Ordenanza Nº21945

Ordenanza Nº 21945

Bahia Blanca, 26/09/2024

VISTO

 

El proyecto de ordenanza obrante a fojas 87 y 88, mediante el cual el agrimensor Reinaldo Beain, solicita por excepción la visación del plano de mensura y división sobre los inmuebles identificados catastralmente como: Circ.: II - Secc.: A – Ch: 84 - Mz 84 i 2– Parcela 2 - Partida: 46692; Circ.: II - Secc.: A – Ch: 84 - Mz 84 o – Parcela 1 - Partida: 46701, y Circ.: II - Secc.: A – Ch: 84 - Mz 84 p – Parcela 1 - Partida: 46702, propiedad de Cecilia Paola Naumovitch, Daniela Estrella Arroyo y Jimena Legorburu.

 

Y CONSIDERANDO:

 

Que a fs. 36 el profesional indica que de la división se pretende generar 75 parcelas y es intención del nuevo proyecto que adjunta a fojas 37 generar una calle de servicio que se ajusta al artículo 2.1.3 b) del Código de Planeamiento Urbano, y que si bien el proyecto supera las dos cuadras y los 150 metros, solicita la excepción, ya que resulta ser la mejor solución posible al proyecto de parcelamiento.

 

Que a fs. 38 el Departamento Territorial entiende que la propuesta de generar una calle de servicio de 12,00 metros, es para dar cumplimiento al Artículo 2.2.9 del Código de Planeamiento Urbano, generando macizos no menores a 50,00 metros, y que de prosperar, se trataría de una excepción al Artículo 2.1.3 del Código de Planeamiento Urbano, por lo que correspondería la intervención de la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento.

 

Que a fs. 39 consta el informe del Departamento Planeamiento Urbano mediante el cual informa que los inmuebles en cuestión pertenecen a la zona Residencial de Transición (R2), y “en la nueva propuesta las parcelas y los macizos resultantes se ajustan en sus dimensiones y superficies según el Art. 2.2.10 y Art. 2.2.9 del Código de Planeamiento Urbano. Así mismo las superficies y ubicaciones para las cesiones de Espacio Verde y libre Público y Reserva para Equipamiento Comunitario en función de lo establecido en el artículo 2.2.21.”

 

Que las calles que rodean las manzanas se encuentran cedidas, respetando la cesión del ensanche de calle M. Reynal, debiendo acotarse la misma a fin de mayor claridad.

 

Que asimismo informa que sin embargo, la propuesta de cesión de 2 calles de servicios con ancho de 12 metros, no reúne las condiciones que se establecen en el Art. 2.1.3 b) del Código de Planeamiento Urbano, superando lo establecido en el Inc) 3 “No podrán tener una extensión menor ni mayor que una cuadra o 150 metros y siempre que no tengan continuidad con

otra calle existente”, por lo que dicha propuesta resultaría ser una excepción a lo

establecido en el mencionado artículo.

 

Que el Departamento Territorial agrega a fs. 40 que en el proyecto que consta a fs. 37, se propone la cesión de una calle de servicios de 12,00 m sin nombre a lo largo de dos manzanas (84p y 84o) que si bien el art. 2.1.3 inc “b” del CPU admite por excepción la creación de calles de servicios no cumpliría con la condición Nº 3: “ No podrán tener una extensión menor ni mayor que una cuadra o 150m y siempre que no tengan continuidad con otra calle existente”, por lo que se eleva para que sea tratado por la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento, dado que se trata de una excepción al Código de Planeamiento Urbano.

 

Que en consecuencia dicho requerimiento fue evaluado por la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento el día 13 de Junio de 2023, mediante Acta N.º 593 mediante la cual dicha Comisión se manifestó favorablemente con respecto al proyecto de subdivisión previendo una calle de 12 metros de ancho y propuso que esta calle sea de única mano por razones de seguridad respecto al tránsito vehicular.

 

Que desde fs. 43 a fs. 44 consta el dictamen del asesor legal de la Subsecretaria de Planificación y Desarrollo Urbano, quien expresa: “No es ocioso señalar que, con la información obrante en el expediente y fundamentalmente, por no haber sido considerado por las oficinas técnicas y la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento, no resulta posible concluir que la cuestión sometida a consideración encuadre en el artículo 2.1.3 inciso e) del Código de Planeamiento Urbano.

 

Que en esa tesitura, sólo queda la posibilidad, atento las opiniones favorables de la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento Urbano, por mayoría, de someter la cuestión a consideración del Departamento Deliberativo para su tratamiento como norma de excepción al Código de Planeamiento Urbano.

