiental.

Artículo 7º - Las Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social instituidas sobre áreas ambientalmente degradadas que presenten un riesgo tanto para el medio como para la salud de la población, recibirán un tratamiento prioritario, promoviendo la realización de los estudios correspondientes para determinar la situación y adoptando acciones de mitigación y estrategias para lograr un hábitat sano.

Artículo 8º - Para el caso de planes y proyectos de reconstrucción e integración sociourbana de villas y asentamientos claramente delimitados, en los que se admiten parcelas, unidades rodeadas de calles, espacios circulatorios, estándares de espacios verdes, reservas para equipamiento comunitario, superficie cubierta mínima por habitante y estacionamientos, inferiores a los establecimientos por el Decreto Ley provincial Nº 8912, cumplidos los recaudos establecidos en el Decreto Provincial Nº 3637/1991 y la Ley Provincial Nº 14.449 –o la que en un futuro las sucediere- deberán ser declarados por Ordenanza como “Zonas Especiales de Promoción del Hábitat Social”, en cuyo caso contarán con una norma específica de cada barrio.

Artículo 9º - Créase el Registro Municipal de Hábitat. El registro tendrá por objeto la identificación y empadronamiento municipal de viviendas que se encuentran emplazadas en las zonas que define el artículo 2º de la presente ordenanza y de las que sean declaradas como tales en el futuro.

A efectos de dar cumplimiento al presente artículo, el Departamento Ejecutivo, a través de la oficina técnica competente, identificará físicamente la parcela o fracción de ella que se encuentre emplazada en la zona de afectación. En los casos en que la parcela o fracción de ella se encuentre edificada con al menos una vivienda de uso familiar y constituya la residencia habitual del grupo familiar, la oficina competente asignará numeración domiciliaria y otorgará el correspondiente certificado que la individualice.

Las fracciones de parcelas edificadas en las condiciones previstas en el párrafo precedente serán registradas, a los efectos tributarios, como unidades tributarias en los términos del artículo 72 de la Ordenanza Fiscal.

El Departamento Ejecutivo reglamentará el presente artículo, definiendo el procedimiento administrativo que deberá ser observado para su cumplimiento.

Los procedimientos administrativos que se insten en el marco del presente artículo estarán exentos del pago de tasas administrativas.

Artículo 10º - La Secretaría de Planeamiento Urbano, o la que la reemplace en el futuro, es la Autoridad de Aplicación y queda facultada a formular y dictar normas reglamentarias, complementarias y aclaratorias necesarias para asegurar la correcta implementación y aplicación del presente instrumento legal.

Artículo 11º - Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.-

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE BAHÍA BLANCA A LOS DIEZ DÍAS DEL MES DE OCTUBRE DE DOS MIL VEINTICUATRO.-