Resolución Nº10

Resolución Nº 10

Publicado en versión extractada

Bahia Blanca, 30/01/2024

Visto las presentes actuaciones, mediante las cuales la Cooperativa Obrera Ltda. solicita la aplicación del artículo quinto de la Ordenanza Municipal Nº 21047, promulgada por Decreto Nº 297/2023, a efectos de aprobar la transferencia de la capacidad edificatoria (FOS y FOT) que la Cooperativa Obrera de Consumo y Vivienda efectúe en conformidad con lo establecido en la cláusula TERCERA del convenio que la citada Ordenanza convalida, con el objeto de incrementar la superficie edificatoria de las parcelas que catastralmente se identifican como Circ.: II – Secc.: D – Mz.: 302 L – Parcelas: 39 a, 38 y 3 – Partidas: 15602, 6519, 16630 respectivamente, por transferencia del bien identificado catastralmente como Circ.: II, Secc.: D, Mz.: 282 v, parcela: 5 b, partida: 120941, y

CONSIDERANDO

Que la Cooperativa Obrera limitada de Consumo y Vivienda, celebró un Convenio Urbanístico con la Municipalidad de Bahía Blanca mediante el cual la citada Cooperativa dona a la Municipalidad la fracción de terreno designada catastralmente como Circ.: II, Secc.: D, Mz.: 282 v, parcela: 5 b, partida: 120941, con destino a  Espacio Verde Libre y Público, y de acuerdo a su cláusula tercera, la Municipalidad reconocerá el potencial de construcción de la parcela como derecho de edificación transferible parcialmente sobre otras parcelas del ejido urbano de propiedad de La Cooperativa Obrera Ltda.

Que a fs. 1, la Cooperativa Obrera solicita ampliar la Sucursal 2, sita en calle Washington 437 de esta ciudad, haciendo uso del Convenio Urbanístico mencionado para elevar el F.O.S de los inmuebles identificados catastralmente como Circ.: II – Secc.: D – Mz.: 302 L – Parcelas: 39 a, 38 y 3 – Partidas: 15602, 6519, 16630 respectivamente, a fin de construir 120 m² más, requiriendo un nuevo F.O.S. del 66% en vez del 60% actual. 

Que a fs. 7, el Departamento Territorial expresa que visó el proyecto de plano de mensura y unificación de dichos inmuebles con fecha 22 de septiembre de 2022 según lo actuado en Expediente Nº 290-85-2022 y que aún no consta aprobado en los Registros Provinciales.

Que a fs. 14, el Departamento Planeamiento Urbano informa que los inmuebles mencionados, pertenecen según el Código de Planeamiento Urbano a la zona C2 (Macrocentro Direccional), la cual se caracteriza como: "Es el segundo escalón de densificación y tiene como función el apoyo al área central y zonas adyacentes". 

Que los indicadores urbanísticos correspondientes son: F.O.S.: 60 % - F.O.T.: 2,4 - CLM: Caso A - Altura: 11 pisos - no requiere retiros. Asimismo el uso Supermercado se encuentra permitido en zona C2 mientras se cumpla lo establecido en Ordenanza 11484.

Que la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano entiende a fs. 20, que corresponde efectivizar dicha transferencia para lo cual indica que quede registrado en las anotaciones de la parcela otorgante (Circ. II, Secc. D, Mz. 282v, Parcela 5b, Partida 120941) el descuento de 120 m² de las superficies potenciales edificables (FOS y FOT) y que se las considere para el proyecto que pretende aprobar en las parcelas identificadas catastralmente como Circ.: II – Secc.: D – Mz.: 302 L – Parcelas: 39 a, 38 y 3 – Partidas: 15602, 6519, 16630 respectivamente, las cuales deberán quedar consignadas en la planilla de indicadores a presentar en la tramitación de dicho plano como Superficie Transferida FOS y Superficie Transferida FOT según Ordenanza 21407.

Que a fs. 21 el Asesor Legal de la Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano expresa lo siguiente: "...se puede aseverar que la petición se funda en los preceptos de la Ordenanza Municipal 21.047, norma que convalidó convenio suscripto por la recurrente con este Municipio, por el que donó la parcela ordenada en primer término y se previó la cesión de los indicadores FOS y FOT desde dicha parcela a otras que serían determinadas en cada caso concreto. En ese sentido, la mencionada ordenanza autorizó al Departamento Ejecutivo a aprobar transferencia de los indicadores urbanísticos citados desde la parcela que fuera objeto del convenio a favor de otras que se determinarían en cada caso.

El convenio prevé la posibilidad de que el Municipio acepte o desestime la petición de transferencia de indicadores urbanísticos (cláusula CUARTA), cuestión que obliga a evaluar en cada caso su procedencia. En el presente se observa que el Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano incorpora a estas actuaciones escrito fechado el 15 de mayo del corriente año que resuelve la cuestión en análisis.

Se observa que la Ordenanza Municipal 21047 dispone que deberá generarse un Certificado de Edificabilidad Potencial a favor de la entidad peticionante. No he tomado conocimiento que se haya emitido, al menos a la fecha del presente, cuestión que me permite sugerir que se proceda en ese sentido.