Que en caso de considerar viable dicha posibilidad, sugiero que se tengan especialmente en consideración las cinco condicionantes previstas en los sub incisos 2, 4 y 5 del artículo 2.1.3 inciso b) del Código de Planeamiento Urbano, cuestión que, en caso de ser recepcionada, deberá quedar plasmada en el articulado de la Ordenanza que sancione.

 

 

Que la ponderación de dichas restricciones reviste elemental lógica,

pues su simple lectura da cuenta que mediante ellos se pretende resguardar los espacios circulatorios de la ciudad, evitar la continuidad indefinida de calles angostas y que no se generen circuitos de concurrencia vehicular masiva, limitándose a los frentistas y posibles visitante.

 

Que el otorgamiento de la excepción respecto al ancho de calle para la solución geométrica pretendida por el recurrente genera un plusvalía y queda subsumida en el hecho imponible regulado por el artículo 239 inciso 5 de la Ordenanza Fiscal vigente.”

 

Que a fs. 56 el entonces Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano entiende que “urbanísticamente la propuesta resulta aceptable ya que sin desvirtuar las características del sector, se obtienen parcelas de dimensiones acordes a lo estipulado en la zonificación prevista, generando un mayor aprovechamiento del suelo y de los recursos urbanos en general.

 

Que esta propuesta, amen de las consideraciones anteriores, implica para el desarrollador la generación de seis (6) parcelas más de lo que se hubiese generado subdividiendo sin la calle de servicio intermedia propuesta, por lo que representa también un mejor rinde económico de la fracción de suelo a subdividir.

 

Que de acuerdo a la Ordenanza 18.675 y las ordenanzas fiscal e impositiva, el acto administrativo que permitiría esa excepción constituye un hecho generador de renta urbana diferencial, por lo que corresponde la participación del estado municipal en un porcentaje de esa renta diferencial generada”

 

Que a fs. 77 el Departamento Territorial propone el texto para ser elevado como Proyecto de Ordenanza al Honorable Concejo Deliberante, a fin de requerir la excepción motivo de estos actuados.

 

Que desde fs. 78 a fs. 81, se establece que la Contribución al Desarrollo Urbano actualizado a aplicar sería de $7.246.383,10.- (pesos siete millones doscientos cuarenta y seis mil trescientos ochenta y tres con diez centavos) correspondientes al 10% del valor de la renta diferencial generada, de acuerdo a lo informado a fs. 56 y actualización reflejada a fs. 81, monto que las Sras. Jimena Legorburu, Cecilia Naumovitch y Daniela Arroyo. a fs. 83 se comprometen

a abonar una vez sancionada la correspondiente Ordenanza de excepción.

 

Que a fojas 85/86 el Departamento Recaudación agrega estados de deuda que manifiestan que se da cumplimiento a lo establecido en el artículo 22 de la Ordenanza Fiscal vigente.

Por todo lo expuesto, el H. Concejo Deliberante en uso de sus facultades sanciona con fuerza de:

 

ORDENANZA

 

Artículo 1º - Autorízase con carácter de excepción la generación de una calle de servicio con un ancho de doce (12) metros ubicada entre las calles 28 de Agosto y Roberto J. Payró, desde calle El Resero hasta calle María Mazzarello, con una extensión superior a una cuadra o 150 metros. Deberá tener un único sentido de circulación.

 

Artículo 2º- La excepción autorizada en el artículo 1º se otorga condicionada a:

 

• cumplir los demás incisos del artículo 2.1.3 inciso b, puntos 2, 4 y 5 del Código de Planeamiento Urbano, es decir que la calle no tenga salida directa a una vía de circulación jerarquizada, sean rutas, avenidas o calles principales y establecer retiros de edificación de 3 metros en cada lado, siendo el diseño de la calle de 7 metros de calzada y 2,5 metros de vereda.

• Cumplir las observaciones efectuadas por el Departamento Territorial, en cuanto al proyecto de rasante de calles a ceder y apertura, y Certificación de Servicios de agua y luz (o factibilidades y contratos)

• Abonar el monto establecido para la Contribución al Desarrollo Urbano, en el marco de la Ordenanza Impositiva 2024.

 

Artículo 3º - Comuníquese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento.

 

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE BAHÍA BLANCA, A LOS VEINTISÉIS DÍAS DEL MES DE SETIEMBRE DE DOS MIL VEINTICUATRO.