En lo que respecta al objeto de la transferencia, la cláusula TERCERA del convenio relacionado anteriormente establece los lineamientos a considerar para calcular la detracción que deberá realizarse de los indicadores urbanísticos que se consignen en el Certificado de Edificabilidad Potencial.

En mérito a lo dispuesto en el artículo 5º de la Ordenanza Municipal 21047 y última parte del artículo 182 del Decreto Ley 6769/58, sugiero que la cuestión planteada en el marco de las presentes actuaciones se resuelvan por acto administrativo que deberá ser suscripto por el titular del Departamento Ejecutivo...

Para finalizar, se observa, según proyección efectuada en la planimetría agregada por la entidad recurrente podría estar emplazada en el Centro Libre de Manzana, cuestión que deberá ser considerada en oportunidad de evaluar el proyecto edificatorio que la entidad presente para su evaluación y eventual aprobación municipal. Sugiero que se tenga presente la cuestión sucintamente reseñada en el presente párrafo, teniendo en particular consideración que no se encuentra regulada por la Ordenanza Municipal 21.407."

Que a fs. 22, la División Central Territorial de Datos realiza el cálculo correspondiente para emitir por cuerda separada el Certificado de Edificabilidad Potencial, del cual surge que la Equivalencia de la Capacidad Constructiva Transferible (ECCT) resulta en 94 m².

Que por último, a fs 50, el Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano manifiesta que: "...de acuerdo a lo informado por el Jefe de División Central Territorial de Datos en relación a los valores de suelo a la parcela receptora/emisora de la capacidad constructiva potencial disponible en el marco de la ord. 21407, surge que la superficie equivalente a descontar de la capacidad constructiva potencial de la parcela emisora es de 94 m².

Por otro lado, en relación a la cuestión observada por el Asesor Letrado de esta Subsecretaría a fs. 21 referida a la ocupación del Centro Libre de Manzana, esta Subsecretaría entiende que ese caso de Centro Libre admite su ocupación hasta el 100% hasta una altura de 6m, cuestión que el proyecto presentado estaría cumplimentando, y en todo caso deberá ser verificado al momento de la aprobación del proyecto.

Por lo tanto, esta Subsecretaría entiende que corresponde asignar a las parcelas identificadas catastralmente como Circ.: II – Secc.: D – Mz.: 302 L – Parcelas: 39 a, 38 y 3 – Partidas: 15602, 6519, 16630 la cantidad de m2 120 (metros cuadrados ciento veinte) correspondientes para la ocupación del suelo FOS.

En el mismo sentido corresponde descontar la capacidad constructiva potencial de la parcela identificada catastralmente como Circ.: II, Secc.: D, Mz.: 282 v, parcela: 5b, partida: 120941 la superficie de 94 m².

A tal fin, deberá redactarse el acto administrativo correspondiente y registrar en el expediente y la partida del inmueble otorgante las superficies transferidas..."

Por todo lo expuesto, la SECRETARIA DE PLANEAMIENTO URBANO, en uso de las facultades conferidas por el Artículo 182º de la Ley Orgánica de las Municipalidades,

- RESUELVE -

PRIMERO: Autorizase la transferencia parcial de capacidad constructiva potencial de la parcela identificada catastralmente como Circ.: II, Secc.: D, Mz.: 282 v, parcela: 5 b, partida: 120941 la superficie de 94 m², a favor de las parcelas designadas catastralmente como Circ.: II – Secc.: D – Mz.: 302 L – Parcelas: 39 a, 38 y 3 – Partidas: 15602, 6519, 16630 respectivamente, ubicada en calle Washington 437 de esta ciudad, asignándoles la cantidad de m² 120 (metros cuadrados ciento veinte) correspondientes para la ocupación del suelo F.O.S., en el marco de la Ordenanza municipal Nº 21407, en un todo de acuerdo a los considerandos de la presente y a los antecedentes obrantes en el expediente 0/00-4998/2023.

SEGUNDO: La superficie a transferir se tomará como incremento del Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S), la cual en conjunto no podrá superar el 66% de los valores máximos establecidos para la zona C2 (Macrocentro Direccional), del Código de Planeamiento Urbano.

TERCERO: El proyecto en la parcela receptora deberá cumplir con los indicadores urbanísticos de la zona la zona C2 (Macrocentro Direccional), salvo el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S) que tendrá el alcance previsto en la presente.

CUARTO: Registrar en las anotaciones de la parcela otorgante (Circ. II, Secc. D, Mz. 282v, Parcela 5b, Partida 120941) el descuento de 94 m² de las superficies potenciales edificables (FOS y FOT) y transferir 120 m² a las parcelas identificadas catastralmente como Circ.: II – Secc.: D – Mz.: 302 L – Parcelas: 39 a, 38 y 3 – Partidas: 15602, 6519, 16630 respectivamente, las cuales deberán quedar consignadas en la planilla de indicadores a presentar en la tramitación del plano constructivo como Superficie Transferida FOS y Superficie Transferida FOT según Ordenanza 21407.

QUINTO: Cúmplase; publíquese, dése al R.O.; notifíquese a la parte interesada, tomen conocimiento a sus efectos los Departamentos Planeamiento Urbano, Catastro, Territorial, Registro y Permisos de Obra, la División Central Territorial de Datos y demás dependencias municipales que correspondan. Hecho, ARCHÍVESE.-